Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/03111

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [I] [G] Copie exécutoire délivrée le : à :Me Bruno TURBE Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/03111 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BNQ N° MINUTE : JUGEMENT rendu le vendredi 27 septembre 2024 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SIS [Adresse 4] [Localité 7], dont le siège social est sis Représenté par son syndicat la SARL ISAMBERT SOGEPRIM - GESTION - [Adresse 3] - [Localité 6] représenté par Me Bruno TURBE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0237 DÉFENDEUR Monsieur [I] [G], [Adresse 2] [Localité 5] et ayant élu domicile chez AGENCE MONTSOURIS, [Adresse 4] - [Localité 7] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique assisté de Audrey BELTOU, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 juin 2024 JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier Décision du 27 septembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03111 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BNQ EXPOSE DU LITIGE Monsieur [I] [G] est propriétaire des lots n°47, 124 et 125 dans l'immeuble sis [Adresse 4] [Localité 7], cadastré AY[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 418/10000ème tantièmes. Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 7], représenté par son syndic la SARL ISAMBERT SOGEPRIM GESTION en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [I] [G], par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : • 5201,33 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus) et frais de recouvrement, • 2000 euros de dommages et intérêts, • 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 7] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 juin 2024. A l'audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] [Localité 7], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Comparant en personne, Monsieur [I] [G] a contesté le principe de la dette, au motif que le dernier appel du 17 juin 2024 qu’il a versé aux débats fait état d’un solde créditeur de 1163,51 euros, incluant l’appel du 3ème trimestre 2024. Il a expliqué que ce solde créditeur provient de la vente par la copropriété de l’ancienne loge de gardienne dont il a reçu une partie du prix en sa qualité de copropriétaire. Monsieur [I] [G] a également contesté les sommes retenues par [Adresse 4] [Localité 7] au titre des frais de recouvrement. Il a enfin sollicité à titre reconventionnel des dommages et intérêts d’un montant de 2000 euros. La décision a été mise en délibéré au 27 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : • les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, • les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le dernier appel de charges du 17 juin 2024 met en évidence un solde créditeur de 1163,51 euros, 3ème trimestre 2024 inclus. La dette de Monsieur [I] [G] qui ressort du décompte du 23 avril 2024 produit en demande depuis a été apurée, suite au versement de la partie du prix de la vente de l’ancienne loge de gardienne qui revenait à Monsieur [I] [G]. En conséquence, la demande en paiement de [Adresse 4] [Localité 7] au titre des charges sera rejetée. Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). » Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais. En l'espèce, il ressort de la lecture du décompte du 23 avril 2024 qu’il est sollicité par [Adresse 4] [Localité 7] la somme totale de 804 euros se décomposant comme suit : - 264 euros pour l'envoi de 4 mises en demeure, - 540 euros de frais de mise au contentieux, Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Or, il n’est pas établi que les mises en demeure pour lesquelles des frais ont été retenus aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception. En outre, la réalité des autres frais et actes, dits « frais de mise au contentieux », dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée. En conséquence la demande au titre des frais recouvrement sera rejetée. Sur les dommages et intérêts sollicités par les deux parties L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. En l’espèce, aucune des deux parties ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi, ni d’un préjudice subi. Il y a lieu en conséquence de rejeter la demande en paiement de dommages et intérêts effectuée tant par [Adresse 4] [Localité 7] que par Monsieur [I] [G]. Sur les demandes accessoires Chaque partie conservera la charge de ses dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, REJETTE les demandes de [Adresse 4] [Localité 7], DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens, REJETTE le surplus des demandes, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, Fait et jugé à Paris le 27 septembre 2024 le greffier le Président