Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 24/00969

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 10] [Adresse 10] [Adresse 10] [Localité 7] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 9] N° RG 24/00969 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGJB Minute : 24/00460 S.C.I. PAVISTEUR Représentant : Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0441 C/ Monsieur [X] [M] Monsieur [I] [N] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2024 DEMANDEUR : S.C.I. PAVISTEUR [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Alienor MAGNERON, du cabinet de Maître Philippe CHATELLARD de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de Paris DÉFENDEURS : Monsieur [X] [M] [Adresse 5] [Localité 11] non comparant, ni représenté Monsieur [I] [N] [Adresse 3] [Localité 8] non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 21 Juin 2024, présidée par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection en présence de Madame Cassandra LORIOT, auditrice de justice, qui a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. RAPPEL DES FAITS Par acte signé sous seing privé du 19 octobre 2020, la SCI PAVISTEUR a donné à bail à Monsieur [X] [M] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] sur la commune de [Localité 11], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 750 €, outre les provisions mensuelles sur charges avec régularisation annuelle d'un montant de 45 €, et le versement d'un dépôt de garantie de 750 € . Par acte séparé sous seing privé en date du 19 octobre 2020, Monsieur [I] [N] s'est porté caution solidaire sans bénéfice de discussion et de division de l'engagement pris au terme du contrat de location du 19 octobre 2020 par Monsieur [X] [M] pour un montant maximum de 57 240 € et ce jusqu'au 25 octobre 2026. Le 25 mai 2023, la SCI PAVISTEUR a fait délivrer à Monsieur [X] [M] un commandement de payer la somme en principal de 2454,07 € arrêtée au 15 mai 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail. Ce commandement de payer a fait l'objet d'une dénonciation à caution le 1er juin 2023. PROCEDURE Par exploits de commissaire de justice délivrés le 5 avril 2024 à Monsieur [X] [M] et à Monsieur [I] [N], la SCI PAVISTEUR les a faits assigner devant le juge des contentieux de la protection de BOBIGNY statuant en référé aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation, et la résilitation dudit bail - ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [X] [M] et de tout occupant de son chef, des lieux concernés, avec le concours de la force publique si besoin est, - dire que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner solidairement Monsieur [X] [M] et Monsieur [I] [N] à lui payer à titre provisionnel, la somme de 2179,31 €, correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires à la date d'acquisition de la clause résolutoire , - condamner solidairement Monsieur [I] [N] et Monsieur [X] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 839,96, charges et taxes comprises, à compter du 26 juillet 2023, et ce jusqu'à libération, effective des lieux, indemnité indexée, à compter du 26 juillet 2023, sur la variation positive de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'Insee, l'indice de base étant le dernier indice paru à cette date, - condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de relance et les frais de signification des actes de procédure. - subsidiairement, juger dans le cas où des délais seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, Monsieur [X] [M] sera déchu du terme et l'intégralité de la dette deviendra alors immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l'expulsion encourue sans qu'il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu'il soit nécessaire qu'un nouveau jugement soit prononcé. A l'appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que les défendeurs n'ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que l'expulsion de Monsieur [X] [M] doit être ordonnée. A l'audience du 21 juin 2024, la demanderesse, représentée, a actualisé le montant de la dette à 5841,41 € selon un décompte arrêté au 20 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus. Elle a indiqué que le locataire n'a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et a maintenu le surplus de ses demandes initiales en s'opposant à l'octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse. Monsieur [X] [M] et Monsieur [I] [N], tous deux cités à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2024. MOTIFS L'article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la résiliation du bail - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 5 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SCI PAVISTEUR justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance des assignations en date du 5 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 19 octobre 2020 contient une clause résolutoire (article VII). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 mai 2023, pour la somme en principal de 2454,07 € arrêtée au 15 mai 2023. Deux décomptes locatifs sont produits dans le cadre des débats : un décompte pour la période courant du 1er janvier 2023 au 15 mai 2023 au terme duquel le locataire reste devoir une somme de 2454,07 euros, somme réclamée dans le commandement de payer ; un décompte du 1er janvier 2024 au 20 juin 2024 au terme duquel il est indiqué que le locataire reste devoir la somme de 5841,41 euros. Aucun décompte n'est produit pour la période courant juste après le commandement de payer. Il s'avère au regard du solde antérieur dû au 1er janvier 2024 (1601,65 €) que des règlements ont été effectués pendant la période s'étant écoulée du 15 mai 2023 au 1er janvier 2024. En l'espèce, il est impossible de déterminer si le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, à défaut de produire un décompte approprié et la demande en acquisition de la clause résolutoire sera en conséquence rejetée. Les demandes relatives à l'expulsion, au paiement d'une indemnité d'occupation et au sort des meubles seront également rejetées. Sur les demandes de condamnation au paiement En vertu de l'article 2288 du code civil dans sa version en vigueur au jour du présent acte de cautionnement, celui qui se rend caution d'une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même. En l'espèce, il résulte de l'engagement de cautionnement en date du 19 octobre 2020 que Monsieur [I] [N] s'est porté caution solidaire sans bénéfice de discussion et de division des engagements pris par le locataire au titre des loyers et charges, et pour la durée initiale du bail de trois ans et du renouvellement suivant, soit jusqu'au 25 octobre 2026 maximum, pour un montant maximum de 57 240 € en termes de sommes dues au titre des loyers et charges. En l'absence des défendeurs à l'audience et en l'absence de présence d'un décompte de la période courant de la naissance de la dette jusqu'à la date d'assignation, la dette locative ne fera l'objet d'aucune actualisation et sera limitée au montant demandée au titre du commandement de payer. Monsieur [X] [M] et Monsieur [I] [N] seront condamnés solidairement au paiement provisionnel de la somme de 2454,07 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 15 mai 2023, terme du mois de mai 2023 inclus. Sur les demandes accessoires Monsieur [X] [M] et Monsieur [I] [N], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de paiement. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la SCI PAVISTEUR, Monsieur [X] [M] et Monsieur [I] [N] seront solidairement condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Rejetons la demande relative à la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, la demande relative à l'expulsion, à la condamnation à une indemnité d'occupation, et la demande relative au sort des meubles ; Condamnons solidairement Monsieur [X] [M] et Monsieur [I] [N] à verser à la SCI PAVISTEUR à titre provisionnel la somme de 2 454,07 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 15 mai 2023, terme du mois de mai 2023 inclus ; Condamnons solidairement Monsieur [X] [M] et Monsieur [I] [N] à verser à la SCI PAVISTEUR une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons solidairement Monsieur [X] [M] et Monsieur [I] [N] aux dépens ; Rejetons le surplus des demandes ; Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 29 juillet 2024 La greffière Le juge