Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 5]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil
MINUTE n°
N° RG 24/01543 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I3Q4
Section 3
République Française
Au Nom du Peuple Français
ORDONNANCE
DE REFERE
DU 31 octobre 2024
PARTIE REQUERANTE :
S.A. d’HLM NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5
PARTIE REQUISE :
Madame [Y] [I], née le 16 Juillet 1997 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
non comparante
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière
NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier, lors des débats, et de Manon HANSER, greffier lors du prononcé,
Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2024,
Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :
Entendu à l’audience publique du 19 septembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 6 février 2021, la SA HLM Néolia a loué à Mme [Y] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 470,92 € outre 85,37 € de provision pour charges.
Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2021, la SA HLM Néolia a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 223,79 € au titre des loyers et charges échus au 4 novembre 2021 ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.
Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2023, la SA HLM Néolia a fait délivrer à la locataire un second commandement de payer la somme de 1 277,13 € au titre des loyers et charges échus au 11 mai 2023 ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.
La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 mai 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, la SA HLM Néolia a fait assigner Mme [Y] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, et demande, de :
- déclarer la demande recevable,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,
- ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,
- condamner la locataire à payer la somme de 1 450,39 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- en cas de délais de paiement, assortir le moratoire de la clause cassatoire,
- condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges depuis le 16 juillet 2023 jusqu’à la libération complète des lieux,
- condamner la locataire à payer la somme de 900,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût des deux commandements de payer,
- ordonner la capitalisation des intérêts.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 20 juin 2024.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 septembre 2024.
À cette audience, la SA HLM Néolia, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et précise que la locataire n’a pas justifié de son assurance.
Citée par acte délivré selon dépôt à l’étude, Mme [Y] [I] ne comparaît pas.
L’affaire est mise en délibéré au 31 octobre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande
Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales [...] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 12 mai 2023. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.
Sur la notification au préfet
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024.
La demande formée par la bailleresse est donc recevable.
Sur les demandes principales
Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la SA HLM Néolia verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il ressort des pièces fournies qu’au 7 juin 2024, la dette locative de Mme [Y] [I] s’élève à la somme de 1 273,53 € (soit la somme de 1 450,39 € réclamée dans l’assignation, diminuée d’un montant de 176,86 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2024 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article titre 7 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.
Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 16 mai 2023, rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.
Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 juillet 2023, conformément aux dispositions du contrat de bail.
L’expulsion de Mme [Y] [I] sera ordonnée, en conséquence.
Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [Y] [I] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.
Mme [Y] [I] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’août 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Sur la capitalisation des intérêts
En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Mme [Y] [I] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, y compris le coût des commandements de payer des 9 novembre 2021 et 16 mai 2023.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA HLM Néolia et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [Y] [I] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 800,00 € en application de l’article précité.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS l’action recevable ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 février 2021 entre la SA HLM Néolia, d’une part, et Mme [Y] [I], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 juillet 2023 ;
ORDONNONS en conséquence à Mme [Y] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Mme [Y] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM Néolia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DÉBOUTONS la SA HLM Néolia de sa demande d’astreinte ;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNONS Mme [Y] [I] à verser à la SA HLM Néolia la somme de 1 273,53 € (mille deux cent soixante-treize euros et cinquante-trois centimes) selon décompte arrêté au 7 juin 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS Mme [Y] [I] à verser à la SA HLM Néolia une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’août 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
ORDONNONS la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;
DÉBOUTONS la SA HLM Néolia du surplus de ses prétentions ;
CONDAMNONS Mme [Y] [I] à verser à la SA HLM Néolia une somme de 800,00 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Mme [Y] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;
Le Greffier, Le Président,
