Cour d'appel, 06 décembre 2023. 22/02344

COUR D'APPEL DE RIOM Troisième chambre civile et commerciale ARRET N°546 DU : 06 Décembre 2023 N° RG 22/02344 - N° Portalis DBVU-V-B7G-F5TT ADV Arrêt rendu le six décembre deux mille vingt trois Sur APPEL d'une décision rendue le 05 décembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de CUSSET (RG n°21/01254) COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre Mme Virginie THEUIL-DIF, Conseiller Madame Virginie DUFAYET, Conseiller En présence de : Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : M. [O] [N] [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Marie-françoise VILLATEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000195 du 27/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND) APPELANT ET : M. [L] [B] [Adresse 3] [Adresse 3] Représentant : Me Emmanuel TOURRET, avocat au barreau de CUSSET/VICHY INTIMÉ DÉBATS : Après avoir entendu en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, à l'audience publique du 05 octobre 2023, sans opposition de leur part, les avocats des parties, Madame DUBLED-VACHERON, magistrat chargé du rapport, en a rendu compte à la Cour dans son délibéré. ARRET : Prononcé publiquement le 06 décembre 2023, après prorogé du délibéré initialement prévu le 22 novembre 2023, puis le 29 novembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Mme Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par Mme Cécile CHEBANCE, Greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. M. [L] [B] est propriétaire d'un bien immobilier situé à [Adresse 1], exploité en fonds de commerce d'hôtel meublé. Les exploitants de cet hôtel, M. et Mme [W] ont cédé le droit au bail dont le terme était fixé au 30 septembre 2017, à M. [O] [N] suivant acte notarié du 30 avril 2014. M. [B] souhaitant reprendre les lieux pour les mettre en vente a donné congé à M. [N] pour le 31 décembre 2018, par acte d'huissier signifié le 21 juin 2018. Par acte huissier du 11 avril 2019 M. [B] a enjoint M. [N] de quitter les lieux. Par jugement du 4 janvier 2021 signifié le 14 janvier 2021 le tribunal judiciaire de Cusset considérant notamment que M. [N] n'était pas inscrit au registre du commerce et des sociétés a : -débouté M. [N] de sa demande de condamnation de M. [B] à lui verser les sommes de 27 612 euros et 3000 euros ; -débouté M. [N] de sa demande d'expertise judiciaire, -validé le congé donné par M. [B] le 21 juin 2018 sans versement d'indemnité d'éviction, - ordonné l'expulsion de M. [N] des locaux situés [Adresse 1], -condamné M. [N] à verser à M. [B] la somme de 3000 euros titre de l'article 700 du code de procédure ainsi qu'aux dépens. Par acte d'huissier du 23 décembre 2021, M. [B] a fait assigner M. [N] devant le tribunal judiciaire de Cusset en paiement d'une indemnité d'occupation et d'indemnités réparant les dégradations locatives qu'il invoquait. Par jugement du 5 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Cusset : -a fixé l'indemnité d'occupation due par M. [N] à la somme de 630 euros ; -a condamné M. [N] à payer à M. [B] la somme de 8 862 euros au titre de l'indemnité d'occupation, -a condamné M. [N] à payer à M. [B] la somme de 56 110,83 euros au titre des dégradations locatives, -a débouté M. [N] de sa demande de limitation de condamnation au titre des dégradations locatives à la somme de 10 000 euros ; -a débouté M. [N] de sa demande de délais de paiement ; -a condamné M. [B] à verser à M. [N] la somme de 1 600 euros au titre des biens meubles, -a condamné M. [N] aux dépens ainsi qu'à verser à M. [B] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a considéré que M. [N] occupait sans droit ni titre les locaux commerciaux depuis le 1er janvier 2019 et qu'il était donc redevable d'une indemnité du mois de mars 2020 au 2 juin 2021. Il a également jugé que les locaux avaient été restitués en mauvais état, du fait d'un mauvais entretien mais également de dégradations volontaires. Il a fait droit à la demande en restitution (en valeur) des meubles meublants le local commercial. Suivant déclaration du 19 décembre 2022, M. [N] a relevé appel de cette décision. Aux termes de conclusions notifiées le 20 février 2023, il demande à la cour de : -réformer le jugement rendu le 05 décembre 2022 par le tribunal judiciaire de Cusset en ce qu'il l'a condamné au paiement d'une indemnité d'occupation depuis le mois de mars 2020, en ce qu'il l'a condamné à supporter des dépenses exorbitantes au titre des dégradations locatives, en ce qu'il a refusé de lui accorder des délais de paiement pour se libérer de sa dette vis-à-vis de M. [B] et en ce qu'il l'a condamné à payer à ce dernier la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles. -débouter M. [L] [B] de sa demande présentée au titre de l'indemnité d'occupation et des dégradations locatives alléguées ; -limiter le montant des condamnations financières mises à sa charge au titre des dégradations locatives à hauteur de 10 000 euros, somme forfaitaire et globale qu'il accepte de régler correspondant au coût de remplacement des deux portes fracturées par des visiteurs, au nettoyage des lieux et au coût du remplacement de deux extincteurs manquants, étant précisé qu'il accepte de laisser à M. [B] les éléments de mobiliers précités (2 télévisions, 1 buffet deux corps rouge et 1 bar en chêne). -déclarer cette offre satisfactoire faute d'éléments contradictoires produits aux débats, notamment au titre de devis d'artisans et faute de rédaction d'un état des lieux contradictoire qui lui serait opposable. -lui consentir les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de la somme précitée de 10 000 euros ; -condamner, à titre reconventionnel, M. [B] à lui payer la somme de 1 600 euros au titre des éléments de mobiliers cédés par M. [O] [W] en 2014 qui sont demeurés dans les lieux loués, déduction faite de leur vétusté (soit 50%) et des deux réfrigérateurs manquants. -déclarer n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. -statuer ce que de droit sur le sort des dépens de procédure. -écarter l'exécution provisoire de la décision judiciaire à intervenir. Suivant conclusions notifiées le 19 mai 2023, M. [B] demande à la cour : -de confirmer le jugement du 5 décembre 2022 sauf en ce qu'il a en ce qu'il l'a condamné à verser à M. [O] [N] la somme de 1 600 euros au titre des biens meubles ; Statuant à nouveau, -débouter M. [O] [N] des demandes présentées au titre du mobilier. Y ajoutant , -condamner M. [N] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. -condamner M. [N] aux dépens et le débouter de ses demandes plus amples contraires. Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs demandes. L'ordonnance de clôture a été rendue le 30 août 2023. Motivation : Sur l'indemnité d'occupation : M. [N] critique le jugement en affirmant ne plus avoir eu accès aux locaux à compter du mois de mars 2020. Il explique ainsi l'état d'abandon des locaux et les dégradations commises par des squatters. M. [B] rappelle que le jugement du 4 janvier 2021 a retenu que M. [N] s'était maintenu dans les lieux sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2019. Il assure que ce dernier, dont l'expulsion a été effective le 2 juin 2021, ne réglait plus de loyer depuis le mois de mars 2020. Sur ce : M. [N] ne verse aux débats aucun élément de preuve permettant de constater que M. [B] a fait barricader l'immeuble et lui a interdit l'accès à celui-ci. L'argumentation qu'il développe est contraire aux termes de l'assignation délivrée à sa demande le 9 mai 2019, suivants lesquels il affirme avoir dès le 1er janvier 2019 sollicité et obtenu son inscription au répertoire SIRENE pour l'année 2019. Il s'ensuit que le jugement sera confirmé sur ce point par adoption de motifs. Sur les dégradations locatives : M. [N] assure avoir réclamé à plusieurs reprises la possibilité d'établir un état des lieux contradictoire ce qui lui a toujours été refusé. Il affirme que M. [B] demande la remise en état de son immeuble en 2021 alors que celui-ci se trouve dans l'état où il se trouvait en 2007. Il conteste la majorité des constatations effectuées sur place par Me [V] et accepte uniquement de prendre en charge le remplacement de deux portes fracturées par des visiteurs, le nettoyage des lieux et le coût de deux extincteurs manquants. Il reconnaît qu'il manque 2 frigidaires sur 11 et qu'un sommier a été volé. Il consent à octroyer à M. [B] deux télévisions, un buffet et un bar en chêne. M. [B] réplique que l'acte de cession du bail commercial mentionne que le cessionnaire prendra « les locaux dans leur état actuel et fera son affaire personnelle de toute réclamation que pourrait relever le propriétaire de l'immeuble tant au cours du bail qu'à la fin de celui-ci. » L'acte précise qu'aucun état des lieux n'a été fait lors la régularisation du bail entre le cédant et le propriétaire, de sorte que, en l'état du droit avant l'entrée en vigueur de la loi Pinel, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparation locative et doit les rendre tels. M. [B] ajoute que M. [N] était seul à pouvoir entrer dans les lieux qu'il a laissés dans un état de saleté et de dégradations déplorables. Sur ce : M. [N] n'apporte aucune critique juridique au jugement et ne rapporte aucune preuve des éléments de fait dont il se prévaut. Le jugement sera donc confirmé en ce que le tribunal a justement observé qu'il appartenait au preneur de prouver que les dégradations étaient intervenues sans sa faute ; que M. [N] est présumé avoir trouvé les lieux en bon état et qu'il se devait de les restituer également en bon état. M. [B] a versé aux débats deux constats d'huissier qui témoignent de l'état de saleté et de délabrement dans lequel M. [N] a restitué les lieux. Le tribunal a justement appliqué un coefficient de vétusté aux travaux de plâtrerie peinture de sorte que l'indemnisation accordée n'équivaut pas à une remise à neuf de l'immeuble. Sur le mobilier présent sur les lieux : M. [N] sollicite une somme de 1 600 euros au titre du matériel cédé en 2014 par les époux [W], et chiffre sa demande en déduisant le prix des mobiliers manquants et une vétusté de 50%. M. [B] conteste la décision en indiquant que M. [N] avait le loisir de déménager le mobilier pour peu que celui-ci ne soit pas totalement détruit par ses clients. Sur ce : L'acte de vente mentionne la cession de plusieurs éléments mobiliers d'une valeur de 4 500 euros en 2014. Il est effectif que les meubles n'ont pas été restitués à M. [N]. Le conseil de M. [B] a fait savoir par mail officiel du 29 juillet 2021 que M. [N] pouvait venir les chercher. Il ne justifie pas d'une demande en ce sens et les photographies des constats d'huissiers montrent des frigos ouverts, moisis, cassés, des meubles détériorés. L'huissier a pu constater que dans la chambre 1, le mobilier était complètement cassé ; que dans la chambre 2 ils étaient en très mauvais état et cassés ; qu'il en est de même pour la chambre 3 et toutes les autres chambres. Il n'est donc pas possible de considérer que ce mobilier déjà ancien, cédé en 2014, avait en 2021 une quelconque valeur vénale. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande reconventionnelle de M. [N]. Sur les délais de paiement : M. [N] sollicite les plus larges délais de paiement. Par des motifs que la cour adopte, le tribunal a considéré que, sauf à bafouer le droit du créancier de recouvrer sa créance, de tels délais ne peuvent être accordés à M. [N]. Ce dernier a, de fait déjà bénéficié de larges délais et qu'il ne justifie pas d'un début d'exécution. Sur les autres demandes : M. [N] qui succombe en ses demandes sera condamné aux dépens, avec application des dispositions applicables en matière d'aide juridictionnelle. Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [B] qui a dû constituer avocat en cause d'appel, de laisser à la charge de ce dernier ses frais de défense. M.[N] sera condamné à verser à M. [B] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. -Sur l'exécution provisoire : Cette demande est sans objet devant la cour d'appel. Il ne sera donc pas répondu sur ce point. Par ces motifs : La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, l'arrêt étant mis à disposition des parties au greffe de la juridiction ; Confirme le jugement en toute ses dispositions sauf en ce qu'il a condamné M. [B] à verser une somme de 1 600 euros à M. [O] [N] au titre du mobilier non restitué. Statuant à nouveau ; Déboute M. [O] [N] de la demande reconventionnelle relative au mobilier présent sur les lieux ; Y ajoutant ; Condamne M. [O] [N] à verser à M. [L] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne M. [O] [N] aux dépens, avec application des dispositions applicables en matière d'aide juridictionnelle ; Le Greffier La Présidente