Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/12779

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/12779 - N° Portalis 352J-W-B7H-C26VL N° MINUTE : 1 Assignation du : 08 Septembre 2023 EXPERTISE[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert: [C] [J] [F][2] [2] [Adresse 2] [XXXXXXXX01] JUGEMENT rendu le 27 Février 2024 DEMANDERESSE S.C.I. SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU VAL D’EURO PE - SCI SECOVALDE [Adresse 7] [Localité 9] représentée par Maître Louis-david ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, demeurant [Adresse 5], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0423 DEFENDERESSE S.A.S.U. PROMOTION DU PRET A PORTER [Adresse 6] [Localité 8] représentée par Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, demeurant [Adresse 3], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0164 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 19 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date des 19 et 30 décembre 2011, la société SOCIETE POUR L'EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 15] (ci-après la société SECOVALDE) a donné à bail commercial à la société PROMOTION DU PRET A PORTER des locaux n°WI 71 et W1 69 dépendant du centre commercial dénommé [Adresse 15] situé à [Localité 14] (Seine et Marne), [Adresse 4], pour une durée de dix années du 1er juillet 2012 au 30 juin 2022, l'exercice de l'activité de « Prêt-à-porter féminin et accessoires s'y rapportant, à l'exclusion de toute autre activité, le tout sous l'enseigne PIMKIE, ainsi qu' un loyer minimum garanti annuel de 141.000 euros hors taxes et hors charges. Par acte d'huissier de justice signifié le 29 décembre 2012, la société SECOVALDE a délivré congé à la société PROMOTION DU PRET A PORTER pour le 30 juin 2022 et offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2022 pour une nouvelle durée de dix années et moyennant un loyer minimum garanti annuel de 275.000 euros hors taxes et hors charges. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 5 juin 2023, la société SECOVALDE a notifié à la société PROMOTION DU PRET A PORTER un mémoire préalable en fixation du loyer minimum garanti du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 à la somme de 275.000 euros hors taxes et hors charges par an. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 8 septembre 2023, la société SECOVALDE a assigné la société PROMOTION DU PRET A PORTER à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. L'affaire a été appelée à l'audience du 19 janvier 2024 à laquelle la société SECOVALDE et la société PROMOTION DU PRET A PORTER étaient représentées par leur avocat. Aux termes de son assignation et de son mémoire préalable, la société SECOVALDE demande au juge des loyers commerciaux de : - juger que le bail s'est renouvelé pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2022, aux clauses et conditions du bail échu, en ce compris la clause de loyer variable, à l'exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat et au commerce et aux très petites entreprises et à son décret d'application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial ; - fixer le loyer minimum garanti de renouvellement au 1er juillet 2022 à la somme de 275.000 euros hors taxes et hors charges par an ; - juger que le différentiel portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de sa date d'effet ; - juger que les intérêts échus depuis plus d'un an produiront eux-mêmes intérêts ; - condamner la société PROMOTION DU PRET A PORTER au paiement d'une somme de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; Subsidiairement, - voir désigner tel expert qu'il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative du local telle qu'elle résulte, à la date considérée, des éléments visés à l'article 35 « RENOUVELLEMENT » du bail, et qui devront être recherchés : • exclusivement dans le centre commercial super régional [Adresse 15] sis à [Localité 14], celui-ci constituant une unité autonome de marché ; • en référence aux prix pratiqués dans le centre commercial par unité de surface pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés, à défaut d'équivalence, en considération des différences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence ; - fixer, dans ce cas, le loyer minimum garanti provisionnel, pour la durée de l'instance, au montant du loyer minimum garanti en cours, outre les parfait règlement des charges et accessoires exigibles en exécution du bail ; - juger que les frais d'expertise seront partagés par moitié entre les parties ; - voir réserver, dans ce cas, les dépens. Sur le fondement de l'article 1103 du code civil et de l'article 35 du contrat de bail, elle soutient que le loyer minimum garanti de renouvellement doit être fixé à la valeur locative. Elle expose que compte tenu des prix de comparaison qu'elle produit, de la surface du local de 173 m2, de sa situation au sein de la galerie marchande et au sein de l'un des centres commerciaux majeurs de la métropole, le prix unitaire doit être fixé à 1.590 euros/m2, soit une valeur locative totale de 275.000 euros par an. Elle précise que le local se trouve au premier niveau du centre commercial qui dispose du pourcentage le plus élevé d'enseignes nationales et internationales et à l'immédiate proximité de la porte d'entrée principale, en ajoutant que le local dispose d'une très bonne visibilité grâce à un important linéaire de façade. Elle indique que le centre commercial est un centre super régional qui fait partie de la ville nouvelle de [Localité 12] et qu'il jouit d'une position stratégique à proximité du parc [10] [Localité 13], d'un village de vacances et d'un village de marques qui accueille plus de 110 enseignes de grandes marques à prix dégriffés. Elle ajoute que le centre commercial [Adresse 15] est un centre majeur et moderne d'Ile de France qui a bénéficié en 2017 de travaux d'extension et de rénovation et qui dispose d'une excellente accessibilité. Elle précise enfin que l'article R.145-35 du code de commerce ne permet plus la prise en charge par le preneur des réparations locatives et d'entretien ainsi que des grosses réparations de l'article 606 du code civil conformément à ce que prévoyait le contrat de bail, ce qui ampute en sa défaveur l'équilibre contractuel initial. Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, la société PROMOTION DU PRET A PORTER demande au juge des loyers commerciaux de : - fixer le loyer de base du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme annuelle de 180.785 euros, toutes autres clauses restant inchangées ; - subsidiairement, désigner un expert pour déterminer la valeur locative des lieux loués au 1er juillet 2022 ; - pour le cas où une mesure d'expertise serait ordonnée, fixer un loyer provisionnel de 180.785 euros pendant la durée de l'instance ; - condamner la société SCI SECOVALDE au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du ocde de procédure civile. Au soutien de ses demandes, elle expose que la clause du bail qui fixe de manière automatique le loyer du bail renouvelé à la valeur locative déroge au principe du plafonnement de l'article L.145-34 du code de commerce. Elle fait valoir que le bailleur ne donne aucune indication sur le taux de vacance des boutiques alors qu'il s'agit d'un indicateur du développement et du dynamisme du centre commercial, ni sur l'évolution et la fréquentation du centre alors que cette dernière paraît légèremment en baisse. Elle invoque que le contrat contient des clauses sévères pour le preneur et favorables au bailleur telles que celles relatives à l'interdiction de la sous-location totale pu partielle, à l'agrément du bailleur à la location-gérance, aux limitations de la cession, aux impôts, travaux et charges à la charge du preneur ainsi qu'à la clause d'accession des travaux d'aménagement au choix du bailleur. Elle indique de plus que le marché locatif est en baisse dans les centres commerciaux, que le risque de vacance s'aggrave et que la crise économique qui conduit à une inflation exceptionnelle entraîne une augmentation des prix et une baisse du pouvoir d'achat. Elle relève que les termes de comparaison avancés par le bailleur concernent des baux neufs. Elle retient une valeur locative unitaire de 1.100 euros/m2 GLA, soit une valeur totale de 190.300 euros pour une surface de 173 m2 avant application d'un abattement de 5% compte tenu de l'application d'un loyer binaire, soit une valeur locative totale de 180.785 euros par an. L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2024. MOTIFS 1- Sur le principe du renouvellement du bail Il ressort de leurs déclarations que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux dépendant du centre commercial dénommé [Adresse 15] situé à [Localité 14] (Seine et Marne), [Adresse 4], pour une durée de dix ans à compter du 1er juillet 2022. 3- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Selon l'article 35 du contrat de bail , intitulé RENOUVELLEMENT : «35.3 Les parties conviennent que le montant du loyer minimum garanti du Bail ainsi renouvelé, sera fixé d'un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du Centre, ou à défaut, d'un centre équivalent, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre les Locaux et les locaux de référence. 35.4 A défaut d'accord amiable, les Parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer minimum garanti à la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d'accord amiable.» Il est acquis que les parties au contrat de bail peuvent librement convenir des modalités de fixation du prix du bail renouvelé et ainsi écarter le principe du plafonnement prévu à l'article L. 145-34 du code de commerce qui n'est pas d'ordre public. Dès lors, en l'espèce, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément à l'article35 du contrat de bail ci-dessus rappelé et à la valeur locative, soit par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre, ou à défaut, d'un centre équivalent, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence, ce que la société PROMOTION DU PRET A PORTER ne conteste pas. En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société SECOVALDE, qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. En application de l’article L 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société PROMOTION DU PRET A PORTER pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société SOCIETE POUR L'EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 15] et la société PROMOTION DU PRET A PORTER et portant sur les locaux n°WI 71 et W1 69 dépendant du centre commercial dénommé [Adresse 15] situé à [Localité 14] (Seine et Marne), [Adresse 4], à compter du 1er juillet 2022 et pour une durée de dix ans ; Ordonne une mesure d'expertise ; Désigne pour y procéder Mme [C] [J]-[F] [Adresse 2] tél : [XXXXXXXX01] [Courriel 11] expert près la cour d'appel de Paris, avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux n°WI 71 et W1 69 dépendant du centre commercial dénommé [Adresse 15] situé à [Localité 14] (Seine et Marne), [Adresse 4] et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022 au regard des stipulations de l'article 35 du contrat de bail, soit par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre, ou à défaut, d'un centre équivalent, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 janvier 2025 ; Fixe à la somme de 3.500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SOCIETE POUR L'EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Adresse 15] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 30 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 15 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ; Réserve les dépens. Fait et jugé à Paris le 27 Février 2024 La Greffière La Présidente M. PLURIEL S. FORESTIER