Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-7
ARRÊT AU FOND
DU 16 NOVEMBRE 2023
N°2023/358
Rôle N° RG 21/18544 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BITWH
Jonction au RG 22/0739
SASU FONCIA VIEUX PORT
C/
[F] [G]
[P] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Agnès ERMENEUX
Me Pascal ALIAS
Me Constance DAMAMME
Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 19 Novembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 20/03706.
APPELANTE
Intimée dans le RG 22/00739
SASU FONCIA VIEUX PORT immatriculée au R.C.S. de MARSEILLE sous le numéro 064 800 105, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social sis, demeurant [Adresse 1] - [Localité 8]
représentée par Me Agnès ERMENEUX de la SCP ERMENEUX - CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Alexia FARRUGGIO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Appelant dans le RG 22/00739
Monsieur [F] [G], demeurant [Adresse 9] - [Localité 3] PORTUGAL
représenté par Me Pascal ALIAS de la SELAS ALIAS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Annie PROSPERI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [P] [V]
née le 03 Avril 1957 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7] - [Localité 4]
représentée par Me Constance DAMAMME de la SCP BOURGLAN-DAMAMME-LEONHARDT, avocat au barreau de MARSEILLE
SA GIA MAZET Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 6] - [Localité 8]
représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée de Me François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Septembre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant :
Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,
et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- rapporteur,
chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :
Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre
Madame Carole MENDOZA, Conseillère,
Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Novembre 2023.
Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 avril 1999, Monsieur [F] [G] à donné à bail d'habitation à Madame [P] [V] un appartement situé dans un immeuble du [Adresse 5] à [Localité 8].
Le 21 octobre 2019, le maire de [Localité 8] a pris un arrêté de péril grave et imminent portant sur cet immeuble et a fait procéder à l'évacuation de tous les occupants.
Le 06 novembre 2019, le maire de [Localité 8] a pris un arrêt modificatif de péril grave et imminent enjoignant les copropriétaires à entreprendre les travaux nécessaires à la mise en sécurité de l'immeuble et à assurer l'hébergement des locataires dans l'attente de la réintégration.
Par acte du 04 septembre 2020, Madame [V] a fait citer Monsieur [G] aux fins principalement de le voir condamner à lui verser des dommages et intérêts au titre de l'indemnisation de ses préjudices, à lui rembourser les loyers versés depuis l'évacuation des lieux et à lui verser une somme sous astreinte au titre de la régularisation des charges des années 2017 à 2019.
Par acte du 06 janvier 2021, Monsieur [G] a fait assigner en intervention forcée la SAS FONCIA VIEUX PORT en sa qualité de gestionnaire de l'appartement et la société GIA MAZET en sa qualité de syndic de copropriété de l'immeuble.
Par jugement contradictoire du 19 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Marseille a :
- déclaré recevable la demande de Madame [P] [V] au titre des frais de relogement;
- déclaré recevable l'assignation formée par Monsieur [F] [G] contre la société GIA MAZET ;
- débouté Madame [P] [V] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;
- condamné Monsieur [F] [G] à payer la somme de 2.015,l4 euros à Madame [P] [V] au titre des dommages et intérêts pour préjudice matériel ;
- condamné Monsieur [F] [G] à payer la somme de 1.000 euros à Madame [P] [V] au titre des dommages et intérêts pour préjudice moral ;
- condamné Monsieur [F] [G] à payer la somme de 9.548 euros à Madame [P] [V] au titre des frais de relogement ;
- condamné Monsieur [F][G] à payer à Madame [P] [V] les frais de
relogement jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arrêté de péril ;
- condamné Monsieur [F] [G] à payer la somme de 272,32 euros à Madame [P] [V] au titre du trop perçu de charges pour les années 2017, 2018 et 2019 ;
- dit n'y avoir lieu à assortir cette condamnation d'une astreinte ;
- condamné la société FONCIA VIEUX PORT à garantir Monsieur [F] [G] de ses
condamnations au paiement des sommes de 2.015,l4 euros et de 9.548 euros et des frais de relogement jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arrêté de péril, à l'égard de
Madame [P] [V] au titre du présent jugement outre les dépens et les demandes au
titre de l'article 700 du code procédure civile ;
- débouté Monsieur [F] [G] de sa demande en garantie formée contre la société GIA
MAZET ;
- débouté la société GIA MAZET de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamné Monsieur [F] [G] à payer la somme de 1.000 euros à Madame [P] [V] au titre de l'article 700 du code procédure civile ;
- condamné Monsieur [F] [G] à payer la somme de 1.000 euros à la société GIA MAZET au titre de l'article 700 du code procédure civile ;
- condamné la société FONCIA VIEUX PORT à payer la somme de 1.000 euros à Monsieur [F] [G] au titre de l'article 700 du code procédure civile ;
- débouté Monsieur [F] [G] de sa demande au titre de l'article 700 du code procédure civile ;
- débouté la société FONCIA VIEUX PORT de sa demande au titre de l'article 700 du code procédure civile ;
- condamné Monsieur [F] [G] aux dépens ;
- condamné que 1'exécution provisoire est de droit.
Le premier juge a rejeté la demande d'irrecevabilité soulevée par Monsieur [G] au titre de l'estoppel. Il a rejeté la demande de nullité de l'assignation formée par la société GIA MAZET au motif de l'absence de démonstration d'un grief.
Il a estimé engagée la responsabilité de Monsieur [G] en sa qualité de bailleur d'un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril grave et imminent.
Il a relevé que Madame [V] ne rapportait pas la preuve de l'indécence du logement pour la période antérieure au 21 octobre 2019, date de l'arrêté de péril.
Il a indemnisé Madame [V] au titre du coût de son relogement ainsi que de son préjudice moral.
Il a condamné Monsieur [G] aux frais de relogement de sa locataire en oulignant que la charge de l'hébergement du locataire incombe au bailleur en cas d'interdiction temporaire d'habiter en l'absence de renonciation expresse des locataires à ce droit.
Il a condamné Monsieur [G] à rembourser à Madame [V] des trop-perçus de charges, en s'appuyant sur un décompte de régularisation de charges locatives.
Il a rejeté l'appel en garantie formé par Monsieur [G] à l'encontre du syndic de copropriété au motif qu'il n'était pas démontré que celui avait été informé de désordres affectant l'immeuble avant d'être informée d'une suspicion de péril grave et imminent du 03 septembre 2019.
Il a décidé que la société FONCIA VIEUX PORT avait engagé sa responsabilité de mandataire à l'égard de Monsieur [G] en lui indiquant qu'il n'était pas tenu de procéder au relogement de sa locataire. Il a également jugé que les frais de déménagement de la locataire n'avait pu être mis à la charge du bailleur en raison de la volonté du gestionnaire de faire établir un second devis et de son absence de démarches pour cette prise en charge. Il a ainsi condamné le mandataire à garantir Monsieur [G] des condamnations au titre du préjudice matériel et des frais de relogement de Madame [V].
Il a rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par la société GIA MAZET.
Par déclaration du 31 décembre 2021, la société FONCIA VIEUX PORT (qui a intimé Monsieur [G] et Madame [V]) a critiqué les chefs suivants de cette décision :'
- déclare recevable la demande de Madame [P] [V] au titre des frais de relogement,
- condamne Monsieur [F] [G] à payer la somme de 2 015,14 euros à Madame [P] [V] à titre de dommages et intérêts pour préjudice matériel,
- condamne Monsieur [F] [G] à payer la somme de 1 000 euros à Madame [P] [V] à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,
- condamne Monsieur [F] [G] à payer à la somme de 9 548 euros à Madame [P] [V] au titre des frais de relogement,
- condamne Monsieur [F] [G] à payer à Madame [P] [V] les frais de relogement jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arrêté de péril,
- condamne Monsieur [F] [G] à payer la somme de 272,32 euros à Madame [P] [V] au titre du trop-perçu de charges pour les années 2017, 2018 et 2019,
- condamne la société FONCIA VIEUX PORT à garantir Monsieur [F] [G] de ses condamnations au paiement des sommes de 2 015,14 euros et de 9 548 euros et des frais de relogement jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arrêté de péril, à l'égard de Madame [P] [V] au titre du présent jugement, outre les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du C.P.C.,
- condamne Monsieur [F] [G] à payer la somme de 1 000 euros à Madame [P] [V] au titre de l'article 700 du C.P.C.,
- condamne la société FONCIA VIEUX PORT à payer la somme de 1 000 euros à Monsieur [F] [G] au titre de l'article 700 du C.P.C.,
- déboute la société FONCIA VIEUX PORT de sa demande au titre de l'article 700 du C.P.C.,
- condamne Monsieur [F] [G] aux dépens,
- rappelle que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration du 18 janvier 2022, Monsieur [G] (qui a intimé Madame [V], la société FONCIA VIEUX PORT et la GIA MAZET) a également relevé appel de cette décision en ce qu'elle a déclaré recevable la demande de Madame [V] au titre des frais de relogement, en ce qu'elle l'a condamné au versement de diverses sommes au bénéfice de Madame [V], en ce qu'elle l'a condamné à prendre en charge les frais de relogement jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arrêté de péril, en ce qu'elle l'a débouté de sa demande d'appel en garantie à l'égard de la société GIA MAZET, en ce qu'elle l'a condamné au paiement d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'elle l'a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamné aux dépens.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 avril 2022 auxquelles il convient de se reporter, Monsieur [G] demande à la cour :
- de constater la recevabilité de l'assignation qu'il a délivré le 06 janvier 2021 à l'encontre de la SA GIA MAZET
- d'infirmer la décision déférée en ce qu'elle a déclaré recevable la demande de Madame [V] au titre des frais de relogement, en ce qu'elle l'a condamné au versement de diverses au bénéfice de Madame [V], en ce qu'elle l'a condamné à prendre en charge les frais de relogement jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arrêté de péril, en ce qu'elle l'a débouté de sa demande d'appel en garantie à l'égard de la société GIA MAZET, en ce qu'elle l'a condamné au paiement d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et en ce qu'elle l'a débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et condamné aux dépens
*statuant à nouveau
- de juger qu'il n'a commis aucun manquement dans ses obligations
- de juger que Madame [P] [V] a clairement exprimé sa volonté de résilier son bail.
En conséquence,
- de juger les demandes de Madame [P] [V] irrecevables et infondées,
- de débouter purement et simplement Madame [P] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à son encontre
A titre subsidiaire
Si par extraordinaire, la Cour estimait qu'il avait manqué à ses obligations
- de confirmer la décision en ce qu'elle a condamné la Société FONCIA VIEUX PORT à le relever et garantir de toutes les condamnations mises à sa charge.
- d'infirmer la décision dont appel en ce qu'elle l'a débouté de ses demandes à l'encontre du GIA MAZET, y compris l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Statuant à nouveau
- de juger que le GIA MAZET, Syndic de copropriété a manqué à ses obligations dans le cadre de sa mission de conservation et d'entretien de l'immeuble sis [Adresse 5] [Localité 8].
En conséquence,
- de condamner le GIA MAZET à le relever et garantir totalement ou in solidum avec la société FONCIA VIEUX PORT de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
En tout état de cause :
- de condamner tout succombant au paiement de la somme de 2 000 € à son profit au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
- de condamner tout succombant aux dépens
In limine litis, il soutient que l'assignation qu'il a délivrée à l'encontre de la société GIA MAZET n'est pas nulle en l'absence de démonstration d'un grief.
Il soutient n'avoir commis aucune faute dans le cadre de sa responsabilité de bailleur. Il relève n'avoir jamais été avisé de la moindre difficulté relative à l'état de l'immeuble et avoir respecté ses obligations de copropriétaire.
Il estime n'être pas redevable des frais de relogement de Madame [V] qui a signé, dès le 04 novembre 2019 un nouveau bail et a fait part de sa volonté de ne plus vouloir revenir dans les lieux une fois les travaux effectués. Il estime que Madame [V] a clairement expliqué vouloir résilier son bail. Il soutient n'avoir jamais refusé la prise en charge du déménagement de cette dernière et n'avoir pas été avisé des négociations entre sa locataire et son mandataire.
Il expose que Madame [V] ne justifie pas d'un trouble de jouissance antérieur à l'arrêté de péril d'octobre 2019.
Subsidiairement, il sollicite la garantie de la société FONCIA VIEUX PORT et de la société GIA MAZET.
Il reproche à son mandataire de n'avoir pas pris les mesures légales adaptées et de lui avoir indiqué qu'il n'était redevable d'aucune somme à l'égard de Madame [V]. Il lui reproche également de n'avoir pas permis la prise en charge des frais de déménagement de cette dernière.
Il estime engagée la responsabilité du syndic qui a commis une faute dans la conservation et l'entretien de l'immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté de péril.
Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 septembre 2023 auxquelles il convient de se reporter, Madame [V] demande à la cour :
- de la recevoir en ses demandes
- de débouter Monsieur [G] de ses demandes
- de confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
*déclaré Madame [V] recevable en sa demande au titre des frais de relogement
*condamné Monsieur [G] à lui payer 2.015,14 € pour son préjudice matériel
*condamné Monsieur [G] pour son préjudice moral
*condamné Monsieur [G] à lui payer 9.548 € de frais de relogement
* condamné Monsieur [G] à lui payer à Madame [V] les frais de relogement jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arrêté de péril
*condamné Monsieur [G] à lui payer 272,32 € au titre du trop perçu de charges pour les années 2017,2018 et 2019
*condamné Monsieur [G] à lui payer 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
- de constater que Madame [V] s'en rapporte à justice quant à l'appel en garantie de Monsieur [G] à l'encontre de FONCIA VIEUX PORT et du GIA MAZET
- d'infirmer partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a :
*débouté Madame [V] de sa demande de préjudice de jouissance
* limité l'indemnisation du préjudice moral de Madame [V] à 1.000 €
Statuant à nouveau :
- de condamner Monsieur [F] [G] à lui verser la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
- de condamner Monsieur [F] [G] à lui verser la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.
- de condamner Monsieur [G] à lui verser la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.
Elle soutient que sa demande tendant à voir condamner Monsieur [G] à prendre en charge ses frais de relogement provisoire est recevable puisqu'elle conteste avoir renoncé à ce droit. Elle explique s'être relogée par ses propres moyens en raison de l'inertie de son bailleur qui ne lui a fait aucune proposition de relogement.
Elle souligne que son dépôt de garantie ne lui a pas été restitué, qu'aucun état des lieux de sortie n'a été effecué et que l'arrêté de péril a été levé.
Elle précise avoir donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 avril 2023.
Elle estime engagée la responsabilité de son bailleur au titre de son trouble de jouissance.
Elle indique que les désordres constatés par la mairie de [Localité 8] et qui ont entraîné l'arrêté de péril témoignent de l'absence d'entretien de l'immeuble.
Elle fait état d'un préjudice antérieur à son évacuation lié à l'état de l'immeuble qui n'a pu se dégrader de façon brutale. Elle soulève l'indécence de son logement.
Elle fait état du préjudice moral qu'elle a subi lié à l'évacuation de l'immeuble et de ses préjudices matériels liés au coût de son relogement.
Par conclusions notifiées par RPVA le 22 juin 2023 auxquelles il convient de se référer, la SASU FONCIA VIEUX PORT demande à la cour :
- de réformer 1a décision dont appel, en ce qu'e1le a :
*déclaré recevable la demande de madame [P] [V] au titre des frais
de relogement ;
*condamné Monsieur ][F] [G] à payer la somme de 9.548 euros à Madame [P] [V] au titre des frais de relogement ;
*condamné Monsieur [G] à payer à Madame [P] [V] les frais de relogement jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arrêté de péril ;
*condamné la société FONCIA VIELIX PORT à garantir Monsieur [G] de ses condamnations au paiement des sommes de 2.015,14 euros et de 9.548 euros et des frais de relogement jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arrêté de péril, à l'égard de Madame [P] [V] au titre du présent jugement, outre les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code procédure civile ;
*condamné Monsieur [G] à payer la somme de 1.000 euros à Madame [P] [V] au titre de l'article 700 du code procédure civile ;
*condamné Monsieur [G] à payer la somme de 1.000 euros à la société GIA MAZET au titre de l'article 700 du code procédure civile ;
*condamné la société FONCIA VIE LIX PORT à payer la somme de 1.000 euros à Monsieur [G] au titre de l'article 700 du code procédure cioile ;
*débouté la société FONCIA VIEUX PORT de sa demande au titre de l'article 700 du code procédure civile ;
- de confirmer 1a décision dont appel pour le surplus ;
- de rejeter toutes les demandes de condamnations formulées contre FONCIA VIEUX PORT
A titre subsidiaire,
- de réformer la décision dont appel, en ce qu'el1e acondamné la la société FONCIA VIEUX PORT à garantir Monsieur [G] des frais de relogement jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arreté de péril, à l'égard de Madame [P] [V]
- de ne condamner la société FONCIA VIEUX PORTà supporter cette condamnation que jusqu'au mois de juillet 2021, date de la défaillance de Monsieur [G] dans le règlement de ses charges de copropriété ;
Au principal comme au subsidiaire,
- de condamner Madame [V] et Monsieur [G] au paiement de la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Elle conteste le droit de Madame [V] à bénéficier des frais de relogement au motif que cette dernière entendait expressément mettre fin à son bail et ne pas solliciter de son bailleur un relogement temporaire et les frais y afférent. Elle ajoute que Madame [V] n'a jamais solliciter un relogement. Elle ajoute qu'à l'issue de la levée de l'arrêté de péril, cette dernière a donné congé du bail.
Elle expose que Madame [V] n'a jamais émis la moindre remarque s'agissant de l'état du logement avant l'arrêté de péril.
Elle conteste tout manquement contractuel. Elle expose qu'elle ne pouvait dire à Monsieur [G] de prendre en charge les frais de relogement de Madame [V] alors que cette dernière n'en faisait pas la demande et qu'elle avait annoncé un départ définitif. Elle ajoute qu'en tout état de cause, sa faute éventuelle n'a pas de lien de causalité avec le fait que le bailleur soit tenu in fine de prendre en charge les loyers de Madame [V].
Subsidiairement, elle sollicite une limitation de sa garantie dans le temps alors que Monsieur [G] ne règle plus ses charges de copropriété depuis le mois de juillet 2021.
Par conclusions notifiées par RPVA le 18 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter, la SA GIA MAZET demande à la cour :
- d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré recevable l'assignation qui lui a été délivrée par Monsieur [G]
- de déclarer nulle l'assignation en appel en garantie qui lui a été délivrée par Monsieur [G]
*subsidiairement :
- de confirmer le jugement déféré en ce que :
* les demandes d'indemnisation formées par Madame [V] au titre de son préjudice antérieur au 21 octobre 2019 ont été rejetées
* en ce que l'appel en garantie de Monsieur [G] à son encontre a été rejeté
*en ce qu'il a été jugé qu'elle n'avait commis aucune faute délictuelle ou contractuelle
*en ce que Monsieur [G] a été débouté de ses demandes à son encontre
- de condamner Monsieur [G] à lui verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle soulève la nullité de l'assignation en garantie qui lui a été délivrée par Monsieur [G] au motif qu'elle n'expose pas quelles seraient les fautes qu'elle aurait commises et au motif d'une absence de motivation en fait et en droit. Elle souligne avoir subi un grief puisqu'elle n'a pu fournir des éléments de défense.
Elle déclare que seul le bailleur est redevable du relogement du locataire dans le cadre d'un arrêté de péril, tout comme du remboursement des charges locatives.
Elle estime n'avoir commis aucune faute. Elle indique que Madame [V] ne démontre pas s'être plaint de désordres avant l'arrêté de péril. Elle ajoute démontrer que la déformation structurelle du plancher de l'appartement ne présente aucune dangerosité.
Elle note n'avoir jamais été avisée en sa qualité de syndic de désordres dans l'immeuble.
Elle fait état de ses diligences une fois l'arrêté de péril prononcé.
Elle expose que Monsieur [G] ne règle plus ses charges de copropriété depuis le mois de juillet 2021.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 septembre 2023.
MOTIVATION
A titre préliminaire, il convient d'ordonner la jonction des procédures 21/18544 et 22/00739, dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.
Sur la nullité de l'assignation délivrée par Monsieur [G] à l'égard de la SA GIA MAZET
Comme l'indique avec pertinence le premier juge, la nullité sanctionnant un défaut d'exposé dans l'assignation des moyens en fait et en droit est une nullité de forme.
En application de l'article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.
La SA GIA MAZET ne justifie d'aucun grief puisqu'elle a répondu aux moyens soulevés par Monsieur [G] en première instance.
Le jugement déféré qui a rejeté cette exception de nullité sera confirmé.
Sur les demandes d'indemnisation formées par Madame [V]
En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est obligé pendant la durée du bail de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Il est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse de travaux (conformément au a de l'article 6 de la loi susvisée), d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
L'article 1721 du code civil dispose qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser.
Selon l'article 5 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.
L'article 1731 du code civil dispose que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.
Madame [V] est présumée avoir pris en location un logement en bon état de réparations locatives puisqu'elle n'en rapporte pas la preuve contraire.
Elle ne rapporte pas la preuve de difficultés qu'elle aurait recontrées ou qui aurait été constatées dans son logement et dans l'immeuble avant les visite effectués les 03 et 09 septembre 2019 par un agent de la ville de [Localité 8], qui a évoqué l'existence d'une déformation et de fissures en façades accompagnées d'un détachement d'élément maçonnés ainsi que d'une dégradation des murs des caves. Le syndic de copropriété a fait effectuer des travaux de mise en sécurité de la façade dès le 04 octobre 2019.
Depuis le prononcé du premier arrêté de péril, le logement de Madame [V] ne pouvait être considéré comme décent. La responsabilité du bailleur est ainsi engagée, en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989 et de l'article 1721 du code civil. Monsieur [G] ne démontre pas que les troubles de jouissances subis par sa locataire résulteraient de son fait, de la force majeure ou du fait d'un tiers en application de l'article 1725 du code civil.
Madame [V] ne rapporte pas la preuve du préjudice qu'elle aurait subi en résidant dans ce logement jusqu'à la date de son évacuation.
Dès lors, il convient de confirmer le jugement déféré qui a estimé Monsieur [G] responsable des troubles de jouissance subis par Madame [V] et qui a rejeté la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance formée par cette dernière pour la période antérieure au 21 octobre 2019.
Madame [V] démontre que l'évacuation de son logement du 21 octobre 2019, lié aux désordres de l'immeuble, lui a créé un préjudice moral, comme en témoigne un certificat médical du 05 décembre 2019, qui relate son anxiété et les séquelles physiologiques et psychologiques liées à cet événement. Le jugement déféré qui a condamné Monsieur [G] à lui verser 1000 euros, somme qui répare intégralement ce préjudice, sera confirmé. Il sera également confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [G] à payer à Madame [V] la somme de 2015, 14 euros au titre du préjudice matériel de cette dernière, s'agissant des meubles qu'elle a dû payer pour pouvoir se reloger, en l'absence de prise en charge par son bailleur des frais de déménagement.
L'arrêté modificatif de péril grave et imminent du 06 novembre 2019 mentionne que la mainlevée de l'arrêté ne sera prononcée qu'après la réalisation des travaux mettant fin durablement au péril. Il précise, dans son article 5 que 'les propriétaires doivent prendre immédiatement à leur charge l'hébergement des locataires, et ce, jusqu'à la réintégration dans les lieux, après respect des injonctions imparties par le présent arrêté. A défaut pour les propriétaires d'avoir assuré cet hébergement provisoire (et le relogement définitif), celui-ci sera assumé par la Ville de [Localité 8], aux frais des propriétaires défaillants'.
Selon l'article L 521-1 du code de la construction et de l'habitation, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement ou l'hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-1 dans les cas suivants : (...)
-lorsqu'un immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril en application de l'article L. 511-1 du présent code, si l'arrêté ordonne l'évacuation du bâtiment ou s'il est assorti d'une interdiction d'habiter ou encore si les travaux nécessaires pour mettre fin au péril rendent temporairement le logement inhabitable (...).
Aux termes de l'article L 521-3-1 du même code, lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins (...).Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant.
Les arrêtés pris par la Ville de [Localité 8] ne prononcent pas une interdiction définitive d'habiter les lieux. Ils consistent en une interdiction temporaire d'habiter les lieux.
Pour s'exonérer de son obligation de prendre en charge l'hébergement de sa locataire dans un logement décent dont le coût doit être mis à sa charge, Monsieur [G] doit démontrer que cette dernière a renoncé de façon explicite à son droit au relogement.
Par courriel du 31 octobre 2019, Madame [V] écrivait au mandataire de Monsieur [G] :
' Dans le cadre des dispositions du point I [Dans le cas d'un relogement temporaire, celui-ci est pris en charge par le propriétaire pendant toute la durée de la mise en péril], j'ai épargné à mon propriétaire cette obligation de relogement temporaire et, de fait, les frais s'y rapportant puisque n'arrivant à joindre aucun représentant de votre agence le 21/10 lors de la procédure d'urgence d'évacuation des lieux, je me suis débrouillée seule pour trouver un hébergement temporaire.
Par ailleurs et pour répondre à votre question, le dossier que j'ai déposé auprès d'ACTION LOGEMENT a effectivement reçu un avis favorable compte tenu de ma situation de personne évacuée dans le cadre d'un arrêté de péril grave et imminent.
En conséquence, j'envisage un départ définitif qui épargnera à mon propriétaire de me trouver un logement temporaire et d'en supporter les frais pour une durée que nous ignorons et qui peut être longue, voire très longue.
A ce propos, sachez qu'un départ définitif à la suite d'une évacuation dans le cadre d'une telle procédure ne nécessite pas la résiliation du bail. Je ne résilie donc pas mon bail et ne renonce pas à ce droit (cherte du relogement III 4.1).
Compte tenu de ce qui précède, il me semble qu'il est dans l'intérêt du propriétaire comme dans le mien que nous trouvions un terrain d'entente sur :
- le versement de l'indemnité correspondant à trois mois de mon nouveau loyer
- la prise en charge du stockage de l'ensemble de mes affaires ( mobilier et électroménager compris) dans l'attente d'un déménagement pris également en charge par le propriétaire, lorsque cette opération sera autorisée par les services compétents
- la restitution du dépôt de garantie versé à la signature du bail le 24 avril 1999.
Dans l'attente de votre retour m'apportant les réponses attendues, je vous souhaite bonne réception de ce message (...)'.
Ce courriel ne manifeste pas une renonciation explicite de Madame [V] à son droit au relogement. Ainsi, elle indique 'envisager un départ définitif', explique avoir dû se reloger par ses propres moyens en raison de la défaillance du mandataire de Monsieur [G] et fait une proposition d'indemnisation afin d'éviter à son bailleur de prendre en charge le coût de son relogement pour une durée 'qui peut être longue'. Elle indique ne pas renoncer à son droit au relogement.
Cette absence de renonciation à son droit au relogement est également démontrée par un courriel de Madame [V] envoyé à la responsable de la société FONCIA VIEUX PORT le 12 novembre 2019, aux termes duquel elle rappelle les conditions dans lesquelles elle a été amenée à chercher un logement ('pour pallier à vos manquements') et souligne que la priorité du mandataire aurait dû être la prise en charge de son hébergement actuel. Elle reproche à son interlocuteur d'utiliser un élément de leur conversation pour la 'mettre sous pression' et pouvoir 'clôturer le compte locataire(...) en brandissant l'argument fallacieux de la récupération de la caution (...) comme si vous pensez pouvoir vous dédouaner de ce qui vous échoit (...)'.
Dès lors, c'est par des motifs pertinents que le premier juge a estimé que Madame [V] aurait dû bénéficier d'un relogement assuré par son bailleur Monsieur [G], en application de l'article L 521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, depuis le 21 octobre 2019 et qu'il a condamné Monsieur [G] au remboursement des loyers de cette dernière (9548 euros pour la période du premier novembre 2019 jusqu'au jugement) ainsi qu'au paiement des frais de relogement jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arrêté de péril. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, faisant application des articles 23 de la loi du 06 juillet 1989 et 1353 du code civil, a condamné Monsieur [G] à verser à Madame [V] la somme de 272, 32 euros au titre d'un trop perçu de charges locatives. Le jugement sera confirmé sur ce point.
Sur les demandes d'appel en garantie formées par Monsieur [G]
*A l'égard de la société FONCIA VIEUX PORT
Selon l'article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
Il est établi que la société FONCIA VIEUX PORT n'a pas permis au bailleur de respecter ses obligations de relogement de sa locataire à la suite de l'arrêté de péril du 21 octobre 2019.
Elle a également commis une faute en ne permettant pas la prise en charge des frais de déménagement de Madame [V], alors que cette dernière avait envoyé un devis. Elle ne justifie pas que Monsieur [G] aurait souhaité un deuxième devis. C'est donc à bon droit que Monsieur [G] sollicite la garantie de son mandataire au titre du préjudice matériel de Madame [V].
La société FONCIA VIEUX PORT a fait une analyse erronée du courriel de Madame [V] en estimant qu'elle renonçait à son droit au relogement, ce qui n'était pas le cas.
La société FONCIA VIEUX PORT s'est également abstenue de transmettre la proposition transactionnelle formée par Madame [V].
La faute d'analyse qu'elle a commise concernant les droits de Madame [V] et l'absence de transmission à son mandant de la proposition d'indemnisation faite par Madame [V] a créé un préjudice au détriment de Monsieur [G] qui s'analyse en une perte de chance d'avoir pu négocier avec sa locataire une partie des frais de relogement, qui doit être fixée à 50% du montant des sommes dues à cette dernière au titre de son relogement.
Ainsi, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné la société FONCIA VIEUX PORT à garantir Monsieur [G] du préjudice matériel de Madame [V] (2015, 14 euros). Il sera infirmé en ce qu'il a condamné la société FONCIA VIEUX PORT à garantir Monsieur [G] de l'intégralité du coût du relogement de Madame [V]. La société FONCIA VIEUX PORT sera condamnée à lui garantir la somme de 50% au titre des frais de relogement de Madame [V].
Sur l'appel en garantie de la société GIA MAZET
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Selon l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
Les pouvoirs du syndic sont cependant limités puisque toute décision doit émaner de l'assemblée générale. Il peut toutefois, de son propre chef, exécuter ou faire exécuter des actes de gestion courante. Toutefois, en cas d'urgence, le syndic retrouve un large pouvoir d'initiative, selon les modalités de l'article 37 du décret du 17 mars 1967.
Aucune pièce ne permet de démontrer que le syndic avait été avisé des désordres affectant l'immeuble avant un courriel du 03 septembre 2019 de Monsieur [S], expert, qui notait avoir été désigné par le tribunal administratif dans le cadre d'une suspicion de péril grave et imminent. Un agent des services de la ville de [Localité 8] avait constaté à cette date des désordres constructifs sur les immeubles sis [Adresse 5] et [Adresse 2] à [Localité 8], constitués par une déformation de la façade sur rue accompagnée d'une fissure horizontale au niveau du linteau de la porte d'entrée, par des fissures importantes en façades accompagnées d'un détachement d'éléments maçonnés et par une dégradation des murs des caves.
Le syndic démontre avoir fait procéder à des travaux de mise en sécurité de la façade incluant la fissure horizontale dès le 04 octobre 2019 et avoir commandé un passage caméra à la société BF ASSAINISSEMENT.
Ces travaux n'ont pas été suffisants pour empêcher l'arrêté de péril mais Monsieur [G] ne démontre pas l'existence d'une faute imputable au syndic des copropriétaires.
Ce défaut d'information du syndic des copropriétaires des désordres affectant l'immeuble avant le 03 septembre 2019 est également démontré par un procès-verbal d'assemblée générale du 26 mars 2019 qui ne fait état d'aucune dégradation et d'aucun travaux à effectuer sur l'immeuble en lien avec les désordres qui ont conduit à l'arrêté de péril.
Postérieurement à l'arrêté de péril, le syndic des copropriétaires justifie avoir effectué des diligences ( tenue d'une assemblée générale du 12 novembre 2019 pour le vote d'une résolution concernant un diagnostic technique structurel et divers travaux pour la restructuration de la façade; suivis des diagnostics et contacts avec la Ville de [Localité 8]; assemblée générale du 05 juillet 2021 portant notamment sur les décisions à prendre concernant les travaux pour lever le péril grave et imminent et leur financement).
Monsieur [G] ne rapporte ainsi pas la preuve d'une faute commise par le syndic des copropriétaires; Il ne produit pas non plus le contrat de syndic pour éventuellement démontrer la violation par le syndic des obligations qui y sont mentionnées. Le jugement déféré qui a rejeté son appel en garantie sera confirmé.
Sur les dépens et sur l'article 700 du code de procédure civile
Monsieur [G] est essentiellement succombant en son action principale. Il sera condamné aux dépens de premier instance et d'appel. Les demandes de Monsieur [G] à l'égard de Madame [V] et de la société GIA MAZET au titre des frais irrépétibles seront rejetés.
Partie essentiellement succombante sur l'appel en garantie formé par Monsieur [G], la société FONCIA VIEUX PORT sera condamnée à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Elle sera également condamnée à garantir ce dernier au titre des dépens de première instance et d'appel. Elle sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.
Il n'est pas équitable de laisser à la charge de Madame [V] les frais irrépétibles qu'elle a exposés en première instance et en appel.
Monsieur [G] sera condamné à verser à Madame [V] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. La société FONCIA VIEUX PORT sera condamnée à le garantir de ces condamnations.
Partie perdante sur son appel en garantie à l'encontre de la société GIA MAZET, Monsieur [G] sera condamné à lui verser la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a mis à la charge de Monsieur [G] les dépens, en ce qu'il a condamné la société FONCIA VIEUX PORT à le garantir de sa condamnation aux dépens et au titre des frais irrépétibles auxquels il a été condamné à l'encontre de Madame [V]. Le jugement déféré sera confirmé s'agissant des frais irrépétibles alloués à Madame [V], à Monsieur [G] et à la société GIA MAZET et en ce qu'a été rejetée la demande au titre des frais irrépétibles formulée par la société FONCIA VIEUX PORT.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe
ORDONNE la jonction des procédures RG 21/18544 et 22/00739,
CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné la société FONCIA VIEUX PORT à garantir Monsieur [F] [G] de sa condamnation à verser à Madame [P] [V] la somme de 9548 euros et les frais de relogement de cette dernière jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arrêté de péril,
STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,
CONDAMNE la société FONCIA VIEUX PORT à garantir Monsieur [F] [G] de la moitié de la somme de 9548 euros et de la moitié des frais de relogement de Madame [P] [V] jusqu'au premier jour du mois suivant la mainlevée de l'arrêté de péril,
CONDAMNE Monsieur [F] [G] à verser à Madame [P] [V] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE Monsieur [F] [G] à verser à la société GIA MAZET la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE la société FONCIA VIEUX PORT à verser à Monsieur [F] [G] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel,
CONDAMNE Monsieur [F] [G] aux dépens de la présente instance,
CONDAMNE la société FONCIA VIEUX PORT à garantir Monsieur [F] [G] des condamnations au titre des frais irrépétibles d'appel exposés par Madame [P] [V] et au titre des dépens de la présente instance.
LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,
