Tribunal judiciaire, 16 février 2024. 22/12793

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 22/12793 N° Portalis 352J-W-B7G-CYGP6 N° MINUTE : 1 Assignation du : 20 Octobre 2022 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [H] [W][2] [2] [Adresse 8] [Localité 10] [XXXXXXXX02] JUGEMENT rendu le 16 Février 2024 DEMANDEURS Monsieur [G] [S] [Adresse 7] [Localité 14] Madame [A] [N] [T] épouse [B] [Adresse 5] [Localité 12] Madame [M] [O] [I] épouse [T] [Adresse 3] [Localité 12] Monsieur [J] [R] [T] [Adresse 9] [Localité 12] Madame [U] [N] [T] épouse [E] [Adresse 4] [Localité 13] représentés par Maître Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1846 DEFENDERESSE S.N.C. LE TABAC SAINT ANTOINE prise en la personne de son gérant domicilié ès qualités audit siège [Adresse 6] [Localité 11] représentée par Maître Baptiste LECOINTRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0009 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pauline LESTERLIN, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 02 Octobre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous-seing privé du 6 avril 2010, Madame [P] [S] née [G], Madame [A] [B] née [T], Monsieur [F] [T], aux droits desquels viennent désormais Monsieur [G] [S], Madame [A] [T], Madame [M] [T] née [I], Monsieur [J] [T] et Madame [U] [E] née [T] (ci-après dénommés " les consorts [S]-[T] ") ont donné à bail en renouvellement à la société LE TABAC SAINT ANTOINE (ci-après dénommée " le preneur "), des locaux à destination de " BAR - TABAC - BRASSERIE " dépendant d'une maison sis [Adresse 6] à [Localité 11], pour une durée de trois, six ou neuf années, rétroactivement à compter du 1er avril 2009 et moyennant un loyer de 18.000 euros, hors taxes et hors charges. Ledit bail s'est poursuivi par tacite prolongation à compter du 31 mars 2018. Par acte authentique du 17 janvier 2019, Madame [P] [S] née [G], propriétaire des locaux loués sis [Adresse 6] à [Localité 11], a fait don de la totalité en usufruit desdits locaux et droits immobiliers à Monsieur [G] [S], son fils. Par acte authentique du 11 août 2021, Madame [M] [I] veuve [T], Monsieur [J] [T] et Madame [U] [E] née [T] viennent désormais aux droits de Monsieur [F] [T] en qualité d'héritiers, par suite de son décès survenu le 22 mai 2021. Par acte extrajudiciaire du 22 novembre 2021, les consorts [S]-[T] ont fait délivrer à la société LE TABAC SAINT ANTOINE un congé pour le 30 juin 2022 avec offre de renouvellement du bail, à compter du 1er juillet 2022 et moyennant un loyer annuel en principal de 60.000 euros, hors taxes et hors charges. Par mémoire préalable signifié le 9 septembre 2022, les consorts [S]-[T] ont sollicité la fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 60.000 euros en principal, à compter du 1er juillet 2022. Par acte du 20 octobre 2022, les consorts [S]-[T] ont fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris la société LE TABAC SAINT ANTOINE, aux fins de : " - Dire que le bail s'est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022 aux clauses et conditions du bail expiré moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 60.000 euros, HT HC ; - Dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ; - Juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de chacune des échéances contractuelles ; - Juger que, par application des dispositions de l'article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ; - Condamner la SNC TABAC SAINT ANTOINE aux entiers dépens ; - Rappeler que l'exécution provisoire est de droit ". Dans son dernier mémoire en réplique régulièrement notifié le 2 mai 2023, la société LE TABAC SAINT ANTOINE demande au juge des loyers commerciaux, de : " - Débouter les Consorts [S] - [T] de l'ensemble de leurs demandes, A titre subsidiaire et avant dire droit, - Désigner tel Expert qu'il plaira à l'effet de déterminer la valeur locative et le loyer en renouvellement au 1er juillet 2022, - Mettre à la charge des Consorts [S] - [T] la provision à valoir sur la rémunération de l'Expert, demanderesse à l'instance devant le juge des loyers commerciaux et à la fixation du loyer à la valeur locative, - Fixer le loyer à titre provisionnel à la somme de 19.752 euros par an, En tout état de cause, - Condamner les Consorts [S] - [T] à payer à la société TABAC SAINT ANTOINE la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. ". Au soutien de ses demandes, le preneur fait valoir qu'un loyer renouvelé à hauteur de 60.000 euros en principal est excessivement élevé et injustifié compte-tenu de la situation actuelle du commerce et, plus largement, de la zone commerciale au sein de laquelle les locaux loués se trouvent. Il conteste l'argument de la partie adverse, selon lequel il convient de revoir à la hausse le loyer pour le porter à la somme de 60.000 euros, au motif que les éléments factuels et juridiques avancés par les consorts [S]-[T] pour justifier ladite augmentation ne trouvent aucune justification, ni dans les caractéristiques propres du local, ni dans l'évolution des facteurs locaux de commercialité, conformément aux exigences de l'article L. 145-33 du code de commerce. Dans son dernier mémoire en réplique régulièrement notifié le 4 mai 2023, les consorts [S]-[T] reprennent les mêmes termes que leur assignation du 20 octobre 2022 pour demander notamment au juge des loyers commerciaux, de dire que le bail s'est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2022 aux clauses et conditions du bail expiré moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 60.000 euros, hors taxes et hors charges. Au soutien de leurs demandes, les bailleurs font valoir plusieurs raisons pour justifier l'augmentation du loyer à hauteur de 60.000 euros : d'une part, la boutique jouit d'un droit de terrasse fermée et ouverte qui représente également une plus-value à la valeur locative brute par application d'un pourcentage compris entre 2 et 15 voire 20% ; d'autre part, la boutique est située dans un secteur résidentiel dense en voie de requalification sur une artère dotée d'une activité commerciale, d'une belle visibilité en sortie de métro avec l'avantage de la jouissance d'un logement. Enfin, ils s'opposent à une mesure d'instruction au motif que les éléments d'appréciation pour statuer sur la fixation du loyer renouvelé au 1er juillet 2022 sont d'ores et déjà produites par l'avis non contradictoire réalisé par l'expert judiciaire qu'ils ont sollicité à cet effet. L'affaire a été plaidée à l'audience du 2 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Par application des articles L.145-33 et L.145-34, alinéa 3, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans, la règle du plafonnement étant alors écartée. En l'espèce, le bail en renouvellement conclu entre les parties à effet au 1er avril 2009, s'est poursuivi par tacite prolongation depuis le 31 mars 2018. La demande en renouvellement ayant pris effet le 1er juillet 2022, le bail a donc duré plus de douze ans. Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement à compter du 1er juillet 2022 mais demeurent en désaccord sur le prix. Le bail expiré ayant duré plus de douze ans, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. Le principe du renouvellement à cette date est donc acquis, sous réserve de l'exercice par les parties de leur droit d'option. Se fondant sur un avis non contradictoire réalisé à sa demande par Monsieur [Z] [K], expert judiciaire datant du 15 mars 2022, et en complément des arguments relevés dans les développement précédents, les consorts [S]-[T] affirment qu'il convient de fixer le montant du loyer annuel renouvelé des locaux loués sis [Adresse 6] à [Localité 11] à la valeur locative, soit la somme annuelle en principal de 60.000 euros compte-tenu de la bonne situation des lieux loués pour l'activité exercée dans un quartier caractérisé par une activité commerciale avec mixité d'indépendants et d'enseignes de chaînes mixtes avec prédominance de prêt à porter et également de commerces de proximité. Par conséquent, les bailleurs font valoir que l'implantation des locaux loués est bien adaptée à la destination contractuelle ; ils sont dotés d'une excellente visibilité en sortie immédiat d'une des bouches de métro de la station " FAIDHERBE CHALIGNY ". La société LE TABAC SAINT ANTOINE, quant à elle, conteste les éléments de l'avis amiable réalisé à la demande des bailleurs au motif que ces derniers omettent de prendre en considération de nombreux éléments ayant eu lieu au cours de la période de bail écoulée, à savoir la crise sanitaire du COVID-19 qui a affecté non seulement la trésorerie du fonds exploité par la société et eu une incidence très négative sur l'activité du preneur. Elle appuie ses propos en justifiant qu'entre 2013 et 2019, la population du [Localité 11] (arrondissement dans lequel est situé les locaux loués) a baissé de près de 10% selon les chiffres de l'INSEE, passant de 153 461 à 145 208 habitants. Par ailleurs, le preneur relève que la présence de 10 bars concurrents près du commerce litigieux fragilise le développement dudit commerce. Pour la détermination de la valeur locative, et en l'état des pièces produites par les parties, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés des consorts [S]-[T], demandeurs à la fixation judiciaire du loyer, dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société LE TABAC SAINT ANTOINE pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé. Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail liant les consorts [S]-[T], d'une part, à la société LE TABAC SAINT ANTOINE, d'autre part, à compter du 1er juillet 2022, Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans, Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert : M. [H] [W] [Adresse 8] [XXXXXXXX01] [Courriel 15] avec mission : * de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * de visiter les locaux litigieux sis [Adresse 6] à [Localité 11] et de les décrire, * de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2022 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, * de rendre compte du tout et donner son avis motivé, * de dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er novembre 2024, Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par les consorts [S]-[T] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 16]) avant le 1er avril 2024, avec une copie de la présente décision, Dit que l'affaire sera rappelée le 6 mai 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à Paris, le 16 février 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER P. LESTERLIN