Cour de cassation, 21 janvier 2016. 14-26.851

CIV.3 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 janvier 2016 Cassation partielle M. CHAUVIN, président Arrêt n° 97 F-D Pourvoi n° A 14-26.851 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la commune d'[Localité 1], agissant en la personne de son maire en exercice, domicilié [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 31 octobre 2014 par la cour d'appel de Rennes (chambre de l 'expropriation), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme [C] [O], épouse [I], domiciliée [Adresse 1], 2°/ à Mme [J] [I], épouse [Z], domiciliée [Adresse 3], défenderesses à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 décembre 2015, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Vérité, conseiller référendaire rapporteur, M. Mas, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Vérité, conseiller référendaire, les observations de Me Delamarre, avocat de la commune d'[Localité 1], de la SCP Gaschignard, avocat de Mmes [I] et [Z], et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu que l'arrêt attaqué (Rennes, 31 octobre 2014) fixe le montant des indemnités revenant aux consorts [I] au titre de l'expropriation, au profit de la commune d'[Localité 1], d'une partie d'une parcelle leur appartenant ; Sur le premier moyen, pris en sa troisième branche : Attendu qu'ayant souverainement choisi, parmi les termes de comparaison qui lui étaient proposés par les parties, ceux qui lui sont apparus les plus appropriés, la cour d'appel a indemnisé la perte du hangar situé sur l'emprise conformément aux caractéristiques de ce bien ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; Mais sur le premier moyen, pris en ses deux premières branches : Vu l'article L. 13-15 II 1° b), devenu L. 322-3 1°, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; Attendu que, pour dire que la parcelle partiellement expropriée est située dans une zone constructible du plan d'occupation des sols, l'arrêt retient que les seules possibilités de construction admises sur le secteur dans lequel la parcelle partiellement expropriée se situe sont liées à l'aménagement ou l'extension de constructions existantes à usage d'habitation ainsi qu'à la construction de bâtiments annexes aux habitations ; Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que les possibilités de construire étaient très limitées, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité principale d'expropriation à 9 790 euros et l'indemnité de remploi à 3 479 euros, l'arrêt rendu le 31 octobre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rennes, autrement composée ; Condamne les consorts [I] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par Me Delamarre, avocat aux Conseils, pour la commune d'[Localité 1]. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 52.090,60 € l'indemnité d'expropriation due par la commune d'[Localité 1] aux consorts [I] à la suite de l'expropriation de leur parcelle ; AUX MOTIFS QUE «QUALIFICATION DU BIEN Les parties ne contestent pas le classement de la parcelle en zone 3 NA, zone naturelle non équipée où l'urbanisation n'est possible qu'à long terme ; que recevoir la qualification de terrain à bâtir au sens de l'article L 13-15-II-1° du code de l'expropriation, le terrain doit à la date de référence être desservi par l'ensemble des réseaux (électrique, eau, assainissement ou voirie) et situé en zone constructible ; que la parcelle ZB [Cadastre 1] p1 est d'une contenance de 979 m², distraite de la parcelle ZB [Cadastre 1] sur laquelle est érigée la maison se situe en fonds de parcelle et dispose d'un hangar à usage agricole ; qu'en l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; qu'en effet la parcelle expropriée se situe au nord-est de la commune d'[Localité 1] et est desservie par la voie communale n° 120 ; que les seules possibilités de construction admises sur le secteur dans lequel elle se situe, sont liées à l'aménagement ou l'extension de constructions existantes à usage d'habitation, ainsi que la construction de bâtiments annexes aux habitations ; que la parcelle d'origine supporte des constructions d'habitation et d'activité faisant ainsi bénéficier la parcelle sous emprise d'une possibilité de construction ; que cette parcelle est donc constructible est desservie par une voie communale, bénéficie d'un réseau d'eau potable et d'un réseau électrique basse tension, réseaux de dimension suffisante, cette zone ne devant pas faire l'objet d'un aménagement d'ensemble ; qu'il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a qualifié cette parcelle de terrain à bâtir ; qu'aux termes de l'article L 213-4 du code de l'urbanisme « à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétence en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de remploi… le prix est fixé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation » ; que les termes de comparaison retenus comme pertinents sont ceux qui concernent des parcelles comparables, présentant les mêmes caractéristiques ; qu'en l'espèce, les éléments de comparaison cités par la commune d'[Localité 1] et le commissaire du gouvernement correspondant à des terrains n'ayant pas la qualification de terrains à bâtir, ne sont pas pertinents et seront donc écartés (…) ; que la vente consorts [S]/commune d'[Localité 1] du 21 septembre 2009, citée également par l'autorité expropriante et le commissaire du gouvernement concernent une parcelle d'une superficie totale beaucoup plus importante que celle de l'emprise expropriée et est en partie à usage de verger ; ce terme n'est donc pas pertinent ; que les autres termes proposés en comparaison sont trop anciens pour être retenus ; que les consorts [I] sollicitent une indemnisation à hauteur de 50 € m² sans se référer à des termes de comparaison précis ; qu'il convient donc de confirmer l'analyse du premier juge dans son estimation à hauteur de 10 € m² compte tenu de la qualification de terrain à bâtir de la parcelle expropriée, de sa proximité du centre du bourg de la commune et de la [Adresse 4] ; Sur la valeur du hangar ; Les parties ne contestent pas l'état d'usage de ce hangar mais discutent sa superficie et son indemnisation ; que les documents produits par le commissaire du gouvernement permettent d'établir que l'emprise au sol de bâti est d'environ 182 m² et que le bâtiment dispose d'une mezzanine ; qu'une surface de 185 m² peut donc être retenue concernant le hangar ; que les consorts [I] citent comme référence de comparaison, le hangar PINEL, évalué à 90 € / m² ; que toutefois ce bâtiment est situé dans le centre bourg, à la différence du bien exproprié, qu'ils citent également le hangar [S] indemnisé à hauteur de 137,50 €/m² ; que toutefois ce bâtiment décrit comme « une construction soignée avec un sol béton » est d'une qualité supérieure à celle du bien exproprié ; que la commune d'[Localité 1] et le commissaire du gouvernement citent le hangar [B] indemnisé à hauteur de 64,50 €/m² mais pour un bâtiment de 315 m² soit d'une superficie bien supérieure ; que ce terme de comparaison n'est donc pas pertinent ; qu'il s'ensuit que l'indemnisation fixée en 1ère instance à hauteur de 15000 € pour un hangar de 185 m² soit une valeur de 81,081 du m² sera confirmée ; ALORS, D'UNE PART, QUE La qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui à la date de référence sont situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ou par un document d'urbanisme en tenant lieu, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés soit dans une partie actuellement urbanisée d'une commune, soit dans une partie de commune désignée conjointement comme constructible par le conseil municipal et un représentant de l'Etat dans le département ; que la seule possibilité de réalisation de bâtiments annexes aux habitations ne peut conduire à considérer le secteur comme constructible ; qu'en affirmant néanmoins que la parcelle litigieuse était constructible, après avoir pourtant constaté que les seules possibilités de constructions admises sur le secteur dans lequel elle se situe sont liées à l'aménagement ou l'extension de constructions existantes à usage d'habitation ainsi que la construction de bâtiments annexes aux habitations, la Cour d'appel a violé l'article L 13-15 II du Code de l'expropriation ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE La qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui à la date de référence sont effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et qu'ils soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains ; que la qualification de terrains à bâtir suppose donc que les réseaux divers soient de dimension suffisante pour permettre l'alimentation des terrains en cause ; qu'en se bornant à affirmer que les réseaux étaient de dimension suffisante, sans indiquer sur quels éléments elle s'est fondée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-15 II 1° du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. ALORS, ENFIN, QUE Les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l'expropriation ; que la reconnaissance d'une situation privilégiée ne saurait conduire le juge à s'écarter des valeurs résultant du marché immobilier local et portant sur des biens présentant des caractéristiques similaires ; que, dans son mémoire d'appel, la commune d'[Localité 1] soutenait que l'indemnité d'expropriation devait être fixée en tenant compte des valeurs foncières réelles constatées sur la commune ; qu'en se bornant à affirmer que la parcelle litigieuse était bordée par une voie communale et qu'il convenait de lui accorder une plus-value en raison du caractère constructible du terrain, et de fixer à 81,081 € / m² la valeur du hangar, sans rechercher quelle valeur avait été retenue lors de mutations portant sur des biens présentant des avantages similaires, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L 13-13 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé à la somme de 52.090,60 € l'indemnité d'expropriation due par la commune d'[Localité 1] aux consorts [I] à la suite de l'expropriation de leur parcelle ; AUX MOTIFS QUE ««Sur la dépréciation du surplus : L'indemnité de dépréciation du surplus répare la moins value subie du fait d'une expropriation partielle par le surplus non touché par l'emprise ; que l'indemnisation pour dépréciation du surplus peut être due en cas d'expropriation d'une parcelle formant avec d'autres, une unité foncière ; qu'en l'espèce, la maison des consorts [I] est située sur une parcelle formant une seule et même unité foncière avec l'emprise expropriée partiellement ; que l'expropriation partielle de la parcelle affecte le restant en dépréciant la propriété bâtie, privée d'un terrain d'aisance et ne conservant au total que 990 m² ; qu'il convient donc de confirmer la décision du premier juge tant sur le principe de l'indemnisation que sur celui de son montant, faute pour les consorts [I] de produire des pièces justifiant que cette indemnité soit augmentée » ; ALORS QUE Tout arrêt doit comporter les motifs propres à justifier la décision ; que les juges sont tenus de répondre aux chefs péremptoires des conclusions des parties ; que la commune d'[Localité 1] faisait valoir en cause d'appel que la limite divisoire se trouvait non pas au milieu de la cour mais à proximité du hangar, de sorte que la cour de l'habitation n'était pas touchée par la mesure d'expropriation (mémoire d'appel p. 45) ; qu'en se bornant à affirmer que l'expropriation partielle de la parcelle affectait le restant en dépréciant la maison d'habitation, sans répondre aux conclusions de la commune d'[Localité 1], la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.