Tribunal judiciaire, 08 août 2024. 24/00537

Du 08 août 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/00537 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCVK Société DOMOFRANCE C/ [D] [X] - Expéditions délivrées à Avocat + dem. - FE délivrée à Sté DOMOFRANCE Le 08/08/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 août 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Edouard DE LEIRIS, GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : Société DOMOFRANCE [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Mme [B] [K] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial DEFENDEUR : Monsieur [D] [X] né le 27 Juillet 1976 à [Localité 8] (ALGÉRIE) [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 5] Représenté par Me Stephen CHAUVET (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 20 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Février 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte du 14 octobre 2022, la société DOMOFRANCE (DOMOFRANCE) a donné à bail à M. [D] [X] un bien à usage d’habitation, situé à [Localité 7], [Adresse 9] Des loyers étant demeurés impayés, DOMOFRANCE a fait signifier, le 24 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail. Le 19 février 2024, DOMOFRANCE a ensuite fait assigner M. [D] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire, initialement appelée à l'audience du 16 mai 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 20 juin 2024. Lors des débats, DOMOFRANCE demande : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; - d'ordonner l’expulsion de M. [D] [X] et de statuer sur le sort des meubles présents dans le logement ; - de le condamner au paiement de la somme provisionnelle actualisée de 8239,24 euros, au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts au taux légal, d’une provision à titre d'indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 250 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il est renvoyé pour le surplus à l'assignation, valant conclusions, pour l'exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, sauf à préciser qu’elle s’oppose aux délais de paiement, arguant à cet effet d’une absence de mobilisation du locataire pour acquitter le loyer. A l'audience, le conseil de M. [D] [X] sollicite, à titre préalable, le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire et, sur le fond, le bénéfice de délais de paiement en vue de la suspension des effets de la clause résolutoire du bail. Il indique que M. [D] [X] a effectué un versement le 19 juin 2024 de 600 euros et qu’il a perçu des ressources totales d’environ 1300 euros. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience. MOTIFS DE LA DECISION - SUR LA DEMANDE D'AIDE JURIDICTIONNELLE PROVISOIRE : Conformément aux dispositions de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridique, « Dans les cas d'urgence, (...) l'admission provisoire à l'aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. » L'article 61 du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 précise que « L'admission provisoire peut être accordée dans une situation d'urgence, notamment lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l'intéressé ou en cas d'exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion. » Par ailleurs, selon l'article 3 du décret susmentionné, «Pour bénéficier de l'aide juridictionnelle totale, le demandeur doit justifier par la production de son avis d'imposition le plus récent que son revenu fiscal de référence au sens du 1° du IV de l'article 1417 du code général des impôts est inférieur à 11 262 euros. / Pour bénéficier de l'aide juridictionnelle partielle (...) le demandeur doit justifier que son revenu fiscal de référence au sens des mêmes dispositions est inférieur à 16 890 euros. » Il résulte de l'article 101 du même décret que la part contributive de l'Etat est de 55% jusqu'à la somme de 13311,68 euros, puis de 25% au-delà. Ces seuils sont réévalués chaque année en fonction de l'indice du prix à la consommation. En dernier lieu, la circulaire NOR n° JUST2401297C du 17 janvier 2024 fixe le seuil pour l'aide juridictionnelle totale à 12712 euros et celui pour l'aide juridictionnelle partielle à 19066 euros. Enfin, l'article 6 du décret prévoit un coefficient de majoration des plafonds de ressources égal à 0,18 pour chacune des deux premières personnes supplémentaires du foyer fiscal puis à 0,1137 pour chaque personnes au-delà de la troisième. En l'espèce, la juridiction est saisie en référé d'une demande de résiliation d'un bail d'habitation et d'expulsion. En outre, M. [D] [X] produit un avis d'imposition sur les revenus de 2023, faisant état d'un revenu fiscal de référence de 9552 euros. Par conséquent, il convient d'accueillir sa demande tendant au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire et de dire que la présente décision, accompagnée de l'avis d'imposition sera transmise au bureau d'aide juridictionnelle établi au tribunal judiciaire de Bordeaux. - SUR LES DEMANDES PRINCIPALES : En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, tendant à constater l'extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l'action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d'accorder une provision, sauf contestation sérieuse. - SUR LA DEMANDE TENDANT A LA RÉSILIATION DU BAIL : - sur la recevabilité de l'action : DOMOFRANCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique, le 28 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant le 16 mai 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. L’action est donc recevable au regard de ces dispositions. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il résulte en outre des V et VII de cette même disposition, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Le bail conclu contient une clause résolutoire (article page 7 du contrat) et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 24 novembre 2023, pour la somme en principal de 5537,81 euros. Si le commandement de payer vise un délai de six semaines, nouveau délai fixé par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le contrat est demeuré régi par la loi en vigueur au jour du contrat, prévoyant un délai de deux mois. Toutefois, en l'occurrence le commandement a été notifié antérieurement à l'avis par lequel la Cour de cassation a affirmé pour la première fois cette solution (3e Civ., 13 juin 2024, avis n° 24-70.002, publié), il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et l'assignation n'a pas été délivrée avant l'expiration de ce délai. Par conséquent, au regard du principe de sécurité juridique et de la balance des intérêts en présence, il convient de retenir que le commandement a pu utilement produire son effet passé le délai de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 25 janvier 2024. Quant à la demande de suspension des effets de cette clause, s’il est justifié de ce que M. [D] [X] a initié un virement de 600 euros au profit de DOMOFRANCE le 19 juin 2024, cette opération apparaît isolée, en l’absence de tout versement émanant du locataire depuis son entrée dans les lieux. L’ampleur de la dette locataire qui en résulte, mise en regard des ressources modiques dont dispose M. [D] [X], conduisent à retenir qu’il n’est pas en situation de régler sa dette locative. Cette condition posée par la loi à la suspension des effets de la clause résolutoire n’étant pas remplie, il convient de constater que le bail a pris fin. L’expulsion de M. [D] [X] sera donc ordonnée en tant que de besoin. Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, qui demeure à ce stade purement hypothétique et qui se trouve spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion, dont le contrôle juridictionnel appartient au seul juge de l’exécution. - SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT : L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l'article 1353 du code civil qu'il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. DOMOFRANCE produit le bail ainsi qu'un décompte mentionnant que M. [D] [X] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8239,24 euros à la date du 17 juin 2024, antérieure au virement initié le 19 juin 2024 par M. [D] [X] et qui viendra le cas échéant en déduction de la dette locative. Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. DOMOFRANCE y ajoute des pénalités exigées en application de l'article L. 442-5 du code la construction et de l'habitation. M. [D] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme, à titre provisionnel. S'agissant d'une provision, cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance. Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire et provisionnelle de 509,24 euros, révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées dans le contrat de bail. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : M. [D] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, sa situation économique et l'équité commandent de rejeter la demande formée par DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS : Nous, Edouard de Leiris, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire : - Non susceptible de recours : ACCORDONS l'aide juridictionnelle provisoire à M. [D] [X] ; DISONS qu'une expédition de la présente ordonnance, accompagnée de la copie de son avis d'imposition, sera transmise par le greffe au bureau d'aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Bordeaux ; - En premier ressort : CONSTATONS, à la date du 25 janvier 2024, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 octobre 2022 et liant la société DOMOFRANCE à M. [D] [X], concernant le bien à usage d’habitation, situé à [Localité 7], Résidence Chistera, logement n° 530, 11, rue Kergomard ; ORDONNONS en conséquence à M. [D] [X] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour M. [D] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société DOMOFRANCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS n'y avoir lieu de statuer sur le sort des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNONS M. [D] [X] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel la somme de 8239,24 euros, au titre de l'arriéré de loyers, charges, pénalités légales et indemnités d'occupation (décompte arrêté au 17 juin 2024, échéance de mai 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; CONDAMNONS M. [D] [X] à payer à la société DOMOFRANCE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 509,24 euros ; DISONS que cette indemnité sera révisable selon les mêmes modalités que celles stipulées pour la révision du loyer dans le contrat de bail ; REJETONS la demande formée par la société DOMOFRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS les plus amples demandes des parties ; CONDAMNONS M. [D] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT