Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/01008

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 27 Août 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/01008 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VCEN CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.C.I. PASCAL COME C/ S.A.S.U. MAGIQUE CONSTRUCTION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Christine PINGLIN, Vice-Président GREFFIERS : lors des débats, Madame Stéphanie GEULIN, Greffier : lors du prononcé, Madame Valérie PINTE, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S. C. I. PASCAL COME immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 401 488 598 dont le siège social est sis 27 bis rue de Wattignies - 75012 PARIS représentée par Maître Sandy MOCKEL, avocat au barreau de PARIS - Vestiaire : D0298 DEFENDERESSE S. A. S. U. MAGIQUE CONSTRUCTION immatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 888 938 388 dont le siège social est sis 99 rue d’Amboile - 94430 CHENNEVIERES-SUR- MARNE non représentée ******* Débats tenus à l’audience du : 06 Août 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 27 Août 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 27 Août 2024 ******* FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS : Par acte sous seing privé du 1er avril 2023, la SCI PASCAL COME a donné à bail commercial à la SASU MAGIQUE CONSTRUCTION, un local à usage commercial constitué d’une grande pièce et d’un sanitaire sis 99 Rue d’Amboile, entrée au 19 rue du Moulin à Vent 94430 CHENNEVIERES, moyennant un loyer annuel de 5.040 euros hors charges et hors taxes, payable par versement mensuel d’avance. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI PASCAL COME a fait délivrer à la société MAGIQUE CONSTRUCTION un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023 pour une somme de 3.679,82 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 novemrbe 2023. C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la SCI PASCAL COME a fait assigner la société MAGIQUE CONSTRUCTION devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir notamment : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, - ordonner l'expulsion de la société MAGIQUE CONSTRUCTION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique, - condamner la société MAGIQUE CONSTRUCTION à payer à la SCI PASCAL COME la somme provisionnelle de 7.056 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date d’acquisition de la clause résolutoire, - condamner la société MAGIQUE CONSTRUCTION au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 504 euros par mois, jusqu'à la libération complète des lieux, - condamner la société MAGIQUE CONSTRUCTION au paiement d'une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. A l’audience du 6 août 2024, la SCI PASCAL COME, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. La société MAGIQUE CONSTRUCTION n'a pas constitué avocat malgré une assignation régulière délivrée conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire. Il a été produit aux débats un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce. A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 août 2024. MOTIFS DE L’ORDONNANCE Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif, 2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, 3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la SCI PASCAL COME n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance au 8 novembre 2023, à savoir la somme de 3.679,82 euros. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 20 décembre 2023. Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société MAGIQUE CONSTRUCTION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par la société MAGIQUE CONSTRUCTION depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par la SCI PASCAL COME, l'obligation de la société MAGIQUE CONSTRUCTION au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 2.520 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2023 inclus, date d’acquisition de la clause résolutoire, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société MAGIQUE CONSTRUCTION. Sur les autres demandes L’équité commande d’indemniser la SCI PASCAL COME de ses frais irrépétibles et de condamner la société MAGIQUE CONSTRUCTION à lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. La société MAGIQUE CONSTRUCTION, qui succombe, doit supporter la charge des dépens. PAR CES MOTIFS Statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, assortie de plein droit de l’exécution provisoire, susceptible d'appel, rendue par mise à disposition au greffe, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 décembre 2023 ; ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MAGIQUE CONSTRUCTION et de tout occupant de son chef des lieux situés situé 99 Rue d’Amboile, entrée au 19 rue du Moulin à Vent 94430 CHENNEVIERES, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ; FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MAGIQUE CONSTRUCTION, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges, accessoires et indexation ; CONDAMNONS la société MAGIQUE CONSTRUCTION à la payer ; CONDAMNONS par provision la société MAGIQUE CONSTRUCTION à payer à la SCI PASCAL COME la somme de 2.520 euros au titre au titre du solde des loyers, charges, accessoires arriérés au mois de décembre 2023 inclus ; CONDAMNONS la société MAGIQUE CONSTRUCTION à payer à la SCI PASCAL COME la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la société MAGIQUE CONSTRUCTION aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 20 novembre 2023 ; REJETONS toutes les autres demandes ; RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 27 août 2024 LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES