Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/01286

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 20 DECEMBRE 2024 N° RG 24/01286 - N° Portalis DB22-W-B7I-SKXA Code NAC : 30B AFFAIRE : S.A.S. PRIME STONE C/ S.A.R.L. [B] PRIMEUR DEMANDERESSE S.A.S. PRIME STONE, société par actions simplifiée inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 790 047 443, ayant son siège social [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, représentée par Me Virginie DESPORT-AUVRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 361, Me Anne-Laure KLENSCHI, avocat au barreau de STRASBOURG DEFENDERESSE S.A.R.L. [B] PRIMEUR, société à responsabilité limitée inscrite au RCS de VERSAILLES sous le numéro 947 783 098, ayant élu domicile dans les locaux situés au Centre Commercial [2] [Adresse 4], défaillante Débats tenus à l'audience du : 14 Novembre 2024 Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 14 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSÉ DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 21 juillet 1998, la société VOISINS-BAIL a donné à bail à monsieur [I] [U] des locaux dépendant d'un immeuble situé Centre commercial [Localité 3] [Adresse 4] à [Localité 5] à compter du 1er août 1998 pour une durée de douze années moyennant un loyer d’un montant annuel de 97.686,00 francs TTC, payable trimestriellement. Par acte notarié du 25 mars 2019, la société VOISINS-BAIL a cédé les locaux objets du bail à la société par actions simplifiée PRIME STONE. Le fonds de commerce a été cédé par acte notarié du 3 février 2023 à la SARL [B] PRIMEUR. Le 10 août 2024, la société PRIME STONE a fait signifier à la SARL [B] PRIMEUR un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 26.278,05 euros portant sur les loyers et charges restant impayés. Par exploit de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024, la société PRIME STONE a fait assigner en référé la société [B] PRIMEUR afin de la voir condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 25.845,42 euros au titre des loyers et charge impayés, la somme de 5.169,08 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue par le contrat de bail, la somme de 1.235,05 euros au titre des frais de recouvrement déjà engagés, le tout avec intérêt de retard au taux appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points à compter de la signification de l’assignation, voir ordonner la capitalisation des intérêts, voir condamner la défenderesse à lui payer la somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens. A l’audience du 14 novembre 2024, la SAS PRIME STONE, représentée par son conseil, s’en rapporte oralement à ses conclusions signifiées le 11 octobre 2024 au défendeur au terme desquelles elle ajoute la demande de voir le bail résolu de plein droit à compter du 11 septembre 2024, ordonner l’expulsion de la société, la restitution des clés sous astreinte et sa condamnation à lui payer une indemnité provisionnelle d’occupation de 544,28 euros par jour, portant sa demande au titre des frais de recouvrement déjà engagés à la somme de 1.376,13 euros. Toutefois, à l’audience, elle indique que la locataire a quitté les lieux. La SARL [B] PRIMEUR n’est pas représentée. La décision a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur l'absence du défendeur Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et la demande d'expulsion Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, "dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend". La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge". En l’espèce, le bail stipule dans son article 12 qu'à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 10 août 2024 que la locataire, la société [B] PRIMEUR, a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 11 septembre 2024 à 00 heure. L'obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’est pas contestable mais il n’y a pas lieu d’ordonner l’expulsion dès lors qu’il a été indiqué à l’audience qu’elle avait quitté les lieux. S’agissant de la demande de remise des clés sous astreinte, il n’y a pas non plus lieu d’y faire droit dès lors qu’il n’est pas justifié que les clés n’ont pas été remises lors du départ de la société. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile : "Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire". L'article 1103 du code civil dispose que "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits". L'article 1104 ajoute que "les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public". L’article 1728 du même code dispose que "le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus". En l'espèce, la dette locative n'est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit en pièce 15 et actualisé le jour de l’audience dont il convient toutefois de déduire l’ensemble des frais d’avocat, de relance de l’agence de gestion locative et de frais d’huissier (commissaire de justice). Il y a donc lieu de condamner la société [B] PRIMEUR, locataire, à payer à la société PRIME STONE, bailleresse, la somme provisionnelle de 35.992,32 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 12 novembre 2024, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance. Il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts. Par ailleurs, dès lors que le décompte est arrêté au 12 novembre 2024 et qu’il a été dit à l’audience du 14 novembre 2024 que la locataire avait quitté les lieux, il n’y a pas lieu de la condamner à titre provisionnel à payer une indemnité d'occupation. S'il est constant que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d'une clause pénale, la majoration de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail au double du loyer en cours est susceptible d'être qualifiée de manifestement excessive de sorte qu'elle peut être réduite par le juge du fond. Compte tenu de cette contestation sérieuse, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur ce point. Pour les mêmes considérations, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’indemnité conventionnelle forfaitaire correspondant à 20% des sommes pour lesquelles la procédure a été engagée pour couvrir les divers dommages subis par le bailleur du fait des retards de paiement. Il sera fait droit à la demande relative aux frais de recouvrement fondée sur les dispositions de l’article L. 441-10 du code de commerce et sur l’article D. 441-5 du même code, étant souligné que le preneur s’est engagé, au terme du bail, à régler les frais et honoraires en cas de procédure de recouvrement. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il convient de condamner la société [B] PRIMEUR, locataire et partie succombante, à payer à la société PRIME STONE bailleresse la somme de 1.500,00 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La société [B] PRIMEUR qui succombe supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du code de procédure civile, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Constatons l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 21 juillet 1998 et la résiliation de ce bail à la date du 11 septembre 2024, Disons n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion dès lors que la SARL [B] PRIMEUR a quitté les lieux, Disons n’y avoir lieu à ordonner la remise des clés sous astreinte, Condamnons la SARL [B] PRIMEUR à payer à la SAS PRIME STONE la somme provisionnelle de 35.992,32 euros correspondant aux loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés à la date du 12 novembre 2024, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, Disons n'y avoir lieu à capitalisation des intérêts, Disons n’y avoir lieu à condamner la société [B] PRIMEUR à payer une indemnité d'occupation, Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande relative à la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation, Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande relative à l’indemnité forfaitaire de 5.169,08 euros, Condamnons la SARL [B] PRIMEUR à payer à titre provisionnel à la SAS PRIME STONE la somme de 1.376,13 euros au titre des frais de recouvrement déjà engagés, Disons n’y avoir lieu à référé sur l’application des intérêts de retard au taux appliqué par la Banque centrale européenne à son opération de refinancement la plus récente majoré de 10 points, Condamnons la SARL [B] PRIMEUR à payer à la SAS PRIME STONE la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la SARL [B] PRIMEUR au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire. Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Vice-Présidente Virginie DUMINY Béatrice LE BIDEAU