Tribunal judiciaire, 30 janvier 2025. 24/10110

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [E] [H] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Sylvie JOUAN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/10110 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6G3C N° MINUTE : 13 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 30 janvier 2025 DEMANDERESSE S.A. ADOMA, [Adresse 2] représentée par Maître Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS DÉFENDEUR Monsieur [E] [H], chez ADOMA, [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 20 novembre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 30 janvier 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10110 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6G3C EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 26 avril 2023, la société ADOMA a donné en location une chambre meublée à Monsieur [E] [H] situé dans le foyer-logement du [Adresse 1] à [Localité 4] pour une redevance mensuelle de 425,73 euros, dans le cadre du relogement temporaire des résidents du foyer "[3]" pendant la durée des travaux de réhabilitation. Des redevances étant demeurées impayées, la société ADOMA a fait signifier par acte de commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 1 770,06 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de mai 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle, le 14 juin 2024. Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [E] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de : - constater que Monsieur [E] [H] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat, - ordonner l'expulsion de Monsieur [E] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique, - condamner Monsieur [E] [H] au paiement à titre de provision de la somme de 752,04 euros au titre des redevances impayées selon décompte arrêté au 27 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur jusqu'à libération des lieux, - condamner Monsieur [E] [H] au paiement de la somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. Au soutien de ses prétentions, la société ADOMA expose que plusieurs échéances de redevance sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 14 juin 2024. A l'audience du 20 novembre 2024, la société ADOMA, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 675,01 euros, selon décompte du 15 novembre 2024. Elle a par ailleurs sollicité des délais de paiement pendant 12 mois et la suspension des effets de la clause résolutoire dans le temps de délais de paiement sous réserve de la déchéance du terme dès le premier impayé. Assigné à étude, Monsieur [E] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de à l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 janvier 2025. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de résidence En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le contrat de résidence liant les parties porte sur un logement-foyer au sens de l'article L.633-1 du code de la construction et de l'habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. Ainsi, en application de l'article R.633-3 du même code, le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d'un délai de préavis d'un mois notamment en cas d'impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. En outre, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 26 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 7) et une mise en demeure visant cette clause a été signifiée le 14 juin 2024, pour la somme de 1 770,06 euros, soit une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter, au titre des redevances et charges impayées au 4 juin 2024. Dans le mois du commandement, aucune somme n'a été réglée. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 15 juillet 2024. Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l'arriéré Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Décision du 30 janvier 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10110 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6G3C Monsieur [E] [H] est redevable des redevances impayées jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, la société ADOMA produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [E] [H] reste lui devant la somme de 675,01 euros à la date du 15 novembre 2024, terme d'octobre 2024 inclus, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayées et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Monsieur [E] [H], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 675,01 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure, soit le 14 juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Sur les délais de paiement Comme indiqué ci-dessus, le contrat de résidence objet du présent litige est soumis aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et du code civil, pas aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et en particulier à son article 24. Aux termes des articles 1304 dernier alinéa et 1224 et suivants du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de l'obligation et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. Il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Les dispositions de l'article 1343-5 du code civil précisent que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Cependant, en l'espèce, la société ADOMA a sollicité l'octroi de délais, qui s'entendent de délais suspensifs de la clause résolutoire. Il y a lieu en conséquence d'accorder à Monsieur [E] [H] des délais de paiement à hauteur de 57 euros par mois dans les conditions énoncées au dispositif de la présente ordonnance. En cas de non-respect de ces délais, la clause résolutoire reprendra ses effets et Monsieur [E] [H] pourra être expulsé et devra régler les sommes restant dues au titre de la redevance ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux. Sur l'indemnité d'occupation En cas de résiliation du contrat de résidence, afin de préserver les intérêts de la demanderesse, le résidant est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue à la redevance, et ce, jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion. Une telle indemnité d'occupation sera due par Monsieur [E] [H] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non-respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance. Il convient de prévoir que le montant de cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale au montant qui aurait été dû si le contrat s'était poursuivi. Sur les demandes accessoires Monsieur [E] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il convient, en équité, de condamner Monsieur [E] [H] à payer à la société ADOMA, qui a dû engager des frais pour faire valoir ses droits en justice, une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 26 avril 2023 entre la société ADOMA et Monsieur [E] [H] concernant l'appartement meublé à usage d'habitation situé dans le foyer-logement du [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 15 juillet 2024, CONDAMNONS Monsieur [E] [H] à payer à la société ADOMA à titre provisionnel la somme de 675,01 euros (décompte arrêté au 15 novembre 2024, incluant la mensualité d'octobre 2024) au titre des redevances et indemnités d'occupation échues impayées à cette date avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISONS Monsieur [E] [H] à s'acquitter de l'arriéré locatif, outre la redevance et des charges courantes, en 11 mensualités consécutives de 57 euros et 12ème mensualité qui soldera la dette, PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement de la redevance et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, SUSPENDONS les effets de la résiliation pendant l'exécution de délais accordés, DISONS que si les délais accordés entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre de la redevance et des charges courantes ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Monsieur [E] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société ADOMA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, * que Monsieur [E] [H] soit condamné à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues en l'absence de résiliation du contrat de résidence, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société ADOMA ou à son mandataire, CONDAMNONS Monsieur [E] [H] aux dépens, CONDAMNONS Monsieur [E] [H] à payer à la société ADOMA la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. La Greffière, Le Président.