Cour d'appel, 04 mai 2023. 22/00567

ARRET N° . N° RG 22/00567 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BILMO AFFAIRE : S.A.S. GROUPE IMMOBILIER MERCURE FRANCE C/ M. [J] [X] GS/LM Demande en paiement ou en indemnisation formée par un intermédiaire Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRET DU 04 MAI 2023 ---===oOo===--- Le QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS la chambre civile a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : S.A.S. GROUPE IMMOBILIER MERCURE FRANCE, SASimmatriculée au RCS de TOULOUSE, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège, demeurant [Adresse 1] représentée par Me Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES - CABINET VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTE d'une décision rendue le 16 JUIN 2022 par le TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES ET : Monsieur [J] [X] né le 13 Juillet 1947 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5] représenté par Me Véronique CHARTIER, avocat au barreau de LIMOGES INTIME ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 02 mars 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 01 février 2023. La Cour étant composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, de Monsieur Gérard SOURY et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseillers, assistés de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier. A cette audience, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a été entendu en son rapport oral, les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Puis Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 04 Mai 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. ---==oO§Oo==--- LA COUR FAITS et PROCÉDURE Le 4 avril 2016, M. [J] [X] a donné mandat exclusif à la société Groupe immobilier Mercure France (l'agent immobilier) de vendre sa propriété située [Adresse 2] à [Localité 4] (87) pour un prix de 695 500 euros, ce mandat expirant le 4 avril 2020. En cours de mandat, l'agent immobilier a présenté à M. [X] un acquéreur potentiel en la personne de M. [G] [F] qui a visité le bien immobilier et fait une offre d'achat au prix de 500 000 euros, frais d'agence inclus, qui a été refusée par le vendeur le 14 décembre 2016. Par acte notarié du 29 juin 2017, M. [X] a vendu son bien immobilier a M. [F] pour un prix de 510 000 euros. Soutenant que M. [X] avait manqué aux obligations du mandat en lui dissimulant cette vente et en ne lui payant pas sa commission, alors qu'il lui avait présenté cet acquéreur, l'agent immobilier l'a assigné devant le tribunal judiciaire de Limoges pour obtenir paiement de la somme de 35 700 euros correspondant à l'indemnité forfaitaire convenue au mandat, et subsidiairement de dommages-intérêts du même montant en réparation de son préjudice consécutif à la collusion frauduleuse entre le vendeur et l'acheteur pour le spolier de la commission due. En défense, M. [X] a conclut à la nullité du mandat de vente qui ne respecterait pas les exigences prévues au articles L.211-5 du code de la consommation et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Par ordonnance du 27 avril 2021, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non- recevoir tirée de la prescription opposée par l'agent immobilier à la demande de M. [X] tendant à l'annulation du mandat. Par jugement du 16 juin 2022, le tribunal judiciaire a prononcé la nullité du mandat, en retenant que celui-ci ne respectait pas les exigences prévues au articles L.211-5 du code de la consommation et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, et il a en conséquence débouté l'agent immobilier de son action. L'agent immobilier a relevé appel de ce jugement. MOYENS et PRÉTENTIONS L'agent immobilier conclut à la condamnation de M. [X] à lui payer une somme de 35 700 euros au titre de l'indemnité forfaitaire convenue dans le mandat de vente. Il soutient la régularité de ce mandat en exécution duquel il a effectivement présenté le futur acquéreur, M. [F], à M. [X] qui a manqué à ses obligations contractuelles en lui dissimulant la vente et en ne lui payant pas la commission convenue. Subsidiairement, en cas d'annulation du mandat, il sollicite des dommages-intérêts pour un même montant de 35 700 euros en réparation de son préjudice consécutif à la collusion frauduleuse entre le vendeur et l'acquéreur pour le priver de la commission due. M. [X] conclut à la confirmation du jugement. MOTIFS Sur la nullité du mandat de vente. Le premier juge a fait un exact rappel des dispositions d'ordre public de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 qui énumère les informations écrites que le mandat de vente conclu avec un agent immobilier doit comporter, à peine de nullité, pour satisfaire à l'exigence de bonne information du mandant. En l'occurrence, le mandat de vente qui a été donné le 4 avril 2016 par M. [X] à l'agent immobilier pour la vente de son bien l'a été 'avec exclusivité', ainsi que cela résulte de son intitulé et de la clause d'exclusivité qui y figure (p. 4), laquelle est suffisamment apparente car isolée entre deux paragraphes, même si elle est rédigée dans une police de caractères de même taille que celle des autres clauses. Ce mandat comporte en p. 5 une rubrique 'conditions concernant le mandataire' figurant en encadré, qui en référence expresse à l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 précitée, invite les parties à cocher les actions de communication que l'agent immobilier s'engage à réaliser à ses frais, ainsi que les modalités de leur suivi. Or, aucune des actions de communication et modalités de leur suivi proposées en option dans le mandat n'ont été cochées, ce défaut de renseignement ne pouvant être interprété comme l'autorisation de tous les moyens proposés, notamment pour ce qui concerne le suivi de ces actions dont les deux modalités diffèrent radicalement selon les options à cocher. Cette irrégularité au regard des exigences de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 précitée ne peut être régularisée par les mentions du document du 30 mars 2016 portant signification à M. [X] des 'informations pré-contractuelles au consommateur' qui coche les différentes actions de communication retenues, à l'exception de la pose d'un panneau sur le bien à vendre, ce document d'information, comme son intitulé l'indique, n'ayant pas valeur contractuelle. Même si l'on conférait à ce document une valeur contractuelle, on serait alors en présence d'une contradiction entre les mentions de cette information et le contrat lui-même dont M. [X] est fondé à se prévaloir pour soutenir qu'elle équivaut à un défaut d'information constitutif d'un manquement aux exigences de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 précitée. En tout état de cause, le compte rendu des actions de communication, lui même exigé à peine de nullité par le texte précité, n'est pas renseigné y compris dans le document d'information pré-contractuelle. Il s'ensuit que, pour ces seuls motifs, la nullité du mandat de vente prononcée par le premier juge se trouve légalement justifiée et sera confirmée. Sur la demande subsidiaire de l'agent immobilier en paiement de dommages-intérêts. Si un agent immobilier ne peut percevoir aucune rémunération lorsque son mandat est nul, il peut tout de même prétendre à des dommages-intérêts s'il rapporte la preuve d'une collusion frauduleuse entre le vendeur et l'acquéreur qui ont utilisé abusivement ses services. En l'occurrence, l'agent immobilier ne démontre pas l'existence de la collusion frauduleuse qu'il allègue entre le vendeur et l'acquéreur, le seul fait que le bien immobilier de M. [X] ait été vendu à un acquéreur présenté par l'agent immobilier étant insuffisant pour caractériser une telle collusion. La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée. PAR CES MOTIFS La cour d'appel statuant en audience publique, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME le jugement rendu le 16 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Limoges, sauf en sa disposition condamnant la société Groupe immobilier Mercure à payer à M. [J] [X] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; Vu l'équité, DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile; Y ajoutant, Déboute la société Groupe immobilier Mercure du surplus de ses demandes, CONDAMNE la société Groupe immobilier Mercure aux dépens. LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE, Line MALLEVERGNE. Corinne BALIAN.