Tribunal judiciaire, 27 novembre 2024. 24/01164

Tribunal judiciaire de Strasbourg TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN Juge des Contentieux de la Protection Référé 144a route de Lyon - CS 20020 67401 ILLKIRCH CEDEX ☎ : 03.88.55.94.33 civil.tprx-illkirch-graffenstaden@justice.fr ______________________ ILLKIRCH Civil N° RG 24/01164 N° Portalis DB2E-W-B7I-NAIS ______________________ MINUTE N° ______________________ Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à : - Me SCHULTZ-MARTIN Copie certifiée conforme délivrée à : - M. [W] - Préfecture du Bas-Rhin le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS __________ ORDONNANCE CONTRADICTOIRE DEMANDERESSE : S.A. HABITATION MODERNE S.A.E.M.L 24 Route de l'Hôpital 67027 STRASBOURG CEDEX représentée par Me Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 183 DEFENDEUR : Monsieur [P] [W] né le 18 Décembre 1975 à 7 rue des Frères 67540 OSTWALD Comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection Morgane SCHWARTZ, Greffier DÉBATS ORAUX A L'AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 16 Octobre 2024 PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L'ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 27 Novembre 2024 Premier ressort, OBJET : Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion FAITS ET PROCEDURE Suivant acte sous seings privés du 11 mai 2021, la SAEML HABITATION MODERNE a donné à bail à Monsieur [P] [W] un local à usage d'habitation situé au 7 rue des Frères 67540 OSWALD. Le loyer convenu actuel est de 547,72 euros charges inclues. Après plusieurs mois de loyers impayés, la SAEML HABITATION MODERNE a, le 7 mai 2024, fait délivrer à Monsieur [P] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté à cette date à la somme de 996,20 euros en principal. Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la SAEML HABITATION MODERNE a, le 17 juillet 2024, fait assigner le locataire devant le Juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : ▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail, ▸ ordonner l’expulsion, ▸ condamner Monsieur [P] [W] au paiement de la somme de 1 151,71 euros due au 11 juillet 2024 au titre des loyers impayés, ▸ le condamner à régler une indemnité d'occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération effective des lieux, le condamner au paiement d'une indemnité de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer. L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2024, à laquelle l’affaire a été retenue. La SAEML HABITATION MODERNE, représentée, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 1 240 euros au 8 octobre 2024. Le bailleur explique ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement. Régulièrement convoqué, Monsieur [P] [W] reconnait le montant de la dette et sollicitait des délais de paiement en raison de sa situation difficile en précisant avoir commencé à régler l’arriéré locatif au mois de juin et sollicitait un échéancier en rapport avec les 1 000 euros d’allocation handicapé qu’il perçoit. Les parties étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 27 novembre 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. Tel est le cas en l’espèce puisque la SAEML HABITATION MODERNE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2024. L'article 24 III de cette même loi dispose encore que l'assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 18 juillet 2024 et l’audience s’est tenue le 16 octobre 2024. Sa demande est en conséquence recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement. Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux. Par acte d'huissier du 7 mai 2024, la SAEML HABITATION MODERNE a fait délivrer à Monsieur [P] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 juillet 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 7 mai 2024 + 2 mois). Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [P] [W] n'a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu'à ce titre reste due, à la date du 8 octobre 2024, la somme de 1 240 euros outre les frais. Monsieur [P] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner le locataire au paiement provisionnel de la somme de 1 240 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 8 octobre 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 1343-5 alinéa 4 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. L'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Par ailleurs l’octroi de délais n’a de sens qu’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie. En l'espèce, il résulte du diagnostic social que Monsieur [P] [W] bénéficie d'un accompagnement social renforcé pour l'aider dans la gestion du budget et des démarches. En outre un maintien dans les lieux est préconisé. Il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités. Il est également précisé que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance (plan d'apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la SAEML HABITATION MODERNE dont les modalités sont précisées ci-après (cf le § intitulé « Sur la suspension de la clause résolutoire »). Sur la suspension de la clause résolutoire Les délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation. Si Monsieur [P] [W] se libère de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure : - la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, - il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [P] [W] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, - le locataire sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités. Sur les demandes accessoires L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est exécutoire de droit par provision. PAR CES MOTIFS Le Juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 juillet 2024 (7 mai 2024 + 2 mois) du bail conclu entre la SAEML HABITATION MODERNE d’une part, et Monsieur [P] [W] d'autre part, pour les locaux situés au 7 rue des Frères 67540 OSWALD ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [P] [W] se libère de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ; CONDAMNE Monsieur [P] [W] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme provisionnelle de 1 240 euros (mille deux cent quarante euros) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 8 octobre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ; AUTORISE Monsieur [P] [W] à s’acquitter de cette dette auprès de la SAEML HABITATION MODERNE en 24 mois, par 23 premières mensualités de 50 euros (cinquante euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ; DIT qu'en cas de mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure : - la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra son plein effet, En conséquence DIT que : - faute de départ volontaire des lieux loués, la SAEML HABITATION MODERNE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [W] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que la SAEML HABITATION MODERNE ne peut se prévaloir d'un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ; DEBOUTE la SAEML HABITATION MODERNE de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [P] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 mai 2024 ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision. Ainsi fait et jugé à Illkirch Graffenstaden le 27 novembre 2024, LE GREFFIER LE PRESIDENT Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY