Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/04012

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/04012 N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIDW Minute : 1041/24 DOMNIS Représentant : Me Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES C/ Madame [B] [L] épouse [M] Monsieur [K] [M] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me ANTOINE Copie délivrée à : MME ET M. [M] Le 30 Septembre 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Septembre 2024 ; par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 24 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : “DOMNIS - ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT”, nouvelle dénomination de la S.A. “LE FOYER POUR TOUS-ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT”, ayant son siège social au [Adresse 3] - [Localité 5], Représentée par Maître Wendy FERRANDIN, Avocat au Barreau de Pontoise, substituant Maître Jean-Pierre ANTOINE, Avocat au Barreau de Versailles D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [B] [L] épouse [M], demeurant [Adresse 4] - [Localité 9] Non comparante Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 4] - [Localité 9] Comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte sous seing privé du 1er octobre 2018, la société DOMNIS a consenti à Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 9], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 455,71 euros, outre les provisions mensuelles sur charges d'un montant de 158,85 euros, et le versement d'un dépôt de garantie de 455 euros. Des loyers et charges étant demeurés impayés, le 23 août 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 801,31 € arrêtée au 10 Août 2022 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date, visant la clause résolutoire insérée au bail. PROCEDURE Par exploit de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, elle a fait assigner Monsieur [K] [M] et et Madame [B] [M] née [L] devant le juge des contentieux de la protection de Bobigny aux fins de: " déclarer acquise à son profit le bénéfice de la clause résolutoire prévue au bail et en conséquence constater la résiliation dudit bail, " ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux, avec le concours de la force publique au besoin, et le transport des meubles en garde-meubles aux frais des expulsés, " condamner solidairement Monsieur [K] [M] et et Madame [B] [M] au paiement : Ï de la somme actualisée de 5 715,07 euros, montant de l'arriéré de loyer et de charges arrêtées au 7 mars 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers échus ou à échoir postérieurement, Ï d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à complète libération des lieux, Ï d'une somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Ï des entiers dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer en date du 23 août 2022, " ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 1er octobre 2018 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que les locataires n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations en cessant de payer leur loyer courant, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit de commissaire de justice, qu'ils n'y ont pas déféré, que leur expulsion doit en conséquence être ordonnée. A l'audience du 24 juin 2024, la société DOMNIS, représentée, s'est référée au contenu de son assignation. En outre, elle a précisé que la dette locative a augmenté depuis la délivrance de l'acte d'assignation à hauteur de 5825,66 euros, hors frais. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement de l'intégralité du loyer courant au jour de l'audience. Elle s'en est rapportée quant à l'octroi éventuel de délais de paiement aux défendeurs, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Monsieur [K] [M], comparant, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Il a expliqué que Madame [M] perçoit un salaire mensuel de 1400 euros et qu'il est lui-même rémunéré par un salaire mensuel de 1500 euros. Ils ont deux enfants à charge. Il a sollicité l'octroi de délais de paiement, suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire, et a proposé d'apurer la dette par versements mensuels de 162 euros. Madame [B] [M] née [L], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024. MOTIFS Sur la recevabilité Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 15 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 24 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la société DOMNIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 30 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 2 avril 2024 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur la demande en paiement Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La société DOMNIS produit un décompte actualisé démontrant que Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] restent lui devoir la somme de 6 150,90 € à la date du 19 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, au titre de l'arriéré locatif. Il convient toutefois de déduire des sommes réclamées les frais de recouvrement (94,51 € et 230,73 €) ressortant éventuellement des dépens. Les défendeurs seront donc condamnés au paiement de la somme de 5825,66 € au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 19 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse. Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil. Cette condamnation sera assortie de la solidarité, en application de la clause de solidarité présente au bail d'habitation (clause 8). Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail du 1er octobre 2018 contient une clause résolutoire (article 4 a). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 août 2022, pour la somme en principal de 801,31€ arrêtée au 10 août 2022 au titre de l'arriéré locatif échu à cette date. Les causes de ce commandement ont été réglées dans le délai de deux mois (672,62 euros réglés le 5 septembre 2022, 767,13 euros réglés le 5 octobre 2022), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ne sont pas réunies. De ce fait, les demandes relatives au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à l'expulsion des défendeurs et au paiement d'une indemnité d'occupation seront rejetées. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. En l'espèce, il ressort du décompte produit par la bailleresse que Monsieur et Madame [M] ont repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience. Il convient en conséquence de leur accorder des délais de paiement, dans les conditions précisées au dispositif. Sur les demandes accessoires Monsieur [K] [M] et et Madame [B] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir la société DOMNIS, Monsieur [K] [M] et et Madame [B] [M] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE recevable la demande de la société DOMNIS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, REJETTE la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er octobre 2018 entre la société DOMNIS et Monsieur [K] [M] et et Madame [B] [M] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 4], sur la commune de [Localité 9] ; REJETTE en conséquence les demandes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ; CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [M] et et Madame [B] [M] à verser à la société DOMNIS la somme de 5825,66 € au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 19 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse; AUTORISE Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] à s'acquitter de la dette en 36 mensualités, en procédant à 35 versements de 160 euros, et un 36ème versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement , CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] aux dépens de l'instance, comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer ; CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [M] et Madame [B] [M] à verser à la société DOMNIS une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; DEBOUTE la société DOMNIS de ses autres demandes et prétentions, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit LE GREFFIER LE JUGE