Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
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N° RG 24/53006 -
N° Portalis 352J-W-B7I-C4JUM
N° : 6-CB
Assignation du :
08 mars 2024
[1]
[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 septembre 2024
par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,
Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.
DEMANDERESSE
Madame [R] [W]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2])
représentée par Maître Alexis TOMBOIS de la SELEURL TOMBOIS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #C0535
DEFENDERESSE
La société MAISON [E] anciennement dénommée PERSEE [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Charles-edouard FORGAR de la SELARL LARGO AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0112
DÉBATS
A l’audience du 23 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,
Nous, Président,
Après avoir entendu les conseils des parties,
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 2 février 2021, Madame [R] [W] a consenti à la SAS PERSEE [Localité 4], désormais désignée MAISON [E], un bail dérogatoire portant sur un local commercial situé [Adresse 1] pour une durée de trente-six mois, du 1er mars 2021 au 29 février 2024, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 6200 euros charges comprises.
La société MAISON [E] n'a pas libéré les locaux, malgré sommation de quitter les lieux délivrée au preneur le 1er mars 2024.
C'est dans ces conditions que Madame [R] [K], née [W], a, par exploit délivré le 8 mars 2024, fait citer la SAS MAISON [E] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, aux fins essentielles de la voir expulsée.
A l'audience du 23 juillet 2024, la demande de renvoi de l'affaire à une prochaine audience, formée par la société MAISON [E], a été rejetée et les parties ont été entendues en leur plaidoirie. Dans le dernier état de ses prétentions, la requérante sollicite de :
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la défenderesse et celle de tous occupant de son chef des lieux loués,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 6200 euros au titre du loyer de février 2024,
- la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au double du loyer contractuel jusqu'à libération des lieux,
- la condamner au paiement de la somme de 62.000€ à titre de provision à la date du 23 juillet 2024 au titre des indemnités d'occupation dues entre les mois de mars 2024 et juillet 2024 inclus,
- la condamner au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
En réponse, la défenderesse sollicite de dire n'y avoir lieu à référé et de débouter la requérante de ses demandes. A titre subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 12.000€ au titre de son préjudice et l'octroi des plus larges délais pour libérer les lieux.
En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la requérante à lui verser la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d'instance, aux écritures et aux notes d'audience.
MOTIFS
Sur les demandes principales
En application de l'article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l'expiration du bail dérogatoire, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le locataire reste et est laissé en possession il s'opère un nouveau bail soumis au statut.
Il résulte de ces dispositions que le bail dérogatoire cesse en principe à l'arrivée de son terme sans qu'il soit besoin de délivrer congé à la condition que le bailleur manifeste au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, sa volonté de ne pas poursuivre sa relation contractuelle avec le locataire.
En l'espèce, le contrat de bail mentionne que la durée du bail est de 36 mois, commençant à courir " le 1er mars 2021 pour se terminer irrévocablement le 29 février 2024 sans que le bailleur ait à donner congé. "
Le bailleur a informé le locataire par courriers électroniques des 23 janvier et 28 février 2024 que les lieux devaient être libérés. Il lui a fait délivrer le 1er mars 2024 une sommation de quitter les lieux et il n'est pas contesté que la défenderesse se maintient à ce jour dans les lieux.
Celle-ci soutient, en défense, que si elle a consenti à la signature d'un contrat de bail dérogatoire c'est uniquement parce que l'agent immobilier chargé de la signature du bail l'avait assurée de la volonté du bailleur de renouveler le bail une fois arrivée l'échéance ; que dès lors, les négociations se sont déroulées dans la perspective d'un tel renouvellement, qui constituait un élément déterminant de son consentement.
En réponse, la requérante conteste le fait que les parties s'étaient accordées sur un renouvellement du contrat à l'échéance du bail dérogatoire, renouvellement qui est contraire aux principes du bail dérogatoire. Elle ajoute que l'agent immobilier n'avait pas le pouvoir de confirmer, pour son compte, un renouvellement du bail dérogatoire impossible en vertu de l'article L.145-5 du code de commerce. Elle précise que le mail de la défenderesse du 19 janvier 2021 contredit un tel accord, celle-ci donnant son accord exprès à la signature d'un bail dérogatoire de trois ans.
En vertu de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.
L'article 1137 dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
En l'espèce, la défenderesse verse aux débats un courrier électronique adressé le 13 janvier 2021 par l'agent immobilier en charge de la négociation du contrat de bail à Madame [E], présidente de la société, aux termes duquel il indique :
" Après m'être entretenu une nouvelle fois avec la propriétaire et son avocat, voici la proposition qu'elle accepterait :
- Bail précaire de 3 ans signé avant le 1er Février (renouvelable à cette échéance, loyer éventuellement discuté en fonction de l'état du marché à l'instant T). J'ai bien expliqué que vous souhaitiez rester longtemps dans les lieux et c'est également l'idée côté bailleur "
C'est là la seule pièce qui, selon la défenderesse, établirait les manœuvres frauduleuses du bailleur.
Pour autant, il sera observé que ce courrier électronique ne provient pas du bailleur lui-même et qu'aucun élément ne permet d'établir que l'agent immobilier avait le pouvoir d'engager ce dernier sur la possibilité d'un tel renouvellement. En outre, ce courrier électronique est contredit par celui qui a été adressé par Madame [E] le 19 janvier suivant, aux termes duquel elle indique : "
" Concernant le bail, je suis d'accord sur les points suivants :
Bail précaire de 3 ans
Loyer 6200€ Charges comprises
(...) "
En effet, nulle part au sein de ce courrier n'est mentionnée la condition d'un renouvellement, l'accord étant donné sur un bail précaire de trois ans.
Dès lors, en l'absence d'autres éléments que ce courrier électronique, la preuve de manœuvres dolosives imputables au bailleur n'apparaît pas démontrée et la contestation opposée n'apparaît pas sérieuse.
La défenderesse soutient également que le local donné à bail n'est pas un local commercial, la requérante l'ayant informée qu'elle souhaitait reprendre les lieux pour son usage personnel, qui ne peut être qu'un usage d'habitation, de sorte que le contrat de bail encourt la nullité.
En vertu de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Le fait que la requérante ait indiqué souhaiter reprendre les lieux pour son usage personnel ne suffit pas à modifier, par le seul effet de sa volonté, l'usage des lieux qui, selon l'acte notarié portant sur ce bien, précise qu'il est actuellement affecté à usage commercial.
A défaut d'établir, par une déclaration H2 ou tout autre élément, l'usage d'habitation du bien, les éléments communiqués par le bailleur démontrent un usage commercial des lieux. La contestation n'apparaît dès lors pas sérieuse.
Dès lors, le maintien dans les lieux à l'issue de la période contractuelle constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser, en application des dispositions de l'article 835, alinéa 1er du code de procédure civile.
L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
L'article L.412-4 dispose que " La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. "
En l'espèce, la défenderesse ne justifie pas de sa situation financière ni d'une bonne foi particulière dans l'exécution de ses obligations contractuelles alors qu'elle ne s'est pas acquittée du paiement du loyer du mois de février 2024 ni des indemnités d'occupation suivantes, l'argument soutenu à l'oral sur l'absence de réception d'avis d'échéance ne suffisant pas à justifier l'absence de tout paiement pendant plus de six mois. Dès lors, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.
L'expulsion de la défenderesse doit donc être prononcée dans les conditions du dispositif ci-après.
En occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 1er mars 2024, la défenderesse cause au propriétaire des lieux un préjudice résultant de la perte des loyers et charges et de l'indisponibilité des lieux, préjudice qui sera réparé par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du dernier loyer, majoré des charges, soit la somme de 6200€, jusqu'à la libération effective des lieux.
En effet, si l'article 8 du contrat de bail stipule que si, à l'expiration du bail, le preneur ne libère pas les lieux, il devra verser au bailleur une indemnité par jour de retard égale à deux fois le montant du loyer quotidien, cette clause peut s'analyser en une clause pénale et revêtir un caractère manifestement excessif, susceptible de modération, appréciation qui relève du seul juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable.
Sur la provision
L'article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.
La défenderesse n'apportant pas la preuve de paiements libératoires, celle-ci sera condamnée à verser au bailleur la somme de 37.200€ au titre du loyer et des indemnités d'occupation échus au 23 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus.
Sur les demandes accessoires
Succombant à l'instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.
Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du même code.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,
Constatons l'occupation sans droit ni titre de la SAS MAISON [E] des locaux situés [Adresse 1] ;
Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion de la SAS MAISON [E] et de tout occupant de son chef des lieux précités, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ;
Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Rejetons la demande de délais pour quitter les lieux ;
Condamnons la SAS MAISON [E] à payer à Madame [R] [K], née [W]:
* à compter du 1er mars 2024, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle de 6200 euros jusqu'à la libération effective des lieux ;
* en conséquence et d'ores et déjà, la somme de 37.200 euros à titre de provision à valoir sur loyer et des indemnités d'occupation échus au 23 juillet 2024, terme de juillet 2024 inclus,
* la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;
Condamnons la SAS MAISON [E] aux entiers dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
Fait à Paris le 25 septembre 2024.
Le Greffier, Le Président,
Clémence BREUIL Anne-Charlotte MEIGNAN
