Cour d'appel, 28 septembre 2023. 19/02244

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 3e chambre civile ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/02244 - N° Portalis DBVK-V-B7D-OC2Q Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 NOVEMBRE 2018 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN N° RG 18/03559 APPELANTE : SCI [Adresse 10] immatriculée au RCS de PERPIGNAN sous le numéro 334 068 459 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 8] Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par Me Jean CODOGNES, avocat au barreau de PERPIGNAN INTIMES : Monsieur [B] [T] né le 10 Septembre 1976 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 8] et Madame [S] [L] épouse [T] née le 03 Mai 1981 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 8] Représentés par Me Harald KNOEPFFLER de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 06 Juin 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 juin 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : M. Gilles SAINATI, président de chambre M. Fabrice DURAND, conseiller Mme Emmanuelle WATTRAINT, conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL ARRET : - contradictoire, - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, Greffière. * * * EXPOSE DU LITIGE Selon un compromis de vente en date du 4 juin 2018, reçu par Me [C] [V], notaire associé à [Localité 8], la SCI [Adresse 10] a vendu à M. et Mme [T] un mas à usage non agricole sis à [Adresse 11], moyennant le prix de 160 000 euros. La vente a été conclue sous les conditions suspensives suivantes : -l'accord de la CRCAM Sud Méditerranée, créancier hypothécaire et saisissant, de procéder à la vente amiable dans les conditions de l'acte, - l'obtention par les acquéreurs d'un prêt d'un montant maximal de 260 000 euros. Il a été convenu que la vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 4 septembre 2018 devant Me [Y], notaire associé à [Localité 12]. M. et Mme [T] ont obtenu le prêt auprès de la CRCAM Sud Méditerranée qui en sa qualité de créancier inscrit a donné son accord pour la vente amiable, s'engageant à donner mainlevée du commandement de saisie et de ses inscriptions dès paiement de sa créance d'un montant de l'ordre de 80 000 euros. Par acte d'huissier en date du 5 septembre 2018, M. et Mme [T] ont fait délivrer à la SCI [Adresse 10] une sommation de comparaître en l'office notarial de Me [Y], notaire associé à [Localité 12] le 13 septembre 2018, pour signature de l'acte authentique. Le 13 septembre 2018, Me [Y] a dressé un procès-verbal de carence en l'absence de la SCI [Adresse 10]. Autorisés par ordonnance sur requête en date du 27 septembre 2018, par acte d'huissier en date du 4 octobre 2018, M. et Mme [T] ont fait assigner à jour fixe la SCI [Adresse 10]. Par un jugement contradictoire rendu le 29 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Perpignan a : - déclaré recevable l'intervention volontaire à la cause du GFA [Adresse 9] ; - déclaré la SCI [Adresse 10] irrecevable à soulever la nullité du compromis de vente en date du 4 juin 2018 ; - fait droit à l'exception de nullité soulevée par le GFA [Adresse 9] et constaté la nullité du compromis de vente en date du 4 juin 2018 conclu entre la SCI [Adresse 10] d'une part et les époux [T] d'autre part, portant sur le mas à usage non agricole sis à [Adresse 11], cadastré Section CS n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ; - débouté les époux [T] de leur demande aux fins de voir déclarée parfaite la vente à leur bénéfice du mas à usage non agricole sis à [Adresse 11], cadastré Section CS n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ; - déclaré engagée la responsabilité contractuelle de la SCI [Adresse 10] envers les époux [T] ; - condamné la SCI [Adresse 10] à payer aux époux [T] la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts toutes causes de préjudices confondues ; - condamné la SCI [Adresse 10] à payer aux époux [T] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté le GFA [Adresse 9] de sa demande en paiement à l'encontre des époux [T] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SCI [Adresse 10] aux dépens ; - ordonné l'exécution provisoire. Par acte en date du 2 avril 2019, la SCI [Adresse 10] a interjeté appel du jugement à l'encontre des époux [T]. Le GFA de [Adresse 10] intervenait volontairement exposant qu'elle bénéficiait d'une promesse de vente en date du 12 février 2018. Par ses conclusions remises au greffe le 20 décembre 2019, la SCI [Adresse 10] sollicite la réformation du jugement et de débouter les époux [T] de l'intégralité de leurs demandes en dommages-intérêts et article 700 du code de procédure civile. En outre, elle demande la condamnation des époux [T] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat soussigné conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par leurs conclusions remises au greffe le 19 mars 2020, les époux [T] sollicitent la confirmation du jugement et la condamnation de la SCI [Adresse 10] au paiement des sommes de : 19 460, 24 euros en indemnisation de leur préjudice économique, 14 000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance, 5 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral, 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens. La clôture de la procédure a été prononcée le 6 juin 2023. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action de la SCI [Adresse 10] concernant la nullité du compromis de vente du 4 juin 2018. Il est constant que la SCI [Adresse 10] a signé un compromis de vente le 4 juin 2018 au profit des époux [T], ce compromis de vente prévoyait des conditions suspensives notamment l'accord du créancier saisissant à la vente amiable et de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs. En effet, le 11 avril 2016 une procédure de saisie immobilière était en cours à l'encontre de la SCI [Adresse 10], initiée par la CRCAM SUD MEDITERRANEE suite à un commandement de payer valant saisie immobilière délivré par acte d'huissier portant sur l'immeuble sis à [Adresse 11], cadastré Section CS n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. Comme le rappelle le premier juge aux termes de l`article L 321-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, l'acte de saisie rend l'immeuble indisponible et restreint les droits de jouissance et d'administration du saisi. Celui-ci ne peut ni aliéner le bien ni le grêver de droits réels sous réserve des dispositions de l'article L 322-1 qui prévoit que les biens sont vendus soit à l'amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication. Concernant la vente à l'amiable, l'immeuble saisi devient indisponible et ne peut être vendu que sur autorisation du Juge de l'Exécution lors d'une audience d'orientation. Dès lors, le débiteur qui a consenti une promesse de vente postérieurement à la délivrance d'un commandement de payer valant saisie immobilière n'est pas fondé à se prévaloir des effets de l'indisponibilité du bien prévue à l'article L 321-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution, il sera confirmé que la SCI [Adresse 10] est irrecevable à soulever la nullité du compromis de vente qu'elle a signé le 4 juin 2018 au profit des époux [T]. Sur la responsabilité contractuelle de la SCI [Adresse 10] Il sera utilement précisé que le 12 février 2018, reçu en 1' étude de notaire, le GFA [Adresse 9] a consenti à la SCI [Adresse 10] une promesse d'achat du mas sis à [Adresse 11], cadastré Section CS n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] et cette promesse avait une période de validité jusqu'au 28 décembre 2018. En toute connaissance de cause et en toute déloyauté, comme le remarque le premier juge, la SCI [Adresse 10] a consenti une promesse de vente aux époux [T] alors qu'elle bénéficiait d' une promesse d'achat par le GFA [Adresse 9] et a certifié dans l'acte : ' ne pas avoir précédemment conclu un avant contrat en cours de validité sur l'immeuble'. Il sera donc constaté que la SCI [Adresse 10] a signé un compromis le 4 juin 2018 avec les époux [T], alors que l' immeuble le mas sis à [Adresse 11] était indisponible dans les termes de l'acte du 12 février 2018. Ainsi cette manoeuvre permet de caractériser la mauvaise foi de la SCI [Adresse 10] au mépris des dispositions de l'article 1104 du code civil : ' les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi cette disposition est d'ordre public» et de l'article 1112-1 du même code qui dispose que « Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant' La SCI [Adresse 10] a donc sciemment trompé les époux [T] et engagé sa responsabilité contractuelle, nonobstant le fait qu'elle refusera de réitérer la vente avec les époux [T] bien que sommée de comparaître alors même dans le cadre de la procédure en saisie immobilière, elle demandait l'autorisation de vendre à ce même GFA [Adresse 9], le bien objet du litige. Le jugement sera dès lors confirmé par substitution de motifs, l'absence de réitération de la promesse de vente au profit du GFA [Adresse 9] et ou l'existence prétendue d'une faute de l'office notarial sont sans inidence sur la caractérisation de la faute de la SCI [Adresse 10]. Sur les préjudices des époux [T] Le lien de causalité entre la faute et les préjudices des époux [T] est avéré. Ceux-ci convaincus de l'acquisition du bien litigieux  ont vendu en vain leur maison, se sont retrouvés sans logement et ils ont fait débloquer inutilement un prêt. Sur le préjudice matériel et de jouissance Il sera constaté que les époux [T] ont vendu leur domicile par acte du 27 août 2018 et se sont retrouvés à compter de cette date sans domicile. Ils ont loué un container de stockage au prix de 199 euros puis acquit deux containers pour un coût de 2 000 euros. Ils se sont installés dans un camping pour une semaine, pour la somme de 261,24 euros puis ont été hébergés dans leur famille jusqu'à ce qu'ils acquièrent leur nouvel immeuble à la date du 13 mars 2019 . Soit un préjudice matériel de 2 460,40 euros. Cette situtation qui a perduré 7 mois a causé un préjudice de jouissance qui sera évalué à 2 000 euros par mois soit 14 000 euros. Sur le préjudice moral Il est évident que les Consorts [T] ont subis la duperie de la SCI [Adresse 10] ce qui les conduit à reconsidérer leur projet d'achat , ce qui justifie un préjudice moral pour une indemnité de 5 000 euros. Sur le préjudice économique Les époux [T] estiment que leur précédent bien avait été estimé dans une fourchette de 185 000 et 220 000 euros, soit une valeur moyenne de 200 000 euros et ils auraient vendu dans la précipitation celui-ci au prix de 166 000 euros soit une moins value de 34 000 euros dont ils sollicitent la moitié à l'égard de la SCI [Adresse 10] soit 17 000 euros. Le premier juge a estimé que ' l'attestation de vente versée aux débats ne porte pas mention du prix de vente et que les éléments produits ne suffisent pas à procéder à une évaluation de la valeur du bien et que la preuve d'une vente au rabais n'est pas établie.' Il sera relevé d'une part que le document versé en pièce 15 Concept Immo mentionne une valeur net vendeur de 180 000 euros ce qui minore largement la moins value et que d'autre part le lien de causalité entre ce préjudice et la faute de la SCI est constitué par une perte de chance d'avoir vendu cette maison à un prix supérieur, lien insuffisamment caractérisé, à ce titre les époux [T] seront déboutés. En conséquence, les dommages et intérêts toutes cause de préjudices confondus seront évalués à 21 460,40 euros, et le jugement infirmé en ce sens. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La SCI [Adresse 10], succombante, sera condamnée à payer aux époux [T] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile en sus de l'indemnité allouée en première instance et aux entiers dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement du 29 novembre 2018 du Tribunal de Grande Instance de Perpignan concernant l'irrecevabilité de l'action de la SCI [Adresse 10], concernant la nullité du compromis de vente du 4 juin 2018 et, par subsitution de motifs, la responsabilité contractuelle de la SCI [Adresse 10] à l'égard des époux [T]. Infirme le jugement concernant l'évaluation des préjudices des époux [T] et statuant à nouveau: Condamne la SCI [Adresse 10] à payer aux époux [T] la somme de 21 460,40 euros tous préjudices confondus. Condamne la SCI [Adresse 10] à payer aux époux [T] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Condamne la SCI [Adresse 10] aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le greffier, Le président,