Cour de cassation, 28 novembre 2019. 18-17.320

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10391 F Pourvoi n° Y 18-17.320 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme Q... D..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 27 mars 2018 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société Galaxy Bike, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de Mme D..., de la SCPNicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de la société Galaxy Bike ; Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme D... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme D... ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Galaxy Bike ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour Mme D... Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la nullité du bail commercial formé entre Mme D... et la société Galaxy Bike, d'avoir condamné Mme D... à restituer à la société Galaxy Bike la somme de 192 023 € au titre des sommes réglées en exécution du bail annulé et à payer la somme de 8000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi par la société Galaxy Bike la nécessité du fait du déménagement, et d'avoir déclaré irrecevable la demande de Mme D... en paiement d'une indemnité d'occupation, AUX MOTIFS QUE sur la demande de nullité du bail commercial du 7 janvier 2013, le premier juge a rejeté la demande de nullité du bail, fondée sur le défaut de capacité du bailleur, et sur un défaut de consentement, au motif que d'une part la jurisprudence n'érige pas en cause de nullité le fait de donner en location la chose d'autrui, d'autre part qu'il n'est justifié d'aucun préjudice ; que la société Galaxy Bike sollicite l'infirmation du jugement déféré sur ce point, faisant valoir que, même si la nullité n'est pas encourue de plein droit, le bailleur doit a minima être de bonne foi et procurer la jouissance des lieux à son locataire pendant la durée du contrat, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; que la société Galaxy Bike fonde également sa demande de nullité sur le fait que son consentement a été vicié par l'effet de la réticence dolosive du bailleur qui a omis de l'aviser de la procédure d'expropriation, ajoutant qu'elle n'aurait pas contracté si elle avait eu connaissance de l'expropriation ; que Mme D... demande la confirmation du jugement déféré, contestant toutes manoeuvres dolosives de sa part, indiquant que la société Galaxy Bike connaissait parfaitement la procédure d'expropriation en cours dès lors qu'elle avait la qualité de sous locataire du précédent locataire ; que *sur la demande de nullité pour défaut de capacité du bailleur, que le bail de la chose d'autrui est inopposable au véritable propriétaire, mais il est valable dans les rapports entre le bailleur et le preneur tant que celui-ci a la jouissance paisible de la chose louée ; qu'ainsi, le bail de la chose d'autrui produit effet tant que le locataire ne voit pas sa jouissance troublée par le véritable propriétaire ; qu'en l'espèce, aucun trouble de jouissance n'est allégué à ce jour, de sorte que le bail reste valable dans les rapports entre le bailleur er le preneur ; que la demande de nullité de ce chef sera dès lors rejetée ; que *sur la demande de nullité du fait des manoeuvres dolosives, qu'il résulte de l'article 1116 du code civil, dans sa version applicable à l'espèce, que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ses manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; qu'il ne se présume pas, et doit être prouvé ; qu'en l'espèce, Mme D... affirme que du fait de sa qualité de sous locataire, depuis le 7 février 2011, la société Galaxy Bike ne pouvait ignorer la procédure d'expropriation en cours, notamment du fait que deux offres d'indemnité d'expropriation avaient été faites, l'une au locataire principal en août 2012, l'autre à la société Galaxy Bike en juin 2013 ; qu'elle soutient avoir signé le bail en toute bonne foi, pensant que la société Galaxy Bike avait été parfaitement informée de la situation ; que s'il est exact que le locataire initial, la société Cff, était informé de la procédure d'expropriation en cours dès lors qu'il avait reçu une offre d'indemnité, aucun élément ne permet d'affirmer que ce dernier avait transmis cette information à la société Galaxy Bike, qui n'a pour sa part, reçu d'offre d'indemnité que 6 mois après la signature du bail le 18 juin 2013, ce qui constitue manifestement la première information de cette dernière qui s'en est aussitôt étonnée par courrier recommandé adressé au bailleur le 29 juillet 2013 lui reprochant de lui avoir consenti un bail de 9 ans alors qu'il savait parfaitement que ce bail ne pourrait pas durer 9 ans ; que la seule affirmation qui n'est corroborée par aucun élément du dossier selon laquelle la société Galaxy Bike ne pouvait pas ignorer la procédure d'expropriation en cours, est insuffisante à justifier d'une quelconque information du preneur quant à la procédure d'expropriation ; qu'il n'est pas contesté qu'au moment de la signature du bail en janvier 2013, Mme D... avait pour sa part une parfaite connaissance de l'ordonnance d'expropriation prononcée le 7 mars 2012 ; que l'expropriation ordonnée fait peser sur la durée du bail une incertitude majeure, dès lors qu'elle peut aboutir à tout moment à une expulsion, de sorte que l'information correspondante était déterminante du consentement du preneur qui n'aurait pas conclu le bail s'il avait été informé de ces éléments et notamment de l'impossibilité de pouvoir bénéficier du statut protecteur résultant de la signature d'un bail commercial ; qu'en signant un bail alors qu'elle n'avait plus la qualité de propriétaire en omettant d'informer le preneur de ce défaut de qualité ainsi que de l'expropriation ordonnée, Mme D... ainsi fait preuve de réticence qui doit être qualifiée de dolosive ; qu'il convient dès lors de prononcer la nullité du bail souscrit le 7 janvier 2013, le jugement déféré étant infirmé de ce chef ; que sur les conséquences de la nullité du bail, la nullité du bail emporte son effacement rétroactif de sorte que les parties doivent être remises dans la situation initiale ce qui implique notamment la restitution des sommes versées en exécution de ce bail ; que la victime des manoeuvres dolosives peut en outre agir en responsabilité délictuelle pour solliciter réparation du préjudice subi du fait de ces manoeuvres ; qu'en l'espèce, bien qu'elle forme une demande d'indemnisation globale au titre de son préjudice pour un montant global de 247 875 €, la société Galaxy Bike sollicite en fait d'une part, la restitution des loyers, indemnités et travaux réglés en exécution du bail, d'autre part, réparation du préjudice subi du fait des manoeuvres dolosives du bailleur ; *que sur les restitutions et remboursements découlant de la remise des parties dans la situation initiale, la société Galaxy Bike demande à ce titre restitution d'une somme de 20 000 € qu'elle a réglé au titre de l'arriéré locatif du précédent locataire, outre 6308 € au titre du dépôt de garantie, outre 113 135 € au titre des loyers indument versés depuis le 7 janvier 2013, jusqu'au 3ème trimestre 2017 ; qu'elle demande en outre remboursement des sommes investies pour les travaux d'installation des lieux ; que Mme D... s'oppose à cette demande en faisant valoir que la preuve du remboursement de la somme de 20 000 € n'est pas rapportée ; que la demande de remboursement de loyers ne serait fondée qu'en cas de nullité de bail auquel cas une indemnité d'occupation serait due ; qu'elle s'oppose au paiement des travaux d'installation au motif que les factures sont antérieures à la signature du bail ; qu'il ressort des éléments du dossier et notamment d'une attestation d'un expert comptable et d'un reçu manuscrit de Mme D... que la société Galaxy Bike a bien réglé au bailleur une somme de 20 000 € au moment de la signature du bail, cette somme correspondant à l'arriéré locatif du précédent locataire ; que cette somme versée dans le but de parvenir à la signature du bail annulé doit ainsi être restituée ; qu'ainsi que le fait justement observer la société Galaxy Bike, Mme D... qui a perdu la qualité de propriétaire avant même la signature du bail ne dispose d'aucune qualité ni intérêt à agir en paiement d'une indemnité d'occupation de sorte que sa demande à ce titre sera déclarée irrecevable ; que la demande en restitution du dépôt de garantie et des loyers n'est pas discutée ; qu'il convient d'y faire droit comme conséquence de la nullité du bail ; que la société Galaxy Bike sollicite le remboursement des travaux d'installation à hauteur de la somme de 52 579 €, travaux de plomberie, électricité et peinture et installation d'un matériel professionnel ; que la cour observe que seule la facture de plomberie est antérieure de 3 jours à la signature du bail, ce qui n'empêche pas de la rattacher à l'exécution de ce bail, étant rappelé que la société Galaxy Bike bénéficiait antérieurement d'un contrat de sous location dans les mêmes locaux ; que compte tenu de la nullité du bail, il convient de remettre les parties dans la situation dans laquelle elles se trouvaient avant la signature du bail de sorte qu'il convient de faire droit à la demande de remboursement des travaux réalisés à hauteur de 52 579 € ; que Mme D... sera donc condamnée à payer à la société Galaxy Bike au titre des sommes réglées en exécution du bail annulé, la somme globale de 192 023 € ; *que sur la demande en réparation du préjudice subi par la société Galaxy Bike, elle expose qu'elle va être contrainte de quitter les lieux ce qui l'obligera à exposer de nouveaux frais pour transférer son activité ; qu'elle fait valoir que ces frais sont la conséquence des manquements de Mme D... à son obligation d'information quant à la procédure d'expropriation ; qu'elle invoque à ce titre des frais de déménagement et une paralysie de son activité durant trois mois, ce qui impliquera un double loyer, une perte de bénéfice et une augmentation de ses charges ; que Mme D... soutient que l'éviction alléguée n'est hypothétique de sorte que la preuve de l'existence du préjudice n'est pas rapportée ; qu'elle ajoute que les demandes ne reposent sur aucun document comptable sérieux ; qu'au regard de l'avancement de la procédure d'expropriation, de l'ordonnance d'expropriation de 2012, et d'un jugement de mars 2014 évaluant l'indemnité offerte à la société CFF précédent locataire, il n'est pas possible que l'éviction est hypothétique seule la date de sa réalisation effective restant incertaine ; que l'unique devis de frais de déménagement en ce qu'il est fort imprécis notamment sur les quantités sera ramené à de plus justes proportions, la cour d'appel estimant pouvoir évaluer les frais de déménagement à la somme de 8000 € ; que s'agissant de la paralysie de l'activité commerciale durant 3 mois, la cour dira que celle-ci n'est nullement démontrée ; que s'agissant d'une activité de prestations de service aisément transférable, la paralysie ne devrait porter sur plus d'une journée ou deux d'activité, sans qu'il soit démontré que cette paralysie puisse entraîner une perte de bénéfice, ni une augmentation des charges salariales ou de loyer de sorte que la demande à ce titre sera rejetée ; que Mme D... sera condamnée au paiement de la somme de 8000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de la nécessité de procéder à un déménagement ; 1) ALORS QUE, constitue un dol ou une réticence dolosive la dissimulation intentionnelle, par l'un des contractants, d'une information que l'autre partie ignore et dont il connaît le caractère déterminant ; qu'en l'espèce, il est constant que des liens étroits ont uni la société CFF, locataire initial du bail commercial formé avec Mme D..., M. S..., sous locataire de la société CFF, et la société Galaxy Bike, dont M. S... a été le fondateur puis l'associé ; que ces liens se maintenaient à la date à laquelle le bailleur et la société CFF ont été informées de ce que le local était exproprié, en mars et août 2012 ; qu'ils se sont encore maintenus lors de la formation d'un bail commercial, à la demande de M. S..., entre Mme D... et la société Galaxy Bike, le 7 janvier 2013, société en cours d'immatriculation ; que dès lors, par l'existence même de ces liens entre la société Galaxy Bike, sous locataire puis locataire et M. S..., informé de la procédure d'expropriation et à l'initiative de la formation du bail comme de la constitution de la société Galaxy Bike, celle-ci devait connaître ou pouvait connaître l'existence de la procédure d'expropriation, et Mme D... pouvait légitimement être convaincue qu'elle n'avait pas à l'en informer, ce qui ôtait à son silence tout caractère dolosif ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée, si la société Galaxy Bike ne disposait pas, par les liens existant entre elle, M. S..., son fondateur et associé des informations précises relatives à la procédure d'expropriation en cours mais qui a prononcé la nullité du bail pour réticence dolosive du bailleur a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard des articles 1116 ancien et de l'article 1137 du code civil ; 2) ALORS QUE dans ses conclusions, Mme D... a démontré la collusion existant entre la société Galaxy Bike, M. S..., fondateur et associé de la société Galaxy Bike et la société CFF, celle-ci se concrétisant lors de la formation du bail commercial, la société CFF renonçant alors, au mépris de son intérêt, à la propriété commerciale en contrepartie du paiement de son arriéré locatif envers Mme D... par la société Galaxy Bike, puis, lors de la procédure d'expropriation, la société CFF, pour obtenir une indemnité de 92 231 €, prétendant avoir occupé les locaux en 2012/2013, soit à une date où M. S... était son sous locataire et constituait la société Galaxy Bike qui formait un bail commercial sur ces mêmes locaux ; que Mme D... déduisait de ces « arrangements » la preuve de ce que la société Galaxy Bike, lors de la formation du bail, avait une parfaite connaissance de la situation juridique du bien loué, et ne pouvait prétendre l'avoir apprise ultérieurement et avoir été trompée ; qu'en se bornant à énoncer que rien ne permettait d'affirmer que la société CFF avait informé le preneur de la procédure d'expropriation et retenir la réticence dolosive alléguée par le preneur pour annuler le bail, sans répondre aux moyens développées par Mme D... la cour d'appel a, en statuant ainsi, privé sa décision de base au regard des articles 1116 ancien et 1137 du code civil ; 3) ALORS QUE, les restitutions opérées par les parties après l'annulation du contrat les liant sont limitées aux prestations conférées et sommes d'argent versées à l'autre partie en exécution du contrat ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a condamné le bailleur à rembourser à la société Galaxy Bike la somme de 20 000 € correspondant à l'arriéré locatif de la société CFF que la société Galaxy Bike avait accepté de payer en exécution non pas du bail annulé mais d'un arrangement avec M. S... et celle de 52 579 € correspondant à des travaux dont les factures étaient antérieures, pour certaines, à la date du bail annulé, en se déterminant par le fait que la société Galaxy Bike avait été la sous-locataire de la société CFF avant de former le bail litigieux ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les articles 1108 et 1184 anciens et 1178 du code civil ; 4) ALORS QUE, dans le cas où un bail qui a été exécuté est annulé, le preneur qui a bénéficié de la jouissance du bien qu'il ne peut restituer doit s'acquitter d'une indemnité d'occupation au bailleur qui lui a conféré cette jouissance ; qu'en déclarant Mme D... irrecevable pour défaut de qualité et intérêt à agir à demander une indemnité d'occupation au preneur, faute d'avoir eu la qualité de propriétaire à la date du bail, la cour d'appel qui a dispensé la société Galaxy Bike du paiement de la contrepartie de la jouissance du bien loué, conférée par le bailleur et dont elle n'avait pas été évincée par le véritable propriétaire à la date de l'annulation du bail a, en statuant ainsi, violé articles 1108 et 1184 anciens et 1178 du code civil, ensemble l'article 125 du code de procédure civile ; 5) ALORS QUE l'action en indemnisation du préjudice résultant, pour le preneur, de l'annulation d'un contrat de bail suppose d'établir la faute du bailleur ; que celle-ci n'est pas caractérisée dans le cas où une partie a pris le risque, en toute connaissance de cause, de subir une éviction pour cause d'expropriation du bien ; qu'en l'espèce, la société Galaxy Bike, informée par son fondateur et associé de la procédure d'expropriation en cours quant aux locaux loués a pris le risque d'une éviction, excluant de se prévaloir d'un quelconque préjudice ; que la cour d'appel qui a relevé que l'éviction n'avait pas été réalisée mais qui a néanmoins alloué à la société Galaxy Bike la somme de 8000 €, à titre de dommages intérêts pour cause de nécessité d'un déménagement, a, en statuant ainsi, violé les articles 1240 et 1241 du code civil.