Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 SEPTEMBRE 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 21/07325 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VNBQ
N° de MINUTE : 24/01186
DEMANDEUR
S.A.R.L. OMARA
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0164
C/
DEFENDEUR
S.C.I. ABC IMMOBILIER
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0823
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 15 Mai 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2010, la société LTM a donné à bail commercial à la S.A.R.L. OMARA un local sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93) pour une durée de 9 années et ce, moyennant un loyer de 26.400 € Hors Charges et Hors Taxes. La destination des locaux porte sur une activité de « Restaurant, Traiteur oriental, Décoration, Organisation de spectacles, Location de salles, Import, Export de tous genre de produits ».
Par courrier en date du 23 avril 2019, la société OMARA a sollicité auprès de son bailleur le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2019.
Par acte authentique en date du 12 novembre 2019, la S.C.I. ABC IMMOBILIER a acquis les locaux donnés à bail commercial auprès de la société LTM.
Par acte d’huissier en date du 31 août 2020, la société ABC IMMOBILIER a fait signifier à la société OMARA un congé avec refus de renouvellement, et refus de paiement d’une indemnité d’éviction, avec pour terme la date du 31 mars 2021.
Par exploit d'huissier délivré le 21 juillet 2021, la société OMARA a assigné la SCI ABC IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir déclarer nul et dépourvu de tout effet le congé signifié le 31 août 2021 et, à défaut, de voir fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 405.000 euros.
Par jugement du 29 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment dit que le bail commercial consenti à la société OMARA portant sur un local sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93) par la SCI ABC IMMOBILIER a pris fin le 31 mars 2021 par l’effet du congé signifié le 30 août 2020 et que la société OMARA peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction. L'indemnité d'occupation due par la société OMARA depuis le 1er avril 2021 et jusqu’à la libération effective des locaux a été fixée, dans l’attente de sa détermination par le tribunal, au montant du dernier loyer éventuellement indexé outre la provision contractuelle pour charge. Une expertise avant dire-droit a été ordonnée aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation.
Aux termes de son rapport d'expertise déposé le 12 septembre 2023, Monsieur [F] a estimé l'indemnité d'éviction à la somme de 137.315 euros dans l'hypothèse sans mezzanine et à 160.915 euros dans l'hypothèse avec mezzanine. Il a évalué l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2021 à la somme de 35.473 euros par an dans l'hypothèse sans mezzanine et à la somme de 39.973 euros dans l'hypothèse avec mezzanine.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2023, la société OMARA a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
RECEVOIR la société OMARA en ses demandes, fins et conclusions,
Y FAISANT DROIT,
FIXER le montant de l’indemnité d’éviction dont est redevable la société ABC IMMOBILIER à la somme de 265 800 € (deux cent soixante-cinq mille huit cents euros), frais de déménagement et de licenciement réservés.
CONDAMNER la société ABC IMMOBILIER au paiement de cette somme à la société
OMARA
FIXER le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable OMARA à la somme de 39 973 € (trente-neuf mille neuf cent soixante-treize euros) à compter du 1er avril 2021, jusqu’à la libération des lieux
CONDAMNER la société ABC IMMOBILIER au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;
CONDAMNER la société ABC IMMOBILIER en tous les dépens comprenant notamment les frais d’expertise.
Au soutien de ses prétentions, la société OMARA invoque les articles L145-14, L145-28 et L145-57 du code de commerce, et fait principalement valoir que :
- il n'y a pas contestation sur le fait que l'activité de la société soit transférable sans perte de fonds,
- le bailleur n'ayant jamais rappelé le caractère précaire de la mise à disposition de la mezzanine ni réclamé sa restitution, celle-ci doit être considérée comme faisant partie de l'assiette du bail et il y a donc lieu de fixer à 450 m2 la superficie des locaux,
il n'y a en revanche pas d'observations à faire concernant le montant de 125 euros/m2 pour le calcul de la valeur locative de marché, qui serait donc de 56.250 euros (125 x 450),le loyer plafond, qui ne fait quant à lui pas l'objet de débats, est de 30.245 euros ; ce qui donne lieu à un différentiel de 26.000 euros avec la valeur locative,le coefficient de 3,5 retenu par l'expert s'avère nettement insuffisant au regard de l'assez bon emplacement pour l'activité exercée, étant rappelé que la station de RER D “Saint Denis” se situe à 15 mn à pied et que le caractère un peu excentré des lieux permet de limiter les éventuelles nuisances,la comparaison avec cinq autres établissements similaires justifie de fait que soit retenu le coefficient de 5,5,l'indemnité d'éviction doit donc être fixée à la somme de 143.000 euros en principal (26.000 x 5,5),les frais de remploi, d'un montant forfaitaire de 10% ainsi que l'expert le retient, sont en conséquence de 14.300 euros,comme le relève l'expert et en raisonnant sur l'EBE moyen des seuls exercices positifs de 2018 et 2019, le trouble commercial doit être estimé à 6.370 euros,dans le cadre du calcul des frais de réinstallation, trois devis, qui actent d'un coût total de 95.489,14 euros, ont été communiqués à l'expert. C'est à tort que ce dernier considère qu'il y a lieu d'appliquer un abattement de 50%, la cour d'appel de Paris ayant relevé que la valeur comptable n'était pas déterminante en la matière (CA Paris, 7 juin 2017 n°15/09238 et CA Paris, 14 juin 2017 n°15/15133). Il y a donc lieu de fixer ces frais à la somme de 95.450 euros,la somme de 4.700 euros sera retenue au titre du double loyer, comme l'expert le propose,l'estimation des frais divers par l'expert, à hauteur de 2.000 euros, sera également retenue,il y a lieu de réserver les frais de déménagement, ces derniers étant par usage indemnisés sur la base de production de justificatifs, ainsi que les frais de licenciement,Les indemnités accessoires sont donc de 122.820 euros (14.300 + 6.370 + 95.450 + 4.700 + 2000),la société OMARA en déduit que l'indemnité d'éviction doit être fixée à la somme de 265.800 euros,en ce qui concerne l'indemnité d'occupation, les conclusions de l'expert doivent être retenues et celle-ci doit donc être fixée à la somme de 39.973 euros par an à compter du 1er avril 2021 et ce, au regard de la valeur locative brute de 100 euros/m2, de la déduction de l'impôt foncier et de la prise en compte d'un abattement de 10% au titre de la précarité liée au congé.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 décembre 2023, la société ABC IMMOBILIER a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- FIXER le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 137.315 € ;
- FIXER le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable OMARA à la somme de 44.476 € à compter du 1er avril 2021, jusqu’à la libération des lieux ;
- CONDAMNER la société OMARA au paiement de la somme de 26.595, 79 € au titre des loyers arriérés ;
- CONDAMNER la société OMARA au paiement de la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ;
Au soutien de ses prétentions, la société ABC IMMOBILIER fait principalement valoir que :
la mezzanine ne peut être considérée comme faisant partie du bail, celle-ci ne figurant pas dans la description des lieux loués, aux termes de l'acte conclu le 2 mai 2010, un constat d'huissier réalisé le 4 juin 2019 mentionne que la société OMARA exploite la mezzanine comme réserve après s'être attribuée cette surface,le précédent bailleur ne l'avait pourtant autorisé à l'utiliser qu'à titre temporaire et l'avait de fait assigné devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny notamment aux fins de restitution de ladite mezzanine,la même problématique s'est posée à l'égard du parking et la cour d'appel de Paris a jugé que celui-ci n'a jamais fait partie des lieux loués et qu'il avait été vainement demandé à la société OMARA de le libérer,il n'y a donc pas lieu de considérer la mezzanine comme faisant partie de l'assiette du bail et la superficie des locaux sera donc fixée à 400 m2,elle ne conteste pas le montant de l'indemnité principale estimé à 70.000 euros par l'expert,contrairement à ce que la société OMARA affirme, le coefficient de 5,5 ne peut être retenu, la zone concernée étant en effet, aux termes de l'expertise, une petite zone qui ne se prête pas à l'achalandage,de fait, l'emplacement des locaux ne présente aucun intérêt particulier, contrairement aux enseignes citées par le preneur comme éléments de comparaison, qui se trouvent sur des emplacements bien supérieurs,le caractère médiocre de localisation des locaux justifie dès lors de retenir le coefficient de 3,5,elle ne s'oppose en revanche ni aux frais de remploi, estimés par l'expert à 14.300 euros, ni au trouble commercial évalué par ce dernier à 6.370 euros,c'est à bon droit que l'expert a retenu un abattement de 50% pour l'appréciation des frais de réinstallation et ce, d'autant que la cour d'appel de Paris a jugé dans un arrêt du 9 novembre 2023 (N°21/20061) qu'il est d'usage d'appliquer un tel abattement afin de tenir compte de la vétusté des mobiliers abandonnés,de surcroît, si la mezzanine est exclue de l'assiette du bail, le montant des frais de réinstallation, tels qu'ils résultent des trois devis versés par la société OMARA, serait supérieur au montant de l'indemnité d'éviction. Au regard de ces éléments, il convient de retenir l'estimation de l'expert qui évalue ces frais à 47.745 euros,les baux dérogatoires des locaux jouxtant ceux loués par la société OMARA portent sur des loyers fixés à des valeurs de 60 euros/m2 à 176 euros/m2 , ce qui signifierait que l'expert retient la fourchette basse de ceux-ci,de plus, une contradiction doit être relevée, l'expert retenant une valeur de 125 euros/m2 pour l'évaluation de la valeur locative mais une valeur de 100 euros/m2 pour l'appréciation de l'indemnité d'occupation,au regard de ces éléments, la valeur de 125 euros/m2 sera retenue, ainsi que l'abattement de 10% pour précarité. Le montant de l'impôt foncier, de 586 euros, sera de surcroît déduit,l'indemnité d'occupation due depuis le 1er avril 2021 doit donc être fixée à la somme de 44.476 euros ([(125 x 400) – 586] x 0,10),la société OMARA étant débitrice d'un arriéré de loyers à hauteur de 26.595,79 euros, elle devra être condamnée au paiement de cette somme.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
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L'ordonnance de clôture a été rendue le 08 février 2024, et l'affaire appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 15 mai 2024. Elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2024, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
1 – Sur l'indemnité d'éviction
Selon l'article L.145-14 du code de commerce, le refus de renouvellement signifié par le bailleur met fin au bail mais ouvre droit, sauf exception, au profit du locataire à une indemnité d'éviction qui comprend, notamment, la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.
En l'espèce, le jugement du 29 octobre 2022 a constaté que le bail commercial consenti à la société OMARA portant sur un local sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93) par la SCI ABC IMMOBILIER a pris fin le 31 mars 2021 par l’effet du congé signifié le 30 août 2020 et que le preneur a droit à une indemnité d'éviction.
Selon le rapport d'expertise non contesté sur ces points par les parties :
- les locaux sont situés dans le [Adresse 3] au nord-ouest de la commune de [Localité 2] et sont distants d'environ 2,4 km du centre ville, soit dans un quartier excentré et au sein d'une zone d'activités correctement desservie par tramway la nationale 214 ;
- les locaux sont situés sur la partie gauche d'un local d'activités édifié en retrait de la rue sur terre-plein mais disposent d'une enseigne et d'un accès privatif au travers d'un portail métallique à deux vantaux installés en bordure de trottoir. Les locaux sont sur deux niveaux, rez-de-chaussée et premier étage reliés entre eux par un escalier intérieur. Le rez-de-chaussée comprend une première salle de réception , de sanitaire, d'une grande cuisine professionnelle, d'un vestiaire et de locaux techniques. La cuisine dispose d'un accès de service débouchant sur un passage. Le premier étage comprend une salle de réception, de sanitaires et d'annexes.
En revanche, les parties s'opposent sur l'incorporation dans l'assiette du bail d'une mezzanine utilisée en qualité de réserve et à laquelle on accède à l'aide d'un escalier métallique se trouvant se trouvant dans le passage cocher jouxtant les locaux.
L'expert conclut à un emplacement sans prestige particulier pour un établissement se trouvant dans un local d'activités sans signature particulière et dont les locaux, sur deux niveaux, offrent deux grandes salles de réception dotées d'une décoration de type orientale, bénéficiant d'une grande cuisine professionnelle totalement équipée ainsi que de sanitaires à chaque niveau et de chauffage par climatisation réversible, le tout en état d'usage.
Il a soumis deux hypothèses, l'une avec mezzanine et l'autre sans. Il évalue ainsi le rez-de-chaussée à environ 200 m2, de même que le premier étage. La mezzanine est quant à elle estimée à environ 50 m2 ; soit une surface totale de 400 m2 sans mezzanine et de 450 m2 avec. Il précise que le bail mentionnant une quote-part d'impôt foncier à la charge du preneur à hauteur de 400m2/1540m2, il y a lieu de penser que l'hypothèse à privilégier est celle d'une surface totale ne prenant pas en compte la mezzanine.
La société OMARA soutient que l'assiette du bail contient la mezzanine tandis que la société ABC IMMOBILIER affirme dans son premier dire que la mezzanine ne fait pas partie de l'assiette du bail et est occupée sans son accord par la société OMARA.
Le bail du 02 mai 2010 décrit les lieux comme se composant :
Au rez-de-chaussée : salle de restauration cuisine, local électrique
Au 1er étage : salle de restauration.
Il n'inclut en conséquence pas la mezzanine dont l'accès se trouve à l'extérieur des locaux loués. De surcroît, ledit bail précise en son article 6 « conditions générales » que le preneur doit rembourser la quote-part des impôts et taxes relatifs au bien selon le calcul 400m2/1500m2 et ce car « ce montant correspond à la somme affectée au preneur ».
Le précédent bailleur, la société LTM, a fait constater par huissier de justice le 04 juin 2019 l'occupation sans autorisation de la mezzanine par la société OMARA, précisant à cette occasion que celle-ci ne figure pas dans son bail et qu'il n'en avait autorisé l'utilisation qu'à titre temporaire.
La société ABC IMMOBILIER a expressément visé l'occupation de la mezzanine ne faisant pas partie de l'assiette du bail comme manquement dans le congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes et refus de paiement d'indemnité d'éviction qu'elle a signifié le 31 août 2020 à la société OMARA.
Au regard de ces éléments, la mezzanine n'est pas incluse dans l'assiette du bail. C'est donc la superficie de 400m2 qui sera retenue.
Sur l'indemnité principale
Aux termes de l'article L 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l'entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.
Il est usuel de mesurer les conséquences de l'éviction sur l'activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l'indemnité d'éviction prend le caractère d'une indemnité de transfert correspondant au minimum à la valeur du droit au bail perdu, élément incorporel majeur du fonds de commerce.
En l'espèce, les parties, suivant en cela l'avis de l'expert, s'accordent sur le fait qu'au regard de l'activité exercée par la société OMARA celle-ci est transférable sans perte de fonds, ce que le tribunal retiendra donc également. L'indemnité principale correspond en conséquence à la perte du droit au bail.
La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, ce différentiel, également qualifié d'économie de loyer, étant lui-même affecté d'un coefficient multiplicateur au regard de l'intérêt des locaux pour l'activité exercée, en termes de qualité de l'emplacement, de qualité des locaux, de l'adéquation entre emplacement, locaux, activité exercée et loyer facturé.
Les parties s'accordent tant sur la valeur locative évaluée par l'expert à 125 €/m2 que sur le loyer plafond dans l'hypothèse d'un renouvellement au 1er avril 2021 fixé à la somme de 30.245 euros par an hors taxes hors charges. Elles s'opposent en revanche sur le coefficient à appliquer, la société OMARA estimant qu'il y a lieu de retenir un coefficient de 5,5 au regard de l'emplacement des locaux, tandis que la société ABC IMMOBILIER considère qu'il y a lieu de retenir le coefficient de 3,5 choisi par l'expert.
Il résulte de l'expertise judiciaire que les locaux sont situés dans un quartier excentré, sans prestige particulier, et s'incorporent dans un local d'activités de grande envergure ne présentant aucune signature spécifique. Se trouvant en retrait, leur visibilité n'est due qu'à l'enseigne apposée sur la partie haute d'un portail métallique installé par le preneur sur la rue. La zone où se situe ces locaux, compte tenu des sociétés qui y exercent leur activité, ne se prête pas à l'achalandage. Au regard de ces éléments, l'emplacement commercial ne peut être considéré comme correcte. La comparaison avec d'autres établissements exerçant la même activité ne s'avère pas probante, ces derniers se trouvant dans des secteurs plus attractifs, ou étant dotés d'avantages distincts (bâtiment unique parfaitement visible et doté d'un grand parking, bâtiment d'excellente facture et au design attractif ou bâtiment se trouvant en zone pavillonnaire arborée). Dès lors si le coefficient de 5,5 ne peut valablement être retenu, il convient de retenir le coefficient de 4 en lieu et place de celui de 3,5.
Au regard de ces éléments, la valeur locative est de 125 €/m2 x 400m2 soit 50.000 €, soit un différentiel de 19.755 € par rapport au loyer plafonné de 30.245 €.
Le tribunal fixera en conséquence l'indemnité d'éviction en principal la somme de 79.020 euros (19.755 x 4).
Sur les indemnités accessoires
Les parties et l'expert s'accordant sur le mode de calcul des frais de remploi selon un montant forfaitaire de 10% du montant de l'indemnité principale, ceux-ci seront fixés à la somme de 7.902 euros.
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Ils s'accordent également sur l'évaluation du trouble commercial. Toutefois, si celui-ci est en principe calculé sur la base de l'excédent brut d'exploitation moyen des trois derniers exercices, l'expert n'a retenu en l'espèce que les deux exercices positifs de 2018 et 2019, sans que les parties ne s'y opposent, soit un excédent brut d'exploitation moyen de 25.482 euros. Le tribunal fixera dès lors l'indemnité due pour ce poste de préjudice à la somme de 6.370 euros selon le calcul [(25.482 € x 3 mois) : 12 mois].
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L'expert retient pour l'appréciation des frais de réinstallation, les devis d'aménagement transmis par la société OMARA, à l'exception de celui portant sur l'isolation d'un studio en fond de jardin, sans lien avec l'expertise, soit un coût total de 95.489 euros ; auquel il applique un abattement de 50% pour vétusté, considérant que le bailleur n'est pas redevable d'une livraison à neuf des équipements professionnels d'autant que les agencements nécessaires à la réinstallation sont pour une bonne part amortis. Il évalue en conséquence les frais de réinstallation à la somme de 47.745 euros (95.489 x 0,50).
La société ABC IMMOBILIER considère que c'est à bon droit que l'expert a retenu un abattement à hauteur de 50% pour vétusté, les aménagements garnissant le commerce étant inclus dans l'évaluation du fonds de commerce et la vétusté des mobiliers abandonnés devant être pris en compte et ce, d'autant que la société OMARA ne présente aucun projet ou preuve d'un projet de réinstallation.
La société OMARA soutient quant à elle qu'il n'y a pas lieu d'appliquer un abattement de vétusté, considérant que ces frais n'étaient pas fonction de ceux amortis dans les locaux quittés mais ceux nécessaires à l'installation dans de nouveaux locaux. Elle considère en conséquence qu'il convient d'évaluer les frais de réinstallation à la somme de 95.489,14 euros
En l'espèce, la société OMARA ne transmet aucun projet de réinstallation et par conséquent aucune facture relative aux dépenses nécessaires à celui-ci. Elle verse au soutien de sa demande au titre de ce poste, des devis relatifs au coût de l'installation de systèmes de VMC et de climatisation ainsi que le changement de l'ensemble du matériel de cuisine. Outre le fait qu'il n'est en rien démontré par la société OMARA qu'elle serait amenée à devoir réaliser de tels investissements dans ses nouveaux locaux, ou qu'elle ne bénéficierait pas en cas d'investissement de ce type d'une franchise de loyer, il y a lieu de prendre en compte la vétusté des mobiliers abandonnés. Au regard de ces éléments, il y a lieu de retenir un abattement de 50 %.
Dans ces conditions, le tribunal retiendra des frais de réinstallation pour un montant total de 47.745 euros, soit (95.489,14 x 0,50).
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L'expert retient un double loyer de 4.200 euros, selon l'hypothèse d'un mois de valeur locative de marché des locaux, et des frais divers à hauteur de 2.000 euros. La société ABC IMMOBILIER ne formule aucunes observations à l'égard de ces évaluations. La société OMARA ne conteste pas le montant des frais divers et évalue le montant du double loyer à la somme de 4.700 euros du fait de la prise en compte de la mezzanine. Cependant, ainsi que cela a été développé ci-avant, il n'y a pas lieu de retenir celle-ci qui n'est pas incluse dans l'assiette du bail. Dès lors, le tribunal retiendra la somme de 4.200 euros au titre du double loyer ainsi que celle de 2.000 euros au titre des frais divers.
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Les frais accessoires dues au preneur s'évaluent en conséquence à la somme de 68.217 euros ( 7.902 + 6.370 + 47.745 + 4.200 + 2000).
L'indemnité d'éviction totale due à la société OMARA s'élève, par conséquent, à la somme de 147.237 euros (79.020 euros + 68.217 euros), montant auquel elle sera fixée.
2- Sur l'indemnité d'occupation
En vertu de l'article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d'une indemnité d'occupation jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, qui est égale à la valeur locative de renouvellement déplafonnée, corrigée, le cas échéant, de tous éléments d'appréciation.
Les parties s'opposent sur le montant de la valeur locative à retenir pour évaluer cette indemnité. Il n'y a en effet pas lieu de reprendre l'opposition portant sur l'assiette du bail, celle-ci ayant déjà été tranchée. La société ABC IMMOBILIER soutient qu'il y a lieu de retenir une valeur locative de 125 €/m2, à l'identique de celle retenue par l'expert pour son évaluation de l'indemnité principale de l'indemnité d'éviction. L'expert retient quant à lui la somme de 100 €/m2, valeur reprise par la société OMARA dans ses écritures.
En l'espèce, c'est à juste titre que la société ABC IMMOBILIER relève la contradiction de l'expert entre l'estimation de la base de calcul de la valeur locative à l'égard de l'évaluation de l'indemnité d'éviction et à l'égard de l'indemnité d'occupation. De fait, Monsieur [F] s'est limité à prendre acte de cette remarque du bailleur mais sans y répondre. En l'absence de tout élément permettant de distinguer l'évaluation de la valeur locative entre les deux indemnités, il y a lieu de retenir la base de calcul de la valeur locative de 125 €/m2. La valeur locative brute doit donc être évaluée à 50.000 euros (125€/m2 x 400m2) dont il convient de déduire l'impôt foncier à hauteur de 586 euros, cette déduction n'étant pas contestée par les parties. La valeur locative est dès lors de 49.414 euros. Les parties s'accordant sur l'abattement de 10% appliqué par l'expert, il y a lieu de le retenir.
L'indemnité d'occupation due par la société OMARA, à compter du 1er avril 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à la somme annuelle, hors taxes et hors charges, de 44.472,60 euros, soit (49.414 euros x 0,10), arrondie par opportunité à la somme de 44.473 euros.
3 - Sur la demande reconventionnelle au titre de l'arriéré locatif
Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
La société ABC IMMOBILIER sollicite la condamnation de la société OMARA à régler la somme de 26.595,79 euros au titre de l'arriéré locatif dû au 30 novembre 2023. Elle verse au soutien de sa demande le commandement de payer signifié au preneur par exploit de commissaire de justice le 21 décembre 2023. La société OMARA n'a développé aucun moyen en réponse à cette demande reconventionnelle.
Le bailleur justifie au travers du commandement de payer signifié le 21 décembre 2023 de l'ensemble des indemnités dues au titre du loyer et des accessoires entre le mois de novembre 2019 et le mois de novembre 2023 par son preneur ainsi que l'ensemble des règlements effectués par ce dernier sur cette période, ce qui établit le solde débiteur à hauteur de 26.595,79 euros dont il demande le recouvrement.
La société OMARA sera, en conséquence, condamnée à payer à la société ABC IMMOBILIER la somme de 26.595,79 au titre de des loyers accessoires dus au 30 novembre 2023.
4 - Sur les demandes accessoires
L'instance et l'expertise ont eu pour cause le refus de renouvellement du bail opposé par la société ABC IMMOBILIER à la société OMARA. Il lui appartient en conséquence d'en supporter les dépens incluant les frais de l'expertise et de payer à la société OMARA la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
Vu le jugement du 29 septembre 2022,
Fixe à la somme de 147.237 euros le montant de l'indemnité d'éviction, toutes causes confondues, due à la S.A.R.L. OMARA par la S.C.I. ABC IMMOBILIER,
Condamne la S.C.I. ABC IMMOBILIER à payer à la S.A.R.L. OMARA la somme de 147.237 euros représentant l'indemnité d'éviction,
Fixe à la somme de 44.473 euros le montant de l'indemnité d'occupation annuelle, hors taxes et hors charges, due par la S.A.R.L. OMARA à la S.C.I. ABC IMMOBILIER à compter du 1er avril 2021 et jusqu'à la libération des lieux par la remise des clefs au bailleur,
Condamne la S.A.R.L. OMARA à payer à la S.C.I. ABC IMMOBILIER la somme de 26.595,79 euros au titre des loyers et accessoires dus au 30 novembre 2023,
Condamne la S.C.I. ABC IMMOBILIER à payer à la S.A.R.L. OMARA la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la S.C.I. ABC IMMOBILIER aux entiers dépens en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires.
Fait au Palais de Justice, le 11 septembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
