Tribunal judiciaire, 23 juin 2025. 25/00999

N°Minute:25/01494 N° RG 25/00999 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PT5O LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 6] JUGEMENT DU 23 Juin 2025 DEMANDEUR: E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT - HERAULT LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS, avocats au barreau de MONTPELLIER DEFENDEUR: Madame [W] [K], demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier Greffier : Stéphanie LE CALVE DEBATS: Audience publique du : 28 Avril 2025 Affaire mise en deliberé au 23 Juin 2025 JUGEMENT : Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Juin 2025 par Sabine CORVAISIER, Président assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier Copie exécutoire délivrée à : la SCP RAMAHANDRIARIVELO - DUBOIS Le 23 Juin 2025 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 1980 ayant pris effet le 01 novembre 1980, l’[Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [M] [K] et Madame [W] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 597,24 [Localité 3], outre le paiement des charges et un dépôt de garantie à hauteur de 597,24 [Localité 3]. Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement en date du 27 octobre 1980. Par ordonnance en date du 05 novembre 2014, le Tribunal d’instance de Montpellier, statuant en matière de référé, a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné Madame [W] [X] à payer la somme de 1 521,16 euros à titre de provision au titre de l’arriéré locatif, accordé des délais de paiement de 24 mois afin qu’elle se libère de la dette et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais. Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT a fait délivrer à Madame [W] [K] un commandement de payer la somme principale de 2 875,36 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 10 janvier 2022, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Madame [W] [K] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement en date du 21 avril 2022. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 juillet 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT a mis en demeure Madame [W] [K] d’avoir à payer la somme de 11 322,04 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives. Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 27 décembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT a fait assigner Madame [W] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes : 2 244,61 euros au titre des réparations locatives effectuées, 2 362,83 euros au titre des loyers impayés pour les mois de décembre 2021 à avril 2022, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens. A l’audience du 28 avril 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT, représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Madame [W] [K], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu ni n’a été représentée. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement. Sur les loyers impayés Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, il ressort du décompte locatif en date du 26 août 2024 versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT que Madame [W] [K] reste redevable de la somme de 2 214,65 euros au titre des loyers et charges impayés, pour la période du mois de décembre 2021 à avril 2022, date à laquelle la locataire a quitté le logement, après déduction des sommes ne pouvant être considérées comme des loyers ou charges récupérables. Madame [W] [K] sera donc condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT la somme de 2 214,65 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du mois de décembre 2021 à avril 2022. Sur les réparations locatives En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n'étant pas nécessaire. En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire. Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Sur le nettoyage du logement L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 21 avril 2022 indique que le carrelage de la cuisine est très sale, que la porte-fenêtre de la cuisine est sale, que le lavabo de la salle de bain est très sale, qu’il y a du tartre noir dans les WC, que la porte du séjour est sale et que la porte de la chambre 1 présente des traces d’autocollant. L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 octobre 1980 précise quant à lui qu’il n’y a rien à signaler dans l’ensemble du logement. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société VALNETTE en date du 24 juin 2022 d’un montant total de 1 898,35 euros TTC, dont 172,62 euros TTC pour le nettoyage du logement entier. Madame [W] [K] est donc redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT de la somme de 172,62 euros au titre du nettoyage du logement. Sur le débarrassage des encombrants L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société VALNETTE en date du 24 juin 2022 d’un montant total de 1 898,35 euros TTC, dont 1 721,52 euros TTC pour l’enlèvement des encombrants. L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 21 avril 2022 ne mentionne cependant aucunement la présence d’encombrants laissés dans le logement par la locataire et devant être débarrassés. Ledit document précise uniquement « Absence d’encombrants non contrôlé ». L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre. Sur le décapage et la métallisation des sols durs L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 21 avril 2022 indique que le carrelage au sol et le stratifié de la chambre 1, ainsi que le parquet de la chambre 2 et le sol stratifié de la chambre 4 sont abimés. L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 octobre 1980 précise quant à lui qu’il n’y a rien à signaler dans l’ensemble du logement. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats deux factures de la société VALNETTE en date du 24 juin 2022, pour le décapage et la métallisation des sols durs, une première d’un montant de 252,72 euros TTC, et une seconde d’un total de 1 898,35 euros TTC, dont 4,21 euros pour le décapage et la métallisation. Madame [W] [K] est donc redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT de la somme de 256,93 euros au titre du décapage et de la métallisation des sols durs. Sur la remise en état des murs et plafonds L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 21 avril 2022 indique que de nombreuses peintures sont fanées, défraichies, abimes, écaillées ou sales, et que des tapisseries sont abimées. L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 octobre 1980 précise quant à lui qu’il n’y a rien à signaler dans l’ensemble du logement. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la SA PMA en date du 24 mai 2022 d’un montant total de 3 275,25 euros TTC, donc 374 euros TTC pour la dépose d’un revêtement mural, 157,30 euros TTC pour la peinture d’un mur dans une pièce humide, 234,30 euros TTC pour la peinture d’un mur en projection gouttelettes, 42,35 euros TTC pour la peinture d’un plafond dans une pièce humide, 254,10 euros TTC pour la peinture d’une porte, 6,60 euros TTC pour la peinture d’un placard, 2 178,55 euros TTC pour la pose d’une tapisserie, 6,05 euros TTC pour le peinture d’un chauffage et 22 euros TTC pour le dépose d’un revêtement mural et des reprises au plâtre. Les dégradations n’étant pas liées à un usage anormal des éléments par la locataire, il convient toutefois de tenir compter de l’usure normale des matériaux en prenant en compte leur durée de vie et en faisant application d’une franchise et d’un coefficient de vétusté. Les durées de vie des éléments étant de 7 ans pour les peintures (franchise d’un an puis coefficient de vétusté de 15% par an), et également de 7 ans pour les tapisseries (franchise d’un an puis coefficient de vétusté de 15% par an). Madame [W] [K] s’étant maintenue plus de 41 années dans le logement, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre. Sur les branchements électriques L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 21 avril 2022 indique que l’électricité n’est pas conforme dans l’ensemble du logement, que des appareils doivent être déposés dans le couloir/dégagement, dans la cuisine et dans le séjour, et que deux prises ne sont pas fixées au mur dans la chambre 1. Le détail des indemnités locatives mentionne de surcroit qu’un appareil électrique installé par le locataire doit être déposé dans le hall, dans le couloir/dégagement, dans la cuisine, dans le séjour, qu’une douille doit être remplacée dans le hall, dans le couloir dégagement, dans la cuisine, dans la salle de bain, dans les WC, dans le séjour, dans la chambre 1, dans la chambre 2, dans la chambre 3, dans la chambre 4 et dans le débarras, qu’un interrupteur doit être remplacé dans la cuisine et dans la chambre 3 et que deux appareils doivent être fixés dans la chambre 1. L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 octobre 1980 précise quant à lui qu’il n’y a rien à signaler dans l’ensemble du logement. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la SARL DOMENECH ELECTRICITE en date du 24 mai 2022 d’un montant total de 522,78 euros, dont 99,57 euros pour la vérification de l’installation électrique avec mise en sécurité, 22,22 euros pour la fixation de deux appareillages, 325,91 euros pour le remplacement de onze douilles (29,63 euros unité), 39,50 euros pour le remplacement de deux interrupteurs (19,75 euros unité) et 74,04 euros pour la dépose de cinq installations faites par la locataire (14,81 euros unité). Il produit également une seconde facture de la SARL DOMENECH ELECTRICITE en date du 12 juillet 2022 d’un montant total de 96,17 euros TTC pour la recherche et la réparation d’un court-circuit dans le logement. Il verse enfin aux débats une dernière facture de la SARL DOMENECH ELECTRICITE en date du 14 décembre 2022 d’un montant total de 181,06 euros dont 46,90 euros pour la réfection de deux lignes électriques, 66,67 euros pour la fixation de six appareillages (11,11 euros unité) et 83,95 euros pour le remplacement de quatre prises (20,99 euros unité). L’état des lieux de sortie ne faisant état ni d’un court-circuit, ni de lignes électriques non fonctionnelles le bailleur sera débouté de ses demande à ce titre. Ledit document et le détail des indemnités locatives ne mentionnent par ailleurs que quatre appareils à déposer, et deux prises à refixer. Il convient ainsi de dire que Madame [W] [K] est redevable envers le bailleur des sommes au titre de la vérification de l’installation électrique avec mise en sécurité, de la fixation de deux appareillages, du remplacement de 11 douilles, du remplacement de deux interrupteurs, de la dépose de quatre installations et du remplacement de deux prises. Madame [W] [K] est donc redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT de la somme de 588,42 euros au titre des branchements électriques. Sur le remplacement des menuiseries L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 21 avril 2022 indique que la vitre de la porte du séjour est cassée. Le détail des indemnités locatives précise que les rives blocs de la porte de la salle de bain et de la porte du débarras doivent être remplacés, que la serrure à condamnation de la salle de bain et la serrure de la porte intérieure du débarras doivent être remplacés, et que la boite aux lettres et la serrure de la boite aux lettres doivent être remplacés. L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 octobre 1980 précise quant à lui qu’il n’y a rien à signaler dans l’ensemble du logement. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société GEM en date du 18 mai 2022 d’un montant total de 498,99 euros TTC, dont 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans le débarras, 32,81 euros TTC pour le remplacement de la serrure de la porte intérieur du débarras, 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans la salle de bain, 36,21 euros TTC pour le remplacement d’une serrure dans la salle de bain, 158,40 euros TTC pour le remplacement d’une vitre dans le séjour, 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans la chambre 1, 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans la chambre 2, 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans la chambre 3, 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans la chambre 4, 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans la cuisine et 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans le séjour. Il produit également une seconde facture de la société GEM en date du 30 juin 2022 d’un montant total de 192,36 euros TTC, dont 39,60 euros TTC pour le remplacement de la serrure de la boite aux lettres, 43 euros TTC pour la mise en jeu de la menuiserie, 33,95 euros pour le remplacement d’un rive-bloc dans les WC, 32,81 euros pour le remplacement de la serrure de la porte intérieure des WC, 43 euros TTC pour la mise en jeu de la menuiserie du placard du couloir. Il verse enfin aux débats une troisième facture de la société GEM en date du 06 septembre 2022 d’un montant total de 66,76 euros TTC, dont 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans les WC et 32,81 euros TTC pour le remplacement de la serrure de la porte intérieure des WC. Au regard de la comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée, il convient de dire que Madame [W] [K] est redevable envers le bailleur des sommes au titre du remplacement des rives-blocs du débarras et de la salle de bain, du remplacement des serrures des portes du débarras et de la salle de bain, de la vitre cassée du séjour et du remplacement de la serrure de la boite aux lettres ainsi que la mise en jeu de la menuiserie. Madame [W] [K] est donc redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT de la somme de 377,92 euros au titre des menuiseries. Le bailleur sera toutefois débouté de ses autres demandes à ce titre, non mentionnées dans l’état des lieux de sortie. Sur la mise en place d’une bouche d’entrée d’air L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société GEM en date du 31 mai 2022 d’un montant total de 198,56 euros TTC, dont 79,76 euros TTC pour la mise en place d’une bouche d’entrée d’air dans la chambre 3. La dégradation d’une bouche d’entrée d’air par la locataire dans la chambre 3, ou la nécessité de procéder à son remplacement, ne ressortent néanmoins aucunement de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur la fourniture et la pose d’un panneau de bois contreplaqué L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société GEM en date du 31 mai 2022 d’un montant total de 198,56 euros TTC, dont 118,80 euros TTC pour la fourniture et la pose d’un panneau de bois contreplaqué dans la chambre 3. La dégradation d’un panneau de bois contreplaqué par la locataire dans la chambre 3, ou la nécessité de procéder à son remplacement, ne ressortent néanmoins aucunement de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur les équipements sanitaires L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 21 avril 2022 indique la présence de tartre noir dans les WC. Le détail des indemnités locatives mentionne de surcroit le remplacement du WC Bloc complet. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société PROX-HYDRO en date du 21 juin 2022 d’un montant total de 314,55 euros TTC, dont 274,37 euros TTC pour la dépose et repose des équipements sanitaires « Hors PIPE WC » dans la chambre 1 et dans le couloir/dégagement et 40,17 euros TTC pour la réparation d’une fuite. L’état des lieux de sortie ne faisant état d’aucune fuite, ni d’aucun équipement sanitaire à remplacer ou dégradé dans la chambre 1 et le couloir/dégagement, le bailleur sera débouté de ses demandes à ce titre. En définitive, Madame [W] [K] est donc redevable de la somme de 1395,89 euros au titre des réparations locatives. Il convient néanmoins de déduire de cette somme le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux par la locataire à hauteur de 597,24 [Localité 3], soit 278,42 euros, et conservé par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT. Madame [W] [K] sera donc condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT la somme de 1117,47 euros au titre des réparations locatives. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [W] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens. Sur l’article 700 du Code de procédure civile En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT de sa demande à ce titre. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe : CONDAMNE Madame [W] [K] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT la somme de 2 214,65 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du mois de décembre 2021 à avril 2022 ; CONDAMNE Madame [W] [K] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT la somme de 1117,47 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie conservé par le bailleur ; CONDAMNE Madame [W] [K] aux dépens ; DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquent, DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT de sa demande à ce titre ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. La Greffière La Juge des contentieux de la protection EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 1980 ayant pris effet le 01 novembre 1980, l’[Adresse 5] a donné à bail à Monsieur [M] [K] et Madame [W] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 597,24 [Localité 3], outre le paiement des charges et un dépôt de garantie à hauteur de 597,24 [Localité 3]. Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement en date du 27 octobre 1980. Par ordonnance en date du 05 novembre 2014, le Tribunal d’instance de Montpellier, statuant en matière de référé, a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné Madame [W] [X] à payer la somme de 1 521,16 euros à titre de provision au titre de l’arriéré locatif, accordé des délais de paiement de 24 mois afin qu’elle se libère de la dette et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais. Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT a fait délivrer à Madame [W] [K] un commandement de payer la somme principale de 2 875,36 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 10 janvier 2022, et visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail. Madame [W] [K] a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été effectué contradictoirement en date du 21 avril 2022. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 juillet 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT a mis en demeure Madame [W] [K] d’avoir à payer la somme de 11 322,04 euros au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives. Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 27 décembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT a fait assigner Madame [W] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes : 2 244,61 euros au titre des réparations locatives effectuées, 2 362,83 euros au titre des loyers impayés pour les mois de décembre 2021 à avril 2022, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens. A l’audience du 28 avril 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT, représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Madame [W] [K], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu ni n’a été représentée. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025. MOTIFS DE LA DECISION L'article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif. A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement. Sur les loyers impayés Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, il ressort du décompte locatif en date du 26 août 2024 versé aux débats par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT que Madame [W] [K] reste redevable de la somme de 2 214,65 euros au titre des loyers et charges impayés, pour la période du mois de décembre 2021 à avril 2022, date à laquelle la locataire a quitté le logement, après déduction des sommes ne pouvant être considérées comme des loyers ou charges récupérables. Madame [W] [K] sera donc condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT la somme de 2 214,65 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du mois de décembre 2021 à avril 2022. Sur les réparations locatives En application de l’article 1730 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire. L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n'étant pas nécessaire. En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire. Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Sur le nettoyage du logement L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 21 avril 2022 indique que le carrelage de la cuisine est très sale, que la porte-fenêtre de la cuisine est sale, que le lavabo de la salle de bain est très sale, qu’il y a du tartre noir dans les WC, que la porte du séjour est sale et que la porte de la chambre 1 présente des traces d’autocollant. L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 octobre 1980 précise quant à lui qu’il n’y a rien à signaler dans l’ensemble du logement. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société VALNETTE en date du 24 juin 2022 d’un montant total de 1 898,35 euros TTC, dont 172,62 euros TTC pour le nettoyage du logement entier. Madame [W] [K] est donc redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT de la somme de 172,62 euros au titre du nettoyage du logement. Sur le débarrassage des encombrants L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société VALNETTE en date du 24 juin 2022 d’un montant total de 1 898,35 euros TTC, dont 1 721,52 euros TTC pour l’enlèvement des encombrants. L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 21 avril 2022 ne mentionne cependant aucunement la présence d’encombrants laissés dans le logement par la locataire et devant être débarrassés. Ledit document précise uniquement « Absence d’encombrants non contrôlé ». L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre. Sur le décapage et la métallisation des sols durs L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 21 avril 2022 indique que le carrelage au sol et le stratifié de la chambre 1, ainsi que le parquet de la chambre 2 et le sol stratifié de la chambre 4 sont abimés. L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 octobre 1980 précise quant à lui qu’il n’y a rien à signaler dans l’ensemble du logement. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats deux factures de la société VALNETTE en date du 24 juin 2022, pour le décapage et la métallisation des sols durs, une première d’un montant de 252,72 euros TTC, et une seconde d’un total de 1 898,35 euros TTC, dont 4,21 euros pour le décapage et la métallisation. Madame [W] [K] est donc redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT de la somme de 256,93 euros au titre du décapage et de la métallisation des sols durs. Sur la remise en état des murs et plafonds L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 21 avril 2022 indique que de nombreuses peintures sont fanées, défraichies, abimes, écaillées ou sales, et que des tapisseries sont abimées. L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 octobre 1980 précise quant à lui qu’il n’y a rien à signaler dans l’ensemble du logement. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la SA PMA en date du 24 mai 2022 d’un montant total de 3 275,25 euros TTC, donc 374 euros TTC pour la dépose d’un revêtement mural, 157,30 euros TTC pour la peinture d’un mur dans une pièce humide, 234,30 euros TTC pour la peinture d’un mur en projection gouttelettes, 42,35 euros TTC pour la peinture d’un plafond dans une pièce humide, 254,10 euros TTC pour la peinture d’une porte, 6,60 euros TTC pour la peinture d’un placard, 2 178,55 euros TTC pour la pose d’une tapisserie, 6,05 euros TTC pour le peinture d’un chauffage et 22 euros TTC pour le dépose d’un revêtement mural et des reprises au plâtre. Les dégradations n’étant pas liées à un usage anormal des éléments par la locataire, il convient toutefois de tenir compter de l’usure normale des matériaux en prenant en compte leur durée de vie et en faisant application d’une franchise et d’un coefficient de vétusté. Les durées de vie des éléments étant de 7 ans pour les peintures (franchise d’un an puis coefficient de vétusté de 15% par an), et également de 7 ans pour les tapisseries (franchise d’un an puis coefficient de vétusté de 15% par an). Madame [W] [K] s’étant maintenue plus de 41 années dans le logement, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre. Sur les branchements électriques L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 21 avril 2022 indique que l’électricité n’est pas conforme dans l’ensemble du logement, que des appareils doivent être déposés dans le couloir/dégagement, dans la cuisine et dans le séjour, et que deux prises ne sont pas fixées au mur dans la chambre 1. Le détail des indemnités locatives mentionne de surcroit qu’un appareil électrique installé par le locataire doit être déposé dans le hall, dans le couloir/dégagement, dans la cuisine, dans le séjour, qu’une douille doit être remplacée dans le hall, dans le couloir dégagement, dans la cuisine, dans la salle de bain, dans les WC, dans le séjour, dans la chambre 1, dans la chambre 2, dans la chambre 3, dans la chambre 4 et dans le débarras, qu’un interrupteur doit être remplacé dans la cuisine et dans la chambre 3 et que deux appareils doivent être fixés dans la chambre 1. L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 octobre 1980 précise quant à lui qu’il n’y a rien à signaler dans l’ensemble du logement. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la SARL DOMENECH ELECTRICITE en date du 24 mai 2022 d’un montant total de 522,78 euros, dont 99,57 euros pour la vérification de l’installation électrique avec mise en sécurité, 22,22 euros pour la fixation de deux appareillages, 325,91 euros pour le remplacement de onze douilles (29,63 euros unité), 39,50 euros pour le remplacement de deux interrupteurs (19,75 euros unité) et 74,04 euros pour la dépose de cinq installations faites par la locataire (14,81 euros unité). Il produit également une seconde facture de la SARL DOMENECH ELECTRICITE en date du 12 juillet 2022 d’un montant total de 96,17 euros TTC pour la recherche et la réparation d’un court-circuit dans le logement. Il verse enfin aux débats une dernière facture de la SARL DOMENECH ELECTRICITE en date du 14 décembre 2022 d’un montant total de 181,06 euros dont 46,90 euros pour la réfection de deux lignes électriques, 66,67 euros pour la fixation de six appareillages (11,11 euros unité) et 83,95 euros pour le remplacement de quatre prises (20,99 euros unité). L’état des lieux de sortie ne faisant état ni d’un court-circuit, ni de lignes électriques non fonctionnelles le bailleur sera débouté de ses demande à ce titre. Ledit document et le détail des indemnités locatives ne mentionnent par ailleurs que quatre appareils à déposer, et deux prises à refixer. Il convient ainsi de dire que Madame [W] [K] est redevable envers le bailleur des sommes au titre de la vérification de l’installation électrique avec mise en sécurité, de la fixation de deux appareillages, du remplacement de 11 douilles, du remplacement de deux interrupteurs, de la dépose de quatre installations et du remplacement de deux prises. Madame [W] [K] est donc redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT de la somme de 588,42 euros au titre des branchements électriques. Sur le remplacement des menuiseries L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 21 avril 2022 indique que la vitre de la porte du séjour est cassée. Le détail des indemnités locatives précise que les rives blocs de la porte de la salle de bain et de la porte du débarras doivent être remplacés, que la serrure à condamnation de la salle de bain et la serrure de la porte intérieure du débarras doivent être remplacés, et que la boite aux lettres et la serrure de la boite aux lettres doivent être remplacés. L’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 27 octobre 1980 précise quant à lui qu’il n’y a rien à signaler dans l’ensemble du logement. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société GEM en date du 18 mai 2022 d’un montant total de 498,99 euros TTC, dont 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans le débarras, 32,81 euros TTC pour le remplacement de la serrure de la porte intérieur du débarras, 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans la salle de bain, 36,21 euros TTC pour le remplacement d’une serrure dans la salle de bain, 158,40 euros TTC pour le remplacement d’une vitre dans le séjour, 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans la chambre 1, 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans la chambre 2, 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans la chambre 3, 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans la chambre 4, 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans la cuisine et 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans le séjour. Il produit également une seconde facture de la société GEM en date du 30 juin 2022 d’un montant total de 192,36 euros TTC, dont 39,60 euros TTC pour le remplacement de la serrure de la boite aux lettres, 43 euros TTC pour la mise en jeu de la menuiserie, 33,95 euros pour le remplacement d’un rive-bloc dans les WC, 32,81 euros pour le remplacement de la serrure de la porte intérieure des WC, 43 euros TTC pour la mise en jeu de la menuiserie du placard du couloir. Il verse enfin aux débats une troisième facture de la société GEM en date du 06 septembre 2022 d’un montant total de 66,76 euros TTC, dont 33,95 euros TTC pour le remplacement d’un rive-bloc dans les WC et 32,81 euros TTC pour le remplacement de la serrure de la porte intérieure des WC. Au regard de la comparaison entre l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée, il convient de dire que Madame [W] [K] est redevable envers le bailleur des sommes au titre du remplacement des rives-blocs du débarras et de la salle de bain, du remplacement des serrures des portes du débarras et de la salle de bain, de la vitre cassée du séjour et du remplacement de la serrure de la boite aux lettres ainsi que la mise en jeu de la menuiserie. Madame [W] [K] est donc redevable envers l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT de la somme de 377,92 euros au titre des menuiseries. Le bailleur sera toutefois débouté de ses autres demandes à ce titre, non mentionnées dans l’état des lieux de sortie. Sur la mise en place d’une bouche d’entrée d’air L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société GEM en date du 31 mai 2022 d’un montant total de 198,56 euros TTC, dont 79,76 euros TTC pour la mise en place d’une bouche d’entrée d’air dans la chambre 3. La dégradation d’une bouche d’entrée d’air par la locataire dans la chambre 3, ou la nécessité de procéder à son remplacement, ne ressortent néanmoins aucunement de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur la fourniture et la pose d’un panneau de bois contreplaqué L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société GEM en date du 31 mai 2022 d’un montant total de 198,56 euros TTC, dont 118,80 euros TTC pour la fourniture et la pose d’un panneau de bois contreplaqué dans la chambre 3. La dégradation d’un panneau de bois contreplaqué par la locataire dans la chambre 3, ou la nécessité de procéder à son remplacement, ne ressortent néanmoins aucunement de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur les équipements sanitaires L’état des lieux de sortie réalisé contradictoirement en date du 21 avril 2022 indique la présence de tartre noir dans les WC. Le détail des indemnités locatives mentionne de surcroit le remplacement du WC Bloc complet. L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT verse aux débats une facture de la société PROX-HYDRO en date du 21 juin 2022 d’un montant total de 314,55 euros TTC, dont 274,37 euros TTC pour la dépose et repose des équipements sanitaires « Hors PIPE WC » dans la chambre 1 et dans le couloir/dégagement et 40,17 euros TTC pour la réparation d’une fuite. L’état des lieux de sortie ne faisant état d’aucune fuite, ni d’aucun équipement sanitaire à remplacer ou dégradé dans la chambre 1 et le couloir/dégagement, le bailleur sera débouté de ses demandes à ce titre. En définitive, Madame [W] [K] est donc redevable de la somme de 1395,89 euros au titre des réparations locatives. Il convient néanmoins de déduire de cette somme le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux par la locataire à hauteur de 597,24 [Localité 3], soit 278,42 euros, et conservé par l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT. Madame [W] [K] sera donc condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT la somme de 1117,47 euros au titre des réparations locatives. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [W] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens. Sur l’article 700 du Code de procédure civile En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT de sa demande à ce titre. Sur l’exécution provisoire Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe : CONDAMNE Madame [W] [K] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT la somme de 2 214,65 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du mois de décembre 2021 à avril 2022 ; CONDAMNE Madame [W] [K] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT la somme de 1117,47 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie conservé par le bailleur ; CONDAMNE Madame [W] [K] aux dépens ; DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et, en conséquent, DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT – HERAULT LOGEMENT de sa demande à ce titre ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. La Greffière La Juge des contentieux de la protection