Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 23/02094 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GMOH
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEURS :
Madame [X], [N], [G] [L] épouse [V]
Monsieur [O], [I], [S] [V]
demeurant 1 Impasse des 4 Arpents - 41000 VILLEBAROU
représentés par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS, substituée par Me Coralie BEAUJEAN-LAFORGE, avocat au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEUR :
Monsieur [U] [R]
demeurant Résidence Les Amarines - 69 Rue des Armenault - - Bâtiment 1 - Escalier A - 2ème étage - Appartement 23 - 45800 SAINT JEAN DE BRAYE
représenté par Me Jean christophe SILVA, avocat au barreau d'ORLEANS, substitué par Me Camille BURGEVIN, avocat au barreau d'ORLEANS
A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 6 juin 2011, ayant pris effet le même jour, Madame [X], [N], [G] [L] épouse [V] et Monsieur [O], [I], [S] [V] ont donné en location à Monsieur [U] [R] un appartement à usage d’habitation principale situé Résidence les Amarines, 69 rue des Armenault (Bâtiment 1, escalier A, 2ème étage, appartement A23) - 45800 SAINT JEAN DE BRAYE ainsi qu’un emplacement de parking n°9, moyennant un loyer mensuel de 510 euros ainsi que 65 euros de charges, payable d’avance.
Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2019, Madame [X], [N], [G] [L] épouse [V] et Monsieur [O], [I], [S] [V] ont donné congé du logement pour le vendre, à effet au 5 juin 2020.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 mai 2020, la SCP Bérangère BOUFFORT a adressé à Monsieur [U] [R] une sommation d’assister à l’état des lieux de sortie prévu le 8 juin 2020 à 9h30.
Par acte du 25 mai 2023 remis à personne physique, Madame [X], [N], [G] [L] épouse [V] et Monsieur [O], [I], [S] [V] ont fait assigner Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de voir :
Déclarer Monsieur [O] [V] et Madame [X] [V] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes.Y faire droit,
En conséquence,
Valider le congé délivré le 27 novembre 2019 pour le 5 juin 2020, en application des dispositions de l’article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;Constater que Monsieur [U] [R] est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des locaux loués à compter de la date d’effet du congé ;En conséquence,
Condamner Monsieur [U] [R] ainsi que tous occupants de son chef, à quitter sans délai l’appartement qu’il occupe sis 69 rue des Armenault à Saint jean de Braye (45800) ;Autoriser Monsieur [O] [V] et Madame [X] [V] à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;Déclarer que les meubles et objets se trouvant dans les lieux, suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner Monsieur [U] [R] à verser à Monsieur [O] [V] et Madame [X] [V] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaire libération des lieux ;Condamner Monsieur [U] [R] à verser à Monsieur [O] [V] et Madame [X] [V] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Monsieur [U] [R] aux entiers dépens.
L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois avant de pouvoir être évoquée à l’audience du 10 septembre 2024.
Lors de l’audience du 10 septembre 2024, Madame [X], [N], [G] [L] épouse [V] et Monsieur [O], [I], [S] [V], représentés par leur Conseil, ont précisé qu’il s’agissait d’une validation de congé et qu’il n’y avait pas de dette locative.
Monsieur [U] [R], représenté par son Conseil substitué à l’audience, a émis le souhait de déposer ses écritures.
L'affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.
SUR LA VALIDITE DU CONGE ET SES CONSEQUENCES :
Sur la forme :
Aux termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues au présent article.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
En l’espèce, Madame [X], [N], [G] [L] épouse [V] et Monsieur [O], [I], [S] [V] ont donné congé à Monsieur [U] [R] du logement dont il est locataire, par acte de commissaire de justice daté du 27 novembre 2019 et à effet au 5 juin 2020 à minuit, et cela aux fins de vente.
Le congé a été donné pour la date d'expiration du bail. En outre, la notification est bien intervenue six mois avant l'expiration du bail.
Il contient les mentions prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il est suffisamment précis pour s'assurer qu'il porte bien sur l'objet exact du bail.
Monsieur [U] [R] n’a pas manifesté son intention d’acheter le bien.
Il en résulte que le congé est valable, que le contrat de bail est résilié le 5 juin 2020 à 24 heures et que Monsieur [U] [R] est donc déchu de tout titre d'occupation des locaux loués depuis le 6 juin 2020.
Sur le fond :
- Sur la demande en paiement concernant le logement :
L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, comme première obligation du locataire, celle de régler les loyers et charges récupérables au terme convenu.
Monsieur [U] [R] reste redevable des loyers jusqu’au 5 juin 2020. Toutefois, à partir du 6 juin 2020, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, le locataire, occupant sans droit ni titre depuis le 6 juin 2020 a causé un préjudice à Madame [X], [N], [G] [L] épouse [V] et Monsieur [O], [I], [S] [V] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.
Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux.
- Sur la demande d’expulsion du locataire :
Le bail ayant pris effet le 6 juin 2011 étant résilié, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [R], ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
- Sur la demande de dommages et intérêts :
Madame [X], [N], [G] [L] épouse [V] et Monsieur [O], [I], [S] [V] sollicite la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.
En l'espèce, aucun élément concret ne permet d’octroyer des dommages et intérêts à Madame [X], [N], [G] [L] épouse [V] et Monsieur [O], [I], [S] [V]. Certes, Monsieur [U] [R] n’a pas quitté les lieux à l’issue du préavis. Toutefois, Monsieur [U] [R] règle les mensualités relatives au loyer et les bailleurs ne démontrent pas la réalité d’un préjudice spécifique lié au maintien dans les lieux.
Il y aura donc lieu de rejeter la demande formulée à ce titre.
En outre, comme évoqué ci-dessus, Monsieur [R], représenté par son Conseil substitué à l’audience, a émis le souhait de déposer ses écritures. Toutefois, il convient de préciser que le défendeur, représenté par son Conseil, n’a pas soutenu ses écritures, lesquelles n’ont par ailleurs pas été déposées à la suite de l’audience du 10 septembre 2024.
II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
- Sur les dépens :
Monsieur [U] [R], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du congé et de l'assignation.
- Sur l’article 700 du code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, Monsieur [U] [R] devra verser à Madame [X], [N], [G] [L] épouse [V] et Monsieur [O], [I], [S] [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
- Sur l’exécution provisoire :
L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.
En l’espèce, aucune raison ne justifie que la présente décision ne soit pas exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 27 novembre 2019 par Madame [X], [N], [G] [L] épouse [V] et Monsieur [O], [I], [S] [V] à Monsieur [U] [R], concernant le logement situé Résidence les Amarines, 69 rue des Armenault (Bâtiment 1, escalier A, 2ème étage, appartement A23) - 45800 SAINT JEAN DE BRAYE, à effet au 5 juin 2020 à 24 heures ;
CONSTATE en conséquence la résiliation à compter du 6 juin 2020 du bail ayant pris effet le 6 juin 2011, relatif au logement situé Résidence les Amarines, 69 rue des Armenault (Bâtiment 1, escalier A, 2ème étage, appartement A23) - 45800 SAINT JEAN DE BRAYE, par l’effet de ce congé ;
DIT que Monsieur [U] [R] devra quitter les lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [U] [R] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due à une somme équivalente au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la parfaite libération des lieux ;
CONDAMNE Monsieur [U] [R] à payer à Madame [X], [N], [G] [L] épouse [V] et Monsieur [O], [I], [S] [V], à compter du 6 juin 2020, l’indemnité mensuelle d’occupation fixée, jusqu’à la date de parfaite libération des lieux ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par Madame [X], [N], [G] [L] épouse [V] et Monsieur [O], [I], [S] [V] ;
CONDAMNE Monsieur [U] [R] au paiement d’une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de Madame [X], [N], [G] [L] épouse [V] et Monsieur [O], [I], [S] [V] ;
CONDAMNE Monsieur [U] [R] aux dépens qui comprendront le coût du congé du 27 novembre 2019 et de l'assignation du 25 mai 2023 ;
REJETTE toutes autres demandes ;
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par P. TROLONGE, juge, et par D. STRUS, greffière.
La greffière, Le Juge,
