Cour d'appel, 30 novembre 2023. 23/00885

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 30 NOVEMBRE 2023 N° RG 23/00885 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NEC7 SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DOMAINE DU PHARE c/ [O] [G] Nature de la décision : AU FOND APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 06 février 2023 par le Président du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX (RG : 22/01441) suivant déclaration d'appel du 23 février 2023 APPELANT : SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DOMAINE DU PHARE, dont le siège social est sis 21 rue Ausone - 33123 LE VERDON SUR MER, pris en la personne de son syndic en exercice, la société VINDICIS, immatriculée au RCS de Manosque sous le numéro 522 299 460, ayant son siège social au [Adresse 1] représenté par Maître Benjamin ECHALIER de la SELARL ALPHA CONSEILS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, et assisté de Maître Chloé MARTIN, avocat plaidant au barreau D'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉ : [O] [G] né le 19 Octobre 1956 à [Localité 3] de nationalité Française demeurant [Adresse 2] représenté par Maître ANTONA TRAVERSI substituant Maître Clotilde CAZAMAJOUR de la SELARL URBANLAW AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Bérengère VALLEE, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Mme Paule POIREL Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Conseiller : M. Emmanuel BREARD Greffier : Mme Véronique SAIGE ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE M. [O] [G] est copropriétaire de lots au sein d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4]. Reprochant à M. [G] de porter atteinte à la destination de l'immeuble en violant le règlement de copropriété et la loi du 10 juillet 1965, le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Le Domaine du Phare l'a, par acte d'huissier du 21 juillet 2022, fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant en référé, afin de lui voir ordonner sous astreinte de cesser d'élire domicile au sein de la résidence. Par ordonnance de référé du 6 février 2023, le président du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - déclaré le Syndicat des Copropriétaires du Domaine du Phare recevable en ses demandes, - débouté le Syndicat des Copropriétaires du Domaine du Phare de ses demandes, - dit n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - condamné le Syndicat des Copropriétaires du Domaine du Phare aux dépens. Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence Le Domaine du Phare a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 23 février 2023 et par conclusions déposées le 20 avril 2023, il demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a déclaré le Syndicat des Copropriétaires du Domaine du Phare recevable en ses demandes, - réformer l'ordonnance en ce qu'elle a débouté le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes En conséquence : - juger que M. [G] porte atteinte à la destination de l'immeuble en violant le règlement de copropriété et la loi du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété en élisant domicile au sein de la résidence du Domaine du Phare, ce qui est constitutif d'un trouble manifestement illicite, - ordonner à M. [G] de cesser d'élire domicile au sein de la résidence du Domaine du Phare, - assortir cette condamnation d'une astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de 15 jours suivant le prononcé de l'ordonnance à intervenir, - condamner M. [G] à verser au Syndicat des Copropriétaires du Domaine du Phare la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [G] aux dépens. L'affaire initialement fixée à l'audience rapporteur du 22 juin 2023 a été reportée au 19 octobre 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 05 octobre 2023. Par une ordonnance du 18 octobre 2023, le Président de la 1ère chambre civile de la cour d'appel de Bordeaux a : - déclaré irrecevables les conclusions d'intimé signifiées le 15 septembre 2023, - dit que l'intimé est réputé s'en remettre aux dispositions de la décision déférée en ce qu'elle a fait droit à ses demandes. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, compte tenu de l'irrecevabilité des conclusions de M. [G], il est rappelé que lorsque la cour n'est pas saisie de conclusions par l'intimé, elle doit néanmoins, pour statuer sur l'appel, examiner les motifs du jugement ayant accueilli les prétentions de cette partie en première instance (Civ. 3ème, 7 juill. 2015, n° 14-13.715). Reprochant au juge des référés d'avoir rejeté ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que lors de la mise en copropriété de l'ensemble immobilier, celui-ci a été soumis au régime de la résidence de tourisme classée 3 étoiles conformément à l'article 2-6 du règlement de copropriété ; que dans ces conditions, il a été régularisé des baux commerciaux entre les acquéreurs des appartements au profit d'un exploitant bénéficiant d'une mise à disposition des parties communes par le syndicat des copropriétaires ; que les baux commerciaux ont désormais pris fin ; que le règlement de copropriété prévoyait en effet que les baux se terminaient le 30 septembre 2018 et que l'article 2-6 visé s'appliquait pendant la durée des baux ; que pour autant, à ce jour, la destination de l'immeuble n'a pas été modifiée par décision d'assemblée générale prise à l'unanimité, de sorte que la résidence est encore soumise à cette destination particulière de résidence de tourisme ce, malgré le terme des baux commerciaux ; que les lots de la copropriété sont tous soumis au statut de la résidence de tourisme et il ne saurait s'agir de lots à usage d'habitation permanente pour lesquels un permis de construire serait nécessaire ; qu'en conséquence, le fait que M. [G] élit domicile au sein de la résidence de tourisme, en violation de la destination de l'immeuble et du règlement de copropriété, constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser. Sur ce, Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Ainsi, l'existence de contestations sérieuses est indifférente pour la mise en oeuvre de ce texte, le trouble manifestement illicite se définissant comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire ; dans ce cas, le dommage est réalisé et il importe d'y mettre un terme. Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L'article 2-6 Résidence de tourisme classée du règlement de copropriété est rédigé comme suit : 'A- Définition-Avantages fiscaux Le groupe d'immeubles LE DOMAINE DU PHARE réunit toutes les conditions juridiques et matérielles, notamment par l'existence de locaux communs et d'ouvrages et équipements dépendant des parties communes générales correspondant aux RESIDENCES DE TOURISME 3* de façon à permettre aux acquéreurs de bénéficier des avantages fiscaux réservés aux acquisitions de droits immobiliers dans une telle résidence, dans le cadre d'un bail commercial d'au moins neuf ans consenti par l'acquéreur à la société d'exploitation de la Résidence de Tourisme classée, le tout en conformité avec les dispositions de l'article 261 D 4° b et c du code général des impôts. Il est rappelé que la résidence de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, faisant l'objet d'une exploitation permanente ou saisonnière. Elle est constituée d'un ensemble homogène de chambre ou d'appartements meublés par le gestionnaire offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle touristique qui n'y élit pas domicile. Elle est dotée d'un minimum d'équipement ou de services communs. Elle est gérée dans tous les cas par une seule personne physique ou morale. B- Bail commercial entre les acquéreurs des appartements au profit de la société d'exploitation Les acquéreurs des appartements dépendant du groupe d'immeubles, pour bénéficier des avantages fiscaux visés par les textes en vigueur en la matière, signeront un bail commercial avec la société dénommée EUROGROUP (...), chargée de l'exploitation de la résidence de tourisme, d'une durée de onze ans et autant de mois que nécessaires pour se terminer le 30 septembre 2018, aux conditions prévues dans ledit bail, ladite société ci-après dénommée dans le présent acte LA SOCIETE D'EXPLOITATION. C- MISE A LA DISPOSITION A LA SOCIETE D'EXPLOITATION DE L'ENSEMBLE DES PARTIES COMMUNES PAR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES (...) Il résulte des dispositions du présent article 2-6 ce qui suit applicable pendant la durée des baux commerciaux consentis par chaque acquéreur à la SOCIETE D'EXPLOITATION, savoir : a) que la copropriété a pour destination celle de résidence de tourisme classée 3 étoiles pendant la durée des baux commerciaux consentis par chaque acquéreur à la SOCIETE D'EXPLOITATION et que les parties communes demeureront affectées à cet usage pendant cette période. b) que la gestion est assurée pour l'ensemble de la résidence de tourisme pendant cette période par une seule personne physique et morale, LA SOCIETE D'EXPLOITATION liée par lesdits baux. (...)' L'article 8 du règlement de copropriété énonce que : 'Le groupe d'immeuble régi par les présentes est destiné à usage de RESIDENCE DE TOURISME CLASSEE comme précisé sous l'article 2-6 ci-dessus, avec CLUB HOUSE. (...) En conséquence la suppression ou la modification de la destination de la résidence de tourisme nécessitera le vote unanime de tous les copropriétaires pendant la durée des baux commerciaux, en raison des conséquences fiscales qui pourraient résulter d'un changement de destination avant l'expiration de ces baux.(...)' Il résulte des dispositions qui précèdent, surlignées par la cour, que le classement en résidence de tourisme avait vocation à prendre fin à l'expiration des baux commerciaux, soit au 30 septembre 2018. Dès lors que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le classement de l'immeuble en résidence de tourisme a été obtenu depuis lors, c'est à bon droit que le premier juge a estimé qu'il n'était pas rapporté la preuve d'une violation du règlement de copropriété ni, par conséquent, d'une atteinte à la destination de l'immeuble. Faute de caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite, le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande et l'ordonnance confirmée de ce chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Le syndicat des copropriétaires du Domaine du Phare supportera la charge des dépens d'appel. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, le syndicat des copropriétaires du Domaine du Phare sera débouté de sa demande de ce chef. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme l'ordonnance déférée, Y ajoutant, Déboute le syndicat des copropriétaires du Domaine du Phare de sa demande d'indemnité de procédure, Condamne le syndicat des copropriétaires du Domaine du Phare aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,