Cour de cassation, 04 mars 2014. 13-11.075

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 1178 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 25 octobre 2012), que M. et Mme X... ont conclu avec M. Y... et Mme Z... une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs ; que le prêt n'ayant pas été obtenu, les vendeurs les ont assignés en paiement de la clause pénale ; Attendu que pour débouter les vendeurs de leur demande, l'arrêt retient que les manquements caractérisés des acquéreurs à leurs obligations contractuelles ne sont pas à l'origine des multiples refus de prêt ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les bénéficiaires de la promesse de vente ne justifiaient d'aucune demande de prêt conforme aux stipulations de celle-ci, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 25 octobre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ; Condamne M. Y... et Mme Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... et Mme Z... à payer aux consorts X... la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour les consorts X... Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande de condamnation de M. Y... et Mme Z... à leur payer la somme de 130. 000 euros et de versement de la somme de 60. 000 euros, séquestrée entre les mains du notaire, à imputer sur la somme précitée ; AUX PROPRES MOTIFS QU'il est constant que la promesse de vente signée entre les parties comprenait une condition suspensive tenant à un prêt dont l'obtention était soumise à des modalités précises ; que les consorts Y.../ Z... n'ont pas respecté les obligations mises à leur charge par le compromis, particulièrement celle de « déposer dans le délai indiqué 20 jours ¿ une ou plusieurs demandes de prêts répondant aux caractéristiques définies ci-avant au paragraphe D et couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et à en justifier dans les 48 heures du dépôt » ; qu'ils n'ont pas non plus respecté la date du 17 septembre 2007, fixée pour la validité de la condition suspensive ; qu'il en est résulté qu'aucune information n'a été donnée aux vendeurs par les bénéficiaires, avant le mois de décembre 2007 et seulement après de multiples relances ; que les consorts Y.../ Z... en ont eu parfaitement conscience et dans leur lettre adressée aux vendeurs le 18 mars 2008, ils déclarent comprendre leur mécontentement et être « disposés à négocier un dédommagement raisonnable pour éviter la procédure judiciaire et ses frais », ce qui a été refusé par les consorts X... ; que cependant, le jugement doit être approuvé lorsqu'il rappelle qu'en l'absence d'obtention du prêt-ce qui est le cas-la condition suspensive n'est pas réalisée ; et qu'il ne peut en être autrement que si les fautes contractuelles commises par les bénéficiaires, ont fait obstacle à l'accomplissement de la condition suspensive, c'est-à-dire l'obtention du prêt ; que c'est le sens de l'article 1178 du code civil aux termes duquel « la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement » ; qu'il incombe ainsi aux bénéficiaires de la promesse de prouver qu'ils ont satisfaits à leurs obligations en sollicitant un prêt conforme à leurs obligations ; qu'à défaut, s'il est établi par les vendeurs que ces manquements ont fait obstacle à l'obtention du prêt, la condition est réputé réalisée et la clause pénale est due ; que le seul fait d'avoir formé des demandes de prêts tardives au regard des délais contractuels, ou prématurées au regard de la signature de la promesse, constitue certes un manquement aux obligations précises du contrat, mais ne peut être considéré comme faisant obstacle à l'obtention du prêt ; que les conditions de la promesse ont en effet été discutées avant de prendre forme en l'étude du notaire ; que pour dire qu'ils ont effectué toutes les diligences nécessaires, les consorts Y.../ Z... font valoir qu'ils ont sollicité plusieurs banques ;- la CAFPI dès le 14 juin 2007 ; c'est antérieur à la date de signature du compromis mais l'exécution par anticipation de ce qui sera une obligation contractuelle ne peut être écartée ;- GE MONEY BANQUE, qui a opposé un refus le 3 octobre 2007 ; la demande ne correspondait pas strictement cependant aux stipulations du compromis, ce qui ne permet pas de faire obstacle à soi seul à l'obtention du prêt, particulièrement eu égard à la somme demandée ;- pour la CFCAL, la demande n'a été faite que le 6 septembre 2007 ce qui ne peut que démontrer la volonté des consorts Y.../ Z... d'obtenir le prêt, même si les dates contractuellement fixées, ne sont pas respectées ; que le refus de MICOS est intervenu le 17 septembre 2007, il ne fait pas état des caractéristiques du prêt demandé, mais il s'agit bien d'un refus ; que s'il résulte des pièces, dont aucune ne peut être considérée comme répondant en tout points aux exigences du compromis, que les consorts Y.../ Z... se son montrés désinvoltes, brouillons, et qu'ils ont par cette attitude et en méconnaissance de leur engagement contraire, augmenté le temps d'immobilisation du bien, rien ne permet de dire que ces manquements caractérisés à leurs obligations contractuelles ont justifié les multiples refus de prêt, qui ont été opposés ; que s'ils ne parviennent pas à démontrer qu'ils ont respecté leurs obligations contractuelles, les appelants ne démontrent pas que ces fautes ont fait obstacle à l'obtention du prêt ; que dès lors, il n'y a pas lieu de dire la condition suspensive accomplie ; que le jugement sera confirmé » ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu'elles doivent être exécutées de bonne foi ; que l'acte intitulé « vente de biens et droits immobiliers sous conditions suspensive » prévoit au titre du financement de l'acquisition : « (¿) Si la non obtention des prêts a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout autre abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportements de nature à faire échec à l'instruction des dossiers ou à la conclusion des contrats de prêts, le vendeur pourra demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive des biens à vendre. (¿) » ; qu'en l'espèce, il résulte de manière certaine des courriers produits que Monsieur Y... et Madame Z... n'ont pas obtenu de prêt de sorte que la condition ne s'est pas réalisée ; que ce n'est donc que s'il est démontré qu'ils ont empêché l'accomplissement de la condition que, conformément aux dispositions de l'article 1178 du code civil, la condition serait réputée accomplie et que les époux X... seraient en droit de percevoir l'indemnisation prévue par le contrat ; qu'or, il est en premier lieu reproché aux consorts Y...-Z... de ne pas avoir fait leurs demandes de prêts sans le délai de 20 jours qui leur était imparti et, par la suite, de ne pas avoir fait connaître les refus des banques aux vendeurs avant le mois de décembre 2007 ; mais que ce n'est pas parce qu'ils ont agi avec retard que les prêts n'ont pas été accordés ; que de même, ce n'est pas parce que les vendeurs n'ont pas été avertis des refus des prêts, que la condition suspensive doit être réputée réalisée ; que certes, ces agissements démontrent la légèreté des acquéreurs et leur manque de considération à l'égard des vendeurs qui avaient besoin de vendre rapidement, mais ils ne sont pas de nature à donner lieu à indemnisation au sens du présent contrat ; que les demandeurs reprochent ensuite aux consort Y... ¿ Z... de ne pas justifier qu'ils ont fait des demandes de prêts conformes à ce qui était prévu dans la promesse ; mais que si les deux réponses négatives faites par la CFCAL et la MICOS BANCA ne comportent pas les spécificités des prêts sollicités, elles laissent entendre que c'est en raison du montant demandé qu'ils ne peuvent être alloués ; que dès lors, à partir du moment où les prêts sollicités ont été refusés, il importe peu de savoir si les caractéristiques correspondaient à ce qui avait été prévu contractuellement ; qu'en effet, au vu du montant de la somme à emprunter, 1. 350. 000, 00 ¿, il est évident que ce n'est pas une différence de 5 ans de durée de prêt qui a fait pencher la banque vers une réponse positive ou négative ; qu'enfin, si les deux demandes de prêt qui sont produites ne sont pas datées, elles démontrent en tout état de cause, que le montant sollicité était le bon, et le taux aussi ; que par conséquent, aucune faute qui aurait eu pour conséquence la non-obtention des prêts sollicités n'est établie à l'encontre des défendeurs et la demande en paiement de la somme de 130. 000, 00 ¿ au titre de l'indemnité d'immobilisation sera rejetée ; 1°) ALORS QUE la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ; que le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt est tenu de présenter au moins une demande conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente restée infructueuse ; qu'en statuant comme elle l'a fait, après avoir constaté que le bénéficiaire de la promesse de vente ne justifiait d'aucune demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquence légales de ses constatations, a violé l'article 1178 du code civil ; 2°) ALORS QUE le bénéficiaire d'une promesse de vente sous condition suspensive d'obtention d'un prêt est tenu de présenter au moins une demande conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente restée infructueuse ; que si le bénéficiaire démontre avoir présenté au moins une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartient alors au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de la condition par sa faute ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motif pris que si les bénéficiaires « ne parviennent pas à démontrer qu'ils ont respecté leurs obligations contractuelles » les promettants « ne démontrent pas que ces fautes ont fait obstacle à l'obtention du prêt », la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil.