Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/01198

Du 13 décembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/01198 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJYW Société ENEAL C/ [P] [W], [E] [K] divorcée [W] - Expéditions délivrées à la SELARL CMC AVOCATS [P] [W] - FE délivrée à la SELARL CMC AVOCATS Le 13/12/2024 Avocats : la SELARL CMC AVOCATS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 décembre 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Société ENEAL [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Mâitre Marie LACOSTE substituant Maître Marie-christine RIBEIRO de la SELARL CMC AVOCATS DEFENDEURS : Monsieur [P] [W] né le 06 Octobre 1971 à [Localité 6] (ALGERIE) (99) [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] Présent Madame [E] [K] divorcée [W] née le 21 Août 1982 à [Localité 7] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 4] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 08 Novembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Juin 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Réputé contradictoire et en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE : Par un contrat daté du 1er octobre 2008, la société ENEAL a donné à bail à M. [P] [W] et Mme [E] [K], alors mariés, un logement sis [Adresse 5] à [Localité 4] avec un loyer mensuel de 431,16 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation. Par jugement rendu en date du 16 avril 2013, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de BORDEAUX a prononcé le divorce entre M. [P] [W] et Mme [E] [K]. Par acte du 28 septembre 2021, la société ENEAL a donné à bail à M. [P] [W] un garage sis [Adresse 5] à [Localité 4] (emplacement G 06), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 40,61 €. Par exploit de commissaire de justice en date du 15 janvier 2024, la société ENEAL a fait délivrer à M. [P] [W] et Mme [E] [K] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 1.344,48 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 31 décembre 2023. Par assignation en date du 17 juin 2024, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 18 juin 2024, la société ENEAL a saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [P] [W]. A l’audience du 8 novembre 2024, la société ENEAL, représentée par son conseil, demande au juge des référés, avec exécution provisoire, de : Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [P] [W] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner solidairement M. [P] [W] et Mme [E] [K] à lui payer la somme de 3.699,58 € au titre des loyers et charges échus au 5 novembre 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 ;condamner solidairement M. [P] [W] et Mme [E] [K] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner solidairement M. [P] [W] et Mme [E] [K] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 700 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Au soutien de ses prétentions, la société ENEAL fait valoir que les baux se trouvent résilié de plein droit par l’effet des deux clauses résolutoires qui y sont stipulées, M. [P] [W] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 15 janvier 2024. La société ENEAL ajoute qu’en tout état de cause, elle est fondée à obtenir la condamnation de M. [P] [W] à lui payer les sommes lui restant dues, ainsi que son expulsion, et précise que Mme [E] [K] est tenue solidairement au paiement des sommes dues par son ex-mari, à défaut de transcription du divorce à l’état civil. M. [P] [W], présent à l’audience, ne conteste pas la créance alléguée par la demanderesse. Il sollicite des délais de paiement, par le biais de versements mensuels de 130 €, en sus du loyer courant, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. La société ENEAL s’oppose à cette demande. Bien que régulièrement citée selon acte déposé en étude, Mme [E] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort. MOTIFS DE LA DECISION  I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges : Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 431,16 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;   Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ; Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que M. [P] [W] reste redevable, à la date du 5 novembre 2024, de la somme de 3.699,58 € ; Attendu que M. [P] [W] verse aux débats une copie du livret de famille datée du 3 juillet 2014, comportant la mention du divorce prononcé le 16 avril 2013, ce qui démontre qu’en tout état de cause dès cette date, la transcription avait été réalisée ; Attendu que les loyers dus par M. [P] [W] sont postérieurs à cette date, la société ENEAL ne peut utilement se prévaloir de la solidarité de l’article 220 du code civil, conformément à l’article 265 du même code ; Attendu qu’il convient en conséquence de condamner M. [P] [W] à payer à la société ENEAL la somme de 3.699,58 € au titre des arriérés dus au 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, compte tenu de la date du décompte, et de débouter la société ENEAL de ses demandes à l’encontre de Mme [E] [K] ; II - Sur la demande de délais de paiement : Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ; Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ; Attendu que M. [P] [W] s’est engagé à régler sa dette par le biais de 35 versements mensuels de 130 €, en sus du loyer courant, avec paiement du solde à l’issue ; Attendu que le décompte produit aux débats par la société ENEAL laisse apparaitre que M. [P] [W] a repris le paiement régulier du loyer courant ; Attendu qu’il convient de tenir compte de la nature de la convention en jeu dans le cadre du présent litige, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995) ; Qu’il y a lieu de laisser la possibilité à M. [P] [W] de sauvegarder son logement en lui permettant d’apurer sa dette selon les modalités indiquées au dispositif de la présente ordonnance ; Qu’il convient de rappeler aux parties que pendant le cours de ces délais de paiement, les procédures d’exécution sont suspendues ; III - Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion : Attendu que le contrat de bail conclu entre la société ENEAL et M. [P] [W] le 1er octobre 2008 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Que le contrat de louage du 28 septembre 2021 contient une clause de résiliation automatique en cas de résiliation du bail d’habitation dont il est l’accessoire ; Attendu que la société ENEAL a, par communication électronique en date du 18 juin 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ; Attendu que la société ENEAL a fait signifier, le 15 janvier 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ; Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ; Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 15 mars 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [P] [W] ainsi que de tous occupants de son chef ; Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ; Attendu cependant que pendant le cours des délais accordés ci-dessus et en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ; Que si M. [P] [W] se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les relations contractuelles entre les parties se poursuivront aux conditions stipulées au bail ; Qu’en cas de non versement du loyer en cours, de l’avance sur charges et de la quote-part de l’arriéré à la date du 5ème jour de chaque mois, la résiliation de plein droit reprendra plein effet ; Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, M. [P] [W] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. IV - Sur les demandes accessoires : Attendu qu’il est fait droit à la demande de la société ENEAL, il convient de condamner M. [P] [W] à lui payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ; Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LE JUGE DES REFERES, Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, et rendue en premier ressort, DEBOUTONS la société ENEAL de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [E] [K] ; CONSTATONS que les baux liant la société ENEAL d’une part, et M. [P] [W] d’autre part, ont été résiliés à la date du 15 mars 2024 ; CONDAMNONS M. [P] [W] à payer en deniers et quittances à la société ENEAL la somme de 3.699,58 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 5 novembre 2024 ; AUTORISONS M. [P] [W] à se libérer de cette condamnation par le biais de versements mensuels de 130 € au plus tard le 5ème de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un dernier versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ; DISONS que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 5ème jour de chaque mois ; DISONS que pendant le cours de ces délais, les effets des clauses résolutoires sont suspendus et qu’elles seront réputées n’avoir jamais joué si M. [P] [W] se libère de sa dette dans les délais accordés ; DISONS qu’en cas de non-paiement d’une mensualité de l’arriéré, d’un loyer ou d’une avance sur charges à son échéance : - le solde dû sera immédiatement exigible - les clauses de résiliation de plein droit reprendront plein effet ; DANS CE CAS : ORDONNONS à M. [P] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef le logement et le garage (emplacement G 06) situés [Adresse 5] à [Localité 4] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ; DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [P] [W] et à celle de tous occupants de son chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ; CONDAMNONS M. [P] [W] à payer en deniers et quittances à la société ENEAL une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 6 novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : CONDAMNONS M. [P] [W] à payer à la société ENEAL la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNONS M. [P] [W] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ; CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ; La présente ordonnance est signée par le président et le greffier Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT