Cour de cassation, 10 mars 2016. 15-14.193

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 mars 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10116 F Pourvoi n° N 15-14.193 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. [F] [W], domicilié [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 25 septembre 2014 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 7), dans le litige l'opposant : 1°/ au Réseau ferré de France, dont le siège est [Adresse 5], 2°/ au directeur départemental des finances publiques de la Seine-Saint-Denis, domicilié [Adresse 1], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 2 février 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Vérité, conseiller référendaire rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. [W], de la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat du Réseau ferré de France ; Sur le rapport de Mme Vérité, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [W] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. [W] PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les mémoires de M. [W] des 22 mai 2013 et 16 mai 2014 et d'avoir, en conséquence sur le fond, si le mesurage est possible, confirmé le jugement en ce qui concerne les prix au m², la surface du bâtiment C, le taux de remploi et d'applicabilité, la déduction de la provision versée, de l'avoir infirmé en ce qui concerne les surfaces des bâtiments A et B et le prix global retenu, statuant à nouveau sur ces points, d'avoir dit que pour les bâtiments A et B, un mesurage devra être réalisé par un géomètre aux frais de RFF, d'avoir dit que pour le montant de l'indemnité totale les parties devront faire le calcul comme il est mentionné dans l'arrêt, si le mesurage n'est pas possible, d'avoir confirmé le jugement ayant fixé à 743.750 euros la somme due par le Réseau ferré de France à M. [W] dans le cadre de l'emprise totale, située [Adresse 3], sur la parcelle cadastrée section U n° [Cadastre 1] de 326 m², la provision déterminée à la somme de 361.500 euros venant en déduction de cette somme ; Aux motifs que conformément à l'article R. 13-49 du code de l'expropriation, l'appelant doit, à peine de déchéance, déposer son mémoire et ses pièces dans un délai de deux mois à compter de son appel et l'intimé doit, à peine d'irrecevabilité, déposer ou adresser son mémoire, dans un délai d'un mois à compter de la signification de celui de l'appelant ; qu'en l'espèce, l'appelant a déposé un mémoire le 31 juillet 2012, signifié le 27 août 2012 à RFF et au commissaire du gouvernement ; qu'en conséquence les mémoires de l'appelant des 22 mai 2013 et 16 mai 2014 sont irrecevables car déposés plus de deux mois après l'appel ; que le mémoire de l'intimé posté le 26 novembre 2012, soit plus d'un mois après la signification de celui de l'appelant est irrecevable ; que ces points ont été soulevés à l'audience ; Alors qu'il incombe au juge de rechercher si les mémoires déposés après le délai de deux mois imparti à l'appelant d'une décision d'indemnisation par le juge de l'expropriation ne contiennent pas des éléments complémentaires en réplique au mémoire de l'autorité expropriante ou aux conclusions du commissaire du gouvernement qui seraient recevables ; qu'en statuant comme elle l'a fait, au seul visa du mémoire d'appel de M. [W] du 31 juillet 2012, quand ce dernier avait déposé deux mémoires, les 22 mai 2013 et 16 mai 2014, sans rechercher si ces derniers ne contenaient pas des éléments complémentaires, en réplique aux conclusions du commissaire du gouvernement, qui auraient été recevables, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article R. 13-49 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, si le mesurage est possible, confirmé le jugement en ce qui concerne les prix au m², la surface du bâtiment C, le taux de remploi et d'applicabilité, la déduction de la provision versée, de l'avoir infirmé en ce qui concerne les surfaces des bâtiments A et B et le prix global retenu, statuant à nouveau sur ces points, d'avoir dit que pour les bâtiments A et B, un mesurage devra être réalisé par un géomètre aux frais de RFF, d'avoir dit que pour le montant de l'indemnité totale les parties devront faire le calcul comme il est mentionné dans l'arrêt, si le mesurage n'est pas possible, d'avoir confirmé le jugement ayant fixé à 743.750 euros la somme due par le Réseau ferré de France à M. [W] dans le cadre de l'emprise totale, située [Adresse 3], sur la parcelle cadastrée section U n° [Cadastre 1] de 326 m², la provision déterminée à la somme de 361.500 euros venant en déduction de cette somme ; Aux motifs que l'emprise initialement est de 56 m² et laisse un surplus d'environ 265 m² ; que M. [W] ayant demandé l'emprise totale, qui a été acceptée par RFF, il doit être calculé le prix de l'ensemble ; qu'il existe trois constructions dont une partie a été édifiée en partie sur le sol d'autrui : - bâtiment A, élevé sur un niveau, comprenant un local commercial à usage de restaurant se prolongeant dans le bâtiment B avec bar, salle de restaurant, cuisine et sanitaires, bon état intérieur, - bâtiment B sur deux niveaux, prolongeant le restaurant, sols et plafonds dégradés à l'étage, - bâtiment C élevé d'un niveau comprenant un atelier de mécanique automobile avec un petit bureau en état d'usage, couverture en bac acier, - terrain restant de 40 m² à l'arrière du bâtiment C ; que lors du transport sur les lieux en mars 2011, le juge avait mentionné que dans l'ensemble les biens étaient en état assez médiocre ; que l'emprise partielle de 56 m² affecte le bâtiment B dans son angle arrière droit et le bâtiment C dans son intégralité ; que l'emprise totale demandée par le propriétaire a été acceptée par RFF ; que la parcelle est en partie dans un emplacement réservé et est en zone Ugb au PLU avec un COS non réglementé ; que sur les surfaces, pour le bâtiment A : selon l'appelant la surface est de 68 m² et de 37 m² selon le commissaire du gouvernement, pour le bâtiment B : la surface est de 290 m² selon l'appelant et de 145 m² selon le commissaire, pour le bâtiment C : les parties s'accordent sur la surface qui est de 200 m² ; qu'un désaccord persistant sur les surfaces et s'agissant d'une contestation sérieuse que la cour en l'absence d'élément n'est pas en mesure de trancher, il y a lieu pour les bâtiments A et B de fixer le prix au m² et de renvoyer les parties à faire réaliser un mesurage par un géomètre aux frais de l'expropriant ; que si les biens ont été détruits, le géomètre devra procéder à un mesurage sur les plans versés ; qu'à défaut ou en cas d'obstacle, il sera retenu les calculs du commissaire du gouvernement ; qu'en effet, pour le bâtiment A, il ne peut pas être sérieusement soutenu qu'un étage avec terrasse équivaut à un étage avec des constructions ; que pour le bâtiment B, le caractère technique du mesurage n'est pas réellement contesté ; que sur le prix : le prix doit être fixé au jour du jugement ; que le premier juge a retenu le prix de 2.400 euros le m² pour le bâtiment A, 2.100 euros pour le bâtiment B et 1.450 euros pour le bâtiment C ; que l'appelant demande de fixer le prix à 3.800 le m² pour toutes les surfaces ; que le commissaire du gouvernement a fixé le prix aux sommes de 2.400 euros pour le bâtiment A, 2.100 euros pour le bâtiment B et 1.1450 euros pour le bâtiment C ; que devant le premier juge, M. [W] avait cité une référence reprise en appel de la vente d'un bien à [Localité 4] de février 2011 pour 3.725 euros le m² ; que cependant sans mention d'une référence précise, ce terme a été écarté à juste titre ; qu'il est de plus, plus proche de [Localité 1] ; que pour le bâtiment A, le commissaire du gouvernement produit des cessions de commerces vendus libres sur [Localité 3] en 2009 et 2010, pour une moyenne de 2.400 euros le m² ; que M. [W] ne produit aucun autre élément en appel, ce bien était en état correct ; qu'en conséquence, le prix de 2.400 euros le m² doit être confirmé ; que pour le bâtiment B, M. [W] ne conteste pas le raisonnement retenu par le premier juge pour faire état des mutations récentes sur la même ville d'appartements ; que la moyenne est de 2.414 euros ; que le premier étage de ce bien a un sol et des plafonds dégradés, l'ensemble est en état très moyen ; qu'en conséquence, en l'absence d'autres éléments le prix de 2.100 euros le m², maintenu en appel par le commissaire du gouvernement doit être retenu et le jugement confirmé ; que pour le bâtiment C, le commissaire du gouvernement a donné des ventes sur la même ville d'ateliers ou dépôts couverts vendus en 2010, il en résulte une moyenne de 1.450 euros ; que le toit est en bas acier, le bureau en état d'usage et l'ensemble très moyen ; qu'en l'absence d'autres éléments ce prix retenu par le premier juge doit être confirmé ; qu'il en résulte : bâtiment A : 2.400 euros le m², bâtiment B : 2.100 euros le m², bâtiment C : 200 m² x 1.450 euros = 290.000 euros ; que si impossibilité de calcul par un géomètre : bâtiment A : 37 m² x 2.400 euros = 88.800 euros, bâtiment B : 145 m² x 2.100 euros = 304.500 euros, bâtiment C : 200 m² x 1.450 euros = 290.000 euros, total de 683.300 euros ; que pour le remploi : 1° si mesurage : le remploi ne peut être calculé que sur la partie, objet de l'emprise initiale et non pas sur l'ensemble ; que le remploi doit être calculé sur les bâtiments B et C, à l'exclusion du bâtiment A ; que le jugement doit être confirmé sur ce point ; que les parties s'accordent sur les barèmes à prendre en compte, soit : - 20% jusqu'à 5.000 11 euros, - 15% entre 5.000 et 15.000 euros, 10% au-delà ; que le jugement doit être confirmé sur ces points ; 2° si pas de mesurage : pour les lots B et C : 594.500 euros, 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros, 15% jusqu'à 15.000 euros = 1.500 euros, 10% sur le surplus 579.500 euros = 57.950 euros, soit 60.450 euros, soit un total de 654.950 euros ; soit 654.950 euros plus 88.800 euros (bât. A) = 743.750 euros ; que dans cette hypothèse le jugement doit être confirmé ; Et aux motifs éventuellement adoptés que sur le droit applicable : selon les dispositions de l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d'expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU et définissant la zone dans laquelle est situé le bien ; qu'en l'espèce, le PLU a fait l'objet d'une approbation en date du 15 avril 2010 ; que sur l'emprise totale : dans son courrier daté du 26 décembre 2010, M. [W] expose des demandes qui correspondent aux surfaces d'une emprise totale ; que le Réseau ferré de France ne s'oppose pas à une emprise totale ; qu'il convient, en conséquence, de déterminer l'indemnité totale de dépossession pour la partie expropriée, correspondant à une emprise de 56 m² et le prix de la portion acquise par le Réseau ferré de France, en sus de la partie expropriée en vue d'une emprise totale ; que l'emprise affectant la totalité du bâtiment C et une partie du bâtiment B, une indemnité sera fixée pour le bâtiment C et un prix sera fixé pour le bâtiment A ; qu'à défaut d'indication précise sur la surface, objet de l'emprise, au niveau du bâtiment B, la somme fixée pour ce bien sera d'une nature mixte ; que sur l'indemnité de remploi : en cas d'emprise totale, l'indemnité de remploi est calculée sur l'indemnité d'expropriation et non pas sur la totalité de la somme perçue par le propriétaire, celle-ci incluant le prix correspondant à la partie acquise en sus de la partie expropriée, laquelle n'est pas soumise à la procédure d'expropriation ; que la demanderesse à l'instance offre et le commissaire du gouvernement propose une indemnité de remploi calculée pour les bâtiments B et C ; que cette démarche, favorable à l'exproprié en ce qu'une partie seulement du bâtiment B est concernée par l'expropriation, sera retenue ; que sur la surface des bâtiments A et B : bâtiment A : (…) que le procès-verbal du transport sur les lieux, page 2, fait état en ce qui concerne le bâtiment : « au-dessus du bâtiment, présence d'une terrasse » ; qu'à défaut de contradiction pertinente, il n'y a pas lieu de constater une contestation sérieuse et il convient de retenir cette surface utile totale pondérée de 37 m² pour le bâtiment A ; que sur le bâtiment B : (…) que M. [W] ne rapportant aucun élément de preuve au soutien de la surface qu'il allègue, il n'y a pas lieu non plus à considérer qu'il y a une contestation sérieuse à propos de la surface de ce bâtiment ; qu'il convient de prendre en compte la surface utile pondérée proposée par le commissaire du gouvernement et de tenir compte du caractère de surface ouverte des lieux en appliquant un coefficient de 0,90 ; que la surface utile pondérée est ainsi de 63,36 m² pour le rez-de-chaussée et de 90 m² pour le premier étage, soit un total de 153,36 m² ; qu'une surface de 153 m² sera prise en compte pour le bâtiment B ; sur la méthode : que la parcelle est de 326 m², la parcelle de terrain bâti est de 321 m² ; qu'ainsi la superficie non construite est faible ; qu'il convient, en conséquence, d'utiliser la méthode dite du terrain intégré, telle que proposée par le commissaire du gouvernement et l'expropriante ; qu'en conséquence, il n'y aura pas lieu à indemnisation du terrain non construit, comme sollicité par M. [W] ; que sur la détermination des indemnités et des prix : l'article L. 13-13 du code de l'expropriation dispose que : « les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation » ; que sur l'indemnité principale et le prix : M. [W] se référant à une vente, en date du 15 février 2011, par laquelle un bien immobilier de 51 m² à usage de commerce, magasin, boutique libre d'occupation a été cédé [Adresse 4], pour une somme totale de 190.000 euros, soit 3.725 euros/m², sollicite un prix de 3.800 euros/m² pour les bâtiments A, B et C ; que faute de référence précise, cette cession n'a pu être vérifiée par les autres parties et ne pourra, en conséquence, tenir lieu de terme de comparaison ; que par ailleurs, aucune précision sur le type de commerce, l'état des lieux n'est apportée ; qu'il y a lieu d'écarter cette référence ; que sur le bâtiment A : le commissaire du gouvernement produit trois termes de comparaison, des cessions réalisées entre le 19 juin 2009 et le 30 juin 2010, dans la même commune de [Localité 2] sur Seine de boutiques (…) ; que le troisième terme est écarté compte-tenu de sa configuration particulière, boutique et appartement, différente du présent bien à évaluer ; que la moyenne des deux premiers termes de comparaison s'établit à 2.383,50 euros/m² ; qu'il convient de retenir un prix de 2.400 euros, comme proposé par le commissaire du gouvernement, le bien à évaluer étant dans un état correct ; qu'ainsi le prix de cette construction, acquise par le Réseau ferré de France dans le cadre de la demande d'emprise totale, est de : 37 m² x 2.400 euros = 88.800 euros ; que sur le bâtiment B (…) : il convient de retenir une valeur de 2.100 euros, comme proposé par le commissaire du gouvernement et comme adopté par le Réseau ferré de France, les deux abattements effectués étant de nature à tenir compte des spécificités du présent bien ; que l'indemnité principale concernant le bâtiment B est de 153 m² x 2.100 euros par m² = 321.300 euros, somme à laquelle il convient d'appliquer un abattement de 10% afin de tenir compte de l'état des locaux qualifié de médiocre dans le procès-verbal de transport sur les lieux du 22 mars 2011 ; que l'indemnité principale ainsi calculée est de 289.170 euros ; que l'indemnisation sera fixée à 304.500 euros, comme proposé par le commissaire du gouvernement et l'expropriante, en application des dispositions de l'article R 13-35 du code de l'expropriation ; que sur le bâtiment C : le commissaire du gouvernement propose trois termes de comparaison correspondant à des cessions d'atelier ou de dépôts couverts à [Localité 3] (…) ; que la première référence ne mentionnant pas la surface utile du bien, sera écartée ; que la moyenne des deux autres termes s'établit à 1.455 euros/m² ; qu'il convient de retenir une valeur de 1.450 euros afin de tenir compte de l'état du bien ; que l'indemnité principale pour le bâtiment C est de : 200 m² x 1.450 euros/m² = 290.000 euros ; qu'ainsi, le Réseau ferré de France doit à M. [W] une somme de 683.300 euros, indemnité de dépossession correspondant aux bâtiments B et C et prix correspondant au bâtiment A ; que sur l'indemnité de remploi : calculée sur l'indemnité principale de dépossession des bâtiments B et C qui s'élève à 594.500 euros : 20% jusqu'à 5.000 euros = 1.000 euros, 15% de 5.000 à 15.000 euros = 1.500 euros, 10% sur le surplus, soit 579.500 euros = 57.950 euros, soit un total de 60.450 euros ; Alors, d'une part, qu'un terme de comparaison n'est pas nécessairement dépourvu de pertinence du seul fait qu'il ne se situe pas dans la commune même dans laquelle se trouvent la parcelle expropriée ; qu'en affirmant que la référence invoquée par l'exproprié ne pouvait être prise en compte, du seul fait qu'elle portait sur une parcelle située dans une autre commune qui serait plus proche de Paris, sans rechercher si, indépendamment de cette proximité dont les effets n'ont pas été précisés, ce bien ne présentait pas une situation similaire à celui de M. [W] et constituait ainsi un terme pertinent, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 13-8, L. 13-13 et L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Alors, d'autre part, qu'en appliquant à chaque bâtiment de la parcelle expropriée des prix au mètre carré distincts, sans répondre aux écritures par lesquelles M. [W] faisait valoir que la valeur au mètre carré devait être identique pour chaque bâtiment, dès lors qu'il s'agissait d'une même unité foncière, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE) Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir, si le mesurage est possible, confirmé le jugement en ce qui concerne les prix au m², la surface du bâtiment C, le taux de remploi et d'applicabilité, la déduction de la provision versée, de l'avoir infirmé en ce qui concerne les surfaces des bâtiments A et B et le prix global retenu, statuant à nouveau sur ces points, d'avoir dit que pour les bâtiments A et B, un mesurage devra être réalisé par un géomètre aux frais de RFF, d'avoir dit que pour le montant de l'indemnité totale les parties devront faire le calcul comme il est mentionné dans l'arrêt, si le mesurage n'est pas possible, d'avoir confirmé le jugement ayant fixé à 743.750 euros la somme due par le Réseau ferré de France à M. [W] dans le cadre de l'emprise totale, située [Adresse 3], sur la parcelle cadastrée section U n° [Cadastre 1] de 326 m², la provision déterminée à la somme de 361.500 euros venant en déduction de cette somme et d'avoir ainsi débouté M. [W] de sa demande d'indemnisation de perte des loyers ; Aux motifs propres que sur la perte des loyers : M. [W] demande la somme de 600.000 euros de perte de revenus au motif qu'il louait les biens ; qu'il ne précise pas les conditions de ces locations et surtout les motifs de départ des locataires, les biens étant vides lors de la visite des lieux ; que cette demande doit être rejetée et le jugement confirmé sur ce point ; Et aux motifs adoptés que sur l'indemnité pour perte de loyer : M. [W] sollicite une somme de 600.000 euros, correspondant à la perte de 10 années de loyer ; que si le bien immobilier était affecté à la location, l'ancien propriétaire est fondé à réclamer une indemnité destinée à couvrir la perte de revenus pour la période correspondant au temps nécessaire à la recherche par ce dernier d'un bien équivalent et d'un nouveau locataire ; que M. [W] ne justifie ni que les locaux étaient loués selon les prescriptions de l'article L. 13-15 du code de l'expropriation, ni avoir subi une perte de loyer ; que sa pièce n° 8, qui est un courrier écrit par lui-même, est insuffisante à en rapporter les preuves ; que M. [W] sera débouté de cette demande, à défaut de rapporter la preuve d'un préjudice indemnisable et certain ; que sur le total dû par le Réseau ferré de France à M. [W] : 683.300 euros + 60.450 euros = 43.750 euros ; Alors que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'une indemnisation est due au titre de la perte de loyers lorsque le bien était loué à la date de l'expropriation ; qu'en se contentant d'affirmer que les biens expropriés étaient vides lors de la visite des lieux par le juge, pour écarter toute indemnité au titre de la perte de loyers, sans constater que les locaux en cause n'étaient pas non plus loués à la date de l'expropriation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation.