Cour d'appel, 19 décembre 2023. 23/01022

ARRET N°526 CL/KP N° RG 23/01022 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZHH [T] C/ [P] [L] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS 2ème Chambre Civile ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01022 - N° Portalis DBV5-V-B7H-GZHH Décision déférée à la Cour : jugement du 04 avril 2023 rendu par le Juge de l'exécution des SABLES D'OLONNE. APPELANT : Monsieur [H] [V] [T] né le [Date naissance 3] 1954 à [Localité 9] [Adresse 2] [Localité 12] Ayant pour avocat postulant Me Yann MICHOT de la SCP ERIC TAPON - YANN MICHOT, avocat au barreau de POITIERS Ayant pour avocat plaidant Me Olivier GAN, avocat au barreau de ANGERS. INTIMEES : Madame [Z] [P] née le [Date naissance 6] 1971 à [Localité 10] (44) [Adresse 7] [Localité 12] Ayant pour avocat plaidant Me Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC-JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON. Madame [O] [L] née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 8] [Adresse 7] [Localité 12] Ayant pour avocat plaidant Me Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC-JURIS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON COMPOSITION DE LA COUR : En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 31 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant : Monsieur Cédric LECLER, Conseiller Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Claude PASCOT, Président Monsieur Fabrice VETU, Conseiller Monsieur Cédric LECLER, Conseiller GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU, ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** Par acte authentique en date du 25 octobre 2018, Monsieur [H] [V] [T] a vendu à Madame [Z] [P] et Madame [O] [L] (les consorts [P]-[L]) une maison d'habitation située au [Adresse 7] à [Localité 12]. Les consorts [P]-[L] ont fait état de désordres et non-conformités affectant leur habitation comme suit : - non-conformité électrique ; - absence d'isolation contrairement à ce qui était annoncé par le diagnostic; - fuite au niveau de la douche ; - non-conformité du chauffage provoquant son dysfonctionnement (pompe dans le garage et chauffage au sol inexploitable) ; - grave non-conformité de l'installation de la cheminée ; - malfaçons affectant le système d'évacuation des eaux usées ; - absence de vmc à part dans les wc. Par ordonnance du 15 février 2021 faisant suite à la requête des consorts [P]-[L], le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a ordonné une expertise et a désigné Monsieur [M] en qualité d'expert. Par ordonnance du 7 juin 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a autorisé les consorts [P]-[L] à prendre une inscription d'hypothèque judiciaire provisoire sur les parts et portions de Monsieur [T] sur l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 12] (son domicile) pour sûreté et conservation de leur créance évaluée provisoirement à la somme de 480.000€. Le 6 février 2023, Monsieur [T] a attrait les consorts [P]-[L] devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne. Dans le dernier état de ses demandes, Monsieur [T] a demandé de : - juger caduque la mesure conservatoire d'hypothèque et condamner in solidum les consorts [P]-[L] sous astreinte de 5.000€ par jour de retard, passé le délai de 8 jours à compter de la décision, à effectuer les formalités de purge auprès des hypothèques ; - à défaut, réformer l'ordonnance du 7 juin 2022 ; - ordonner la mainlevée de l'hypothèque judiciaire conservatoire ; - condamner sous astreinte de 2.000€ par jour de retard in solidum les consorts [P]-[L] à effectuer les formalités de purge auprès des hypothèques à leurs frais, et dire que l'astreinte commencerait à courir passé le délai de 5 jours à compter de la décision ; - condamner in solidum les consorts [P]-[L] à lui verser la somme de 40.000€ à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral ; - condamner in solidum les consorts [P]-[L] à supporter les frais de mainlevée, d'inscription, de dénonciation et de requête ; - condamner in solidum les consorts [P]-[L] à lui payer la somme de 3.600€ au titre des frais irrépétibles ; A titre subsidiaire, - réduire le montant de l'hypothèque conservatoire dans de larges proportions; - substituer à la mesure conservatoire initialement prise toute autre mesure propre à sauvegarder les intérêts des parties ; - ordonner la passation de l'acte authentique de vente par Monsieur [F] [B], notaire aux [Localité 11] sis [Adresse 4] du bien situé [Adresse 2] ; - ordonner la consignation par le notaire des fonds à concurrence du montant arbitré par la juridiction à la Caisse des Dépôts et Consignations et ce dans l'attente d'un accord amiable ou d'une décision de justice ; - ordonner la remise des fonds par le notaire à lui-même pour le surplus du montant arbitré par la juridiction ; - ordonner la mainlevée de l'inscription d'hypothèque provisoire sur présentation de la décision aux frais des demanderesses et ce sous astreinte provisoire de 5000 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la décision ; - condamner in solidum les consorts [P]-[L] à lui verser la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles. En dernier lieu, les consorts [P]-[L] ont demandé de : - débouter Monsieur [T] de l'intégralité de ses demandes ; - leur donner acte de ce qu'ils ne s'opposaient pas à une éventuelle substitution par une consignation de la somme de 480 000 euros sur la Caisse des Dépôts et Consignations par le notaire instrumentaire, sous réserve que cette consignation fût dûment justifiée ; - condamner Monsieur [T] aux entiers dépens avec distraction au profit de leur conseil et à leur payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. Par jugement contradictoire en date du 4 avril 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire des Sables d'Olonne a : - débouté Monsieur [T] de sa demande aux fins de caducité de la mesure conservatoire d'hypothèque publiée le 8 juillet 2022 sur I'immeuble sis [Adresse 2] ; - débouté Monsieur [T] de sa demande de rétractation de l'ordonnance en date du 7 juin 2022 ayant autorisé l'hypothèque judiciaire conservatoire pour sûreté de la somme de 480.000 euros ; - substitué à l'hypothèque judiciaire provisoire une mesure de consignation des fonds à concurrence de la somme de 480.000 € auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations ; - autorisé en conséquence, la consignation de la somme de 480 000 € provenant l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] cadastré [Cadastre 5] section surface 1.221 m² appartenant à Monsieur [T], par le notaire à la Caisse des Dépôts et Consignations ; - ordonné la mainlevée de l'inscription d'hypothèque provisoire sur présentation du jugement et aux frais de Monsieur [T] ; - condamné Monsieur [T] à justifier auprès des consorts [P]-[L] de la consignation à hauteur de la somme de 480.000 € dès sa constitution ; - ordonné la remise des fonds par le notaire à Monsieur [T] pour le surplus de 480 000€ ; - débouté Monsieur [T] du surplus de ses demandes; - condamné Monsieur [T] aux entiers dépens avec distraction au profit du conseil des consorts [P]-[L] et à payer à ces derniers la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles. Le 2 mai 2023, Monsieur [T] a relevé appel de ce jugement, en intimant les consorts [P]-[L]. Le 22 juin 2023, Monsieur [T] a demandé de réformer le jugement déféré et statuant à nouveau, de : - juger non établie la vraisemblance d'un principe de créance de restitution du prix résultant de l'annulation de la vente pour vices cachés ; - juger caduque la mesure conservatoire ; - ordonner en conséquence mainlevée de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations de la somme de 480.000 € sur présentation de la décision à intervenir ; - condamner in solidum les consorts [P]-[L] à lui verser la somme de 40.000 € à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice moral ; Subsidiairement, - réduire le montant de la mesure conservatoire dans de larges proportions et ordonner mainlevée partielle de la consignation des fonds à la Caisse des dépôts et consignations ; - réformer la décision en ce qu'elle l'avait condamné aux dépens et au paiement d'une somme de 1000 € au titre des frais irrépétibles de première instance ; Statuant à nouveau, - condamner in solidum les consorts [P]-[L] au paiement des sommes de 1800 € au titre des frais irrépétibles de première instance et 3600 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. Le 11 juillet 2023, les consorts [P]-[L] ont demandé de débouter Monsieur [T] de l'intégralité de ses demandes, de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, et de condamner Monsieur [T] aux entiers dépens d'appel et à verser la somme de 4.000€ au titre des frais irrépétibles d'appel. Pour plus ample exposé, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties déposées aux dates susdites. Le 3 octobre 2023 a été ordonnée la clôture de l'instruction de l'affaire. MOTIVATION : Sur la caducité de la mesure conservatoire : Selon les articles R. 511-7 du code des procédures civiles d'exécution, alinéa 1, Si ce n'est dans le cas où la mesure conservatoire a été pratiquée avec un titre exécutoire, le créancier, dans le mois qui suit l'exécution de la mesure, à peine de caducité, introduit une procédure ou accomplit les formalités nécessaires à l'obtention d'un titre exécutoire. Monsieur [T] soutient que l'assignation délivrée par les consorts [P]-[L], ne visant pas à l'obtention d'un titre exécutoire ni à conduire à la délivrance de celui-ci, et n'ayant au stade actuel de la procédure que pour objet de solliciter avant dire droit un sursis à statuer dans l'attente du dépôt par l'expert de son rapport définitif, ne constitue pas la formalité ou la saisine prescrite par le texte susdit. Il entend en voir déduire que prise sur le fondement d'une telle assignation, la mesure conservatoire litigieuse doit être déclarée caduque. Il résulte des pièces versées à la procédure que l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire litigieuse publiée le 8 juillet 2023 a été dénoncée à Monsieur [T] par acte de commissaire de justice le 13 juillet suivant. Et les consorts [P]-[L] ont délivré à Monsieur [T] une assignation en date du 20 juillet 2023 devant le tribunal judiciaire des Sables d'Olonne. L'appelant ne vient pas critiquer l'énonciation du premier juge, selon laquelle cette assignation a fait l'objet d'une publication. Le dispositif de cette assignation fait ressortir que ses requérantes avait sollicité à titre principal la résolution de la vente intervenue entre les parties le 25 octobre 2018 pour vice caché, et la condamnation de Monsieur [T] à leur payer la somme de 480 000 euros au titre du remboursement du prix de vente, les honoraires de l'agence immobilière, les frais de mutation et de notaire, et la somme de 50 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, outre 10 000 euros au titre des frais irrépétibles. La procédure ainsi introduite par les requérantes, ayant pour objet notamment la restitution du prix de vente de l'immeuble ainsi que l'allocation d'une indemnité, tend indiscutablement à l'obtention d'un titre exécutoire. Et il n'importe, contrairement aux allégations de l'appelant, d'analyser sur ce point les évolutions ultérieures de la procédure introduite par cette assignation. Il y aura donc lieu de débouter Monsieur [T] de sa demande aux fins de voir constater la caducité de la mesure d'hypothèque judiciaire provisoire publiée le 8 juillet 2022 portant sur l'immeuble litigieux, et le jugement sera confirmé de ce chef. Sur l'apparence de bien fondé de la créance des poursuivantes: Selon les articles L. 511-1 et R. 512-1 du code des procédures civiles d'exécution, la personne qui justifie d'une créance fondée en son principe et de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement peut obtenir du juge de l'exécution l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur. Selon l'article L. 512-1 du même code, Le juge peut, à tout moment, au vu des éléments qui sont fournis par le débiteur, le créancier entendu ou appelé, donner mainlevée de la mesure conservatoire s'il apparaît que les conditions prescrites par l'article L. 511-1 ne sont pas réunies. Les articles L. 511-1 et R. 512-1 du code des procédures civiles d'exécution n'exigent pas que pour procéder à une mesure conservatoire, la créance soit certaine, ni soit chiffrée de manière précise, de sorte qu'il importe peu que son montant soit contesté. Ce texte n'exige pas plus que la créance soit exigible. Il requiert seulement qu'avant d'autoriser une mesure conservatoire, le juge recherche l'existence non pas d'un principe certain de créance, mais seulement d'une créance paraissant fondée en son principe. Une expertise amiable non contradictoire a une valeur probante à condition d'avoir été soumise à la discussion contradictoire des parties et à être complétée par des éléments qui lui sont extérieurs. * * * * * Le rapport d'expertise amiable du cabinet Hadji met en évidence : - le risque d'intoxication au monoxyde de carbone par l'insert posé par Monsieur [T] ; - l'impossibilité d'un fonctionnement optimum de la pompe à chaleur ; - la présence de moisissures sur les menuiseries, résultant de l'absence de fonctionnement du groupe en permanence, de l'absence de grille d'entrée d'air sur les menuiseries, de l'absence de détalonnage des portes, du chauffage insuffisant ; - la non-conformité du réseau d'alimentation en eau, puisque le double circuit d'alimentation, provenant d'une réserve d'eaux pluviales d'une part ainsi que d'un réseau d'eau potable d'autre part, en cas de pollution, a contaminé entre elles ces eaux respectives ; - la non-conformité du conduit de cheminée. Le courrier en date du 30 janvier 2020 de la société Davier, spécialisée notamment en matière de chauffage, met encore en évidence le caractère inadapté des systèmes de chauffage de l'immeuble (chauffage climatisation monosplit, insert, et plancher avec chauffage hydraulique), et le caractère erroné du diagnostic de performance énergétique remis aux acquéreurs, eu égard à l'état de l'isolation du bâtiment. Le rapport d'expertise définitif simplifié, rendu par l'expert missionné par la compagnie d'assurance Pacifica, après sinistre déclaré en date du 11 juin 2020, rendu le 16 juillet 2020, met en évidence des remontées capillaires par le sol par suite d'un défaut constructif par le précédent maître de l'ouvrage lors la réhabilitation de la grange, avec constatation des passages d'eau au travers du carrelage par absence de barrière capillaire au niveau des murs et dalles, avec des dommages constatés sur la peinture sur mur et les remontées capillaires, attribués à un défaut d'étanchéité de la dalle. Les trois notes de l'expert judiciaire désigné selon ordonnance de référé du 15 février 2021 mentionnent les désordres suivants : - le risque d'intoxication résultant du système d'évacuation des fumées de combustion ; - l'absence de fonctionnement correct de la pompe à chaleur, qui en l'état ne peut pas assurer convenablement le chauffage de l'immeuble ; - l'absence de descente d'eaux pluviales ; - le défaut d'évacuation des fumées de combustion de la cheminée, présentant un ensemble dangereux, avec risque d'intoxication ou d'incendie ; - le mélange des eaux de pluie avec celles du réseau d'adduction en eau potable ; - le dysfonctionnement de la vmc ; - la détérioration des doublages au niveau de la pièce de vie due à l'humidité suite à des inondations ; - la non-conformité concernant le réseau de collective des eaux pluviales et le drainage périphérique ; - l'impropriété à sa destination de l'installation électrique. De plus, l'expert souligne qu'un acquéreur profane n'était pas en mesure d'apprécier la portée des défauts touchant le système d'évacuation des fumées, la pompe à chaleur, le mélange des eux de pluie avec celles du réseau d'adduction d'eau potable, la détérioration des doublages au niveau de la pièce de vie (liée à des remontées d'humidité). * * * * * Monsieur [T] fait grief aux consorts [P]-[L] d'une présentation fallacieuse des faits de l'espèce dans leur requête. Mais alors que les parties sont libres de choisir leur mode de défense, et qu'il appartient à tout juge d'analyser les faits et actes dont celles-ci se prévalent, sans s'en tenir à la dénomination qu'elles en proposent, en procédant à l'étude des preuves dont la charge leur incombe, ce moyen est inopérant. * * * * * Monsieur [T] fait grief au rapport d'expertise amiable rendu le cabinet Hadji de ne pas avoir permis le contradictoire à son égard, et affirme que ses constatations seraient en totale contradiction avec les règles déontologiques auxquelles sont tenus les experts de justice. Il souligne que le juge ne peut se fonder exclusivement sur les conclusions d'un rapport d'expert non ordonné par une juridiction. Mais quand bien même n'a-t-elle pas été réalisée au contradictoire de Monsieur [T], et alors que l'expert n'avait pas été saisi par une juridiction, cette mesure d'instruction, dont l'annulation n'a pas été sollicitée, complétée par les autres éléments susdits, revêt une valeur probante. * * * * * Monsieur [T] soutient ensuite que la créance de restitution alléguée, résultant de l'anéantissement de la vente immobilière pour vice caché par le juge du fond, ne présente aucune apparence de bien fondé, en l'absence de vraisemblance du prononcé de la nullité de la vente pour vices cachés. A cet égard, il avance que les notes intermédiaires de l'expert judiciaire n'ont aucune valeur probante tant que son rapport final n'a pas été rendu. Il ajoute contester sérieusement la note de l'expert, car ce dernier aurait manifestement outrepassé sa mission. Mais alors que Monsieur [T] s'est désisté de l'appel qu'il avait formé à l'encontre de la décision ayant ordonné l'expertise judiciaire, dont ordonnance de désistement du 4 mai 2021, en produisant les éléments susdits issus des opérations d'expertise en cours, corroborées par les autres éléments techniques susdits, les nouveaux acquéreurs ont suffisamment présenté d'éléments établissant la matérialité des désordres grevant l'immeuble qu'ils avaient acquis. * * * * * En rappelant que les opérations d'expertise judiciaire sont toujours en cours, Monsieur [T] soutient encore qu'en l'absence de production d'éléments objectifs et chiffrés sur les désordres dénoncés dans l'assignation, et de l'impossibilité de détermination du coût des travaux de reprise, la demande de nullité de la vente, entraînant la restitution du prix, présenterait une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier. Monsieur [T] fait en outre valoir qu'en l'absence de chiffrage du coût des travaux de reprise venant étayer les allégations adverses de vices cachés, aucune créance de restitution ne serait établie en son principe. De plus fort, il entend en voir déduire que la créance dont se prévalent les poursuivantes serait dépourvue de toute apparence de fondement. Mais alors que les consorts les consorts [P]-[L] se prévalent d'une créance portant non pas sur le coût des travaux des travaux de reprise, mais sur la restitution du prix de vente ensuite de l'anéantissement du contrat, l'invocation du dit principe de proportionnalité est inopérante. Car de part les éléments techniques produits, les consorts [P]-[L] apportent suffisamment d'éléments faisant apparaître l'importance manifeste, dans leurs ampleurs et conséquences, des défauts cachés de la chose vendue, susceptibles de la rendre impropre à son usage d'habitation, ou en diminuant tellement la valeur qu'elles ne l'aurait pas acquise, ou n'en auraient donné qu'un moindre prix, si elles les avaient connus. Ainsi, il importe peu qu'au jour où statue le juge de l'exécution appréciant d'une mesure conservatoire, le coût des travaux de reprise n'ait pas encore été fixé par l'expert judiciaire désigné. * * * * * Monsieur [T] reproche à ses adversaires ne pas avoir mentionné dans leur requête l'ampleur des travaux qu'elles avaient réalisés depuis la vente, en estimant qu'aucun élément ne permet de chiffrer un quantum égal au prix de vente. Mais l'ensemble des éléments techniques susdits imputent les désordres à Monsieur [T], sans mettre en exergue à cet égard les éventuels travaux réalisés ultérieurement par les acquéreurs. Et en ce que la créance de restitution invoquée a pour assiette non pas le coût des travaux réalisés par les acquéreurs ensuite de la vente, mais la seule restitution du prix de vente ensuite de son anéantissement, ce moyen est encore inopérant. * * * * * Monsieur [T] souligne que les mentions de l'acte authentique ont avisé les acquéreurs de sa nationalité anglaise liée à l'absence de garantie décennale, et rappelle que lui-même n'a jamais été conseillé par des professionnels pour que soit dressée une liste des travaux accomplis. Mais ces moyens sont sans impact sur l'apparence d'une créance fondée en son principe, acquise aux acheteuses. * * * * * Il y aura donc lieu de confirmer le jugement en toutes ses dispositions afférentes à la mesure conservatoire. Sur la demande indemnitaire du saisi : Selon l'article L. 512-2 du code des procédures civiles d'exécution, alinéa 2, Lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire. En l'absence de mainlevée, et plus largement de toute faute de la part des consorts [P]-[L], il y aura lieu de débouter Monsieur [T] de sa demande indemnitaire, et le jugement sera confirmé de ce chef. * * * * * Le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [T] aux dépens de première instance, avec distraction au profit du conseil des consorts [P]-[L], ainsi qu'à payer à ceux-ci la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, en le déboutant de sa demande au même titre. Monsieur [T] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel, et sera condamné aux entiers dépens d'appel avec distraction au profit des consorts [P]-[L], ainsi qu'à leur payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. PAR CES MOTIFS: La Cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Déboute Monsieur [H] [V] [T] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne Monsieur [H] [V] [T] à payer à Madame [Z] [P] et à Madame [O] [L] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamne Monsieur [H] [V] [T] aux dépens d'appel, avec distraction au profit de la société d'exercice libéral à responsabilité limitée Atlantic Juris, conseil de Madame [Z] [P] et de Madame [O] [L], de ceux des dépens d'appel dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,