Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 24/00370

N° RG 24/00370 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4OO Minute N° 2024/918 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 17 Octobre 2024 ----------------------------------------- S.C.I. ATLANTIS MARCONI C/ S.A.R.L. CANTIN IMMOBILIER --------------------------------------- copie exécutoire délivrée le 17/10/2024 à : la SELARL GILLES APCHER - 336 copie certifiée conforme délivrée le 17/10/2024 à : la SELARL CVS - 22A la SELARL GILLES APCHER - 336 dossier MINUTES DU GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES (Loire-Atlantique) _________________________________________ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ _________________________________________ Président : Pierre GRAMAIZE Greffier : Eléonore GUYON DÉBATS à l'audience publique du 26 Septembre 2024 PRONONCÉ fixé au 17 Octobre 2024 Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe ENTRE : S.C.I. ATLANTIS MARCONI (RCS Nantes N°430090654), dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2] Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES DEMANDERESSE D'UNE PART ET : S.A.R.L. CANTIN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Gilles APCHER de la SELARL GILLES APCHER, avocats au barreau de NANTES DÉFENDERESSE D'AUTRE PART PRESENTATION DU LITIGE La S.C.I. ATLANTIS MARCONI est propriétaire de locaux et emplacements de parkings dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 5], situé [Adresse 7] et [Adresse 6] à [Localité 3], correspondant aux lots n° 1 à 44. La S.A.R.L. CANTIN IMMOBILIER est syndic de la copropriété et gestionnaire des charges locatives des locataires de la S.C.I. ATLANTIS MARCONI, laquelle facture directement les loyers à ses locataires. Suite à la démission de Monsieur [D] [O] [U] de ses fonctions de cogérant, Monsieur [I] [H] [Z] est devenu seul gérant de la S.C.I. ATLANTIS MARCONI. Se plaignant de l'opacité des comptes de gestion, du défaut de facturation de charges à l'une des locataires, d'impayés dont elle n'a pas été informée et du refus de communication du mandat de gestion locative, la S.C.I. ATLANTIS MARCONI a fait assigner en référé la S.A.R.L. CANTIN IMMOBILIER par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024 afin de solliciter, au visa de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1979 : - la condamnation de la défenderesse à lui communiquer : * la copie du mandat de gestion conclu entre les deux sociétés sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance, * pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023, le détail (nature, montant, date, justificatif) des sommes facturées à des sociétés tierces au nom et pour le compte de la société ATLANTIS MARCONI, des sommes encaissées pour son compte, des sommes facturées à sa charge sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance, - à défaut de réponse dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, la désignation d'un technicien pour se faire remettre tous documents relatifs à la gestion de ses biens immobiliers et proposer un compte entre les parties, - la condamnation de la défenderesse à lui payer une somme de 2 117,78 € hors taxes en réparation du préjudice subi à raison de l'omission fautive de facturation de loyers et charges, et une somme de 3 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. La S.A.R.L. CANTIN IMMOBILIER conclut à l'irrecevabilité et au rejet des demandes avec condamnation de la demanderesse aux dépens et à lui payer une somme de 3 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en objectant que : - la demanderesse ne justifie ni du fondement juridique de sa demande de communication de mandat sous astreinte, ni d'une justification au regard des articles 835 alinéa 2 ou 145 du code de procédure civile, ni d'une réclamation préalable, mais elle produit néanmoins le document sollicité dont la demanderesse avait nécessairement un des deux exemplaires, - les textes visés au soutien de la demande de communication de documents comptables sous astreinte ne sont pas applicables à la cause et il n'y a ni justification au regard des articles 835 alinéa 2 ou 145 du code de procédure civile ni réclamation préalable, mais elle produit néanmoins une copie du grand livre comptable et des décomptes de gestion, - contrairement à ce qui est allégué, les comptes rendus de gestion permettent d'identifier les comptes de chaque locataire et les mouvements de fonds manquants entre les soldes de novembre 2022 et mars 2023 figurent au grand livre comptable, - l'absence de facturation de charges à la société SYSCOM HOLDING ne peut lui être reprochée, alors qu'elle n'avait pas connaissance de cette locataire, - rien ne démontre qu'elle avait connaissance de la société CAPCITY et la SCI ATLANTIS MARCONI, qui assumait seule la charge du recouvrement des loyers, ne peut lui reprocher la perte des loyers du fait de la procédure collective, - la demande d'expertise qui n'est pas fondée en droit par la demanderesse doit reposer sur un motif légitime au sens de l'article 145 du code de procédure civile, dès lors que la mesure demandée est disproportionnée, - rien ne vient justifier la demande de provision, alors qu'en qualité de bailleur, la demanderesse avait pouvoir de mettre en demeure le liquidateur de la société CAPCITY d'opter, et de déclarer sa créance au passif. MOTIFS DE LA DECISION Comme le fait observer à juste titre la défenderesse, la demanderesse n'a pas daigné fonder ses prétentions au regard des pouvoirs du juge des référés, ce qui peut suffire à rejeter d'emblée l'ensemble de sa demande. En tout état de cause, la demanderesse a eu communication du mandat de gestion réclamé, sans même avoir justifié d'une demande amiable préalable et alors qu'elle devait détenir ce document dans ses archives, ce qui répond au premier chef de demande. De même, la défenderesse, dont il n'est pas justifié du fondement pertinent sur lequel les documents devaient être communiqués, a produit les éléments comptables dont elle disposait pour justifier de sa gestion, ce qui répond au deuxième chef de demande, le juge des référés ne pouvant prononcer des condamnations imprécises à communiquer des pièces dont il n'est pas certain qu'elles existent ou qui ne sont pas identifiées. La demanderesse, qui sollicite un audit comptable de la gestion de la défenderesse en émettant de vagues suspicions, principalement liées aux erreurs de son propre gérant, lequel n'a pas informé son mandataire de la signature d'un bail avec un nouveau locataire, et qui n'actualise pas ses demandes après avoir eu communication des pièces comptables qu'elle réclamait, ne justifie pas d'un motif légitime d'obtenir une mesure d'instruction avant tout procès, car cette prétention doit reposer sur un litige potentiel et non des suppositions non étayées. Enfin, la demande de provision, n'est pas fondée sur une obligation non sérieusement contestable dès lors que la responsabilité supposée du mandataire requiert l'analyse des fautes de celui-ci et la vérification du lien de causalité avec un préjudice, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, et que tout est largement contesté et d'ailleurs peu vraisemblable au vu des éléments produits. Il convient donc de débouter la demanderesse de l'ensemble de ses prétentions. Il est équitable de fixer à 3 000 € l'indemnité qui sera due à la défenderesse en application de l'article 700 du code de procédure civile, étant souligné que la demanderesse n'a justifié d'aucune démarche amiable préalable pour réclamer les documents exigés dans la présente instance et n'a pas daigné fonder juridiquement ses prétentions, obligeant l'avocat de la défenderesse à rechercher les textes applicables pertinents pour répondre exhaustivement aux prétentions adverses. DECISION Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, Déboutons la S.C.I. ATLANTIS MARCONI de l'ensemble de sa demande, La condamnons à payer à la S.A.R.L. CANTIN IMMOBILIER une somme de 3 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons la S.C.I. ATLANTIS MARCONI aux dépens. Le Greffier, Le Président, Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE