Texte intégral
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délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
5e chambre civile
ARRET DU 12 DECEMBRE 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/01792 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PY3B
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 FEVRIER 2023
Tribunal Judiciaire de CARCASSONNE
N° RG 22/00324
APPELANTE :
S.C.I. MAJOR prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-Louis DEMERSSEMAN de la SELARL ACCESSIT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant
INTIMEE :
Syndic de copropriété RÉSIDENCE 'CHÂTEAU JOUARRÈS'
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Sarah COULOUMIES, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant et par Me Benjamin AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 16 Octobre 2023
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 OCTOBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
M. Emmanuel GARCIA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Henriane MILOT
lors de la mise à disposition : Mme Sylvie SABATON
ARRET :
- contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.
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FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 17 février 2014, la SCI Major a acquis les lots n° 105 à 110 constituant l'intégralité du bâtiment A au sein de la copropriété Château Jouarres, situé [Adresse 4], sachant que la copropriété est également composée d'un bâtiment B, d'un bâtiment C, d'un bâtiment D et d'un bâtiment E, ainsi que d'un espace boisé, d'une piscine extérieure, de places de stationnement extérieures et d'espaces verts.
Par jugement du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Carcassonne a condamné la SCI Major à payer au syndicat des copropriétaires les charges de copropriété jusqu'au 1er octobre 2019
Par acte du 13 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Château Jouarres a fait citer la SCI Major devant le tribunal judiciaire de Carcassonne selon la procédure accélérée au fond , au visa des articles 14-1, 19-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 36 et suivants du décret du 17 mars 1967 afin de la voir condamner à payer ses charges de copropriété postérieures au 1er octobre 2019 soit la somme de 74 563,14euros.
Par jugement du 2 février 2023, le tribunal judiciaire de Carcassonne a refusé la jonction avec la procédure engagée le 3 mars 2022 devant le même tribunal pour laquelle le juge de la mise en état a ordonné une médiation par ordonnance le 2 juin 2022 toujours en cours et a condamné la SCI Major à payer la somme de 74 563,14euros au titre des charges de copropriété au 20 décembre 2022 en incluant les charges prévisionnelles de l'exercice 2023 , pour les lots 105 à 110 avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 13 juin 2022 , avec capitalisation annuelle des intérêts et l'a condamnée à payer la somme de 3 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens .
La juridiction a retenu que la SCI Major ne conteste pas le montant des sommes sollicitées et a exclu les frais d'huissier retenus au titre des charges alors qu'ils sont inclus dans les dépens .
La SCI Major a interjeté appel de cette décision le 30 mars 2023 .
Par conclusions en date du 19 mai 2023, elle demande à la cour de :
Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a
'Rejeté les demandes de jonction d'instance et de sursis à statuer formées par la SCI MAJOR
Condamné la SCI MAJOR à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Château JOUARRES la somme de 74.563,14 euros ainsi qu'il ressort de l'appel de fonds établi le 20 décembre 2022 pour les lots 105 à 110, incluant les charges prévisionnelles de l'exercice 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 13 juin 2022
Ordonné la capitalisation des intérêts
Rejeté les autres demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence Château Jouarres
Condamné la SCI MAJOR aux dépens
Condamné la SCI MAJOR à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Château Jouarres une indemnité de 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile'
- Surseoir à statuer en l'attente de l'issue de la médiation judiciaire acceptée par les parties,
Subsidiairement,
- Débouter la demanderesse de ses demandes de provisions, non justifiées.
- Réserver les dépens.
Elle soutient que lors de l'achat du 17 février 2014, l'acte de vente mentionne que SARL GROUPE MIDI CONSTRUCTION, la cédante, avait consenti à l'association Hotesia qui exploitait la résidence Château de Jouarres un prêt à usage gratuit sur les lots de copropriété cédés qui lui était nécessaire pour exploiter la résidence , avec pour seule charge le paiement des impôts, de la totalité des charges de copropriété afférentes aux lots 105 à 110 ainsi que l'obligation d'assurer les lots, que le précédent gestionnaire a cessé de payer les charges de copropriété dues en contrepartie de l'usage des lots, usage que la copropriété revendique, que le litige porte sur la contrepartie de cet usage et notamment le paiement des charges de copropriété .
Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires a accepté le 2 juin 2022 le principe d'une médiation dans une procédure portant sur l'usage des lots et sa contrepartie, ce qui a été entériné par ordonnance du juge de la mise en état du même jour et que cette instance toujours pendant devant le tribunal judiciaire de Carcassonne, présente un lien avec la demande en paiement des dites charges de copropriété afférentes aux mêmes lots que les deux actions ont les mêmes fins que la jonction présentait un intérêt dans le cadre d'une bonne administration de la justice.
Elle fait valoir de surcroît que la première réunion de médiation n'a toutefois pu se tenir que le 6 janvier 2023, que l'assignation en paiement des charges a été délivrée de 13 juin 2022, 10 jours après que le juge de la mise en état ait recueilli l'accord des parties pour une médiation et ordonné la mise en place de celle-ci, que l'audience au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires a refusé tout renvoi et conclu au débouté de la demande de sursis à statuer en l'état s'est tenue le 5 janvier 2003, la veille de la première réunion de médiation.
Par conclusions déposées le 9 juin 2023 le syndicat des copropriétaires (SDC) de la résidence Chateau Jouarres demande à la cour de :
Vu les dispositions des articles 14-1 et suivants, 19-2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 36 et suivants du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 19-2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par Ordonnance n°2019-738 du 17 juillet 2019 - art. 17
Vu les dispositions de l'article 514 du Code de Procédure Civile,
-Rejeter la demande de sursis a statuer de la SCI Major,
-Rejeter la demande de jonction de la SCI Major,
-Rejeter toutes les fins conclusions prétentions et arguties de la SCI Major,
-JUGER l'appel de la SCI MAJOR abusif et dilatoire,
-Confirmer le jugement querelle,
-CONDAMNER la SCI MAJOR à régler à l'intimé les sommes dues, soit la somme de 73.908, 36 euros au 30 mai 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure du 27 janvier 2022 laquelle se décompose comme suit :
73.908, 36 euros représentant les appels de fonds arrêtés au 30 mai 2023 et incluant l'appel de fonds du second trimestre 2023 ;
32.628, 91 euros représentant les provisions sur charges exigibles, la quote part du fonds travaux et l'avance sur trésorerie pour l'exercice 2023, la dernière assemblée générale de 2023 ayant approuvé les budgets N+1 et N+2
Le cas échéant, à actualiser au jour le plus proche de l'arrêt a intervenir
- CONDAMNER la SCI MAJOR à verser au SDC la somme de 15.000 euros au titre du préjudice moral causé par son attitude dilatoire depuis plus de 10 ans.
- CONDAMNER la SCI MAJOR à devoir supporter la totalité des dépens occasionnés par son incurie en particulier les frais, dépens et droits proportionnels générés par tout commandement de payer
-CONDAMNER la SCI MAJOR à rembourser au SDC CHATEAU JOUARRES les factures de frais proportionnels facturés par l'huissier pour l'exécution avec commandement du premier jugement
S'agissant encore des frais et dépens, lesquels ne sont pas des frais irrépétibles, outre la condamnation pour les dépens passés, dans l'hypothèse où à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées, dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un commissaire de justice, la Cour de céans
-CONDAMNER la SCI MAJOR à supporter le montant des sommes retenues par l'huissier par application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996, n°96/1080 (tarif des huissiers) devant être supporté par la société débitrice en sus de l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du CPC
- CONDAMNER la SCI MAJOR à payer au SDC CHATEAU JOUARRES la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- CONDAMNER la SCI MAJOR aux entiers dépens.
Elle soutient que la SCI Major, le copropriétaire qui détient le plus de tantièmes refuse depuis 10 ans de procéder au paiement des charges de copropriété dues nonobstant les condamnations dont elle a fait l'objet que ce refus met gravement en danger la copropriété, que le syndicat produit les assemblées générales qui n'ont jamais été contestées, les convocations et les notifications des procés verbaux aux AG dûment reçues, les appels de fonds avec la répartition et les mises en demeure du 27 janvier au 21 février 2022.
Elle s'oppose aux arguments adverses en invoquant le fait que la SCI ne conteste pas le montant de sa dette, que les autres procédures judiciaires en cours sont sans lien avec le présent litige, que la société ou association Hotesia est définitivement mise hors de cause par le jugement du 10 juin 2021puisqu'elle a cessé d'exploiter le château depuis plus de 10 ans et que les charges dont le paiement est sollicité sont postérieures à ce départ, que depuis cette date, le château est à l'abandon et menace ruine, que les autres procédure visent uniquement à permettre que la SCI quitte la cour et sécurise son immeuble, que le syndicat ne souhaite nullement se porter acquéreur d'un château dont l'appelante se désintéresse totalement, qu'aucune médiation n'est pendante devant les juridiction , la SCI Major y ayant renoncée.
La clôture de la procédure a été fixée au 16 Octobre 2023
MOTIFS:
Sur la demande de sursis à statuer:
En application de l'article 378 du code de procédure civile hors les cas où cette mesure est prévue par la loi les juges apprécient discrétionnairement l'opportunité du sursis à statuer dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice.
En l'espèce la SCI MAJOR sollicite comme en première instance que soit ordonné un sursis à statuer dans l'attente de l'issue d'une médiation en cours ordonnée le 2 juin 2022 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Carcassonne dans le cadre d'un litige au fond opposant la SCI MAJOR au syndicat des copropriétaires CHATEAU JOUARRES.
C'est avec pertinence que le premier juge a relevé que la médiation civile avait été ordonnée le 2 juin 2022 suite à une assignation délivré le 3 mars 2022 par le syndicat des copropriétaires à la SCI MAJOR aux fins de la voir condamner notamment:
- à laisser l'ensemble des copropriétaires à utiliser et à faire fonctionner les lots 105 à 107,
- à laisser l'ensemble des copropriétaires à utiliser la cour intérieure,
- à laisser l'ensemble des copropriétaires accéder au tableau électrique,
- à débarrasser ses effets, épaves et déchets de la cour intérieure,
- à sécuriser les façades de ses bâtiments,
le tout sous astreinte, et qu'il a considéré que les prétentions du syndicat des copropriétaires dans cette instance ne tendaient pas au même fins que celles de la présente instance qui a pour seul objet d'obtenir la condamnation de la SCI MAJOR à payer les charges de copropriété afférentes aux lots qui lui appartiennent, et que compte tenu du caractère distinct de ces deux litiges il n'était pas opportun dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice d'ordonner un suris à statuer dans l'attente de la médiation.
La cour ajoute qu'en appel soit plus d'un an après que la médiation ait été ordonnée la SCI MAJOR ne produit aucun élément sur l'avancée de la mesure de médiation et qu'elle ne répond pas à l'argumentation du syndicat des copropriétaires qui dans ses écritures en date du 9 juin 2023 fait valoir qu'en tout état de cause il n'y a plus aucune médication en cours la SCI y ayant renoncée en l'état de sa condamnation au paiement des charges de copropriété par la décision dont appel.
Par conséquent la décision de première instance sera confirmée en ce qu'elle a débouté la SCI MAJOR de sa demande de sursis à statuer.
Sur le paiement des charges de copropriété:
La SCI MAJOR ne conteste pas être propriétaire des lots 105 à 110 au sein de la résidence en copropriété CHATEAU JOUARRES ni qu'en application des articles 10, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 elle est tenue en sa qualité de copropriétaire de participer aux charges de la copropriété.
La SCI MAJOR ne conteste pas plus devoir les sommes réclamées par le syndicat au titre des charges de copropriété et elle n'oppose aucune critique tant en droit qu'en fait au jugement dont appel en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 74 563,14euros au titre des charges de copropriété au 20 décembre 2022 en incluant les charges prévisionnelles de l'exercice 2023, pour les lots 105 à 110 avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 13 juin 2022, avec capitalisation annuelle des intérêts sauf à solliciter à titre subsidiaire que le syndicat des copropriétaires soit débouté de ses demandes sans développer aucun moyen.
La cour relève que c'est après un examen attentif des pièces produites que le juge de première instance a fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre du paiement des charges de copropriété arrêtées au 20 décembre 2022 et incluant les charges prévisionnelles de l'exercice 2023 et cette décision faute de critique ne pourra qu'être confirmée dans son principe.
Devant la cour le syndicat des copropriétaires demande d'actualiser sa créance au regard de nouvelles pièces produites et en particulier:
-du procès verbal de l'assemblée générale du 1er avril 2023 ( à laquelle la SCI MAJOR a été régulièrement convoquée), régulièrement notifié, approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022, votant le budget prévisionnel N+1 ( du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023), votant le budget prévisionnel N+2 ( du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024) comme autorisé par l'article 35 du décret du 17 mars 1967, cette assemblée générale n'ayant en outre pas fait l'objet de contestation,
-les appels de fonds et de provisions avec décompte des lots 105 à 110 propriétés de la SCI MAJOR.
Au vu de l'évolution du litige le syndicat des copropriétaires produit donc devant la cour un décompte précis de sa créance vis- à-vis de la SCI MAJOR se décomposant comme suit:
-la somme de 73 908,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er avril 2023,
-la somme de 32 628 euros au titre du budget prévisionnel des 3ème et 4ème trimestres 2023 et de l'année 2024.
Il ne pourra qu'être fait droit à la demande d'actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété dues par la SCI MAJOR.
En ce qui concerne les intérêts au taux légal ces derniers en application de l'article 36 du décret du 17 mars 1967 sont dus sur la seule somme de 73 908,36 euros à compter de la mise en demeure du 27 janvier 2022 et non à compter de l'assignation du 13 juin 2022 comme retenu à tort par le premier juge.
Par conséquent infirmant sur le montant et sur le point de départ des intérêts la décision de première instance la SCI MAJOR sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires CHATEAU JOUARRES :
-la somme de 73 908,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022,
-la somme de 32 628 euros au titre du budget prévisionnel des 3ème et 4ème trimestres 2023 et du budget prévisionnel de l'année 2024.
Sur les frais:
Concernant les sommes auxquelles le syndicat peut prétendre au titre frais visés par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 celles-ci doivent s'entendre non seulement des frais expressément exposés par l'article 10-1 tel que le coût d'une sommation ou d'un commandement de payer, les frais d'inscription d'hypothèque, mais aussi plus généralement de tous les frais exposés par le syndicat dans la conduite d'un procès, toutefois seuls les frais nécessaires au recouvrement de la créance peuvent être mis à la charge du seul copropriétaire concerné.
Ainsi si les frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour délivrer par voie d'huissier une mise en demeure de payer les charges au copropriétaire défaillant constituent des frais au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en revanche comme exposé par le premier juge les frais de signification d'un jugement en application de l'article 695 du code de procédure civile sont inclus dans les dépens.
Par conséquent la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de voir condamner la SCI MAJOR au paiement des frais engendrés par la signification par huissier de justice du jugement en date du 10 juin 2021 condamnant la SCI MAJOR à lui payer la somme de 77 032,93 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2019.
Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d'une intention de nuire dans le retard de paiement des charges par la SCI MAJOR.
Il ne démontre pas non plus l'existence d'un préjudice distinct du retard de paiement pris en compte par les intérêts au taux légal par conséquent la demande à ce titre sera rejetée et la décision de première instance confirmée sur ce point.
Sur les demandes accessoires :
La décision de première instance sera également confirmée en ses dispositions au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
La SCI MAJOR succombant au principal en appel sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU JOUARRES la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente procédure.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe.
Confirme le jugement de référé rendu le 2 février 2023 par le tribunal judiciaire de Carcassonne en toutes ses dispositions sauf sur le montant de la condamnation mise à la charge de la SCI MAJOR et sur le point de départ des intérêts au taux légal.
S'y substituant sur ce point et y ajoutant,
Condamne la SCI MAJOR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU JOUARRES :
-la somme de 73 908,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtée au 1er avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2022,
-la somme de 32 628 euros au titre du budget prévisionnel des 3ème et 4ème trimestres 2023 et du budget prévisionnel de l'année 2024;
Condamne la SCI MAJOR à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence CHATEAU JOUARRES la somme de 5 000 euros application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SCI MAJOR aux dépens de la procédure d'appel.
Le greffier Le Président
