Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 25/00094 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HAGD
MINUTE N° :
Notification
Copie certifiée conforme
délivrée le :
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Copie exécutoire délivrée
le :
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COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS
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JUGEMENT
DU 28 AVRIL 2025
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR(S) :
SOCIETE IMMOBILIERE DU DEPARTEMENT DE LA REUNION (S.I.D.R.)
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Mme [C] [O], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial
DÉFENDEUR(S) :
Madame [I] [N] [Z]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 5]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Présidente : Valentine MOREL,
Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière,
DÉBATS :
À l’audience publique du 17 Mars 2025
DÉCISION :
Contradictoire
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
La SIDR a donné à bail à Madame [N] [I] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] par contrat du 28 janvier 2022, pour un loyer mensuel révisable et actualisé à la somme de 459,43 euros charges comprises à la date de l'assignation.
Des loyers étant demeurés impayés, la SIDR a fait signifier à Madame [N] [I] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 avril 2024 pour un montant en principal de 2177 euros.
La SIDR a ensuite fait assigner Madame [N] [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 14 janvier 2025 aux fins de voir :
constater la résiliation de plein droit du contrat de bail survenue du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; ordonner l’expulsion de Madame [N] [I] [Z], tant de sa personne que de ses biens et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ; condamner Madame [N] [I] [Z] à lui payer la somme de 5196,13 euros, augmentée des intérêts de droit à compter du jour de la mise en demeure sous réserve des loyers échus et à échoir jusqu'au prononcé du jugement ; condamner Madame [N] [I] [Z] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 459,43 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges et ce jusqu'au parfait délaissement des lieux ;condamner Madame [N] [I] [Z] aux entiers dépens ainsi qu'aux frais relatifs au commandement de payer visant la clause résolutoire, et aux frais d'expulsion. dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l’audience.
A l’audience du 17 mars 2025, la SIDR- représentée par Madame [C] [O], régulièrement munie d'un pouvoir - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 4963,95 euros hors dépens.
La SIDR ne s'oppose pas aux délais de paiement sollicités, indiquant que la locataire a repris le paiement des échéances courantes, et que l'aide au logement ayant été suspendue depuis le mois de février 2023, la reprise du paiement des loyers courants permettrait de débloquer le montant de l'aide retenue, permettant de faire diminuer significativement la dette.
Convoquée par acte de commissaire de Justice signifié le 14 janvier 2025 à étude, Madame [N] [I] [Z] comparaît en personne.
Elle reconnaît le principe et le montant de la dette avancés par le bailleur, mais fait valoir que le logement a été affecté de nombreux désordres que le bailleur a tardé à résoudre. Elle sollicite néanmoins de pouvoir rester dans le logement offrant de régler la somme mensuelle totale de 600 euros en paiement du loyer courant et de la mensualité d'apurement (soit 127 euros), ce que la SIDR accepte au vu du potentiel rappel d'allocations logement.
Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025, par voie de mise à disposition selon les dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement sera rendu contradictoirement et en premier ressort eu égard au caractère indéterminé des demandes.
I. Sur la recevabilité :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 15 janvier 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023.
Par ailleurs, la SIDR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention par courrier du 17 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Néanmoins, ce délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours dès lors que ceux-ci ne prévoient pas de clause résolutoire contraire ;
Ainsi, et bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, en exécution d'un contrat stipulant une clause résolutoire visant un délai de 2 mois.
Or en l'espèce, le bail conclu le 28 janvier 2022 contient une clause résolutoire (art. VII du bail renvoyant à l'art. 9 des conditions générales) stipulant que le contrat est résolu de plein droit 2 mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet alors qu'un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 avril 2024, pour la somme en principal de 2177 euros.
Bien qu'impartissant un délai de 6 semaines au débiteur pour apurer sa dette, il convient de faire application du délai contractuellement prévu, soit deux mois.
Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois contractuel, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 24 juin 2024, puisque malgré les désordres allégués, Madame [Z] n'a initié aucune procédure pour suspendre son obligation au paiement des loyers.
III - Sur l'indemnité d'occupation
En se maintenant dans le logement alors que le bail est résilié, Madame [N] [I] [Z] est redevable, depuis la résiliation, d'une indemnité d’occupation destinée à compenser son occupation et à indemniser le bailleur, privé de la possibilité de disposer librement de son bien.
L' indemnité d’occupation mensuelle sera en conséquence fixée au montant du loyer actuel augmenté des charges, soit la somme de 472,91 euros à la date du présent jugement, cette indemnité étant révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi ;
Il y a lieu de prévoir le cas échéant, la condamnation de Madame [N] [I] [Z] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er mars 2025.
IV. Sur la dette locative
La SIDR produit un décompte démontrant que Madame [N] [I] [Z] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite apparaissant sur le décompte produit, la somme de 4963,95 euros à la date du 17 mars 2025.
Madame [N] [I] [Z] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SIDR cette somme de 4963,95 euros, avec les intérêts au taux légal
sur la somme de 2177 euros à compter du commandement de payer (23 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
V. Sur les délais de paiement
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 dispose désormais que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative."
En l'espèce, il peut être constaté que Madame [N] [I] [Z] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience et qu'elle est en situation de régler sa dette en 36 mois compte tenu d'une capacité de remboursement à hauteur de 125 euros en plus du loyer courant, et de la perspective d'un rappel d'allocations logements.
Elle sera par conséquent autorisée à se libérer de sa dette sur 36 mois, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.
VI. Sur la suspension de la clause résolutoire
Selon les dispositions de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
Compte tenu de la demande commune des parties et de la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés.
Tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette.
Dans cette hypothèse, le bail sera effectivement résilié à la date du 24 juin 2024, Madame [Z] devra restituer le logement vide d'occupant, à défaut la SIDR sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [N] [I] [Z] et celle-ci sera condamnée à verser à la SIDR une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 472,91 euros au jour du présent jugement, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.
V. Sur les demandes accessoires :
Madame [N] [I] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.
Le cas échéant, elle supportera également les frais strictement nécessaires à la mise en oeuvre de la procédure d'expulsion selon les modalités prévues par le code des procédures civiles d’exécution, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'accueillir spécifiquement cette demande.
L'exécution provisoire est par principe attaché aux décisions rendues en première instance en vertu de l'article 514 du code de procédure civile, et aucun élément ne justifie de faire obstacle à ce principe.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2022 entre la SIDR et Madame [N] [I] [Z] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 9] sont réunies à la date du 24 juin 2024 ;
CONDAMNE Madame [N] [I] [Z] à payer à la SIDR la somme de 4963,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 17 mars 2025 (comprenant l'échéance de février 2025 et un paiement de 620 euros le 10 mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2024 sur la somme de 2177 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
AUTORISE Madame [N] [I] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 125 euros, la 36ème et dernière mensualité soldant la dette en principal et intérêts.
PRÉCISE que chaque mensualité devra être payée au même terme que l'exigibilité du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement.
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés.
DIT que si la dette locative est remboursée dans les délais accordés et que les loyers courant sont régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après la 1ère présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette.
DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE :
CONSATE la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 4 juin 2024 ;
AUTORISE la SIDR à faire procéder à l'expulsion de Madame [N] [I] [Z] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux.
CONDAMNE Madame [N] [I] [Z] à verser à la SIDR une indemnité mensuelle d’occupation révisable égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, tels qu'ils auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 472,91 euros à ce jour ;
REJETTE toute autre demande.
CONDAMNE Madame [N] [I] [Z] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 28 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition.
La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection
