Texte intégral
Du 29 novembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/01147 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZIJX
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
C/
[X] [J] [T]
- Expéditions délivrées à
Me Catherine LATAPIE-SAYO
Me Céline PENHOAT
- FE délivrée à Me Catherine LATAPIE-SAYO
Le 29/11/2024
Avocats : Me Catherine LATAPIE-SAYO
Me Céline PENHOAT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 novembre 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEUR :
Monsieur [X] [J] [T]
né le 27 Mai 1983 à [Localité 6] (CAMEROUN)
[Adresse 4] -
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représenté par Me Céline PENHOAT (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DÉBATS :
Audience publique en date du 11 Octobre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Mai 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2023, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [X] [J] [T] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5].
Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.998,59 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [X] [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 23 août 2024 aux fins de voir :
- CONSTATER le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] à compter du 09 mai 2024.
- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [X] [J] [T], ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,
- ORDONNER l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,
- CONDAMNER Monsieur [X] [J] [T], au paiement de la somme provisionnelle de 2975,76 € à valoir sur le montant des loyers, charges, restant actuellement dû, mois de mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 998,59 € à compter du 27 mars 2024, date du commandement et pour le surplus à compter de l'assignation,
- CONDAMNER Monsieur [X] [J] [T], au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de constat du jeu de la clause résolutoire, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu'à la vidange effective des lieux,
- CONDAMNER Monsieur [X] [J] [T], au paiement d'une somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 mars 2024.
L'affaire initialement appelée à l'audience du 23 août 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 11 octobre 2024.
Lors de l’audience du 11 octobre 2024, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.999,24 euros au 7 octobre 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délai de paiement.
En défense, Monsieur [X] [J] [T], représenté par son conseil, comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 70 euros en sus du loyer courant.
Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 29 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 5 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 23 août 2024.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 28 mars 2024.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
Si le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement dans un délai de deux mois, ce bail étant conclu postérieurement à la réforme, le délai de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant d'ordre public et au surplus le commandement de payer visant un délai de 6 semaines, c'est ce délai qu'il convient d'appliquer.
La S.A. CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [X] [J] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.998,59 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 27 mars 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal de six semaines.
Ce défaut de régularisation fonde la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 9 mai 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé et du diagnostic social et financier que Monsieur [X] [J] [T] a repris le paiement d’un loyer courant, apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l'arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.
Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [X] [J] [T].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [X] [J] [T] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (446,53 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 1.999,24 euros à la date du 7 octobre 2024.
Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (129,59 + 140,15 = 269,74 euros), sommes qu’il convient de déduire de cette créance.
Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Monsieur [X] [J] [T] sera donc condamné au paiement de la somme de 1.729,50 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 7 octobre 2024 – échéance du mois de septembre 2024 incluse.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Dans l’hypothèse où Monsieur [X] [J] [T] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er octobre 2024.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [X] [J] [T].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [X] [J] [T] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 50 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 9 mai 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 4 septembre 2023 entre Monsieur [X] [J] [T] et la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [J] [T] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.729,50 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 7 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [X] [J] [T] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois à raison de 35 mensualités successives de 57 euros chacune, suivies d’une 36ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [X] [J] [T] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (446,53 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [X] [J] [T] à son paiement à compter du 1er octobre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [J] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS Monsieur [X] [J] [T] à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
