Cour de cassation, 10 avril 2019. 18-15.234

CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 avril 2019 Rejet Mme BATUT, président Arrêt n° 354 F-D Pourvoi n° F 18-15.234 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par : 1°/ Mme Q... L..., épouse K..., 2°/ M. R... K..., domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 16 février 2018 par la cour d'appel de Toulouse (6e chambre, première présidence), dans le litige les opposant à la société X... F... notaire II, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 12 mars 2019, où étaient présents : Mme Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. et Mme K..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société X... F... notaire II, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 16 février 2018), que, suivant acte reçu le 30 décembre 2010 par Mme F..., notaire associée de la société X... F... notaire II (la société notariale), l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée Roquelaine Pauilhac (la venderesse) a vendu à M. et Mme K... (les acquéreurs), en l'état futur de rénovation, le lot n° 48 d'un immeuble en copropriété, constitué d'un appartement d'une superficie de 49,39 m² au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; que, la superficie réelle du bien s'étant avérée limitée à 37,62 m², les acquéreurs ont assigné, d'une part, la venderesse en réduction du prix, d'autre part, la société notariale en garantie ; que, par ordonnance du 12 mai 2015, il a été sursis à statuer sur l'action en garantie ; qu'un arrêt du 29 février 2016 a constaté que la superficie livrée était inférieure de plus d'un vingtième de la surface mentionnée à l'acte d'acquisition et condamné la venderesse à payer la somme de 43 144,92 euros à titre de réduction du prix payé ; qu'en raison de l'insolvabilité de la venderesse, les acquéreurs ont repris l'instance contre la société notariale ; Attendu que les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen : 1°/ que le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil absolu qui s'impose à lui quelles que soient les circonstances et/ou la qualité des parties concernées ; qu'en la présente espèce, il était expressément stipulé en page 15, alinéa 1er , de l'acte reçu par M. F... le 9 décembre 2010 contenant modificatif au règlement de copropriété de l'immeuble que les surfaces et côtes figurant aux plans annexés n'étaient données qu'à titre indicatif ; qu'en cet état, il appartenait au notaire instrumentaire, dans le cadre de son devoir d'information et de conseil, d'avertir les acquéreurs de ce que la surface de 49,39 m² du lot n° 48, strictement identique dans l'état descriptif de division annexé à l'acte susmentionné et dans l'acte de vente aux acquéreurs, n'était qu'indicative et était susceptible de modification à l'issue des travaux de rénovation ; qu'en jugeant que la responsabilité du notaire ne peut être retenue au titre d'un défaut d'information au motif que, compte tenu des spécifications de l'acte de vente quant aux modifications de structure et d'agencement susceptibles d'intervenir en cours d'exécution des travaux pour résoudre un problème technique, compléter ou parfaire l'aspect architectural ou l'harmonie du projet, acceptées par avance par l'acquéreur, ainsi que de la garantie spécifiée par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 expressément prévue à l'acte authentique de vente, le notaire ne pouvait être tenu de vérifications ou d'informations complémentaires, et ce qu'il ait disposé ou non de plans côtés, la cour d'appel, qui n'a même pas examiné les stipulations de l'acte du 9 décembre 2010 contenant modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble relatives aux surfaces mentionnées pour les lots privatifs, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; 2°/ qu'il ne résulte d'aucun des termes clairs et précis de la clause « 3° - conditions d'exécution des travaux » figurant en pages 15 in fine et 16 in limine de l'acte de vente du 30 décembre 2010 que l'acquéreur, qui déclare accepter par avance les modifications apportées par le vendeur pour les travaux restant à réaliser, consent également à ce que ces modifications puissent aboutir à une modification de la surface habitable du lot acquis ; qu'en énonçant que, compte tenu des spécifications de l'acte de vente quant aux modifications de structures et d'agencement susceptibles d'intervenir en cours d'exécution des travaux, acceptées par avance par l'acquéreur, le notaire ne pouvait être tenu de vérifications ou d'informations complémentaires, la cour d'appel a méconnu la portée exacte de la clause à laquelle elle s'est référée ; que, ce faisant, elle a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du même code ; 3°/ que le jugement doit être motivé à peine de nullité ; que le défaut de réponse aux conclusions équivaut au défaut de motifs ; que les acquéreurs faisaient valoir en pages 11 in fine et 12 in limine de leurs conclusions d'appel ainsi qu'en page 2 de leur note en délibéré du 12 janvier 2018 que le notaire s'était bien gardé de les informer de l'objet et de l'étendue de l'hypothèque conventionnelle inscrite au profit de l'établissement prêteur de deniers, d'une part, et qu'il était bien en peine de justifier de la date précise de remboursement du prêt et de la mainlevée de l'hypothèque, d'autre part ; qu'en écartant le grief fait au notaire d'avoir instrumenté la vente des deux derniers lots dont la venderesse était restée propriétaire au profit de la SCI Jasmin en fraude des droits des acquéreurs sans jamais vérifier, ainsi qu'elle y était expressément invitée par les écritures de ces derniers, si les acquéreurs avaient été parfaitement informés par le notaire des caractéristiques exactes de cette hypothèque, d'une part, et s'il était justifié de la date précise du remboursement du prêt et de la mainlevée de l'hypothèque, d'autre part, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu que, d'abord, l'arrêt retient, sans méconnaître la portée de la clause « 3°- conditions d'exécution des travaux » figurant à l'acte de vente, que, s'il a reçu, le 9 décembre 2010, l'acte modificatif du règlement de copropriété, le notaire, non spécialiste de la construction, ne pouvait anticiper les aménagements techniques survenus ultérieurement en cours de travaux, de nature à avoir une incidence sur les superficies déclarées par la venderesse et sur lesquelles celle-ci s'engageait au titre de son obligation de délivrance dans les conditions prévues à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'ensuite, il relève qu'aucun élément ne permettait au notaire de suspecter, au jour de l'acte authentique de vente, une insolvabilité de la venderesse en cas d'action des acquéreurs à son encontre et qu'en l'absence d'inscription prise par les acquéreurs pour garantir leur créance potentielle, il ne pouvait être reproché au notaire de ne pas les avoir informés de la réalisation de la vente, le 28 février 2014, des derniers lots de la copropriété ; que, de ces énonciations et constatations, dont il ressort qu'elle a répondu aux conclusions prétendument délaissées, la cour d'appel a pu déduire, sans dénaturation, que le notaire n'avait pas commis de faute ; que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme K... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix avril deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme K.... IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE d'avoir débouté les époux K... de leur action en responsabilité et en garantie à l'encontre de la SELARL X... F... NOTAIRE II, AUX MOTIFS QUE : « Le notaire qui prête son concours à l'établissement d'actes authentiques doit veiller à leur efficacité. Il doit, préalablement, procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer leur utilité et leur efficacité, sans toutefois être dans l'obligation de vérifier les informations d'ordre factuel fournies par les parties en l'absence d'éléments de nature à faire douter de la véracité des renseignements donnés. Il est en outre tenu envers ceux qui sollicitent son ministère d'un devoir de conseil et, le cas échéant, de mise en garde, notamment en ce qui concerne les conséquences et risques des stipulations convenues. En l'espèce, il ressort du rapport d'expertise déposé par Monsieur P... le 16 avril 2014 dans l'instance en réduction de prix ayant opposé les époux K... à l'EURL ROQUELAINE PAUILHAC, rapport régulièrement produit au débat, que : - les travaux ont été faits à partir d'une bâtisse ancienne, un décloisonnement des lots existants ayant été réalisé, suivi d'un recloisonnement afin de constituer les nouveaux lots ; - le caractère ancien de l'immeuble a rendu complexe le calcul des superficies loi Carrez après travaux, des adaptations techniques, impactant la superficie loi Carrez, ayant dû être réalisées au fur et à mesure de l'avancement du chantier : évacuation des eaux usées, création de tuyaux d'évent, donc de coffrage, autour des canalisations ou de gaines techniques, doublage des murs (épaisseur de 15 cm) non prévu au départ de l'opération, modifications s'ajoutant aux sources d'origine de réduction de surface non prises en compte initialement dans le calcul de la superficie loi Carrez, particulièrement dans parties sous combles, tels le placo-sol d'épaisseur 15 cm destiné à améliorer l'isolation phonique, les nouvelles cloisons phoniques et l'isolation en toiture ; - les superficies loi Carrez mentionnées aux actes d'acquisition ont été déterminées à partir de plans des lots avant travaux du 10 novembre 2010, plans différents des plans dits « projet » établis par le maître d'oeuvre, Monsieur I..., le 4 mars 2011, postérieurement à l'établissement des actes de vente, particulièrement celui des époux K..., alors que les travaux étaient en cours de réalisation ; - les plans d'origine avant travaux comportaient des imprécisions ayant eu un impact sur le calcul final. Compte tenu de ces éléments, des spécifications de l'acte de vente quant aux modifications de structures et d'agencement susceptibles d'intervenir en cours d'exécution des travaux pour résoudre un problème technique, compléter ou parfaire l'aspect architectural ou l'harmonie du projet, acceptées par avance par l'acquéreur, ainsi que de la garantie spécifiée par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 expressément prévue à l'acte authentique de vente, le notaire ne pouvait être tenu de vérifications ou d'informations complémentaires, et ce qu'il ait disposé ou non de plans côtés. Le fait que le notaire ait aussi reçu, le 9 décembre 2010, l'acte modificatif du règlement de copropriété pour tenir compte, notamment, de la suppression des lots existants numérotés 1 à 35 et de la création de nouveaux lots numérotés 36 à 60 auxquels devaient être affectés les millièmes provenant des anciens lots répartis au prorata des surfaces, acte comportant un nouvel état descriptif de division relatif aux nouveaux lots, avec affectation pour chacun des millièmes des parties communes y afférents conforme à l'état descriptif de division établi par le cabinet IMMOVEXPERTS (pièces 20 et 21 des intimés) énonçant les mêmes superficies que celles garanties par le vendeur lors des actes de vente, est sur ce point indifférent. En effet, pas plus que lors de l'établissement des actes de vente, lors de l'établissement de ce modificatif du règlement de copropriété le notaire, non spécialiste de la construction, ne pouvait anticiper les aménagements techniques survenus ultérieurement en cours de travaux de nature à avoir une incidence sur les superficies déclarées par le promoteur vendeur et sur lesquelles ce dernier s'engageait, au titre de son obligation de délivrance, dans les conditions prévues par l'article 46 susvisé, aucune obligation de résultat n'incombant au notaire instrumentaire à ce titre à l'égard de l'acquéreur. Il s'en suit que la responsabilité du notaire ne peut être engagée au titre d'un défaut d'information tel que retenu par le premier juge. S'agissant du régime juridique applicable à la vente, outre le fait que le projet n'incluait pas de travaux d'agrandissement ou de restructuration complète de l'ensemble immobilier assimilables à une reconstruction tels que mentionnés à l'alinéa 3 de l'article L. 262-1 du code de la construction et de l'habitation et R. 262-1 du même code, justifiant ainsi le choix d'une vente en l'état futur de rénovation, le reproche fait au notaire sur ce point par les époux K... est sans fondement dès lors que la garantie prévue en cas de vente en l'état futur d'achèvement par l'article L. 261-11 du même code est une garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement, et non une garantie de l'acquéreur en cas de manquement du vendeur à l'exécution de son obligation de délivrance conforme. Or précisément, en l'espèce, par acte du 9 décembre 2010, la BANQUE DE L'ECONOMIE DU COMMERCE & DE LA MONETIQUE a consenti à l'EURL ROQUELAINE PAUILHAC une garantie financière extrinsèque d'achèvement du projet de rénovation en cause sous forme de cautionnement conformément aux dispositions des articles L. 262-7 et R. 262-12 du code de la construction et de l'habitation au bénéfice des ac-quéreurs des lots du programme, consistant en un engagement financier valable jusqu'au complet achèvement des travaux conformément à l'article R. 262-13 du code susvisé, garantie expressément rappelée, avec les coordonnées de la caution bancaire, à l'acte de vente des époux K.... Contrairement à ce que soutiennent les intimés dans leur note en délibéré, cette garantie d'achèvement n'était pas limitée à la somme de 50.000 € mais garantissait le financement de l'intégralité des dépenses nécessaires aux travaux de rénovation des lots vendus spécifiés au descriptif, conformément aux dispositions de l'article L. 262-4 du code de la construction et de l'habitation, à l'exclusion des situations de travaux déjà réalisés et non payés, des non conformités, des conséquences du non respect du permis de construire et du devis descriptif, des vices de construction et désordres relevant des assurances obligatoires, de l'entretien et de la gestion des immeubles, de l'aménagement des espaces verts, jardins et clôtures, des modifications techniques demandées par les acquéreurs eux-mêmes et/ou le syndicat des copropriétaires, des conséquences des cas de force majeure (guerre civile, tremblement de terre, explosion de gaz, explosion atomique, cyclone). Le cautionnement personnel et solidaire consenti par les époux B... au profit de l'établissement financier des engagements de l'EURL ROQUELAINE PAUILHAC à hauteur d'un principal de 50.000 € outre 20% d'intérêts, soit 60.000 € au total, était quant à lui sans incidence sur la garantie financière d'achèvement consentie par la banque susnommée au profit des acquéreurs de lots. Le financement de l'achèvement des travaux de rénovation conformément au descriptif de travaux était donc bien garanti par un établissement financier au profit des acquéreurs. Aucune faute ne peut donc être reprochée au notaire instrumentaire quant au cadre juridique dans lequel est intervenue la vente de nature à avoir occasionné un préjudice quelconque aux époux K.... S'agissant du manquement invoqué à l'encontre du notaire pour n'avoir pas informé les acquéreurs d'une solvabilité incertaine du vendeur professionnel compte tenu des risques évidents, selon les époux K..., d'une action en réduction du prix, il convient de retenir, d'une part qu'au jour de la vente, aucun élément concret, objectif et certain ne permettait au notaire de suspecter qu'après réalisation des travaux, la superficie du lot vendu indiquée par le vendeur dans l'acte de vente, conforme à l'état descriptif de division au vu duquel a été établi le modificatif du règlement de copropriété, ne correspondrait pas à la surface réelle après travaux, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, de nature à justifier une action en réduction du prix, d'autre part que, contrairement à ce que soutiennent les acquéreurs, aucun élément ne permettait au notaire de suspecter, au jour de l'établissement de l'acte authentique de vente, une insolvabilité de l'EURL ROQUELAINE PAUILHAC en cas d'action des acquéreurs à l'encontre du vendeur. Il est désormais établi, suite à la production en délibéré, que la BANQUE DE L'ECONOMIE DU COMMERCE & DE LA MONETIQUE a effectivement consenti à l'EURL ROQUELAINE PAUILHAC, par acte du 8 décembre 2010, un crédit promoteur deux détentes pour lui permettre, dans un premier temps, de financer l'acquisition de l'ensemble immobilier s'élevant à 2.500.000 €, à hauteur de 2.200.000 €, le promoteur finançant lui-même 300.000 € de deniers personnels outre 112.000 € de frais liés à l'acquisition, et, dans un second temps, à hauteur de 300.000 € supplémentaires, le financement partiel des travaux sur un coût total de 817.723 € HT (parties communes et privatives comprises). Néanmoins, au moment de l'acquisition, l'immeuble financé était pré-commercialisé pour un montant total de 4.008.348 € TTC pour un prix de revient prévisionnel total de l'opération de 4.467.431 € TTC ainsi qu'il résulte des énonciations de l'acte de garantie financière aujourd'hui produit en intégralité au débat. Le remboursement du crédit d'un montant total de 2.500.000 € était remboursable sur une durée de 24 mois, soit jusqu'au 30 octobre 2012, et devait être amorti à 100% par les produits des ventes. En garantie de ce remboursement, les ventes étaient domiciliées à 100% sur un compte dédié ouvert dans les livres de la banque, les prix de vente étant nantis à son profit, et cette dernière s'est vu consentir sur les biens immobiliers objets du financement une inscription d'hypothèque de premier rang pour un principal de 2.500.000 €, outre 500.000 € d'accessoires, inscription prise le 5 mai 2011 avec une date extrême d'effet au 30 octobre 2013. Au regard du taux de pré-commercialisation de l'ensemble immobilier au jour de l'octroi du financement bancaire, aucun élément ne permettait au notaire de suspecter, lors de l'établissement de l'acte authentique de vente au profit des époux K..., une insolvabilité du promoteur vendeur, alors que de surcroît, le même établissement bancaire consentait au profit des acquéreurs une garantie financière d'achèvement. Les époux K... ne peuvent en outre utilement soutenir qu'ils n'auraient pas été informés de l'existence de l'hypothèque conventionnelle consentie au profit de la BANQUE DE L'ECONOMIE DU COMMERCE & DE LA MONETIQUE dès lors qu'en pages 33 et 34 de leur acte d'acquisition, au paragraphe « situation hypothécaire », l'existence de cette hypothèque prise du chef du vendeur, alors en cours de publication, est expressément précisée pour un montant de 2.500.000 € pour un effet jusqu'au 8 novembre 2013, avec la stipulation selon laquelle le pris versé par l'acquéreur servira prioritairement à rembourser toutes sommes restant éventuellement dues à des créanciers inscrits à concurrence des millièmes objets de la vente, que le notaire procédera à ce remboursement et effectuera aux frais du vendeur les mainlevées des inscriptions révélées par l'état sur formalité et qu'à ce titre il déclare que, par une correspondance dont une copie est déclarée annexée à l'acte de vente, l'établissement bancaire susvisé a donné son accord en vue de ladite mainlevée partielle à concurrence du lot de copropriété objet de l'acte authentique de vente. Enfin, les effets de l'inscription de l'hypothèque de premier rang s'éteignant au fur et à mesure des ventes de lots dont les prix étaient reversés directement à la banque ayant assuré le financement partiel du projet, ventes réalisées pour la quasi-totalité d'entre elles fin décembre 2010 ainsi qu'il résulte de l'état sur formalités produit au débat (23 lots vendus sur 25), il n'y avait pas d'obstacle ni à l'inscription ni à l'efficience d'une hypothèque judiciaire provisoire au profit des époux K... sur les lots restant la propriété de l'EURL ROQUELAINE PAUILHAC en garantie de leur éventuelle créance s'ils avaient sollicité et obtenu, à compter de leur assignation du 29 décembre 2011, une autorisation judiciaire en ce sens, démarche qu'ils n'ont pas entreprise. En effet, au jour de la vente des deux derniers lots appartenant à l'EURL ROQUELAINE PAUILHAC au profit de la SCI JASMIN (lots 58 et 40, formalités 2014P4114 et 2015P4004) intervenue le 28 février 2014, l'hypothèque prise au profit de la BANQUE DE L'ECONOMIE DU COMMERCE & DE LA MONETIQUE sur l'ensemble des lots (lots RCP 1 à 35 réunis en un lot RCP 61 divisé lui-même en lots RCP 36 à 60, formalité 2011D21340) était venue à terme le 30 octobre 2013 sans avoir été renouvelée. En l'absence d'inscription prise par les époux K... pour garantir leur créance potentielle, il ne peut être reproché au notaire ayant instrumenté la vente du 28 février 2014 de ne pas les avoir informés de la réalisation de cette vente. L'absence d'information du syndic, privant ce dernier de la possibilité de faire opposition au paiement du prix à hauteur des charges de copropriété restées impayées par le vendeur du lot, à supposer qu'elle soit de nature à engager la responsabilité du notaire instrumentaire à son égard, ne caractérise pas un manquement dudit notaire à l'égard des époux K..., non créanciers inscrits. Les époux K... ne peuvent donc utilement reprocher à Maître F... d'avoir instrumenté cette vente en fraude de leurs droits. En conséquence, infirmant le jugement entrepris, il convient de débouter les époux K... de leur action en responsabilité et en garantie à l'égard de la SELARL X... F... NOTAIRE II » ; ALORS QUE le notaire est tenu d'un devoir d'information et de conseil absolu qui s'impose à lui quelles que soient les circonstances et/ou la qualité des parties concernées ; Qu'en la présente espèce, il était expressément stipulé en page 15 alinéa 1er de l'acte reçu par Maître F... le 9 décembre 2010 contenant modificatif au règlement de copropriété de l'immeuble (prod.5) que les surfaces et côtes figurant aux plans annexés n'étaient données qu'à titre indicatif ; Qu'en cet état, il appartenait au notaire instrumentaire, dans le cadre de son devoir d'information et de conseil, d'avertir les acquéreurs de ce que la surface de 49,39 m² du lot n° 48, strictement identique dans l'état descriptif de division annexé à l'acte susmentionné et dans l'acte de vente aux époux K..., n'était qu'indicative et était susceptible de modification à l'issue des travaux de rénovation ; Qu'en jugeant que la responsabilité du notaire ne peut être retenue au titre d'un défaut d'information au motif que, compte tenu des spécifications de l'acte de vente quant aux modifications de structure et d'agencement susceptibles d'intervenir en cours d'exécution des travaux pour résoudre un problème technique, compléter ou parfaire l'aspect architectural ou l'harmonie du projet, acceptées par avance par l'acquéreur, ainsi que de la garantie spécifiée par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 expressément prévue à l'acte authentique de vente, le notaire ne pouvait être tenu de vérifications ou d'informations complémentaires, et ce qu'il ait disposé ou non de plans côtés, la cour d'appel, qui n'a même pas examiné les stipulations de l'acte du 9 décembre 2010 contenant modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division de l'immeuble relatives aux surfaces mentionnées pour les lots privatifs, n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; ALORS QU'il ne résulte d'aucun des termes clairs et précis de la clause « 3° - conditions d'exécution des travaux » figurant en pages 15 in fine et 16 in limine de l'acte de vente du 30 décembre 2010 (prod.4) que l'acquéreur, qui déclare accepter par avance les modifications apportées par le vendeur pour les travaux restant à réaliser, consent également à ce que ces modifications puissent aboutir à une modification de la surface habitable du lot acquis ; Qu'en énonçant que, compte tenu des spécifications de l'acte de vente quant aux modifications de structures et d'agencement susceptibles d'intervenir en cours d'exécution des travaux, acceptées par avance par l'acquéreur, le notaire ne pouvait être tenu de vérifications ou d'informations complémentaires, la cour d'appel a méconnu la portée exacte de la clause à laquelle elle s'est référée ; Que, ce faisant, elle a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1382, devenu 1240, du même code ; ALORS QUE le jugement doit être motivé à peine de nullité ; Que le défaut de réponse aux conclusions équivaut au défaut de motifs ; Que les époux K... faisaient valoir en pages 11 in fine et 12 in limine de leurs conclusions d'appel (prod.2) ainsi qu'en page 2 de leur note en délibéré du 12 janvier 2018 (prod.3) que le notaire s'était bien gardé de les informer de l'objet et de l'étendue de l'hypothèque conventionnelle inscrite au profit de l'établissement prêteur de deniers, d'une part, et qu'il était bien en peine de justifier de la date précise de remboursement du prêt et de la mainlevée de l'hypothèque, d'autre part ; Qu'en écartant le grief fait au notaire d'avoir instrumenté la vente des deux derniers lots dont l'EURL ROQUELAINE PAUILHAC était restée propriétaire au profit de la SCI JASMIN en fraude des droits des époux K... sans jamais vérifier, ainsi qu'elle y était expressément invitée par les écritures de ces derniers, si les acquéreurs avaient été parfaitement informés par le notaire des caractéristiques exactes de cette hypothèque, d'une part, et s'il était justifié de la date précise du remboursement du prêt et de la mainlevée de l'hypothèque, d'autre part, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.