Texte intégral
N° RG 22/07985 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OUOR
Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LYON
du 01 août 2022
RG : 21/05296
[K]
C/
Syndic. de copro. SDC [Adresse 6]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 29 Novembre 2023
APPELANT :
M. [L] [K]
né le 18 Janvier 1949 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représenté par Me Jean-marie PERINETTI de la SELARL JURISQUES, avocat au barreau de LYON, toque : 365
INTIMÉ :
Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6], situé [Adresse 1] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la société BOCQUET DES GARETS & CHASTEL, SAS au capital de 42 000 €, immatriculée sous le numéro 955 507 033 du registre du commerce et des sociétés de LYON ayant son établissement sis [Adresse 3] [Localité 5] agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliées audit siège
Représenté par Me Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES - DPA, avocat au barreau de LYON, toque : 709
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 17 Octobre 2023
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 17 Octobre 2023
Date de mise à disposition : 29 Novembre 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Véronique DRAHI, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * *
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [V] [C] veuve [K] était propriétaire, dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4], d'un appartement et d'un garage correspondant aux lots numéros 34 et 63. Elle est décédée le 28 août 2003 à [Localité 8], laissant pour lui succéder ses deux fils, [Y] et [L] [K].
Par testament olographe du 16 septembre 1994 déposé en l'étude de Maître [R] [O], notaire à [Localité 9]), feue [V] [C] veuve [K] avait institué, d'une part, M. [Y] [K] légataire particulier de sa maison sis à [Localité 10]) et de l'intégralité de son contenu (à l'exception des affaires de M. [L] [K]), et d'autre part, M. [L] [K] légataire particulier de l'appartement de [Localité 4] et de son contenu, ainsi que le parking et la voiture, le reste de ses biens (comptes en banque Société Générale et Caisse d'Epargne) devant être partagé par moitié entre eux.
Saisi par M. [Y] [K] aux fins d'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de feue [V] [C] veuve [K], le tribunal de grande instance de Montpellier a, par jugement rendu le 23 février 2010, ordonné l'ouverture de ces opérations, en l'état du testament olographe en date du 16 septembre 1994, désignant le président de la chambre des notaires de l'Herault afin de déléguer l'un de ses confrères pour procéder auxdites opérations. Ce chef de jugement sera confirmé par arrêt rendu le 2 novembre 2011 par la Cour d'appel de Montpellier.
En 2014, le syndicat des copropriétaires de la résidence «'[Adresse 6]'», [Adresse 1] à [Localité 4]), pris en la personne de son syndic en exercice, a fait assigner MM. [Y] et [L] [K] devant le tribunal de grande instance de Lyon en paiement d'un arriéré de charges de copropriété (affaire enrôlée sous le numéro de répertoire général 14-5332).
En 2016, M. [L] [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires en annulation du procès-verbal d'assemblée générale du 28 juillet 2015 (affaire enrôlée sous le numéro de répertoire général 16-0166).
Suivant protocole d'accord transactionnel signé le 20 mars 2017 entre, d'une part, le syndicat des copropriétaires, et d'autre part, MM. [Y] et [L] [K], il a été convenu que M. [L] [K] s'engage au paiement d'un arriéré de charges de copropriété arrêté au mois de juillet 2016 à la somme de 20'787,54 euros, pour solde de tout compte et pour le compte également de M. [Y] [K], par des versements mensuels de 1'700 euros jusqu'à complet paiement, outre le paiement des charges courantes postérieures au mois de juillet 2016, en contrepartie de la radiation des affaires 14-5332 et 16-0166.
Le 25 septembre 2017, Maître [B] [I], notaire à [Localité 8] commis pour procéder aux opérations de compte, liquidation et partage, a dressé un procès-verbal de difficulté et renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra.
Soutenant que les charges de copropriété étaient de nouveau impayées, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[Adresse 6]" sis [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Bocquet des Garets & Chastel, a par acte d'huissier de justice délivré le 19 juillet 2021, fait assigner M. [L] [K] devant le Président du tribunal judiciaire de Lyon selon la procédure accélérée au fond aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement de charges échues et non échues.
Par jugement rendu le 1er août 2022, le Tribunal Judiciaire de Lyon a statué ainsi':
Déclare l'action du syndicat des copropriétaires recevable et ses demandes non prescrites,
Condamne M. [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6], situé à [Localité 4], [Adresse 1] représenté par son syndic la société Bocquet des Garets & Chastel, la somme de 19'657,06 euros (dix-neuf mille six cent cinquante-sept euros six cents) au titre de l'arriéré de charges de copropriété du 4ème trimestre 2016 au 1er avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2021 sur la somme de 17'180,74 euros,
Condamne M. [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6], situé à [Localité 4], [Adresse 1] représenté par son syndic la Société Bocquet des Garets & Chastel, la somme de 711,07 euros (sept cent onze euros sept cents) au titre des charges devenues exigibles jusqu'en juillet 2022,
Condamne M. [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6], situé à [Localité 4], [Adresse 1] représenté par son syndic la Société Bocquet des Garets & Chastel, la somme de 500 euros (cinq cents euros) à titre de dommages-intérêts,
Déclare irrecevable les demandes reconventionnelles de M. [L] [K],
Condamne M. [L] [K] aux dépens.
Condamne M. [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6], situé à [Localité 4], [Adresse 1] représenté par son syndic la Société Bocquet des Garets & Chastel la somme de 1'000 (mille) euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le juge a retenu en substance que':
Le syndicat des copropriétaires était recevable à agir contre M. [L] [K] puisque ce dernier s'est engagé, par protocole d'accord transactionnel, à régler les charges courantes postérieures au mois de juillet 2016.
Les sommes demandées le sont à compter du 4ème trimestre 2016 de sorte qu'elles ne sont pas atteintes par la prescription.
Le syndicat des copropriétaires justifie du quantum de sa créance.
Saisie selon la procédure accélérée au fond, la juridiction n'est compétente qu'en application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 relatives au paiement des charges de copropriété, que la demande reconventionnelle de M. [L] [K] en dommages et intérêts ne peut pas prospérer alors qu'il n'a pas rempli ses propres obligations de paiement des charges pour un montant qui dépasse d'importance sa créance relative au sinistre incendie, ce qui légitimait le refus du syndicat des copropriétaires à engager des travaux et que M. [L] [K] a signé avoir reçu contre émargement 3 badges d'accès à la résidence et qu'il ne peut donc se plaindre de son défaut de possibilité d'accès à son appartement.
Par déclaration en date du 30 novembre 2022, M. [L] [K] a interjeté appel de cette décision en tous ses chefs, à l'exception de celui ayant déclaré irrecevables ses demandes reconventionnelles.
Par avis de fixation du 13 janvier 2023 pris en vertu de l'article 905 et suivants du Code de procédure civile, l'affaire a été fixée à bref délai.
***
Par conclusions remises au greffe par voie électronique le 23 juin 2023 (conclusions d'appelant n°2), M. [L] [K] demande à la cour de':
Vu l'article 544 et suivants et 815-2 et suivants du Code civil,
Vu l'article 122 du Code de procédure civile, Vu la loi du 10 juillet 1965,
Vu la loi n°2018-1021dite loi ELAN,
Vu l'article 2224 du Code civil, vu l'article 1347 et suivants du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées aux débats,
INFIRMER le jugement rendu par la Tribunal Judiciaire de Lyon le 1er août 2022 sous le n°RG 21/05296, dont appel, en ce qu'il a ' (il est renvoyé aux termes de la déclaration d'appel reprise dans le dispositif de ses écritures).
Statuant à nouveau,
DECLARER irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires à l'encontre de M. [L] [K], pour cause de défaut de qualité à agir du défendeur, faute d'avoir justifié de sa qualité de copropriétaire ;
DECLARER irrecevables toutes demandes relatives aux charges de copropriété qui seraient prescrites au jour de l'introduction de l'action, à charge pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la date de naissance de sa créance et de son montant exact ;
JUGER que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa créance, faute de démontrer son caractère certain, liquide et exigible ;
REJETER l'ensemble des moyens, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires de l'immeuble «'[Adresse 6]'» à l'encontre de M. [L] [K], et l'en DEBOUTER ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble «'[Adresse 6]'» à verser à M. [L] [K] la somme de 4'500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER le même aux entiers dépens de l'instance, en ce y compris le timbre fiscal d'appel.
En fait, il y rappelle que les lots 34 et 63 situés au sein de la copropriété appartenaient à sa mère décédée en 2003 et que, si le jugement rendu le 23 février 2010 par le tribunal de grande instance de Montpellier et l'arrêt rendu le 2 novembre 2011 par la cour d'appel ont constaté qu'il était alloti de ces biens, ces décisions ne valent, ni partage, ni attribution.
Il affirme en effet qu'il demeure dans l'indivision successorale avec, depuis le décès de son frère, les héritiers de celui-ci. Il souligne au demeurant son impossibilité de prendre possession du bien en raison de l'opposition des co-indivisaires, de l'absence de partage et des sinistres l'ayant affecté sans que la copropriété, pourtant responsable, ne l'en indemnise ou fasse les travaux de réparation (sinistre incendie le 3 juillet 2017 et dégât des eaux à l'été 2017), sans compter le changement des badges d'accès à la résidence opéré le 3 juillet 2017 sans qu'un badge ne lui soit remis. Il précise avoir pris acte de l'irrecevabilité de ses demandes reconventionnelles dans le cadre de la procédure accélérée au fond engagée par le syndicat des copropriétaires et être en conséquence sur le point d'engager une procédure au fond pour être indemnisé. Il fait valoir avoir respecté les termes du protocole d'accord transactionnel et avoir payé les charges courantes postérieures mais avoir interrompu ses paiements dans l'attente d'une régularisation des décomptes puisque ceux-ci ne font pas apparaître ses paiements.
En droit, il oppose d'abord au syndicat des copropriétaires une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, soit l'irrecevabilité des demandes en paiement qui ne sont pas dirigées à l'encontre des membres de l'indivision successorale, alors que tel est bien le cas, d'une part, des appels de fonds et autres documents transmis au notaire en charge de la succession, et d'autre part, de la procédure en paiement engagée en 2014 contre chacun des indivisaires. Il affirme que le recouvrement des charges de copropriété est soumis aux règles de la dévolution successorale et de sorte que le syndic doit diviser ses poursuites entre tous les co-indivisaires puisqu'il est jugé que ceux-ci ne sont pas tenus solidairement. Il souligne que le notaire a confirmé l'absence de partage en établissant un procès-verbal de difficulté et en indiquant ne pas être en capacité d'établir une attestation immobilière concernant les biens immobiliers qui n'ont pas encore été attribués.
Il observe que le syndicat des copropriétaires a, dans un premier temps, fondé son action sur la propriété unique de l'appartement et du garage situé à [Localité 4] qu'il lui prêtait aux termes de l'arrêt de la cour d'appel de Montpellier, alors pourtant qu'il continue d'adresser les convocations aux assemblées générales au notaire en charge de la succession. Il relève que le syndicat des copropriétaires a, dans un second temps, évoqué la teneur du protocole d'accord transactionnel pour affirmer qu'il se serait porté fort pour la succession, reconnaissant dès lors implicitement l'indivision successorale.
Il note que, pour finir, le syndicat des copropriétaires entend se prévaloir de l'exécution du protocole d'accord transactionnel alors que l'action en paiement engagée ne vise pas les textes se rapportant à la responsabilité contractuelle mais uniquement la loi du 10 juillet 1965 et en particulier son article 19-2 qui traite des actions en paiement contre un copropriétaire défaillant. Il observe au demeurant que la procédure accélérée au fond ne peut pas être utilisée pour une demande d'exécution d'un protocole d'accord transactionnel.
Il fait valoir que les avis de taxes sur les locaux vacants sont adressés au nom de sa mère et que son espace personnel sur le site internet des impôts ne lui attribue la propriété d'aucun bien immobilier. Il souligne en outre qu'il ne peut ni disposer, ni jouir des lots en copropriété, considérant en conséquence qu'il n'est pas tenu du paiement des charges. Il relève pour finir que le syndicat des copropriétaires n'est pas en mesure de produire un extrait de matrice cadastrale pour justifier de la qualité de copropriétaire qu'il lui attribue.
Il oppose ensuite au syndicat des copropriétaires une fin de non-recevoir tirée de la prescription considérant que le moment de la naissance de la créance réclamée n'est pas précisé, en l'absence de décompte présentant un solde depuis zéro.
Sur le fond, il considère que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du caractère certain, liquide et exigible de la créance réclamée, là-encore, en l'absence de décompte présentant un solde depuis zéro. Il considère que les décomptes produits se contredisent les uns avec les autres et qu'ils ne mentionnent pas ses paiements au titre des charges courantes notamment en juillet 2017 et janvier 2018. Il renvoie à ses demandes d'explications, par courrier de son conseil en juin 2020, demeurées sans réponse, faisant valoir sa bonne foi puisqu'il souhaite payer ce qui est dû sous réserve qu'on lui communique un montant exact.
***
Par conclusions remises au greffe par voie électronique le 6 mars 2023 (conclusions d'intimé), le syndicat des copropriétaires demande à la cour de':
Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 I, 18-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les articles 1, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,
Vu le décret du 26 mars 2015,
Vu les pièces versées aux débats,
CONFIRMER purement et simplement le jugement rendu le 1er août 2022 ;
CONDAMNER en cause d'appel M. [L] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble «'[Adresse 6]'», sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la société Bocquet des Garets & Chastel la somme de 3'000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER le même aux entiers dépens de l'instance d'appel.
Il se défend de l'irrecevabilité de son action pour défaut de qualité à agir en faisant valoir qu'en vertu du testament partage, les biens immobiliers de feue [V] [C] veuve [K] ont été attribués et que, dans ces conditions, le partage en cours ne portent plus que les biens non-immobiliers. Il estime que l'attribution des biens immobiliers de Caluire est clairement reprise dans le procès-verbal de difficulté dressé par le notaire. Au demeurant, il rappelle que M. [L] [K] s'est engagé, aux termes du protocole d'accord transactionnel, à régler les charges de copropriété, postérieures au mois de juillet 2016, relatives aux lots qui lui ont été attribués par voie testamentaire et qu'il s'est ainsi porté fort pour le compte de la succession.
Il se défend de l'irrecevabilité de son action par le jeu de la prescription dès lors que sa pièce 6 constitue le décompte fondant sa demande, dont il résulte que la première échéance impayée correspond à l'appel de fonds du 1er trimestre exigible après la signature du protocole d'accord. Il précise que le point de départ de la prescription est ainsi le 1er octobre 2016 et qu'il a agi dans les 5 ans.
Sur le fond, il actualise sa demande en paiement à la somme de 19'657,06 euros arrêtée aux deux premiers trimestres 2022 et aux appels de fonds travaux. Il précise qu'il n'y a pas lieu de faire figurer des paiements de l'appelant dans ses décomptes puisque précisément, ce dernier n'a effectué aucun paiement au titre des charges courantes.
Il précise que la mise en demeure par acte extra-judiciaire du 28 avril 2021 restée vaine pendant 30 jours, a rendu exigibles les charges non-échues, réclamant ainsi la somme de 711,07 euros au titre des provisions. Il ajoute qu'il est fondé, d'une part, en sa demande au titre des frais de recouvrement conformément aux prévisions du contrat de syndic et en application de l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, et d'autre part, en sa demande de dommages et intérêts puisque les refus de paiement du copropriétaire sont constitutifs d'une faute entravant la gestion de la copropriété.
******
Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.
Par ordonnance, la clôture a été fixée le 28 juin 2023, repoussée au 17 octobre 2023, date à laquelle l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré à ce jour.
MOTIFS,
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut qualité à agir à l'encontre de l'appelant':
Aux termes de l'article 32 du Code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
En vertu de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges de copropriété incombent aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
Selon les articles 873 et 1309 du Code civil, lorsqu'une dette successorale est divisible, les héritiers ne sont tenus de la payer qu'à concurrence de la part qu'ils recueillent dans la succession.
En application de ces règles, il est jugé que l'action introduite contre un seul indivisaire est recevable, la décision rendue étant inopposable aux autres indivisaires à défaut de mise en cause de ceux-ci.
***
En l'espèce, M. [L] [K] se défend d'avoir la qualité de copropriétaire, tenu à ce titre des charges de copropriété en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Néanmoins, l'appelant se reconnaît héritier de feue [V] [C] veuve [K], qui était propriétaire, au jour de son décès, des lots 34 et 63 dans l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4].
Par ailleurs, l'appelant se reconnaît co-indivisaire dans la succession de sa mère, avec son frère [Y], et désormais avec les enfants de ce dernier puisque l'appelant déclare, sans précision de date ni d'identité de ses neveux, que son frère est décédé.
L'absence de partage invoquée par M. [L] [K] a en réalité pour conséquence que les biens faisant partie de l'indivision successorale appartiennent indistinctement à chaque co-indivisaire, sans même aborder à ce stade la situation particulière des deux biens immobiliers qui ont fait l'objet de legs particuliers à chacun des deux héritiers.
Dans ces conditions, l'action en paiement introduite par le syndicat des copropriétaires à l'encontre de l'appelant est recevable pour être dirigée contre l'un des propriétaires indivis du bien immobilier en copropriété, étant précisé que la détermination de la part de chacun des co-indivisaires dans l'obligation à la dette constitue une question de fond qui sera examinée ci-après.
Il est dès lors indifférent à ce stade qu'aux termes d'un protocole d'accord transactionnel en date du 20 mars 2017, l'appelant se soit engagé à payer les charges de copropriété postérieures au mois de juillet 2016. Le jugement attaqué, en ce qu'il a déclaré l'action en paiement du syndicat des copropriétaires recevable, sera confirmé au seul motif que M. [L] [K] est co-indivisaire dans la succession de sa mère dans le patrimoine de laquelle se trouvent les lots en copropriété.
Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription':
Selon l'article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 nov. 2018, et 2224 du Code civil, les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
***
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement des charges de copropriété échues à compter de l'appel de provisions du 1er trimestre de l'exercice 2016-2017 (soit l'appel exigible le 1er octobre 2016 puisque les exercices comptables courent du 1er octobre au 30 septembre de l'année civile suivante). Le syndicat intimé produit l'appel de fonds correspondant en date du 15 septembre 2016 et la cour constate que les décomptes individuels de charges versés aux débats ne mentionnent aucun solde débiteur antérieur au 1er octobre 2016. Il s'ensuit que les assertions contraires de M. [L] [K] ne résistent pas à l'examen des pièces produites par son adversaire. Dans ces conditions et étant rappelé que M. [L] [K] a été assigné par exploit du 19 juillet 2021, l'action en paiement a valablement été introduite dans les 5 ans de l'appel de provisions du 15 septembre 2016.
Le jugement attaqué, en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription, sera confirmé.
Sur la quote-part de l'appelant dans l'obligation de payer les charges copropriété':
En l'absence de clause dans le règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre indivisaires, chaque membre de l'indivision n'est, en principe, tenu que de sa propre part.
Il est jugé que pour l'application de cette règle à l'action en paiement engagée par le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de rechercher si ce dernier est informé de ces quotes-parts.
Lorsque le légataire est en même temps légataire et héritier réservataire de la succession, il est saisi de plein droit des biens, et n'a pas à demander la délivrance du legs dont il bénéficie, qu'il s'agisse d'un legs universel, à titre universel ou particulier.
***
En l'espèce, il est d'abord certain qu'en l'absence de partage de la succession de feue [V] [C] veuve [K], le syndic ne s'est pas vu notifier l'avis de mutation prévu à l'article 6 du décret de 1967 concernant les lots 34 et 63 qui appartenaient à la copropriétaire décédée. En effet, comme le souligne M. [L] [K], le notaire ne peut pas établir, avant le partage, l'attestation notariée prévue à l'article 29 du décret du 4 janvier 1955, consacrant à l'égard des tiers, la transmission ou la constitution par décès de droits réels immobiliers.
Pour autant, la cour relève d'abord que la teneur du testament olographe du 16 octobre 1994 par lequel la copropriétaire décédée a institué M. [L] [K] légataire particulier du bien immobilier en copropriété situé à [Localité 4] est connu du syndicat des copropriétaires. La cour rappelle ensuite qu'en sa qualité d'héritier réservataire, M. [L] [K] n'a pas à demander la délivrance du legs, ce que l'appelant lui-même n'ignore pas pour avoir obtenu la condamnation de son frère, qui avait le 5 septembre 2003 fait procéder par un serrurier au changement des clés de cet appartement, au paiement d'une somme de 10'000 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période de septembre 2003 à 2005 au cours de laquelle il n'a pas pu entrer dans l'appartement faisant partie de son legs. Cette condamnation témoigne de ce que l'appelant est saisi de plein droit du bien légué en application des articles 724 et 1014 du Code civil, avant même d'en être officiellement propriétaire par l'effet du partage à intervenir.
Il en est de même du protocole d'accord transactionnel signé par les parties le 20 mars 2017 par lequel M. [L] [K] s'engage à payer, pour le compte de la succession, les charges courantes des lots 34 et 63 en copropriété, lequel engagement correspond à la situation légale en vertu de laquelle l'entrée en possession du bien légué par l'héritier légataire n'est pas discutée, ce que les co-indivisaires entendaient d'ailleurs opposer, par la signature de l'accord transactionnel, au syndicat des copropriétaires.
Dès lors, sans préjudice des questions qui resteraient à trancher entre indivisaires à l'occasion des opérations de compte, liquidation et partage, faisant d'ailleurs l'objet du procès-verbal de difficulté dressé le 5 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires, informé du legs particulier dont bénéficie M. [L] [K] et de son entrée en possession, est fondé à réclamer à celui-ci l'intégralité des charges de copropriétés exigibles.
Sur les charges de copropriété échues :
Aux termes de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;
L'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :
« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. ».
L'article 14-1 de la même loi précise :
«'Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.'» ;
Enfin, l'article 14-2 de cette loi ajoute :
«''I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.
II. ' Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :
1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;
2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.'» ;
***
En l'espèce et au soutien de sa demande en paiement en application de ces textes, le syndicat des copropriétaires, demandeur, verse notamment aux débats les contrats de syndic signés avec la SAS Bocquet des Garets & Chastel en exécution des décisions successives d'assemblée générale, le dernier contrat produit ayant été signé le 3 mars 2022, les procès-verbaux des assemblées générales des 10 janvier 2017, 27 février 2018, 14 mars 2019, 1er juillet 2020, 15 mars 2021 et 3 mars 2022 approuvant les comptes clos des exercices écoulés (du 1er octobre au 30 septembre) et votant les budgets prévisionnels N+1 et N+2, outre le vote de divers travaux et deux relevés de compte individuel dont l'un est actualisé au 1er avril 2022 pour un solde débiteur de 19'657,06 euros au titre des charges échues et un solde débiteur de 711,07 euros au titre des charges à échoir (soit les appels charges courantes et travaux du 4ème trimestre de l'exercice 2021/2022 pour les sommes de 675,92 euros et 35,15 euros).
Pour contester devoir ces dernières sommes, M. [L] [K] dénonce l'incohérence des différents décomptes produits. La cour observe d'abord que les deux relevés individuels de charges produits ne comporte aucun «'report de solde débiteur'» qui ne serait pas vérifiable de sorte que ces décomptes débutent régulièrement à zéro contrairement à ce que soutient l'appelant. La cour relève ensuite que lesdits relevés individuels de charges, en cohérence avec le protocole d'accord transactionnel signé le 20 mars 2017 par les parties, ne comporte que les appels de charges postérieurs au 1er juillet 2016. En effet, aucun appel de provision antérieur à celui exigible le 1er octobre 2016 (soit l'appel de provision du 1er trimestre de l'exercice 2016/2017).
Par ailleurs, M. [L] [K] prétend que ses paiements n'auraient pas été pris en compte. Si l'appelant ne produit aucune pièce justificative à ce sujet, il renvoie aux décomptes annexés aux mises en demeures des 26 et 28 avril 2021 produites par le syndicat intimé.
La cour relève d'abord que partie des paiements figurant sur ces décomptes, soit 10 paiements de 1'700 euros effectués par virements entre le 20 juin 2017 et le 30 avril 2018, correspondent manifestement à l'échéancier mis en place aux termes du protocole d'accord.
Dès lors, ces paiements ont régulièrement été imputés par le syndic, non pas sur les charges courantes, mais sur l'arriéré de 20'787,54 euros arrêté pour solde de tout compte.
La cour relève ensuite que la somme de 1'807,01 euros passée au débit du compte copropriétaire le 17 juillet 2017 correspond très exactement à la différence entre l'arriéré de charges de 22'594,55 euros selon décompte au 1er juillet 2016 inclus et la somme de 20'787,54 euros que les parties ont arrêtée pour solde de tout compte.
Enfin, la cour constate que les deux paiements de 691,68 euros effectués par virement les 7 juillet 2017 et 12 janvier 2018 peuvent correspondre, compte tenu de leur montant et de leurs dates faisant suite à des appels de provisions inscrits en compte aux 1er juillet 2017 et 1er janvier 2018, aux paiements des appels de fonds charges courantes et travaux des 4ème trimestre de l'exercice 2016/2017 et 2ème trimestre de l'exercice 2017/2018.
Néanmoins, M. [L] [K] ne justifie pas d'une indication expresse de sa part concernant l'imputation de ces deux paiements. Par ailleurs, il doit être relevé que l'appelant n'a toujours pas soldé sa dette pour celle fixée dans le protocole d'accord transactionnel à la somme de 20'787,54 euros puisqu'il ne s'est acquitté que de 17'000 euros (soit 10 virements de 1'700 euros). En l'état de ces considérations, il sera jugé que le syndicat des copropriétaires intimé étaient fondé à imputer les deux paiements de 691,68 euros sur le solde restant dû de 3'787,54 euros au titre du protocole d'accord transactionnel. La cour relève que, dans le cadre de la présente instance, le syndicat des copropriétaires ne réclame pas le solde qui doit être ramené, en l'absence de preuve par M. [L] [K] d'autres paiements, à 2'404,18 euros, ni ne justifie avoir fait réinscrire l'affaire au rôle de la juridiction saisie malgré le non-respect du protocole.
Il s'ensuit qu'à raison de l'imputation des deux virements de 691,68 euros sur les dettes les plus anciennes en application de l'article 1342-10 du Code civil, le syndicat des copropriétaires est fondé à ne faire apparaître aucun paiement effectué au titre des charges courantes échues depuis le 1er octobre 2016.
Enfin, la cour relève que les relevés individuels de charges produits par le syndicat des copropriétaires intimé incluent des frais à hauteur de 385 euros (désignés «'constitution protocole accord'» et «'honoraire contentieux commandement'») qu'il y a lieu de déduire, ces postes ne constituant pas des charges de copropriété au sens des articles précités.
Le jugement attaqué, en ce qu'il condamné M. [L] [K] à payer un arriéré de charges de copropriété, sera confirmé dans son principe mais le quantum de la condamnation sera ramené à la somme de 19'272,06 euros au titre des charges échues arrêtés à l'appel de fonds du 1er avril 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2021 sur la somme de 16'795,74 euros.
Sur la demande en paiement des provisions sur charges non-échues mais exigibles par anticipation :
Les trois premiers alinéas de l'article 19-2 de de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoient :
«'A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 (appels trimestriels de fonds) ou du I de l'article 14-2 (appels exceptionnels de provisions pour travaux), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.'».
Le mécanisme de l'article 19-2, qui emporte déchéance du terme et exigibilité immédiate des provisions non encore échues, ne saurait s'appliquer qu'à l'exercice comptable en cours au jour de la mise en demeure.
En l'espèce, il sera rappelé que la date de clôture des comptes du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier "[Adresse 6]" sis [Adresse 1] à [Localité 4] est le 30 septembre de chaque année. Le syndicat des copropriétaires intimé justifie de la délivrance de mises en demeure de payer par courriers en date des 26 et 28 avril 2021 visant expressément l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il n'est pas contesté que ces mises en demeure sont restées infructueuses à l'issue d'un délai de trente jours. Ainsi, il est établi que les charges non-échues, pour celles résultant des votes des budgets provisionnels 2019/2020 et 2020/2021, seuls votés à la date desdites mises en demeure, sont devenues exigibles par anticipation.
En revanche, aucune mise en demeure, postérieure à l'assemblée générale du 7 juin 2021, n'est produite. Or, le budget prévisionnel pour l'exercice 2021/2022 n'a été voté que lors de cette assemblée générale de sorte que les mises en demeure antérieures sont insusceptibles d'avoir rendues exigibles des appels de fonds se rapportant à un budget prévisionnel non encore voté.
Ainsi, le jugement attaqué, en ce qu'il a condamné M. [L] [K] à payer la somme de 711,07 euros au titre des charges à échoir devenues exigibles par anticipation, sera infirmé. Statuant à nouveau, la cour débute le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef.
Sur les autres demandes :
Tout retard dans le règlement des charges de copropriété entrave le bon fonctionnement de cette dernière et entraîne un préjudice pour l'ensemble de la copropriété.
La défaillance de l'appelant est établie et le dossier révèle que la dette est relativement ancienne. En l'état de ces éléments, le jugement attaqué, en ce qu'il condamné M. [L] [K] à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, sera confirmé.
La cour confirme la décision déférée en ce qu'elle a condamné M. [L] [K], partie partie à l'instance, aux dépens et au paiement de 1'000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Y ajoutant, la cour condamne l'appelant à supporter les dépens de l'instance d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1'000 euros au titre des frais irrépétibles exposés.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement rendu le 1er août 2022 par le Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu'il a condamné M. [L] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 6], situé à [Localité 4], [Adresse 1] représenté par son syndic la société Bocquet des Garets & Chastel, la somme de 711,07 euros au titre des charges devenues exigibles jusqu'en juillet 2022,
Le confirme pour le surplus de ses dispositions critiquées sauf à ramener la condamnation prononcée à l'encontre de M. [L] [K] au titre des charges de copropriété à la somme de 19'657,06 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété du 4ème trimestre 2016 au 1er avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2021 sur la somme de 17'180,74 euros,
Y ajoutant,
Condamne M. [L] [K] aux dépens de l'instance d'appel,
Condamne M. [L] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de de l'ensemble immobilier "[Adresse 6]" sis [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Bocquet des Garets & Chastel, la somme de 1'000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
