Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 22/03704

N° RG 22/03704 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WTYQ 5ème CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND 30Z N° RG 22/03704 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WTYQ Minute n° 2024/00 AFFAIRE : S.A.R.L. STICKY C/ S.C.I. [E] LOCATIONS Grosses délivrées le à Avocats : la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS la SELARL WATERLOT-BRUNIER TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 5ème CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 17 OCTOBRE 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : Marie WALAZYC, Vice-Présidente Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président Myriam SAUNIER, Vice-Présidente Greffier, lors des débats et du prononcé Pascale BUSATO, Greffier DÉBATS : A l’audience publique du 04 Juillet 2024 Délibéré au 17 octobre 2024 Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile JUGEMENT: Contradictoire Premier ressort Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile DEMANDERESSE : S.A.R.L. STICKY 100 rue Lagrua 33260 LA TESTE-DE-BUCH représentée par Maître Maxence WATERLOT de la SELARL WATERLOT-BRUNIER, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant DÉFENDERESSE : S.C.I. [E] LOCATIONS 36 avenue des Goélands 33120 ARCACHON représentée par Maître Katell LE BORGNE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats postulant, Maître Grégory ANTOINE de la SCP LAVALETTE AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de CHARENTE, avocats plaidant N° RG 22/03704 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WTYQ EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par acte notarié du 2 mars 2012, la société [E] LOCATIONS (ci-après : « le bailleur ») a donné à bail à la société CASH’N’CARRY un local commercial situé 100 rue de Lagrua à La Teste de Buch. Ce bail était consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2012 pour se terminer le 28 février 2021. Le bail portait sur l’ensemble d’un bâtiment composé d’un rez-de-chaussée et d’un bureau à l’étage, ainsi que tous les emplacements de parking. Par acte sous seing privé du 8 mars 2018, la société CASH’N’CARRY a consenti une sous-location à la société STICKY (ci-après : « le sous-locataire ») portant sur 500 m² de parking environ et un container de 12 mètres, le long de la boutique « Happy Cash », l’utilisation des façades Nord aux couleurs de la société STICKY. Le bailleur est intervenu à l’acte. Par ordonnance du 24 janvier 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux a constaté l’acquisition de la clause résolutoire en raison d’impayés de loyers par le locataire principal à effet du 22 octobre 2021. Le 25 janvier 2022, le sous-locataire a fait délivrer, par huissier de justice, une demande de renouvellement du bail commercial à la société [E] LOCATIONS. Le 11 février 2022, le bailleur faisait délivrer un refus de renouvellement par huissier de justice au sous-locataire, sans offre d’indemnité d’éviction. Le 18 mars 2022, le jugement d’ouverture d’une procédure de liquidation judiciaire de la société CASH’N’CARRY était publié au BODACC. Par acte extrajudiciaire du 13 mai 2022, la société STYCKY a assigné la SCI [E] LOCATIONS devant le tribunal judiciaire aux fins de désigner, avant dire droit, un expert judiciaire aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction. L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 mai 2024. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 mars 2024, la société STICKY demande au tribunal : Rejeter les demandes de la société [E] LOCATIONSAvant-dire-droit : désigner un expert judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction qui lui est dueA titre subsidiaire : condamner la société [E] LOCATIONS à lui verser une somme de 1 806 723 euros « sauf à parfaire, outre à une somme accessoire correspondant aux frais accessoires »A titre infiniment subsidiaire : écarter l’exécution provisoireCondamner la société [E] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, et à lui verser 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civilePour justifier son droit à une indemnité d’éviction, la société STICKY, sous locataire, se fonde sur les dispositions de l’article L. 145-35 du code de commerce, permettant au sous-locataire d’adresser au bailleur une demande de renouvellement dès lors que trois conditions sont réunies : Le bail principal est éteint,L’acte de sous-location est opposable au bailleur,Dans l’hypothèse d’une sous-location partielle, que les lieux ne soient pas matériellement ou conventionnellement indivisibles.Le sous-locataire soutient d’abord que le bail principal s’est éteint le 22 octobre 2021 par l’acquisition de la clause résolutoire, de sorte que la première condition lui apparaît remplie. Il souligne en outre que le bailleur est intervenu à l’acte de sous-location de sorte qu’il lui est opposable. Il conteste l’argument du bailleur selon lequel l’acte de sous-location lui serait inopposable. Sur la troisième condition, le sous-locataire estime qu’elle est également remplie dès lors que les lieux sous-loués sont divisibles des locaux principaux aux motifs qu’il n’existe aucune mention expresse d’indivisibilité dans les actes, que les actes de sous-location et de contrat principal ne laissent en aucune manière transparaître que la commune intention des parties était de rendre indivisibles les locaux, alors au contraire que la location porte sur deux lots principaux (bâtiment RDC+bureau à l’étage et emplacements de parking) et que la sous-location porte sur le seul et unique deuxième lot, que les activités exercées par le locataire et le sous-locataire sont distinctes (SARL CASH’N’CARRY : bail exclusif d’achat et de revente de matériel neuf et d’occasion et la société STICKY : fonds de commerce de café, restaurant, bar), que les lieux se trouvent matériellement divisibles puisque les locaux disposent d’entrées indépendantes et les deux exploitations peuvent utiliser des places de parking à l’avant du bâtiment. Le demandeur conteste l’allégation du bailleur selon laquelle il aurait clôturé l’accès à l’arrière du bâtiment par un portail, cet accès ayant déjà été fermé par le locataire principal et se réfère pour le démontrer à des photographies issues de Google Map de 2008 et 2011. Il ajoute que cet élément était connu du bailleur, d’autant qu’étant autorisé à procéder à des aménagements extérieurs pour son activité, il lui était nécessaire de les protéger et rappelle que jusqu’au présent litige, rien ne lui était reproché par le bailleur. S’agissant de l’allégation du bailleur selon laquelle son occupation rendrait inefficace l’issue de secours du bâtiment principal, il conteste la pertinence du constat d’huissier produit par le bailleur au motif qu’il ne serait pas qualifié pour apprécier cette absence de conformité à la réglementation de sécurité, et rappelle qu’il bénéficie des autorisations administratives pour exploiter son activité. Il conteste enfin l’indivisibilité conventionnelle soutenue par le bailleur, Il considère ensuite que le statut des baux commerciaux est bien applicable aux lieux sous-loués, constituant une surface d’exploitation dénuée de toute construction sur un emplacement stable et permanent, au regard d’une décision de la Cour de cassation, statuant sur une demande de transmission de QPC, du 20 mars 2014, Il ajoute qu’un emplacement de stationnement qui constitue une partie de bâtiment peut être qualifié de local au sens de l’article L. 145-1 du code de commerce. Il rappelle que le double critère de fixité et de solidité suffisant, pour qualifier le local de commercial, est exigé uniquement pour les constructions édifiées par le locataire lorsque le bail porte sur un terrain nu et que tel n’est pas le cas ici puisque la présence d’un container de 12 m de long sur le terrain loué fait obstacle à la qualification de terrain nu. Il en déduit que le statut des baux commerciaux lui est applicable, qu’il bénéficie en conséquence du droit au renouvellement et qu’il doit obtenir, en cas de refus de renouvellement du sous-bail, une indemnité d’éviction, dès lors qu’il justifie d’une immatriculation au RCS, d’une exploitation effective de son fonds de commerce pendant une période de trois ans, conformément à l’article L. 145-8 du code de commerce.  Il conteste devoir être privé de son droit au renouvellement en raison de prétendus manquements de sa part, dès lors que le bailleur ne lui a pas délivré de mise en demeure en application de l’article L. 145-17 du code de commerce et souligne en tout état de cause avoir respecté la destination du contrat de bail et de sous-location, rappelant que l’activité de « food truck » s’inscrit dans la destination du local (café, restaurant, bar d’ambiance, brasserie, et tout activité d’animation) et conteste les allégations du bailleur selon lesquelles ce food truck serait exploité par un prestataire extérieur ; il ajoute que l’acte de sous-location l’autorise à réaliser les travaux d’aménagement extérieurs nécessaire à la mise en place d’une terrasse et ses annexes ; il soutient être en conformité avec les règles administratives en rappelant qu’aucune mesure de fermeture ou autre sanction administrative n’a été prise à son encontre ; enfin, il soutient que le bailleur ne démontre pas l’existence de prétendues nuisances sonores. Il en déduit avoir droit à une indemnité d’éviction. A défaut d’expertise judiciaire, il l’évalue sur la base de la perte de son fonds de commerce dès lors que le non renouvellement entraînera la perte de sa clientèle et une incertitude concernant le transfert de sa licence IV Se basant sur sa localisation qui constitue une critère favorable, il propose d’évaluer cette indemnité à 200% du chiffre d’affaires HT moyen des trois dernières années, aboutissant à 1 806 723 euros HT. Il ajoute des frais accessoires non chiffrés. Il s’oppose à la demande reconventionnelle en résiliation du bail, contestant avoir commis des manquements. Il s’oppose également à la demande de dommages et intérêts, contestant être à l’origine des difficultés pour relouer le local principal depuis le départ de la société CASH’N’CARRY, et souligne qu’il verse depuis son départ le loyer directement entre les mains du bailleur, non entre les mains de cette société. Il demande subsidiairement d’écarter l’exécution provisoire en raison des conséquences importantes sur son personnel et l’absence de possibilité de reprendre une activité, sans que cela ne porte préjudice à la société [E]. En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 novembre 2023, la société [E] LOCATIONS demande au tribunal, à titre principal : - constater que la société STICKY ne bénéficie pas d’un droit au renouvellement de son contrat de sous-location, -d’ordonner l’expulsion de la SARL STICKY, occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2021, avec si besoin le concours de la force publique, -la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges prévus au contrat de sous-location jusqu’à son départ effectif, -ordonner la remise en état des locaux loués A titre subsidiaire, -juger qu’il existe des motifs graves et légitimes justifiant le refus du renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, -ordonner l’expulsion de la SARL STICKY, occupante sans droit ni titre depuis le 1er mars 2021, avec si besoin le concours de la force publique -la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges prévus au contrat de sous-location jusqu’à son départ effectif, -ordonner la remise en état des locaux loués A titre infiniment subsidiaire, -prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de la société STICKY, -ordonner son expulsion, -la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges prévus au contrat de sous-location jusqu’à son départ effectif des locaux loués, -ordonner la remise en état des locaux loués. En tout état de cause, -rejeter la demande d’indemnité d’éviction, -à défaut, s’il est fait droit à la demande d’expertise, il propose une mission à donner à l’expert, -Condamner la société STICKY à lui verser une somme de 79 200 euros « à parfaire » au titre du préjudice de perte de loyers, Rejeter la demande tendant à écarter l’exécution provisoire Condamner la société STICKY à lui verser la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, y compris « les frais de greffe et les frais de sommation de payer de l’huissier instrumentaire ». Au soutien de sa position, le bailleur expose que s’il est intervenu à l’acte de sous-location, le contrat de sous location ne lui est pas pour autant opposable dès lors qu’il ne prévoit pas, comme l’exige le contrat de bail principal pour que la sous location lui soit opposable, de solidarité entre le preneur principal et le sous locataire au titre des loyers. Il souligne qu’aucune mention sur une renonciation à la solidarité stipulée dans le contrat de bail principal n’est mentionnée dans le contrat de sous location. Il ajoute que s’il a autorisé la sous-location, cette autorisation était uniquement motivée par sa volonté d’aider son locataire qui rencontrait des difficultés financières et que cette sous-location devait être limitée à 3 ans. Il conteste le fait que les lieux sous-loués soient divisibles du local commercial faisant l’objet du bail principal. Il ajoute que l’emplacement de parking sous-loué est indissociable du local principal et présente un caractère indispensable à l’exploitation du commerce, condition essentielle et déterminante de l’engagement du preneur du local commercial et fournit en appui des attestations de potentiels preneurs ayant refusé de contracter en raison de l’impossibilité d’utiliser les 11 places de parking rattachées. Il ajoute qu’en outre, la sortie de secours et l’accès livraison du local principal sont devenus inaccessibles en raison de l’occupation de l’espace arrière par le sous-locataire, qui est clos par un portail fermé par cadenas, donc inaccessible aux tiers. Il en déduit que le bâtiment, dont l’issue de secours est de ce fait condamnée, n’est pas aux normes. Il souligne le fait que la seule existence d’une entrée séparée ne saurait être constitutive d’une divisibilité dès lors que l’exploitation du parking l’empêche de louer le reste du bâti. Il ajoute qu’en réalité il n’y a pas deux entrées séparées, le passage situé côté Nord du bâtiment appartient au fonds initialement loué par la société CASH’N’CARRY et souligne que l’existence de l’entrée séparée ne tient qu’au fait que le sous locataire a clôturé le portail, ce qui n’était pas le cas avant la sous-location. Il conteste l’argument selon lequel des places de parking existent devant le local principal et se fonde sur le plan annexé au permis de construire montrant que les 11 places sont situées à l’arrière du bâtiment, lesquelles sont utilisées par le sous-locataire, qui n’a d’ailleurs pas, dans sa demande d’autorisation d’aménager, dit qu’il disposait de places de parking alors qu’il indiquait pouvoir accueillir jusqu’à 198 clients. Il ajoute que le sous-locataire ne s’explique pas sur l’obstruction de la sortie de secours. Il conteste l’existence d’une divisibilité conventionnelle et il soutient que la clause de solidarité insérée au bail, prévoyant que le cessionnaire et sous-locataire doivent s’obliger solidairement avec le preneur au paiement des loyers et à l’exécution des conditions du bail démontre la volonté des parties de considérer les locaux comme indivisibles ; il ajoute avoir adressé au locataire principal une sommation le 27 février 2021 tendant à ce que les places de parking soient rétablies et librement accessibles à la clientèle et que l’accès à la porte de secours soit dégagé. Sur l’application du statut des baux commerciaux, le bailleur le conteste au motif qu’il s’agit d’un ensemble de parking et que les baux portant sur des terrains nus ne peuvent avoir le statut de baux commerciaux qu’à la condition que les constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire et qu’en l’occurrence, il n’a jamais donné son accord pour une construction ayant un quelconque caractère de fixité ; la seule autorisation donnée était pour une terrasse. Il conteste par ailleurs l’application du statut lorsque seules des places de parking sont louées, de sorte que le sous-locataire n’aurait pas droit au renouvellement du bail. A titre subsidiaire, il s’oppose au renouvellement du contrat de sous location pour des motifs graves et légitimes, sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce, tirés du non-respect de la destination du contrat de sous location dès lors que le sous-locataire a fait appel à des camions « food-truck », activité non prévue dans le contrat de sous location, car utilisés par des tiers. Il lui reproche également d’organiser de façon régulière des ventes de produits divers, vêtements, tabac en faisant intervenir des tiers sur son site et de la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur. Sur ce dernier point, il fait valoir que les aménagements réalisés vont bien au-delà d’une terrasse extérieure, la société ayant édifié des constructions sur l’ensemble du parking de 500 m², ce qui lui permet d’utiliser un espace couvert en hiver ce qui n’était pas prévu par le contrat de sous location. Il lui reproche également le non-respect d’obligations administratives, soulignant que la société STICKY a fait l’objet d’une mise en demeure pour non-conformité et d’une fermeture administrative et souligne que l’ensemble des autorisations administratives qui ont été sollicitées par la société STICKY l’ont été pour les besoins de la présente procédure et que les autorisations datent de 2022 quand le contrat de sous-location est de 2018. Il lui reproche enfin de troubler la tranquillité du voisinage. A titre infiniment subsidiaire, il se fonde sur les mêmes motifs pour demander la résiliation judiciaire du bail commercial. A titre reconventionnel, le bailleur sollicite des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil au motif qu’elle s’est maintenue sur les lieux malgré la libération des lieux par le locataire principal, qu’elle est sans droit ni titre depuis le 1er mars 2021, empêchant la remise en location du bâtiment compte tenu de l’indivisibilité des locaux. Il demande une indemnisation au titre de la perte de chance de relouer les locaux, correspondant au loyer réglé par la société CASH’N’CARRY. A titre infiniment subsidiaire, le bailleur s’oppose au versement d’une indemnité d’éviction au sous locataire, estimant que les demandes formées sont fantaisistes et que les éléments fournis sont insuffisants. Subsidiairement, si une expertise était ordonnée, il conviendrait d’envisager la transférabilité du fonds. Enfin, il s’oppose à ce que l’exécution provisoire soit écartée dès lors que cela autoriserait la société à se maintenir dans les lieux encore plusieurs années, avec les nuisances sonores que cela entraîne. MOTIFS DE LA DECISION Sur le droit au renouvellement du bail du sous-locataireAvant de statuer sur la demande de la société STICKY tendant à constater qu’elle a droit de revendiquer une indemnité d’éviction, il y a lieu de rechercher si cette société sous-locataire bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail. Aux termes de l’article L. 145-32 du code de commerce : « Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145-31. /A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. » Le bail principal n’existant plus, ce qui n’est pas contesté, la société STICKY se fonde sur les dispositions du second alinéa de cet article pour considérer qu’elle bénéficie d’un droit au renouvellement. A cet effet, il appartient au sous-locataire de prouver que la sous-location a été autorisée ou agréée par le bailleur et en cas de sous location partielle, que les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. En premier lieu, il convient de déterminer si la sous-location a été autorisée ou agréée par le bailleur, celui-ci contestant l’opposabilité de la sous-location. En l’espèce, il ressort du bail commercial liant la société CASH’N CARRY et la société [E] LOCATIONS, daté du 2 mars 2012, que « toute cession ou sous-location devra avoir lieu par acte notarié auquel le bailleur sera appelé. Les cessionnaires ou sous-locataires devront s’obliger solidairement avec le preneur au paiement des loyers et à l’exécution des conditions du bail. Le non-respect de cette clause entraîne l’inopposabilité au bailleur et constitue un motif de résiliation du bail ou de non-renouvellement ». Selon l’acte de sous-location du 8 mars 2018 (pièce 2 du demandeur) la SCI [E] est mentionnée en page 1 comme « intervenant à l’acte ». En préambule de l’acte, il est mentionné que : le bail principal soumettait toute sous-location à l’autorisation expresse du bailleur ainsi qu’à la rédaction d’un acte notarié pour la sous-location. En conséquence, celui-ci a été sollicité de donner son autorisation et a été appelé à concourir à la présente sous-location». L’article 1er de cet acte, intitulé « intervention du bailleur » stipule que le bailleur a pris connaissance du projet de sous-location, qu’il déclare « renoncer au recours à l’acte authentique pour la rédaction de la présente sous-location, donner son accord à la présente sous-location et agréer la société STICKY en qualité de sous-locataire dans les termes des dispositions des articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce ». Par cet article, le bailleur autorise également le sous-locataire à réaliser des travaux d’aménagement extérieurs nécessaires pour la mise en place d’une terrasse et à exercer dans les locaux l’activité de café, restaurant, bar d’ambiance, brasserie et toutes activités d’animation, à l’exclusion de toute autre utilisation. Certes, dans l’acte de sous-location, le bailleur n’indique pas renoncer expressément au bénéfice la solidarité entre le preneur et le sous-locataire. Toutefois, il ne saurait se prévaloir de cette seule circonstance pour considérer que la sous-location ne lui est pas opposable, alors qu’il est intervenu sans équivoque à l’acte de sous-location, qu’il a expressément agréé la société STICKY et donné son autorisation pour des travaux d’aménagement. Surtout, dans l’attestation annexée à ce contrat de sous-location, il est indiqué que le bailleur déclare « autoriser la présente sous-location à compter du 1er avril 2018 et agréer la société STICKY en qualité de sous locataire, dans les termes et conditions des articles l. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce, ainsi qu’aux charges et conditions prévues au projet de sous-location ci-après annexé et paraphé ». Il en résulte que le premier critère posé par le second alinéa de l’article L. 145-32 précité est rempli. En second lieu, il convient de déterminer si les lieux faisant l'objet du bail principal forment ou non un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. Il appartient au bailleur de prouver le caractère indivisible des lieux. En l’espèce, le bail commercial conclu entre la société CASH’N CARRY et la société [E] LOCATIONS portait sur « l’ensemble d’un bâtiment composé d’un rez-de-chaussée et d’un bureau à l’étage et tous les emplacements de parking (onze) sis 100 rue Lagrua à La teste de Buch. Aucune précision n’est faite quant au caractère divisible ou indivisible des lieux en cas de sous-location. Le sous-locataire soutient que la location principale porte en conséquence sur deux lots divisibles : à savoir l’ensemble d’un bâtiment et tous les emplacements de parking, la sous-location portant sur le second lot de sorte que la configuration matérielle des lieux rend le tout divisible. Il est indéniable que le contrat de sous location a permis la coexistence de deux commerces. Pour autant, il ne saurait être déduit de cette constatation une divisibilité matérielle des lieux. En effet, il ressort des pièces produites et notamment du procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 18 février 2021 que l’ensemble des places de parking attenant à l’ensemble du bâtiment se situent à l’arrière de celui-ci et prive celui-ci de toute possibilité de parking pour sa clientèle, alors que le local commercial se situe dans une zone commerciale nécessitant pour les clients venant en véhicule automobile de se garer. De plus, si la sortie principale du bâtiment objet de la location principale se situe à l’avant de la boutique, la sortie de secours se situe à l’arrière et donne directement sur le parking. Ainsi, la sous-location prive le bâtiment principal de toute sortie de secours. Le plan du bâtiment produit en pièce 13 par le bailleur montre également un accès à la réserve du bâtiment par l’arrière. Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les lieux ne peuvent être considérés comme divisibles. Ainsi, et en l’absence de toute clause contraire dans le bail ou le contrat de sous-location mentionnant le caractère divisible des lieux, il y a lieu de considérer que les lieux faisant l’objet du bail forment un tout indivisible, de sorte que le bailleur n’est pas tenu à l’égard du sous-locataire de renouveler son bail. En conséquence, la société STICKY est occupante sans droit ni titre depuis l’expiration de son contrat de sous-location le 1er mars 2021. Elle ne peut prétendre à une indemnité d’éviction. Par suite, le bailleur est bien fondé à demander son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Elle sera également condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges prévus au contrat de sous-location jusqu’à son départ effectif, soit 1000 euros par mois selon le contrat de sous-location et à défaut pour le bailleur de donner le montant du dernier loyer actualisé. En conséquence, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires de la société [E] LOCATIONS. Sur la demande reconventionnelle tendant au paiement d’une somme au titre de la perte de chance de relouer le local depuis le départ du locataire principalAux termes de l’article 1240 du code civil : « Tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». En l’espèce, il est constant que le contrat de bail liant la société CASH’N’CARRY à la société [E] LOCATIONS a été résilié du fait de la clause résolutoire à compter du 1er novembre 2021 et que la société CASH’N CARRY a quitté effectivement les lieux au mois de mai 2022. Le bailleur reproche au sous-locataire de s’être maintenu dans les lieux au-delà du terme de son contrat de sous-location et du départ du locataire principal, l’empêchant de relouer les locaux. En l’espèce, le bailleur verse aux débats une attestation de monsieur [V] [E], gérant d’une boucherie, indiquant être intéressé par la location du local libéré mais avoir mis fin aux négociations dès lors que les places de parking attenantes étaient indisponibles. La société Feu Vert a, par courriel adressé à monsieur [E] en date du 22 juillet 2022, indiqué être intéressé par la location de ce local commercial mais que son projet ne pouvait s’envisager en l’absence des places de parking attenantes. Il produit également une attestation de la société NESTENN, agence immobilière, refusant le mandat de commercialisation du local en raison de l’absence d’effectivité de la sortie de secours située à l’arrière du bâtiment, donnant sur un parking occupé, et du fait de la transformation de ce parking empêchant la mise à disposition de la future clientèle du local. Il est ainsi démontré que la présence de la société STICKY, alors même qu’elle ne disposait plus de titre d’occupation depuis le 1er mars 2021, a empêché la relocation de la partie louée initialement à la société CASH’N CARRY, depuis le départ effectif de celle-ci au mois de mai 2022, ce qui a causé un préjudice au bailleur qui n’a pu encaisser de nouveaux loyers. Il n’est toutefois pas contesté que depuis le départ de la société CASH’N CARRY, le sous-locataire a versé directement entre les mains du bailleur son loyer, de sorte que le préjudice supporté par le bailleur n’est pas une perte sèche de loyers. En tout état de cause, il n’est pas démontré que la société STICKY a empêché directement la relocation du local à un locataire précis de sorte qu’elle ne saurait être condamnée à payer en lieu et place du locataire le montant du loyer. Seule une perte de chance de relouer le local du fait de l’occupation du parking peut lui être reprochée. Ainsi, il sera fait droit à la demande de la société [E] mais de la limiter à 40% de la demande, soit 31 680 euros. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire. Dépens En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la SARL STICKY perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des dépens, lesquels comprennent, en application de l’article précité, les droits taxes et redevances ou émoluments perçus par le greffe de la juridiction, les débours tarifés et les émoluments des officiers publics ou ministériels. Ainsi, les dépens comprennent les frais de greffe et de sommation interpellative. Frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.[...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. En l’espèce, la SARL STICKY, qui perd la présente instance, sera condamnée à verser à la SCI [E] LOCATIONS une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande formée de ce chef. Exécution provisoire En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l’espèce, il convient de souligner que la société STICKY est occupante sans droit ni titre depuis le mois de mars 2021 et qu’elle s’y maintient moyennant un loyer à un tarif particulièrement bas, empêchant la remise en location du local principal, ce qui occasionne nécessairement des pertes financières pour le bailleur, non compensées par ce loyer. Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, CONSTATE que la SARL STICKY ne bénéficie pas du droit au renouvellement du bail commercial, En conséquence, REJETTE la demande de la SARL STICKY tendant à voir fixer une indemnité d’éviction et ordonner une expertise judiciaire pour en déterminer le montant, ORDONNE l’expulsion de la SARL STICKY, et de tous les occupants de son chef, du parking attenant au bâtiment à usage commercial sis 100 rue Lagrua à La teste de Buch, objet du contrat de sous-location du 8 mars 2018 conclu avec la société CASH’N CARRY, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, à défaut d’un départ volontaire des lieux dans le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, N° RG 22/03704 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WTYQ ORDONNE la remise en état des lieux, CONDAMNE la SARL STICKY au paiement d’une indemnité d’occupation en faveur de la SCI [E] à hauteur de 1 000 euros par mois à compter du 1er mars 2021 jusqu’à son départ effectif des lieux, en deniers et quittances, CONDAMNE la SARL STICKY à payer à la SCI [E] LOCATIONS une somme de 31 680 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE la SARL STICKY aux dépens de l’instance, en ce compris les frais de greffe et de sommation interpellative de l’huissier instrumentaire. CONDAMNE la SARL STICKY à verser à la SCI [E] LOCATIONS la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande formée par la SARL STICKY au titre de l’article 700 du code de procédure civile. REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire de droit. Le présent jugement a été signé par madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par madame Pascale BUSATO, Greffier. LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,