Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 23/06232

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 18 NOVEMBRE 2024 Chambre 5/Section 3 AFFAIRE: N° RG 23/06232 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XU5U N° de MINUTE : 24/01600 DEMANDEUR S.A.R.L. LA LIBRE PENSEE, agissant poursuites et diligences de son Gérant. [Adresse 13] [Localité 16] représentée par Maître Louis DE MEAUX de la SELARL QUANTUM IMMO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L 158 C/ DEFENDEURS Madame [C] [J] [K] [P] veuve [S] [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Me Valérie MOULINES DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0451 Madame [G] [C] [S] [Adresse 12] [Localité 15] représentée par Me Valérie MOULINES DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0451 Monsieur [L] [A] [Z] [S] [Adresse 4] [Localité 16] représenté par Me Valérie MOULINES DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0451 Madame [F] [S] [Adresse 9] [Localité 14] représentée par Me Valérie MOULINES DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0451 Monsieur [X] [S] [Adresse 2] [Localité 17] représenté par Me Valérie MOULINES DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0451 Monsieur [W] [S] [Adresse 20] [Localité 10] représenté par Me Valérie MOULINES DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0451 Monsieur [I] [S] [Adresse 3] [Localité 18] représenté par Me Valérie MOULINES DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0451 Madame [O] [S] [Adresse 11] [Localité 7] représentée par Me Valérie MOULINES DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0451 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Sakina HAFFOU, greffier. DÉBATS Audience publique du 23 Septembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Reine TCHICAYA , greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 juillet 1987, Monsieur [Z] [S] et Madame [C] [P] épouse [S] ont consenti à Monsieur [T] [R], au nom et pour le compte d’une société LE PETIT DUC en cours de formation, un bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er août 1987, moyennant un loyer annuel de 42 000 francs, pour une destination de « café – brasserie restaurant », portant sur un local à usage de bar et un appartement, situés [Adresse 13] à [Localité 16] (93) et désignés ainsi : « - Une boutique d’angle à usage de café, Une salle de restaurant, donnant sur la [Adresse 21], À l’étage : appartement de quatre pièces, avec salle de bains installée (lavabo, baignoire, bidet, WC), couloir et escalier donnant accès à cet appartement par la [Adresse 21] ». Par acte du 3 juillet 1989, la société LE PETIT DUC a cédé son fonds de commerce comprenant le droit au bail susmentionné à Monsieur [H] [U] et Monsieur [N] [V]. Puis, par acte du 25 juin 1992, Monsieur [H] [U] et Monsieur [N] [V] ont cédé le fonds de commerce à la SARL LA LIBRE PENSÉE. Suite au décès de Monsieur [Z] [S] survenu le 22 août 2000, Madame [C] [P], Madame [G] [S], Monsieur [L] [S], Madame [F] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [W] [S], Monsieur [I] [S] et Madame [O] [S] (ci-après les consorts [S]) sont devenus propriétaires indivis du bien. Par acte sous signature privée du 24 mars 2009, l’indivision [S] a consenti à la SARL LA LIBRE PENSÉE un premier bail en renouvellement sur les locaux susvisés, pour une durée de neuf années à courir du 1er août 2005 au 31 juillet 2014. Par acte du 28 décembre 2022, les consorts [S] ont fait délivrer à la SARL LA LIBRE PENSEE une sommation d’avoir à faire cesser diverses infractions au bail. Par acte du 30 janvier 2023, les consorts [S] ont fait délivrer à la SARL LA LIBRE PENSEE un congé avec refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction, à effet au 31 juillet 2023. Par actes de commissaire de justice en date des 30 mai et 6 juin 2023, la SARL LA LIBRE PENSEE a assigné les consorts [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en condamnation au paiement d’une indemnité d’éviction. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2024, la SARL LA LIBRE PENSEE sollicite du tribunal de : -Débouter les consorts [S] de l’ensemble de leurs demandes -Dire que le congé délivré ouvre droit pour la société LA LIBRE PENSÉE à une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux loués à compter du 31 juillet 2023 et jusqu’à son complet paiement, -CONDAMNER l’indivision [S] à payer à la société LA LIBRE PENSÉE ladite indemnité Avant-dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction : -DÉSIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal avec mission de : -se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission ; -visiter les lieux donnés à bail, -Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisée par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tout élément permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas : 1/ d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial et de toutes autres postes de préjudice, 2/ de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et toutes autres postes de préjudice, -Rechercher tout élément permettant de fixer l’indemnité d’occupation due par le preneur en application de l’article L 145–28 du code de commerce et donner son avis sur le montant de cette indemnité, -DIRE QUE l’expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original et une copie de son rapport au greffe du tribunal judiciaire dans les six mois de sa désignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile auprès du juge du contrôle des expertises. -FIXER la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, -CONDAMNER l’indivision [S] à rembourser à la société LA LIBRE PENSÉE le montant de la provision qu’elle aura versé à ce titre, -SURSEOIR À STATUER dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert judiciaire, -CONDAMNER l’indivision [S] à payer à la société LA LIBRE PENSÉE la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2024, les consorts [S] sollicitent du tribunal de : -REJETER toutes les demandes formulées par la société LA LIBRE PENSEE, Sur la demande avant dire droit : -REJETER la demande d’expertise judiciaire -ORDONNER la césure du procès Sur le fond : -PRONONCER la validité du congé délivré le 30 janvier 2023, -CONSTATER que la société LA LIBRE PENSEE est occupante sans droit ni titre depuis le 31 juillet 2023 et ORDONNER son expulsion des lieux et celle de tous occupants dans les lieux et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique s’il y a lieu, -ORDONNER le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers, garnissant les lieux, dans un garde-meuble qu’il désignera, ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues, aux frais de la société LA LIBRE PENSEE, -CONDAMNER la société LA LIBRE PENSEE à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer et charges actuelles, sous réserve de revalorisation selon la valeur locative actuelle du marché, qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux, -CONDAMNER la société LA LIBRE PENSEE à leur payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens. L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 23 septembre 2024 et mise en délibéré au 18 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties. Sur la demande de césure du procès Se fondant sur les articles 807-1 à 807-3 du code de procédure civile, les consorts [S] sollicitent que soit ordonnée la césure du procès afin qu’il ne soit statué que sur la validité du congé sans offre d’indemnité d’éviction, faisant valoir qu’une telle césure est conforme à une bonne administration de la justice. La SARL LA LIBRE PENSEE fait valoir que sa demande vise précisément à voir statuer sur le principe de l’indemnité d’éviction. L’article 807-1 du code de procédure civile prévoit qu’à tout moment, l'ensemble des parties constituées peut demander au juge de la mise en état la clôture partielle de l'instruction. Elles produisent à l'appui de leur demande un acte contresigné par avocats qui mentionne les prétentions à l'égard desquelles elles sollicitent un jugement partiel. S'il fait droit à la demande, le juge ordonne la clôture partielle de l'instruction et renvoie l'affaire devant le tribunal pour qu'il statue au fond sur la ou les prétentions déterminées par les parties. L'acte contresigné par avocats est annexé à l'ordonnance. La date de la clôture partielle doit être aussi proche que possible de celle fixée pour les plaidoiries. En l’espèce, outre le fait que ces dispositions ne sont applicables qu’aux instances introduites à compter du 1er novembre 2023, les consorts [S] n’ont pas saisi le juge de la mise en état comme le prévoit le texte, pas plus qu’ils ne justifient d’un accord de la SARL LA LIBRE PENSEE pour une telle césure. Cette demande ne pourra donc qu’être rejetée. Sur le congé du 30 janvier 2023 Se fondant sur les articles L. 145-14 et L. 145-17 du code de commerce, la SARL LA LIBRE PENSEE sollicite que soit reconnu son droit à indemnité d’éviction suite au congé délivré par les consorts [S] le 30 janvier 2023. Elle fait valoir que ces derniers ne justifient pas de l’existence, de la gravité et de la persistance des motifs sur lesquels ils fondent leur refus d’indemnité d’éviction. Elle soutient que les photographies produites sont insuffisamment probantes en ce que leur date n’est pas démontrée. Elle se prévaut à ce titre d’un constat réalisé par un commissaire de justice le 12 avril 2023. Elle ajoute que le bail ne prévoit pas la communication par le preneur de l’attestation d’entretien de la chaudière ou de ses factures d’électricité et de gaz. S’agissant des travaux qu’elle a réalisés au sein du local, elle fait valoir qu’ils n’étaient pas soumis à l’autorisation du bailleur, n’étaient pas visés par la sommation, et étaient antérieurs à l’avenant au bail conclu le 1er juillet 2016. S’agissant des chambres de l’appartement, elle indique n’avoir jamais sous-loué celles-ci. Se fondant sur l’article L. 145-17 I-1° du code de commerce et sur la jurisprudence, les consorts [S]font valoir que les manquements de la SARL LA LIBRE PENSEE justifient un refus d’indemnité d’éviction. Ils indiquent avoir constaté en novembre 2022 que les locaux commerciaux et d’habitation n’étaient plus entretenus, que la cuisine du restaurant n’était plus accessible du fait de l’entrepôt d’objets devant la porte donnant accès au restaurant, que le restaurant était inexploité, la salle ne comportant ni table ni chaises, que des travaux importants ont été entrepris par le preneur avant 2016 sans leur accord, et que chaque chambre de l’appartement comportait plusieurs couchages, fours à micro-ondes et affaires personnelles, signalant l’existence de sous-locations. Ils indiquent avoir fait délivrer le 28 décembre 2022 une sommation d’avoir à mettre fin aux infractions au bail dans un délai d’un mois, reproduisant les dispositions de l’article L. 145-17 du code de commerce. Ils ajoutent n’avoir pu visiter les lieux en février 2023, les locaux étant fermés. Ils font valoir que le constat de commissaire de justice dont se prévaut la SARL LA LIBRE PENSEE n’a pas été réalisé contradictoirement et qu’il ne leur est donc pas opposable. Ils ajoutent que ce constat a été réalisé quatre mois après la délivrance du congé et qu’il est donc inefficace à démontrer l’absence d’infraction à la date de celui-ci. L'article L.145-14 du code de commerce dispose, dans son premier alinéa : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L.145-17 et suivants, payer au locataire une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.» L'article L.145-28 du code de commerce dispose, dans son premier alinéa : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux clauses et conditions du bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections VI et VII, compte tenu de tous éléments d'appréciation.» L'article L.145-17 dispose du code de commerce dispose : «- I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'exécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L.145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;» En application de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi. En l’espèce, la sommation de faire du 28 décembre 2022 fait état : -du manque d’entretien des locaux -du caractère impraticable de la cuisine -de l’absence d’équipements au sein de la salle du restaurant -du fait que des travaux importants ont été entrepris (déplacement des toilettes, retrait de la cabine téléphonique, retrait des placards de rangement dans la salle du restaurant, retrait de la baignoire dans l’appartement) sans l’autorisation de l’indivision -de la présence de nombreux couchages au sein des chambres des l’appartement, sans autorisation de l’indivision. Les consorts [S] produisent : -des photographies datées du 22 novembre 2021 du local d’habitation, dont il ressort la présence de traces d’humidité au niveau du plafond. Sont présents des couchages et de l’équipement électroménager. Il ne s’en déduit cependant pas que ces pièces aient fait l’objet d’une sous-location. -des photographies prises à la même date du local commercial. Le coin bar est normalement aménagé. La partie cuisine est encombrée par la présence d’échelles, sans pour autant qu’il s’en déduise que le local n’est pas exploité, au vu de la présence de condiments et de boîtes d’oeufs. -des photographies datées du 21 novembre 2022 de la partie habitation, sur lesquelles n’apparaissent plus les traces d’humidité, mais où figure une douche en état d’usage -des photographies prises à la même date du local commercial, faisant apparaître la présence de boîtes à outils et d’échelles encombrant la cuisine. Contrairement à ce qu’indiquent les consorts [S], la partie destinée à accueillir du public n’est pas vide, des chaises et tables étant entassées au fond de la pièce -le transfert d’un courriel d’un agent immobilier daté du 2 décembre 2022 alertant les propriétaires de l’insalubrité des lieux et de la difficulté à les faire visiter. -une requête aux fins de désignation d’un commissaire de justice afin de faire procéder à un constat non-contradictoire, rejetée par le président du tribunal judiciaire de Bobigny. Ces pièces ne suffisent pas à démontrer l’existence de manquements suffisamment graves au sens de l’article L. 145-17 précité, s’agissant de simples photographies dont il ne ressort pas de manquement particulier de la part du preneur et d’un courriel n’ayant pas valeur d’attestation judiciaire, pas plus que leur persistance suite à la sommation du 28 décembre 2022, aucune des pièces produites n’étant postérieure à cette date. Il s'évince de l'ensemble de ce qui précède, que le motif grave et légitime visé par l'article L.145-17 du code de commerce n'est pas caractérisé, et que, dès lors, le congé du 30 janvier 2023 délivré par les consorts [S] à la SARL LA LIBRE PENSEE pour le 31 juillet 2023 subsiste avec les effets d'un congé avec offre d'indemnité d'éviction de sorte qu'il met fin au bail à cette date tout en ouvrant droit, d'une part, à la SARL LA LIBRE PENSEE au paiement d'une indemnité d'éviction et au maintien dans les lieux à compter du 1er août 2023 et jusqu'au paiement de celle-ci aux conditions et clauses du bail expiré, conformément aux dispositions de l'article L.145-28 du code de commerce, et, d'autre part, aux consorts [S], à une indemnité d'occupation à compter du 1er août 2023, en application de ce même article. Les consorts [S] seront, en conséquence, déboutés de leurs demandes tendant à voir déclarer valable et bien fondé le congé avec refus de renouvellement et d'indemnité d'éviction du 30 janvier 2023 et à voir ordonner l'expulsion de la SARL LA LIBRE PENSEE. Le tribunal ne disposant pas de suffisamment d’éléments pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, qui n’a fait l’objet d’aucune évaluation de la part des parties, il convient d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif. L’instance ayant pour cause le refus de renouvellement des consorts [S], la provision sera mise à leur charge. Il y a lieu de réserver les dépens et les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’affaire sera renvoyée à la mise en état afin de permettre le suivi de la mesure d’expertise. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, -Déboute Madame [C] [P], Madame [G] [S], Monsieur [L] [S], Madame [F] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [W] [S], Monsieur [I] [S] et Madame [O] [S] de leur demande de césure du procès, -Dit que le refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction délivré le 30 janvier 2023 à la SARL LA LIBRE PENSEE a mis fin à compter du 31 juillet 2023 au bail les liant portant sur les locaux situés [Adresse 13] à [Localité 16] (93), -Dit que le congé avec refus de renouvellement du bail notifié le 30 janvier 2023 à la SARL LA LIBRE PENSEE ouvre droit à son profit au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14 du Code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, et au profit des bailleurs au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer outre les taxes et charges prévues au bail, qui sera due à compter du 1er août 2023, -Déboute Madame [C] [P], Madame [G] [S], Monsieur [L] [S], Madame [F] [S], Monsieur [X] [S], Monsieur [W] [S], Monsieur [I] [S] et Madame [O] [S] de leur demande d’expulsion et de séquestration mobilière, Avant dire droit au fond sur le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, ordonne une expertise et désigne en qualité d'expert : Monsieur [M] [B] [Adresse 6] [XXXXXXXX01] [Courriel 19] avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire: • de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, • de visiter les lieux sis [Adresse 13] à [Localité 16] (93), les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, • de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 1) de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas : - d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial, - de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 3) de déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er août 2023 jusqu'à leur libération effective, -Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la 5ème chambre du tribunal judiciaire de Bobigny avant le 30 septembre 2025, -Fixe à la somme de 3 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par les consorts [S] à la régie du tribunal judiciaire de Bobigny au plus tard le 30 janvier 2025, avec une copie de la présente décision, -Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, -Dit que le juge de la mise en état chargé de l’affaire est délégué au contrôle de cette expertise, -Renvoie l'affaire à l’audience de mise en état du 12 février 2025 à 10h00 pour vérification du versement de la consignation, -Réserve les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. Fait au Palais de Justice, le 18 novembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé. LE GREFFIER LE JUGE Madame HAFFOU Madame CORON