Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 23/08949

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Jacques MIQUEL Copie exécutoire délivrée le : à : Me Antoine ATTIAS Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/08949 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KOF N° MINUTE : 2 JCP JUGEMENT rendu le mardi 24 septembre 2024 DEMANDERESSE S.C.I. CORNAS, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Jacques MIQUEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0290 DÉFENDEUR Monsieur [N] [U], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2306 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 juin 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier Décision du 24 septembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/08949 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KOF EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 10 janvier 2014, la société SCI CORNAS a consenti un bail d’habitation à M. [N] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4]. Dès l’année 2016, la société SCI CORNAS a envisagé des travaux importants de rénovation de l’ensemble de l’immeuble et a délivré congé à plusieurs locataires. Le 16 juillet 2019 trois arrêtés préfectoraux d’insalubrité portant sur les parties communes et deux appartements ont été notifiés à la société SCI CORNAS. Par acte de commissaire de justice du 11 février 2019 la société SCI CORNAS a délivré à M. [N] [U] congé pour travaux à effet au 31 janvier 2020. M. [N] [U] a refusé les offres de relogement faites par la société SCI CORNAS. Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2021, la société SCI CORNAS a assigné M. [N] [U] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation du bail et d’expulsion de ce dernier. Les parties ont conclu le 8 avril 2022 un protocole d’accord transactionnel mettant fin au litige, non homologué. Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2023, la société SCI CORNAS a assigné M. [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : Voir prononcer la nullité du protocole d’accord du 8 avril 2022,Voir condamner M. [N] [U] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle soutient, sur le fondement de l’article 2044 du code civil, que les concessions doivent représenter un sacrifice réel et appréciable pour chacune des parties et être réciproques, que l’absence de contrepartie ou le déséquilibre des concessions peut entraîner la nullité de la transaction, qu’elle-même a fait des concessions importantes en raison de l’urgence à faire réaliser les travaux alors que M. [N] [U] s’est uniquement engagé à quitter l’appartement. L’affaire, appelée à l’audience du 21 novembre 2023 a été plusieurs fois renvoyée à la demande des parties pour être finalement retenue à l’audience du 21 juin 2024. À l'audience, la société SCI CORNAS représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement maintient ses demandes. M. [N] [U] représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande : - de déclarer la société SCI CORNAS irrecevable en ses demandes - de l’en débouter - la condamnation de la société SCI CORNAS à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Il argue de ce que les demandes de la société SCI CORNAS sont irrecevables en application de l’article 2052 du code civil. Il soutient que le protocole est valide puisqu’il n’est pas nécessaire que les concessions soient d’une égale valeur, que les concessions réciproques n’ont aucun caractère déséquilibré, que la société SCI CORNAS avait particulièrement intérêt à éviter une procédure longue et aléatoire. Il ajoute que les travaux de rénovation de l’immeuble n’ont pas encore débuté. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour un exposé plus ample de leurs différents moyens. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION Sur la fin de non-recevoir L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes de l’article 2052 du code civil la transaction fait obstacle à l'introduction ou à la poursuite entre les parties d'une action en justice ayant le même objet. M. [N] [U] soutient que la transaction conclue avec la société SCI CORNAS fait obstacle à l’introduction d’une action en justice relative à la situation litigieuse réglée par l’accord et qu’en conséquence les demandes de la société SCI CORNAS sont irrecevables. Or, il convient de relever que la présente instance a pour objet d’examiner la validité de l’accord et non la résiliation du bail, objet de l’instance ayant donné lieu à l’accord. Les objets étant distincts, la demande de la société SCI CORNAS est recevable. La fin de non-recevoir sera en conséquence écartée. Sur la demande en nullité de la transaction Aux termes de l’article 1178 du code civil un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. L’article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître. De jurisprudence constante, la validité de la transaction est conditionnée par l’existence de concession réciproques. La contrepartie ne peut être si faible qu’elle en devient inexistante. A défaut la nullité de la transaction est encourue. L’existence de concessions réciproques s’apprécie en fonction des prétentions des parties au moment de la signature de l’acte. En l’espèce la société SCI CORNAS et M. [N] [U], ont conclu le 8 avril 2022 dans le cadre de l’instance introduite aux fins de résiliation du bail et d’expulsion un protocole d’accord relevant des articles 2044 et suivants du code civil. Aux termes de cet accord, M. [N] [U] s’est engagé à quitter son appartement [Adresse 1] à [Localité 4] le 12 avril 2022. La société SCI CORNAS s’est quant à elle engagée à compter du 12 avril 2022 et au plus tard au terme du mois suivant la notification de la fin des travaux dans l’appartement du [Adresse 1], à héberger temporairement M. [N] [U] dans un appartement situé [Adresse 2] en en réglant le loyer, M. [N] [U] s'engageant à payer les charges correspondantes à sa consommation des fluides (eau, électricité, gaz ... ), de téléphone et d'internet ; à prendre en charge les frais de transport aller/retour et de mise en garde-meubles du mobilier appartenant au propriétaire de l’appartement temporaire ; à réintégrer M. [N] [U] dans son appartement au [Adresse 1], avec conclusion d’un nouveau bail et maintien du montant du loyer. A l’appui de sa demande la société SCI CORNAS expose avoir fait d’importantes concessions financières. Elle ne peut valablement soutenir que, dans la mesure où le bail était suspendu depuis le mois d’août 2019 en conséquence des arrêtés d’insalubrité, M. [N] [U] qui n’avait pas à régler le loyer, a fait une économie de 52800 euros puisqu’il s’agit de faits antérieurs à l’accord. Elle ne peut en outre imputer au locataire l’état de l’immeuble et la suspension du loyer prévue par la loi. Il est erroné par ailleurs de considérer que M. [N] [U] n’a renoncé à aucun droit en quittant le logement et en bénéficiant d’un hébergement temporaire gratuit. En effet si la prise en charge totale du loyer par la société SCI CORNAS représente un avantage certain, M. [N] [U] relève à juste titre qu’il a dû quitter le quartier dans lequel il vivait depuis plusieurs années. Il règle par ailleurs les charges correspondant à sa consommation des fluides, de téléphone et d'internet. Il a également renoncé à faire valoir ses demandes en justice. L’urgence liée aux arrêtés d’insalubrité comme sa volonté dès 2016 de procéder à la rénovation totale de l’immeuble sont les raisons ayant amené la société SCI CORNAS à accepter les demandes de M. [N] [U] compte tenu des risques liés à une longue procédure contentieuse auxquels elle a déjà été confrontée avec plusieurs locataires. Il convient de relever que la société SCI CORNAS est une société civile immobilière ayant pour projet la rénovation d’envergure d’un immeuble situé dans un quartier recherché de [Localité 3] ce qui implique un investissement financier important et des connaissances certaines dans le domaine immobilier. C’est donc en toute connaissance de cause qu’elle a su apprécier les demandes de M. [N] [U] notamment sur le plan financier et qu’il était dans son propre intérêt d’éviter une procédure judiciaire à l’issue incertaine et possiblement longue eu égard aux résistances de M. [N] [U] à quitter le logement, afin de pouvoir démarrer les travaux. Ce départ représentait un avantage financier et économique important et certain pour la société SCI CORNAS. Par ailleurs, comme elle l’indique elle-même dans ses écritures, plusieurs échanges ont eu lieu entre les parties et leurs conseils aux fins de trouver un accord amiable, de sorte que si elle était pressée, elle a néanmoins pris le temps de la réflexion. Le fait que les travaux n’aient pas débuté, point que la société SCI CORNAS n’a pas contesté sans s’en expliquer, et donc que les conséquences financières soient aujourd’hui importantes pour elle, est sans conséquence sur l’évaluation des concessions, lesquelles s’apprécient à la date de conclusion de l’accord. Ce retard n’est par ailleurs pas de la responsabilité de M. [N] [U]. Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’au jour de la conclusion du protocole, si la société SCI CORNAS a fait des concessions financières certaines et importantes, celles-ci doivent s’apprécier à l’aune des avantages économiques tirés d’un départ rapide des lieux de M. [N] [U], lequel a quitté son logement et renoncé à faire valoir en justice ses droits de locataire. Les concessions ne sont ainsi pas déséquilibrées. La société SCI CORNAS sera en conséquence déboutée de sa demande en nullité du protocole d’accord conclu le 8 avril 2022. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. La société SCI CORNAS, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2000 euros à la demande de M. [N] [U] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, ECARTE la fin de non-recevoir soulevée par M. [N] [U] ; DIT que la demande de la société SCI CORNAS en nullité du protocole transactionnel conclu le 8 avril 2022 avec M. [N] [U] est recevable, DEBOUTE la société SCI CORNAS de l’ensemble de ses demandes ; CONDAMNE la société SCI CORNAS aux dépens ; CONDAMNE la société SCI CORNAS à payer à M. [N] [U] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge