Cour d'appel, 05 décembre 2023. 22/04916

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 70C 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 05 DECEMBRE 2023 N° RG 22/04916 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VK2V AFFAIRE : Mme [H], [I], [Z] [N]-[M] ... C/ S.C.P. ANGEL & [Y] ès qualités de Liquidateur Judiciaire de Madame [O] [V], mission conduite par Me [S] [Y]. Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Avril 2022 par le TJ de PONTOISE N° RG : 11-21-1076 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 05/12/23 à : Me Mélina PEDROLETTI Me Sylvie GAZAGNE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE CINQ DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [H], [I], [Z] [N]-[M] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25844 Représentant : Maître Anne BOLLIET de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, Plaidant, avocat au barreau de COMPIEGNE - Monsieur [C], [T], [B] [N] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Maître Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626 - N° du dossier 25844 Représentant : Maître Anne BOLLIET de la SCP GOSSARD BOLLIET MELIN, Plaidant, avocat au barreau de COMPIEGNE - APPELANTS **************** S.C.P. ANGEL & [Y] ès qualités de Liquidateur Judiciaire à la liquidation judiciaire de Madame [O] [V], mission conduite par Me [S] [Y]. Ayant son siège [Adresse 1] [Localité 3] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Maître Sylvie GAZAGNE de la SCP GAZAGNE & YON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 511 - N° du dossier 2210162 Représentant : Maître Serge LEQUILLERIER de la SCP LEQUILLERIER - GARNIER, Plaidant, avocat au barreau de SENLIS INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte en date du 1er avril 2016, Mme [V] a signé une offre d'achat portant sur une maison à usage d'habitation sise [Adresse 2] à [Localité 3] avec M. [N] et Mme [N]-[M]. Par acte de commissaire de justice délivré le 28 janvier 2019, la société Angel & [Y] a assigné M. [N] et Mme [N]-[M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - de voir condamner M. [N] et Mme [N]-[M], pour leur occupation de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] au paiement de la somme de 39 200 euros pour la période du 2 juillet 2016 à décembre 2018 avec intérêts de droit à compter de 1'assignation, - les voir condamner au paiement de la somme de 2 000 euros par application de 1'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 26 avril 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a : - rejeté l'exception de nullité soulevée par M. [N] et Mme [N]-[M], - rejeté l'exception d'irrecevabilité fondée sur le défaut de fondement juridique, - rejeté l'exception d'incompétence, - jugé irrecevable, comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée tirée des ordonnances du juge-commissaire du tribunal de commerce de Compiègne en date des 23 octobre 2017 et 30 juillet 2020, la demande formée par Me [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire de Mme [V], en paiement des taxes foncières exigibles depuis 2016 sur le bien situé [Adresse 2] à [Localité 3], - condamné M. [N] et Mme [N]-[M] à verser à Me [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire de Mme [V], la somme de 44 800 euros au titre de l'indemnité d'occupation due de juillet 2016 à février 2019, - dit que cette somme portera intérêts à compter du 28 janvier 2019 sur la somme de 39 200 euros et à compter du 24 mars 2022 pour le surplus, - débouté M. [N] et Mme [N]-[M] de leur demande reconventionnelle tendant à la condamnation de Me [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire de Mme [V], au paiement de la somme de 43 600 euros à titre d'indemnisation forfaitaire de leur préjudice, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit, - condamné M. [N] et Mme [N]-[M] aux dépens, - condamné M. [N] et Mme [N]-[M] à verser à Me [Y], ès-qualités de liquidateur judiciaire de Mme [V], la somme de 1 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Par déclaration reçue au greffe en date du 22 juillet 2022, M. [N] et Mme [N]-[M] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 20 octobre 2022, ils demandent à la cour de : - déclarer M. [N] et Mme [N]-[M] recevables et bien fondés en leur appel, - d'infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pontoise en date du 26 avril 2022 en ce qu'il a : * rejeté l'exception de nullité soulevée par M. [N] et Mme [N]-[M], * rejeté l'exception d'irrecevabilité fondée sur le défaut de fondement juridique, * rejeté l'exception d'incompétence, * condamné M. [N] et Mme [N]-[M] à verser à Me [Y], ès qualités de liquidateur judiciaire de Mme [V], la somme de 44 800 euros au titre de l'indemnité d'occupation due de juillet 2016 à février 2019, * dit que cette somme portera intérêts à compter du 28 janvier 2019 sur la somme de 39 200 euros et a compter du 24 mars 2022 pour le surplus, * débouté M. [N] et Mme [N]-[M] de leur demande reconventionnelle tendant à la condamnation de Me [Y], ès-qualités de liquidateur judiciaire de Mme [V], au paiement de la somme de 43 600 euros à titre d'indemnisation forfaitaire de leur préjudice, * débouté M. [N] et Mme [N]-[M] du surplus de leurs demandes, * condamné M. [N] et Mme [N]-[M] à verser à Me [Y], ès-qualités de liquidateur judiciaire de Mme [V], la somme de 1 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, * rappelé que l'exécution provisoire est de droit. statuant à nouveau, in limine litis et à titre principal, - constater que l'assignation du 28 janvier 2019 ne contient pas d'exposé des moyens en fait et en droit, - dire que ce manquement fait grief à M. [N] et Mme [N]-[M], ce faisant, - prononcer la nullité de l'assignation en date du 28 janvier 2019, subsidiairement : - prononcer l'irrecevabilité des demandes de Me [Y] ès qualités de liquidateur de Mme [V], très subsidiairement : - prononcer l'incompétence du juge des contentieux de la protection de Pontoise au profit du tribunal judiciaire de Pontoise, ce faisant, - se déclarer compétent pour statuer sur le fond du litige par application des dispositions de l'article 90 alinéa 2 du code de procédure civile, au fond - débouter Me [Y], ès qualités de liquidateur de Mme [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, pour les motifs sus énoncés, en tout état de cause : - condamner Me [Y] ès qualités de liquidateur de Mme [V] à payer à M. [N] et Mme [N]-[M] la somme de 43 600 euros à titre d'indemnisation forfaitaire de leur préjudice pour les motif sus énoncés, - débouter Me [Y] ès qualités de liquidateur de Mme [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, pour les motifs sus énoncés, - condamner Me [Y], ès qualités de liquidateur de Mme [V], à verser à une indemnité chacun de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Me [Y], ès qualités de liquidateur de Mme [V], aux entiers dépens de l'instance dont distraction est requise au profit de Me Mélina Pedroletti, avocat conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions signifiées le 20 janvier 2023, la société Angel & [Y] demande à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à 44 800 euros, majoré des intérêts de droit à compter du 28 janvier 2019 sur la somme de 39 200 euros et à compter du 24 mars 2022 pour le surplus, - débouter M. [N] et Mme [N]-[M] de l'ensemble de leurs réclamations, - condamner M. [N] et Mme [N]-[M] en tous les dépens, outre une indemnité de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 1er juin 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur l'appel de M. et Mme [N]. - Sur l' exception de procédure tirée de la nullité de l'assignation soulevée in limine litis par M. et Mme [N]. M. et Mme [N] poursuivent l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il a rejeté l'exception de nullité de l'assignation qu'ils soulevaient devant lui. Ils maintiennent en cause d'appel, au fondement des dispositions de l'article 56 du code de procédure civile, que l'assignation délivrée par Me [Y] est nulle, pour défaut d'exposé des moyens en fait et en droit. Ils invoquent une jurisprudence aujourd'hui constante en vertu de laquelle 'une assignation, ne comprenant pas d'exposé des moyens en fait et en droit, empêchant une partie d'organiser utilement sa défense et lui causant donc grief, doit être annulée'. Ils font observer qu'aux termes de son acte introductif d'instance, Me [Y] se borne à se fonder sur deux ordonnances du juge commissaire des 23 octobre 2017 et 23 juillet 2020 et que ces deux ordonnances ne fixent pas d'indemnité d'occupation sur la période litigieuse comprise entre juillet 2016 et février 2019, que ces ordonnances sont des titres exécutoires dont il peut éventuellement être sollicité l'exécution mais qui ne peuvent en aucun cas constituer un fondement juridique à l'acte de saisine d'une autre juridiction pour obtenir paiement, que, dès lors que la demande du liquidateur devant le premier juge ne pouvait tendre à l'exécution d'un titre exécutoire, ils ignoraient le fondement en vertu duquel il étaient poursuivis. La SCP Angel - [Y] -Duval réplique qu'en l'espèce, la demande est clairement identifiée, ainsi que l'a relevé très exactement le premier juge, que contrairement à ce que soutiennent les appelants, les deux ordonnances rendues par le juge commissaire ne sont pas le fondement juridique de sa demande, mais leur occupation des lieux qui a été autorisée par le juge commissaire (le liquidateur ne pouvant disposer du bien de son administré sans l'autorisation de ce dernier), qu'il s'ensuit que l'indemnité d'occupation qui est sollicitée est exigible, ainsi qu'exposé dans l'acte introductif d'instance, dès lors que les époux [N] ont occupé l'immeuble dont ils ne sont devenus propriétaires qu'en décembre 2020 à compter de juin 2016. La SCP Angel - [Y] -Duval conclut en conséquence à la confirmation du jugement sur ce point. Sur ce, L'article 56 du code de procédure civile dispose que : 'l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les acte de commissaire de justice et celles énoncées à l'article 54 : 1° Les lieu,, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée, 2° Un exposé des moyens en fait et en droit, 3° La liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée dans un bordereau qui lui est annexé. L'assignation précise également, le cas échéant, la chambre désignée. Elle vaut conclusions'. En vertu de l'article 114 du code de procédure civile : 'aucun acte de procédure ne peut déclaré nul pour vide forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'observation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public'. En l'espèce, aux termes de la première ordonnance rendue le 27 juin 2016, il a été fait droit à la requête de Me. [Y], ès qualités, tendant à se voir autoriser à consentir une occupation précaire à M. et Mme [N] qui le sollicitaient dans la mesure où ils avaient déjà donné congé de leur précédent appartement et où ils se seraient trouvés à la rue, moyennant le versement d'une indemnité de 1 400 euros par mois,. Aux termes de la seconde ordonnance rendue le 23 octobre 2017, le juge commissaire a autorisé la vente, en rappelant que l'indemnité d'occupation était due jusqu'à la date à laquelle la décision du juge des tutelles a été portée à la connaissance du liquidateur, et non pas seulement pour trois mois, ainsi que soutenu par M. et Mme [N]. A l'évidence, si Me [Y], ès qualités, a excipé de ces deux ordonnances, ce n'est pas pour justifier de l'occupation effective de l'immeuble par les époux [N] depuis juin 2016, mais pour soutenir sa demande d'indemnité d'occupation, contrepartie de l'occupation des lieux par les appelants, lesquels n'étaient pas encore propriétaires. Il s'ensuit que le fait générateur de la demande en paiement de l'indemnité d'occupation sollicitée en première instance par Me [Y] est l'occupation effective de l'immeuble par les époux [N], pas encore propriétaires, ni titulaires d'un bail mais autorisés à rentrer dans les lieux, peu important à cet égard qu'aucune convention écrite n'ait été régularisée entre les parties, car l'effectivité de l'occupation est un fait juridique. M. et Mme [N] ne peuvent sérieusement soutenir qu'ils auraient été autorisés à occuper gratuitement le bien, puisque précisément, aux termes des ordonnances, le juge commissaire a fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 1 400 euros. Il s'ensuit qu'aux termes de l'acte introductif d'instance, l'objet et le fondement des demandes de Me [Y] étaient clairement exposés, à savoir, ainsi que l'a très exactement relevé le premier juge, que la demande était fondée sur la non-exécution de l'ordonnance du juge commissaire fixant les conditions financières de l'occupation du bien par les acquéreurs avant la régularisation de l'acte authentique. Au surplus, M. et Mme [N] - cette dernière étant professionnelle du droit en qualité d'avocate - ne peuvent feindre d'ignorer les motifs pour lesquels ils ont été attraits devant le premier juge, alors même qu'il ressort des pièces versées aux débats que, durant la longue période ayant précédé la régularisation de la vente par acte authentique, la question de l'indemnité d'occupation a été au coeur des discussions entre les parties. Dès lors, M. et Mme [N] ne justifient d'aucun grief et ce d'autant, qu'ainsi que le relève le premier juge, 'il résulte des 19 pages de conclusions déposées à l'audience du 24 mars 2022 par le liquidateur et des 22 pages de conclusions en réponse déposées par les défendeurs que les parties ont été à même de discuter de l'ensemble des fondements juridiques invoqués à l'appui de la demande, lesquels ont été discutés point par point et contestés par les époux [N], ce qui atteste que ceux-ci ont été en mesure de préparer puis de présenter leur défense'. Le jugement ne peut qu'être confirmé de ce chef. * sur l'irrecevabilité de l'action soulevée par les appelants tirée de l'autorité de la chose jugée. M. et Mme [N] invoquent l'autorité de la chose jugée attachée aux ordonnances rendues par le juge commissaire et soulèvent, en conséquence, l'irrecevabilité de la demande formée à leur encontre par Me [Y], ès qualités de liquidateur de Mme [V], en ce que d'une part, l'ordonnance du juge commissaire du 23 octobre 2017 a d'ores et déjà statué sur la question de l'indemnité d'occupation due à compter de juillet 2016 et d'autre part, l'ordonnance du 23 juillet 2020 a déjà statué sur la question des taxes foncières dues depuis 2016. Ils font essentiellement valoir que, par ordonnance susvisée du 23 octobre 2017, le juge commissaire a autorisé la cession de gré à gré de l'immeuble, et a fixé la durée définitive de l'indemnité d'occupation pour la période comprise entre le mois de juillet 2016 et janvier 2017 à l'issue d'un débat contradictoire au cours duquel Mme [N] avait sollicité la fixation de la durée de l'indemnité d'occupation pour la période comprise entre juillet à septembre 2016, alors que le liquidateur demandait qu'elle fût fixée jusqu'au mois de janvier 2017, date à laquelle la décision du juge des tutelles avait été portée à sa connaissance. Ils estiment que cette ordonnance a clos définitivement le débat sur la durée de l'indemnité d'occupation, le juge-commissaire l'ayant volontairement limitée dans le temps, ainsi qu'en atteste le fait qu'elle ait été rendue le 23 octobre 2017 et qu'elle ne prolonge pas la durée de l'exigibilité de l'indemnité au-delà du mois de janvier 2017, alors même que le liquidateur ne l'a jamais sollicité. M. et Mme [N] soulignent que si le juge-commissaire avait estimé que l'indemnité était exigible jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente, il aurait dû le préciser, ce qu'il n'a pas fait volontairement, puisque l'ordonnance vaut compromis de vente. La SCP Angel - [Y]-Duval réplique que l'ordonnance rendue le 23 octobre 2017 par le juge-commissaire, une fois définitive, consacre le caractère parfait de la vente, sur le prix et la chose, mettant ainsi un terme à toute éventuelle rétractation, que cependant, en vertu d'une jurisprudence constante, cette ordonnance ne vaut pas vente, de sorte que le transfert de propriété ne s'opère qu'à compter de la signature de l'acte authentique, que c'est la raison pour laquelle, lorsqu'entre l'ordonnance du juge-commissaire autorisant l'occupation du bien par le futur acquéreur et la date de signature de l'acte de vente, il peut être réclamé une indemnité d'occupation à défaut de dispositions contraires, qu'en l'espèce, aux termes de l'ordonnance, il n'a pas été prévue au-delà du 1er janvier 2017 et quelle que puisse être la date de la signature de l'acte notarié de vente, que les époux [N] pourraient bénéficier d'une occupation à titre gratuit, que de surcroît aux termes de l'acte de vente, il n'a pas été mentionné que le transfert de propriété ait pu opérer rétroactivement à une date antérieure. Sur ce, L'autorité de la chose jugé attachée aux ordonnances rendues par le juge-commissaire s'applique à leur dispositif, de sorte que le juge n'ayant statué que sur la période comprise entre juillet 2016 et janvier 2017, il appartient à la cour de s'en tenir à la lettre du dispositif. Force est de constater d'une part, que le juge-commissaire n'a nullement décidé du caractère gratuit de l'occupation des lieux par les époux [N] au-delà de janvier 2017 et d'autre part qu'aux termes de la décision qu'il a rendue le 23 juillet 2020, il a relevé que 's'agissant des loyers ou indemnités d'occupation qui pourraient être imputés aux époux [N] depuis janvier 2017, il convient de constater l'existence d'une procédure devant le tribunal judiciaire de Compiègne'. Contrairement à ce que soutient La SCP Angel - [Y]-Duval, le fait que les ordonnances d'autorisation de vente d'actifs du juge commissaire relèvent de la matière gracieuse ne fait pas obstacle à ce qu'il leur soit reconnu une nature juridictionnelle ni à ce qu'elles soient revêtues de l'autorité de la chose jugée ( Cass. com., 9 janv. 2001, n° 97-17.599). Pour autant, c'est en vain que les époux [N] font valoir qu'aucune indemnité d'occupation n'est due, motif pris de ce que l'ordonnance du juge commissaire autorisant la vente de gré à gré vaut compromis de vente. En effet, s'il est constant qu'en application des articles L. 642-18 et R. 642-36 du Code de commerce, la vente de l'immeuble est parfaite dès l'ordonnance du juge-commissaire qui l'autorise, sous la condition suspensive que cette décision acquière force de chose jugée, et qu'elle scelle définitivement la vente puisqu'elle lie le destinataire de l'offre qui est tenu de réaliser la cession selon les modalités fixées, le transfert de propriété n'intervient, s'il n'en a pas été décidé autrement par le juge-commissaire, qu'à la date de la signature de l'acte notarié de vente, de sorte que lorsque l'acquéreur prend possession du bien avant le transfert de propriété, il est en principe tenu au paiement d'une indemnité d'occupation. Il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté l'exception d'irrecevabilité de la demande en paiement d'indemnités d'occupation formée par Me [Y] à l'encontre des époux [N], tirée de l'autorité de la chose jugé attachée à l'ordonnance du juge-commissaire rendu le 23 octobre 2017. Le jugement doit également être confirmé en sa disposition non contestée ayant prononcé l'irrecevabilité de la demande en paiement de taxes foncières exigibles depuis 2016. * sur la compétence du juge des contentieux et de la protection. M. et Mme [N] maintiennent en cause d'appel l'incompétence du juge des contentieux de la protection et poursuivent en conséquence l'infirmation du jugement sur ce point, faisant valoir que, même si la cour est également compétente pour statuer sur les litiges relevant du tribunal judiciaire, la question relative à la compétence est indissociablement liée au fond du litige, les parties s'opposant sur la qualification juridique des conditions d'occupation du bien. Ils exposent que, si le liquidateur se prévaut d'une occupation sans titre du bien, de la compétence du juge des contentieux de la protection, ils sollicitent quant à eux la stricte application des conséquences de l'ordonnance du 23 octobre 2017 valant compromis de vente, et l'application des clauses du contrat de vente, ce qui ressort de la compétence du tribunal judiciaire. Ils ajoutent que le juge des contentieux de la protection a statué ultra petita puisque le liquidateur lui-même, demandeur à l'action, n'a jamais fait état d'une convention d'occupation précaire, ou d'un quelconque contrat sur la période litigieuse, mais d'une occupation sans droit ni titre, qu'ainsi, si la cour considérait qu'une demande relative à une occupation sans titre est suffisante pour fonder une demande sans encourir la nullité de l'acte, elle devra nécessairement déclarer incompétent le juge des contentieux de la protection au profit du tribunal judiciaire de Pontoise pour connaître du litige et ce, dans la mesure où les dispositions des articles R 221-8 et L 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire visés par le jugement ne sont pas applicables en l'espèce. La SCP Angel-[Y]-Duval réplique que c'est à juste titre que le premier juge s'est déclaré compétent pour connaître du litige, qu'en effet, l'occupation des lieux par M. et Mme [N] procède de l'ordonnance rendue par le juge commissaire qui les a autorisés à entrer dans les lieux, autorisation obligatoire dans la mesure où le bien était un actif de la liquidation judiciaire, gage des créanciers, que de ce fait, ils ne pouvaient être considérés comme des occupants sans droit ni titre. La SCP Angel-[Y]-Duval n'ont pas acquis la qualité de propriétaires à compter de 2016, au motif que l'ordonnance rendue par le juge commissaire valait vente, dans la mesure où le transfert de propriété ne s'opère qu'au jour de la signature de l'acte authentique de vente, et alors même qu'en l'espèce, l'acte de vente n'a pas prévu de faire rétroagir les effets du transfert de propriété à une date antérieure. La SCP Angel-[Y]-Duval ajoute qu'il importe peu qu'il n'y ait jamais eu de convention régularisée entre les parties, celle-ci pouvant être seulement verbale. La SCP Angel-[Y]-Duval ajoute que le juge des contentieux de la protection n'a pas arbitrairement requalifié la demande du liquidateur, contrairement à ce que soutiennent les appelants et que, pour s'en convaincre, il y a lieu de se référer aux termes de l'acte introductif d'instance qu'il a fait délivrer devant le tribunal de proximité et à ses dernières écritures déposées devant le juge. Sur ce, Aux termes de l'article R 221-38 du code de l'organisation judiciaire applicable à la date de l'acte introductif d'instance le 28 juin 2019, le tribunal d'instance connaît des actions dont un contrat de louage d'immeuble à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion. Sont entrées ensuite en vigueur le 1er janvier 2020, les dispositions de la loi du 23 mars 2019 portant création des tribunaux judiciaires et fusion des tribunaux d'instance mais également création du juge des contentieux de la protection. Désormais, en application des dispositions de l'article L 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît de toutes les actions relatives aux rapports entre bailleurs et locataires ou occupants de locaux à usage d'habitation ou professionnel. Ainsi que le fait observer à juste titre la SCP Angel-[Y]-Duval, il s'agit d'une compétence exclusive. En l'espèce, il est constant et non contesté que M. et Mme [N] ont occupé les lieux, objet du litige, à compter de juin 2016, en vertu de l'ordonnance rendue le 27 juin 2016 par le juge commissaire à la requête du liquidateur. L'ordonnance rendue le 23 octobre 2017 par le juge-commissaire, qui a autorité de la chose jugée, dès lors qu'elle est définitive, consacre le caractère parfait de la vente sur le prix et la chose, mettant ainsi un terme à toute éventuelle rétractation. Cependant, en vertu d'une jurisprudence constante, quand bien même la vente est parfaite, le transfert de propriété ne s'opère qu'à compter de la signature de l'acte authentique, à moins qu'aux termes de l'acte, il ait été prévu de faire rétroagir les effets de la vente à une date antérieure, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Il s'ensuit que le transfert de propriété ne s'est opéré que le 6 novembre 2020, date la signature l'acte authentique entre les parties et que M. et Mme [N] ont occupé le bien depuis juin 2016 jusqu'à novembre 2020 en qualité de simples occupants, ce qui justifie pleinement la compétence du juge d'instance devenue juge des contentieux de la protection : il y a lieu de relever à cet égard qu'il importe peu qu'aucune convention écrite n'ait été régularisée entre les parties, l'occupation effective d'un bien qui peut résulter d'un accord verbal est un fait juridique, qui en l'espèce n'est pas contesté, ni contestable dans la mesure où le juge commissaire a autorisé le liquidateur à permettre à M. et Mme [N] de s'installer dans l'immeuble avant la régularisation de la vente par acte authentique. Au surplus, aux termes du dispositif de l'acte introductif d'instance qu'elle a fait délivrer à M. et Mme [N] le 28 janvier 2019 devant le tribunal de proximité, la SCP Angel-[Y]-Duval sollicitait notamment la condamnation des défendeurs à lui verser, ès qualités, pour leur occupation de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], la somme de 39 200 euros pour la période comprise entre le 2 juillet 2016 et décembre 2018 et ce, au visa de l'ordonnance rendue le 27 juin 2016 par le juge commissaire qui avait autorisé le liquidateur à permettre aux époux [N] de rentrer dans les lieux. De même, aux termes du dispositif de ses conclusions déposées devant le premier juge, la SCP Angel-[Y]-Duval sollicitait la condamnation de M. et Mme [N] au paiement d'une indemnité d'occupation, non pas en qualité d'occupants sans droit ni titre, mais uniquement parce qu'ils occupaient l'immeuble dépendant de la liquidation judiciaire sans en être propriétaires et que le juge commissaire saisi sur requête du liquidateur avait prévu à leur charge le versement d'une indemnité d'occupation : or, il y a lieu de rappeler à cet égard que l'indemnité d'occupation s'entend ici comme la contrepartie de l'occupation par M. et Mme [N] des lieux qu'ils ont été autorisés à occuper à leur demande, dans l'attente de régularisation de la vente par acte authentique. L'objet de la demande du liquidateur était dénuée d'ambiguïté et ce, d'autant qu'il n'a au de cesse de se référer aux ordonnances rendues par le juge commissaire. Il s'ensuit que le premier juge n'a pas, contrairement à ce que soutiennent les époux [N], procédé à la requalification de la demande du liquidateur, mais a rendu une décision conforme, sans statuer ultra petita. C'est donc à juste titre que le premier juge s'est déclaré compétent pour connaître de la demande de la SCP Angel-[Y]-Duval tendant à voir condamner M. et Mme [N] à verser une indemnité d'occupation en contrepartie de l'occupation effective et non contestée des lieux. Le jugement est donc également confirmé de ce chef. - Sur le fond du litige. * Sur la demande au titre des indemnités d'occupation. M. et Mme [N] poursuivent l'infirmation du jugement les ayant condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation, reprenant les moyens identiques à ceux développés au soutien de leurs exceptions de procédure et fins de non-recevoir, et notamment au soutien de l'exception d'incompétence, lesquels ont été rejetés. Ils concluent au débouté des demandes formées à leur encontre, arguant d'une part que le retard pris dans la régularisation de la vente par acte authentique ne leur est pas imputable, et invoquent la promesse de vente conclue le 1er avril 2016 avec Mme [V] qui prévoit que, dans le cas où l'une des parties refuserait de signer l'acte authentique de vente, elle devra notamment payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de 43 600 euros (....). Ils soutiennent que, si le liquidateur allègue du retard dans la régularisation de la vente de leur fait, il aurait dû solliciter leur condamnation au paiement de l'indemnité forfaitaire et non la fixation d'une indemnité pour occupation sans droit ni titre alors que la vente était parfaire. Ils concluent que la demande du liquidateur est donc non fondée juridiquement mais également erronée puisqu'il n'y a pas eu d'occupation sans droit ni titre et que le débat se situe en réalité sur la sanction du retard dans la régularisation de la vente pour laquelle une clause a été précisément intégrée dans la promesse de vente Ils concluent donc à l'infirmation du jugement en ce qu'il a fait droit à la demande juridiquement inféodée en paiement d'une indemnité d'occupation. La SCP Angel-[Y]-Duval réplique que c'est à tort que les époux [N] considèrent qu'une indemnité d'occupation ne peut être exigible que si l'occupant est sans droit ni titre, qu'en effet, soit l'occupant est titulaire d'un bail et il est alors redevable de loyers envers le bailleur-propriétaire, soit l'occupant occupe le bien à titre précaire dans l'attente d'un événement qui peut-être l'acquisition du bien, comme tel est le cas en l'espèce, que si le compromis de vente ou tout acte équivalent ne prévoit pas une jouissance gratuite des lieux, l'occupant est alors redevable d'une indemnité qui est la juste contrepartie de son occupation. Le mandataire s'étonne de l'argumentation adverse selon laquelle 'le premier juge a modifié l'objet de la demande, car il ne pouvait en réalité que condamner éventuellement les époux [N] au paiement de la clause pénale prévue dans le compromis de vente dans le cas où l'une des parties refuserait de signer l'acte authentique de vente, et non pas au paiement d'indemnités d'occupation'. La SCP Angel-[Y]-Duval fait observer à cet égard que les époux [N] ne sauraient se prévaloir d'un acte affecté de nullités d'ordre public au soutien de leur thèse qu'elle qualifie de 'rocambolesque'. Elle conclut que le litige n'a jamais porté sur le retard dans la réitération de la vente par acte authentique, mais sur la contrepartie de l'occupation des lieux par les époux [N], alors qu'ils n'étaient pas encore propriétaires. Pour le calcul de la période durant laquelle M. et Mme [N] doivent être condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation, le liquidateur admet qu'à compter du moment où la responsabilité du défaut de régularisation de la vente par acte authentique lui incombe, en raison notamment de l'absence de transmission des diagnostics alors que les précédents étaient périmés, l'occupation des époux [N] s'est prolongée jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente, non pas de leur fait, mais du sien, raison pour laquelle il renonce à toute prétention au-delà du mois de février 2019. Sur ce, La cour relève en première lieu que les moyens soulevés par M. et Mme [N] identiques à ceux développés au soutien de l'exception d'incompétence du juge des contentieux de la protection sont inopérants pour les mêmes motifs que ceux-ci dessus exposés. A titre liminaire la cour observe, ainsi d'ailleurs que l'a relevé le liquidateur lui-même, que le compromis de vente signé le 1er avril 2016 entre M. et Mme [N] d'une part et Mme [V] d'autre part, est nul de nullité absolue, dans la mesure où Mme [V] ne pouvait, en sa qualité de veuve ayant des enfants mineurs, et au surplus déjà dans les liens d'une procédure collective, valablement s'engager : en effet, l'acte aurait dû être régularisé par le liquidateur après autorisation du juge et après voir obtenu l'autorisation préalable du juge des tutelles. Il s'ensuit que M et Mme [N] n'étaient pas tenus par la condition suspensive liée à l'obtention d'un prêt, dans le délai de 45 jours, de 450 000 euros au taux maximum de 2,30 % la première année sur une durée maximum de 20 ans, et les parties non tenues par leur obligation de procéder à la réalisation de la vente par acte authentique avant le 15 juillet 2016. Il y a donc lieu de se référer à la seule ordonnance rendue le 26 octobre 2017 par le juge commissaire aux termes de laquelle celui-ci a autorisé la cession de gré à gré du bien litigieux. Il convient de rappeler ici qu'il est aujourd'hui constamment admis que lorsque le juge commissaire autorise la cession de gré à gré d'un bien immobilier compris dans l'actif d'une liquidation judiciaire, le transfert de la propriété ne s'opère, s'il n'en a pas été décidé autrement par le juge-commissaire, qu'à la date de la signature de l'acte notarié de vente, de sorte que l'acquéreur prend possession du bien avant le transfert de propriété, il est en principe tenu au paiement d'une indemnité d'occupation , sauf à rapporter la preuve que les parties seraient convenues d'une occupation gratuite jusqu'au transfert de propriétaire ou que ce transfert a été retardé de la faute exclusive du vendeur. En l'espèce, il est constant et non contesté que les époux [N] ont occupé le bien situé [Adresse 2] à [Localité 3] à compter de juillet 2016 et qu'ils s'y sont maintenus jusqu'à la signature de l'acte authentique de vente le 6 novembre 2020. Aux termes de l'ordonnance qu'il a rendue le 23 octobre 2017, le juge commissaire a fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 1 400 euros et a dit que les époux [N] devront verser au liquidateur les indemnités d'occupation de juillet 2016 à janvier 2017 sans se prononcer au-delà, indiquant qu'une procédure était actuellement en cours devant le tribunal judiciaire de Compiègne. Il y a lieu de rappeler que l'indemnité d'occupation en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans titre. En l'espèce, se pose la question de déterminer, compte tenu du fait qu'il n'est nullement prouvé que les parties aient entendu conférer un caractère gratuit à l'occupation des lieux, à qui est imputable le retard dans la régularisation de l'acte authentique de vente ayant entraîné la prolongation par M. et Mme [N] de l'occupation des lieux, étant souligné que M. et Mme [N] estiment que la responsabilité du retard incombe au liquidateur alors que de son côté, ce dernier admet qu'il ne peut pas solliciter le paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de février 2019, date à laquelle il convient que le retard pour l'établissement de l'acte lui est imputable à faute. Afin de se prononcer, il y a lieu, pour la cour, de rappeler la chronologie des faits ayant précédé la signature de l'acte authentique de vente le 6 novembre 2020 : * le 1er avril 2016, une promesse de vente sous conditions suspensives est signée entre Mme [V] et les époux [N], la vente devant être réitérée avant le 15 juillet 2016, * le 3 juin 2016, le prêt a été accordé à M. et Mme [N] qui ont commencé à payer l'assurance de couverture, * le 23 juin 2016, un premier report de signature a été sollicité par le liquidateur, pour dépôt d'une requête par le liquidateur, auprès du juge des tutelles, afin d'être autorisé à vendre le bien, en raison de la présence de mineurs, * le 27 juin 2016, le juge-commissaire a, par ordonnance, autorisé le liquidateur à établir une convention d'occupation précaire, pour une durée de 9 mois, à compter du 2 juillet 2016, dans l'attente de l'autorisation du juge des tutelles, * le 24 octobre 2016, une offre de prêt a été émise puis signée, mais est devenue caduque, * le 26 octobre 2016, une ordonnance du juge-commissaire a autorisé la cession de gré à gré l'immeuble, * le 21 décembre 2018, de nouvelles offres de prêt ont été émises et maintenues. * le 1er août 2019, M. et Mme [N] ont pris l'attache du Notaire pour solliciter la régularisation de la vente par acte authentique, * le 2 octobre 2019, en réponse à l'initiative de M. et Mme [N], le conseil du liquidateur s'est manifesté auprès du Notaire, en reconnaissant que le liquidateur bloque la vente en la conditionnant à l'intégration d'une clause relative aux indemnités d'occupation dans l'acte de vente, * le 15 octobre 2019, le notaire explique que le retard est dû soit à la caducité des offres de prêt, soit à la péremption des diagnostics. * le 19 novembre 2019, le conseil des époux [N] réitère sa demande de convocation chez le notaire aux fins de signature de l'acte authentique, confirmant la validité des offres de prêt, * le 5 décembre 2019, le conseil du liquidateur accepte finalement que l'acte de vente soit signé sans prise de position sur l'indemnité d'occupation, son montant et son paiement, * le 11 décembre 2019, le conseil des époux [N] confirme au notaire qu'ils ont sollicité systématiquement l'émission de nouvelles offres de prêt, et demande des informations complémentaires pour déterminer le point de blocage, tandis que l'émission de nouvelles offres de prêt ne pose aucun problème, * le 23 juillet 2020, le juge commissaire constate que, seul le renouvellement des diagnostics à la charge du liquidateur bloque la vente, * le 30 juillet 2020, les diagnostics sont établis, * le 6 novembre 2020, la vente est finalement signée. Il y a lieu de circonscrire l'examen de la demande en paiement d'indemnités d'occupation durant la période comprise janvier 2017 (dès lors que l'ordonnance rendue le 23 octobre 2017 par le juge commissaire, qui a dit que les époux [N] devraient verser une indemnité d'occupation de 1 400 euros par mois de juillet 2016 à janvier 2017, est définitive) et le mois de février 2019, date au-delà de laquelle le liquidateur reconnaît qu'il ne peut plus les solliciter. Or, il résulte de la chronologie des faits et des pièces versées aux débats, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté pas l'intimé, que M. et Mme [N] n'ont été 'officiellement' avisés de l'autorisation donnée par le juge commissaire à Me [Y] de vendre le bien de gré à gré par la notification par le greffe du tribunal de commerce de Compiègne, le 26 septembre 2018, de l'ordonnance rendue le 23 octobre 2017, soit environ un an après. M. et Mme [N] justifient que le 21 décembre 2018, de nouvelles offres de prêt ont été émises et maintenues et que face à l'inertie du liquidateur, leur conseil a, le 1er août 2019, pris l'attache du Notaire afin que celui-ci fixe un rendez-vous pour la régularisation de la vente par acte authentique en lui confirmant la validité des offres de prêt. Me [Y], de son côté, ne justifie pas avoir accompli la moindre démarche aux fins de régularisation de la vente depuis le 23 octobre 2017, date à laquelle la vente a été autorisée par le juge commissaire, si ne ce sont trois courriers versés aux débats qu'il a adressés aux époux [N] les 29 septembre 2017, 19 décembre 2017, et 1er février 2018 pour solliciter exclusivement le paiement d'indemnités d'occupation alors qu'aux termes du premier il fait référence à l'audience qui s'est tenue devant le juge commissaire saisi de sa requête aux fins d'être autorisé à vendre le bien litigieux et dans le second il évoque l'ordonnance rendu le 23 octobre dernier ayant autorisé la vente. Me [Y] a attendu le 2 octobre 2019 pour se manifester par l'intermédiaire de son conseil qui a écrit au Notaire. Pendant la période considérée comprise entre janvier 2017 et février 2019, le liquidateur ne rapporte donc pas la preuve d'une faute imputable aux acquéreurs dans le retard pris dans la régularisation de la vente par acte authentique, Au contraire, il ressort des pièces de la procédure que la prolongation de l'occupation des lieux par les époux [N] jusqu'à la régularisation de la vente par acte authentique le 6 novembre 2020 est liée à la volonté du liquidateur d'obtenir préalablement le paiement des sommes qu'il estimait devoir être dues par M. et Mme [N], de sorte qu'il doit être débouté de sa demande en paiement d'indemnités d'occupation , le jugement étant infirmé sur ce point. * sur la demande reconventionnelle des époux [N] relative à l'application de la clause pénale prévue au compromis de vente signé le 1er avril 2016 entre M. et Mme [N] d'une part et Mme [V] d'autre part. M. et Mme [N] doivent être déboutés de leur demande à ce titre, le compromis signé le 1er avril 2016 étant pour les motifs ci-dessus exposés, nul et de nullité absolue. Sur les mesures accessoires. LA SCP Angel-[Y]-Duval doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur des parties. PAR CES MOTIFS. La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement rendu le 26 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Pontoise, en ce qu'il a rejeté toutes les exceptions de procédure et fins de non-recevoir tirées de la nullité de l'assignation, de l'autorité de la chose jugée, de l'incompétence du juge des contentieux de la protection au profit du tribunal judiciaire de Pontoise, Confirme le jugement rendu le 26 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Pontoise, en ce que sur le fond, il a débouté M. et Mme [N] de leur demande en paiement de la somme de 43 600 euros au titre de l'indemnité forfaitaire prévue au compromis de vente qu'ils ont conclu le 1er avril 2016 avec Mme [V], L'infirme en sa disposition ayant condamné M. et Mme [N] à verser à Me [Y] (SCP Angel-[Y]-Duval), ès qualités de liquidateur judiciaire de Mme [V], la somme de 44 800 euros au titre des indemnités d'occupation dues de juillet 2016 à février 2019, Déboute la SCP Angel-[Y]-Duval, ès qualités, de sa demande en paiement d'indemnités d'occupation pour la période comprise entre janvier 2017 et février 2019, Y ajoutant, Déboute les parties de leur demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la SCP Angel-[Y]-Duval aux dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel pouvant être recouvrés par Me Pedroletti, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,