Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES
N° RG 24/00249 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GH6W
Minute : 24/ JCP
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Gladys LACOSTE de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[O] [N] [L],
[M] [H] [L]
Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
Juge des Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
Réputée contradictoire
DU 24 Septembre 2024
DEMANDEUR :
Monsieur [F] [Z] [K]
né le 21 Novembre 1962 à LA FERTE BERNARD (72400),
demeurant 8 la Buissonnière - 28160 YEVRES
comparant en personne assisté de la SCP CGL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0187
D’une part,
DÉFENDEURS :
Monsieur [O] [N] [L]
né le 19 Février 1983 à CHARTRES (28000),
demeurant 4 B rue de la Brèche - Bâtiment C, étage 3, appt 8 (porte droite) - 28000 CHARTRES
comparant en personne
Monsieur [M] [H] [L]
né le 24 Octobre 1971 à BAGNEUX (36210),
demeurant 18 avenue de la République - 28000 CHARTRES
non comparant, ni représenté
D’autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé
Greffier: Séverine FONTAINE
DÉBATS :
L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 24 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Par un contrat du 1er mars 2019, Monsieur [K] [Z] a donné à bail à Monsieur [O] [L] un local à usage d’habitation (Appartement 8) situé au- 4 rue de la Brêche 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 253,22 € et 30 € de provision sur charges.
Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 1er mars 2024, Monsieur [M] [L] s’est porté caution solidaire de Monsieur [O] [L].
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [Z] a fait signifier un commandement de payer pour une dette locative à hauteur de 3.177,72 €, en sus des frais, visant la clause résolutoire insérée au bail le 4 septembre 2023.
Monsieur [K] [Z] a ensuite fait assigner Monsieur [O] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres par un acte de commissaire de justice du 28 mars 2024 pour demander, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;
- d'ordonner à Monsieur [O] [L] de quitter et de vider de sa personne et de ses biens, les lieux sous huitaines
- d'ordonner si besoin l'expulsion de Monsieur [O] [L] et de tous occupants de son chef, sous huitaine avec si besoin est le concours de la force publique;
- de le condamner solidairement avec Monsieur [M] [L], caution, au paiement:
- de l’arriéré locatif de 3.206,68 € avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'au jour de la libération effective du logement et de la remise des lieux,
-de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile
- des dépens qui comprendraient notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L’assignation a été dénoncée à Monsieur [M] [L] le 28 mars 2024.
Suite au placement des actes, l’instance opposant Monsieur [K] [Z] à Monsieur [O] [Z] a été inscrite au rôle général sous le numéro 24/00249 et l’instance opposant Monsieur [K] [Z] à Monsieur [M] [Z] a été inscrite au rôle général sous le numéro 24/00250.
A l’audience du 04 juin 2024, Monsieur [K] [Z] - représenté par son conseil - reprend les termes de son assignation et actualise l’arriéré locatif à la somme de 3.384,34 €.
A l'appui de ses demandes, Monsieur [K] [Z] fait valoir que Monsieur [O] [L] a repris des règlements ponctuels avant la date de l'audience, mais qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant et que de ce fait il s’oppose tant aux délais de paiement qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Monsieur [O] [L], régulièrement cité par dépôt de l’acte en l’étude, était présent.
Il comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 40 € par mois en règlement de l'arriéré. Il précise bénéficier d’un contrat à durée déterminée depuis le mois de janvier 2024, après une période de chômage et qu’il perçoit la somme de 1300 €, il ajoute n’avoir aucune dette. Enfin, il indique vivre seul et ne pas avoir d’enfants à charge.
Monsieur [M] [L] bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte en l’étude n’était ni présent ni représenté.
A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
SUR LA JONCTION DES INSTANCES
En droit, selon l’article 367 du code de procédure civile : « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »
En l’espèce, il est d’une bonne administration de la justice d’ordonner la jonction de l’instance inscrite au rôle sous le numéro 24/00249 et l’instance inscrite au rôle général sous le numéro 24/00250, l’instance se poursuivra donc sous le seul numéro 24/00 249.
SUR LES DEMANDES DU BAILLEUR
En droit, en vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».
Par ailleurs, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Le bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, mais le commandement a été délivré après cette date, cette dernière s'applique à la présente instance.
I. SUR LA RECEVABILITE :
Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.
En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de six semaines avant l'audience.
En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 29 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [K] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 septembre 2023, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, l’action est recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l'espèce, le bail conclu le 1er mars 2019 contient une clause résolutoire (clause du bail intitulée : "DE LA RESILIATION") et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 septembre 2023, pour la somme en principal de 3.177,72 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux semaines. Monsieur [O] [L] n'a ni réglé la dette dans son intégralité, ni saisi le juge dans le délai de six semaines suivant la délivrance du commandement. Monsieur [M] [L] n’a pas davantage procédé au règlement des condamnations.
En conséquence, il convient de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 octobre 2023, date de la résiliation du bail.
III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :
Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.
En l'espèce, Monsieur [K] [Z] produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [L] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3.384,34 € à la date du 15 mai 2024.
Le locataire, comparant et Monsieur [M] [L], caution, qui n'est pas comparant n’apportent, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Monsieur [O] [L] reconnaît d’ailleurs à l’audience.
En conséquence, Monsieur [O] [L] et Monsieur [M] [L] seront donc condamnés solidairement à verser à Monsieur [K] [Z] cette somme de 3.384,34€, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.177,72€ à compter de la date du commandement de payer (4 septembre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative" et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”
En l'espèce, il est justifié de la reprise de règlements ponctuels, mais aucunement du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Le bailleur s’oppose fermement à l’octori de délais.
Les conditions permettant l’octroi de délai n’étant pas remplies, à savoir la reprise du loyer courant avant la date de l’audience, la demande de délais de paiement est rejetée.
Du fait des délais accordés, les demandes d'expulsion, d'enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.
Le bailleur est autorisé à faire procéder à l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet. Dans cette hypothèse, Monsieur [O] [L] et Monsieur [M] [L] seront condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle fixée au montant du loyer en cours outre les charges.
Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [L] pour organiser son départ et assurer son relogement.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.
En l’espèce, Monsieur [O] [L] et Monsieur [M] [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.
Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge chargée des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:
ORDONNE la jonction de l’instance inscrite au rôle sous le numéro 24/00249 et l’instance inscrite au rôle général sous le numéro 24/00250, et DISONS que l’instance se poursuivra donc sous le seul numéro 24/00 249.
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2019 entre Monsieur [K] [Z] et Monsieur [O] [L] concernant le local à usage d’habitation Appartement 8 situé au - 4 rue de la Brêche 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 16 octobre 2023, date de résiliation du bail ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [L] et Monsieur [M] [L] à verser à Monsieur [K] [Z] à titre provisionnel la somme de 3.384,34 € (décompte arrêté au 15 mai 2024, incluant mai 2024) (trois mille trois cent quatre vingt quatre euros et trente-quatre centimes), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2023 sur la somme de 3.177,72 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;
DEBOUTE Monsieur [O] [L] de sa demande de délais de grâce;
AUTORISE Monsieur [K] [Z] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [O] [L] ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [O] [L] et Monsieur [M] [L] à verser à Monsieur [K] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [O] [L] et Monsieur [M] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;
DEBOUTE Monsieur [K] [Z] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d'Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
Ainsi ordonnée et prononcée le 24 Septembre 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Séverine FONTAINE Isabelle DELORME
