Tribunal judiciaire, 12 septembre 2024. 23/04461

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES 8ème Chambre MINUTE N° DU : 12 Septembre 2024 AFFAIRE N° RG 23/04461 - N° Portalis DB3Q-W-B7H-PMLO NAC : 72I Jugement Rendu le 12 Septembre 2024 FE Délivrées __________________ ENTRE : Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] sis [Adresse 2] représenté par Maître [T] [R] [D], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 6], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, Assisté du Cabinet PRECLAIRE, société à responsabilité limitée au capital de 30.000,00 €uros immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 1] Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant, DEMANDEUR ET : DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTION DOMANIALE, gestion des patrimoines privées, [Adresse 4], agissant en qualité de curateur à la sucession vacante de Madame [G] [Y], décédée le 24 mars 2024, désigné par ordonnance du tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES en date du 04 octobre 2023 Comparante, dispensée du ministère d’avocat conformément aux dispositions de l’article R.2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 3] Représenté par Maître Rachel NGO NDJIGUI, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant, DEFENDEURS COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire Assisté de Monsieur Alexandre EVESQUE, greffer lors des débats et de Madame Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lors de la mise à disposition DEBATS : Vu l’assignation selon la procédure accélérée au fond du 10 Juillet 2023, L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 Juin 2024 et mise en délibéré au 12 Septembre 2024 JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, Contradictoire et en premier ressort. EXPOSÉ DU LITIGE Monsieur [Z] [I] et Madame [Y] [G] sont propriétaires des lots n°260, n°386 et n°388 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 5] située [Adresse 2]. Madame [Y] [G] est décédée le 24 mars 2015. Maître [T] [R]-[D] a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété par une ordonnance rendue le 24 mai 2019 par le président du Tribunal judiciaire d’Evry et sa mission a été régulièrement prorogée. Par exploit de commissaire de Justice du 10 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par Maître [T] [R] [D], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulé, assistée du Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner Monsieur [Z] [I] et Madame [Y] [G] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir : - condamner solidairement Monsieur [Z] [I] & Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 20.273,54 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2023 inclus. - condamner solidairement Monsieur [Z] [I] & Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 595 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du règlement de copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1. - condamner solidairement Monsieur [Z] [I] et & Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] des intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2023, date de la mise en demeure en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967. - ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du Code civil. - condamner in solidum Monsieur [Z] [I] et & Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code civil. - condamner in solidum Monsieur [Z] [I] et & Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 2.160 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits. - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. - condamner in solidum Monsieur [Z] [I] et & Madame [Y] [G] aux entiers dépens. Par exploit de commissaire de Justice du 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par Maître [T] [R] [D], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulé, assistée du Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner la Direction Nationale d’Intervention Domaniales (DNID), es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [Y] [G] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir: - condamner solidairement Monsieur [Z] [I] & la DNID es qualité de curateur à la succession vacante de Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 22.647,27 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 4ème trimestre 2023 inclus. - condamner solidairement Monsieur [Z] [I] & Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 595 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du règlement de copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1. - condamner solidairement Monsieur [Z] [I] et & Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] des intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2023, date de la mise en demeure en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967. - ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du Code civil. - condamner in solidum Monsieur [Z] [I] et & Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code civil. - condamner in solidum Monsieur [Z] [I] et & Madame [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5] la somme de 2.160 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits. - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. - condamner in solidum Monsieur [Z] [I] et & Madame [Y] [G] aux entiers dépens. Les deux procédures ont été jointes. Les audiences du 26 juillet 2023, 21 septembre 2023, 18 janvier 2024 et 21 mars 2024 ont été renvoyées à la demande des parties. A l’audience du 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité de ses demandes figurant dans ses dernières conclusions en date du 25 octobre 2023 par lesquels il maintient l’intégralité des demandes figurant dans sa dernière assignation introductive d’instance délivrée à la DNID es qualité de curateur à la succession vacante de Mme [Y] [G]. Monsieur [Z] [I], régulièrement assigné a comparu apr avocat qui s’est référé à ses dernières conclusions dans lesquelles il sollicite les plus larges délais de paiement et demande de rejeter la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La DNID, ès qualité de curateur à la succession vacante de Madame [G] [Y], a indiqué dans son mémoire daté du 18 mars 2024 : - statuer ce que de droit sur la demande de paiement de la somme de 22.583,88 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre de 2023, la DNID s’en remettant à justice quant au bien fondé de la demande, - débouter le demandeur de la somme de 63,39 euros au titre du solde créditeur non justifié, - débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 5] de ses demandes au titre des frais de recouvrement, des dommages et intérêts, des frais irrépétibles et à la condamnation aux entiers dépens, - rejeter la demande de capitalisation des intérêts. En tout état de cause, dire que la DNID ne peut en sa qualité de curateur d’une succession déclarée vacante être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l'audience, par application de l'article 455 du code de procédure civile. Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sere rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété : Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer : - aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ; - aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ; et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale. II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:   1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;   2) Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. » L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. » En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse au débat la lettre de mise en demeure datée du 23 mars 2023 distribuée en recommandé à Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [Y] avec avis de réception signé le 28 mars 2023. Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 18.220,85 euros au titre des charges de copropriété, outre une somme de 120 euros correspondant au coût de la mise en demeure. Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet. Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale. Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement : - le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [I] et Madame [G] [Y] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n°260, n°386 et n°388 au sein de la copropriété - l’ordonnance du 4 octobre 2023 aux termes de laquelle la DNID est désignée en qualité de curateur à la succession vacante de Madame [G] [Y] - les procès verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux des 22 juin 2012, 16 juillet 2013, 18 juin 2014, 6 juillet 2015, 27 juin 2016, 8 septembre 2016, 12 juillet 2018 - les procès verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire des 15 novembre 2019, 12 février 2020, 10 juin 2020, 10 avril 2020, 27 janvier 2021, 19 mars 2021, 23 avril 2021, 3 mai 2021, 28 mai 2021, 6 juillet 2021, 26 juillet 2021, 15 février 2022, 5 avril 2022, 12 septembre 2022, 6 mars 2023, 28 avril 2023 - les appels de fonds et charges sur les périodes considérées  - un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 16 octobre 2023, pour la période du 01/01/2014 au 01/10/2023, Appel de fonds du 4ème trimestre 2023 et Appel de fonds travaux Alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 22.647,27 € S’agissant des charges de copropriété et appels fonds travaux ALUR impayés: La DNID, es qualité, conteste un montant de 63,69 euros alors que ce montant apparaît non au débit mais au crédit du décompte fourni en pièce n°2 par le demandeur. Il convient donc de rejeter la contestation portant sur ce point. A l'examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 16 octobre 2023, pour la période du 01/01/2014 au 01/10/2023 Appel de fonds du 4ème trimestre 2023 et Appel de fonds travaux Alur inclus, s’élève à la somme de 22.647,27 euros. Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 28 mars 2023, date de la mise en demeure. En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts. Selon l’article 1310 du Code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être prévue par une loi ou par une convention. En l’espèce, le syndicat ne fournit pas le réglèment de copropriété, de sorte qu’il n’y a pas lieu de condanmer les défendeurs solidairement. Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ; Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Monsieur [Z] [I] et la DNID ès qualité de curateur de la succession vacante de Madame [G] [Y], laquelle ne se présume pas. En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] ne prouve pas qu’il a subi un dommage distinct du retard de paiement qui n’est pas compensé par la somme qui lui est allouée en principal, les intérêts produits par celle-ci, ou les sommes allouées au titre des frais de procédure. Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] au titre des dommages et intérêts Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat : En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 595 euros. En l’espèce, n’apparaissent pas bien fondées les demandes présentées au titre : - des frais de mise au contentieux des 11/02/14, 14/05/14, 08/09/14, 15/12/14, 25/03/15, 08/12/15, 11/05/17, 12/09/17, 28/11/17, 20/03/18, 20/06/18 et de relance copropriétaire des 06/02/2020 et 29/05/2020 qui ne constituent pas des diligences exceptionnelles excédant les missions habituelles du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] -de constitution dossier avocat qui ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 et sont au surplus compris dans les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile. Au final, seule la demande de relance copropriétaire du 08/09/2020 apparaît bien fondée. Par conséquent, Monsieur [Z] [I] et la DNID ès qualité de curateur de la succession vacante de Madame [G] [Y] sont condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 35 euros au titre des frais de recouvrement. Sur la demande de délais de paiement L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire. En l’espèce, en versant uniquement aux débats son avis d’imposition sur les revenus de 2022, un bilant simplifié non daté et un avis d’échéance de loyer du mois d’avril 2024, M. [Z] [I] n’établit pas, comme soutenu, qu’il sera en capacité d’honorer le paiement de la dette par l’octroi de délais de paiement. La demande de délais de paiement n’apparaît dès lors pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée. Sur les demandes accessoires : Les défendeurs, qui succombent, sont condamnés aux entiers dépens. Dans les instances auxquelles le Domaine est partie, en application des dispositions de l’article R 2331-10 du code général de la propriété des personnes publiques, le ministère d’avocat n’est pas obligatoire et les dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ne peuvent donc trouver application. La demande de distraction des dépens présentée par le syndicat des copropriétaires demandeur n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée. Monsieur [Z] [I] et la DNID ès qualité de curateur de la succession vacante de Madame [G] [Y] sont par ailleurs condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], une somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que conformément aux dispositions de l’article 810-4 du code civil, la DNID n’est tenue d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif. Enfin, il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l'article 481-1 6° du code de procédure civile PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort  CONDAMNE Monsieur [Z] [I] et la DNID,ès qualité de curateur de la succession vacante de Madame [G] [Y], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 22.647,27 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés arrêté au 16 octobre 2023, pour la période du 01/01/2014 au 01/10/2023 Appel de fonds du 4ème trimestre 2023 et Appel de fonds travaux Alur inclus DIT que cette somme portera intérêt au taux légal cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 28 mars 2023, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts CONDAMNE Monsieur [Z] [I] et la DNID ès qualité de curateur de la succession vacante de Madame [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] la somme de 35 euros au titre des frais de recouvrement DÉBOUTE Monsieur [Z] [I] de sa demande de délais de paiement CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [I] et la DNID ès qualité de curateur de la succession vacante de Madame [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [I] et la DNID ès qualité de curateur de la succession vacante de Madame [G] [Y] aux entiers dépens RAPPELLE que la DNID n’est tenue d’acquitter les dettes de la succession que jusqu’à concurrence de l’actif RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi fait et rendu le DOUZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Morgiane ACHIBA, Directeur des services de greffe judiciaire, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,