Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Maître Karim BOUANANE
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Mustapha KALAA,
Monsieur [S] [V]
Monsieur [S] [W]
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 23/08901 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KCX
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le vendredi 08 novembre 2024
DEMANDERESSE
1001 VIES HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Karim BOUANANE du cabinet LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDEURS
Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Mustapha KALAA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
- Monsieur [S] [V]
- Monsieur [S] [W]
demeurant ensemble chez Monsieur [X] [M] - [Adresse 3]
non comparants, ni représentés
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Deborah FORST, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière
Décision du 08 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08901 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KCX
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 août 1995, la SA d'HLM Logement Français, devenue la SA 1001 Vies Habitat, a donné à bail à Monsieur [X] [M] à compter du 1er septembre 1995 un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].
Par acte sous seing privé du 6 octobre 2011, le même bailleur à donné à bail à Monsieur [X] [M] un box souterrain numéro [Adresse 1] à la même adresse, pour un loyer mensuel de 62,90 euros.
Le 19 mai 2023, la SA 1001 Vies Habitat a fait procéder à une sommation interpellative dans les lieux objets du bail d'habitation. Monsieur [X] [M] n'était pas présent dans les lieux dans lesquels se trouvaient Messieurs [S] [V] et [S] [W].
La SA 1001 Vies Habitat a adressé une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception à Monsieur [X] [M] le 5 juin 2023 afin qu'il restitue le logement.
Par ailleurs, une nouvelle sommation interpellative par commissaire de justice a été diligentée par le bailleur dans les lieux du bail le 9 novembre 2023.
Considérant que les lieux étaient inoccupés par Monsieur [X] [M], et que celui-ci avait cédé son bail à Messieurs [S] [V] et [S] [W], la SA 1001 VIES HABITAT a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, Monsieur [X] [M], Monsieur [S] [V] et Monsieur [S] [W], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
-juger que Monsieur [X] [M] ne demeure pas 8 mois par an dans son logement et se trouve en conséquence en infraction avec les dispositions du bail et des articles 2 de la loi du 6 juillet 1989 et 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 ;
-juger que Monsieur [X] [M] a illicitement cédé son droit au bail à Monsieur [V] et Monsieur [S] [W] ;
-en tout état de cause et en conséquence :
prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 29 août 1995 sur le local à usage d'habitation situé [Adresse 3], et ce, aux torts exclusifs du preneurprononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 29 août 1995 sur le box de stationnement référencé [Adresse 1] situé [Adresse 3] aux torts exclusifs du preneur ;ordonner l'expulsion immédiate de Monsieur [X] [M] et de tous occupants de son chef dont Monsieur [S] [V] et Monsieur [S] [W] et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, et d'un serrurier, s'il y a lieu ;supprimer au profit de Monsieur [X] [M] et de tous occupants de son chef dont Monsieur [S] [V] et Monsieur [S] [W] le bénéfice du délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toute sommes qui pourront être dues aux frais, risques et périls de Monsieur [X] [M], Monsieur [S] [V] et Monsieur [S] [W] ;condamner in solidum Monsieur [X] [M], Monsieur [S] [V] et Moniseur [S] [W] à payer à la SA 1001 Vies Habitat des indemnités d'occupation dont les montants correspondront aux loyers actualisés, augmentés de charges tels que Moniseur [X] [M] les réglait au titre de son bail, majorés de 30% et ce, jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit ;condamner in solidum Monsieur [X] [M], Monsieur [S] [V] et Monsieur [S] [W], à payer à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative.
L'affaire a été appelée à l'audience du 7 décembre 2023. A cette audience, Monsieur [X] [M], présent en personne et assistant Monsieur [S] [V] et Monsieur [S] [W], a sollicité un renvoi afin d'être assisté par un avocat, ce à quoi le demandeur s'est opposé. L'affaire a été renvoyée au 20 mars 2024. A cette audience, le conseil de Monsieur [X] [M] a demandé un nouveau renvoi auquel s'est de nouveau opposé le demandeur au regard de sa constitution depuis plus d'un mois avant l'audience. Un ultime renvoi a été accordé avec élaboration d'un calendrier de procédure entre les parties. L'affaire a ainsi été renvoyée à l'audience du 11 septembre 2024, à laquelle elle a été retenue.
La SA 1001 vies Habitat, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d'instance.
A l'appui de sa demande d'expulsion du locataire en titre et des occupants, elle soutient, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1728 du code civil, des articles 2, 7 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 10-2, 10-3, 10-9 et 78 de la loi du 1er septembre 1948, des articles L441-1, L442-1, L442-6, L442-8, R441-3 et R641-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, qu'en premier lieu, Monsieur [X] [M] n'occupe pas son logement de manière effective et continue, considérant qu'il se trouve absent de son logement depuis le mois de mai 2023, si ce n'est depuis plusieurs années. Elle ajoute que cette absence prolongée est confirmée par les sommations interpellatives aux termes desquelles le fils du locataire en titre et les voisins ont confirmé son départ. Elle en conclut que le locataire en titre ne satisfait pas à l'obligation de résidence de 8 mois par an dans les lieux loués. En second lieu, elle considère que Monsieur [X] [M] a cédé de manière illicite son bail à Monsieur [S] [V] et à Monsieur [S] [W] dans la mesure où il a quitté les lieux loués sans les rendre libres de toute occupation à la SA 1001 Vies Habitat et où Monsieur [S] [V] et Monsieur [S] [W] y résident depuis. Elle relève enfin que les défendeurs ont violé les règles d'attribution des logements HLM.
Monsieur [X] [M], représenté par son avocat à l'audience de plaidoirie, a déposé des conclusions écrites reprises dans ses observations orales aux termes desquelles il demande :
-De débouter la SA 1001 Vies Habitat de l'ensemble de ses demandes ;
-De condamner la SA 1001 Vies Habitat à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Au soutien de ses demandes, il fait valoir que lors de la sommation interpellative du 19 mars 2023, le commissaire de justice a rencontré ses neveux, qui n'étaient hébergés que provisoirement et qui n'ont pas indiqué depuis quand ils se trouvaient sur place. Il ajoute que le commissaire de justice n'a pas pénétré dans les lieux alors qu'il lui suffisait pour cela de saisir la présente juridiction pour requête. Il expose enfin que le commissaire de justice n'a pas constaté que les noms des neveux de Monsieur [X] [M], ni d'un autre tiers, figuraient sur la boîte aux lettres à la place de son propre nom. Il en conclut que le demandeur n'apporte pas la preuve d'une inoccupation des lieux.
Monsieur [S] [V] et Monsieur [S] [W] n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés à l'audience de plaidoirie.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de résiliation du bail pour inoccupation des lieux et cession illicite du bail et les demandes subséquentes
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Selon l'article L442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, dans les logements mentionnés au premier alinéa de l'article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l'article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l'article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.
En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.
En vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.
Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
En l'espèce, la SA 1001 Vies Habitat produit une sommation interpellative du 19 mai 2023 aux termes de laquelle un commissaire de justice s'est présenté aux locaux objets du bail d'habitation, et qu'il lui a été répondu par Monsieur [S] [V] et Monsieur [S] [W] qu'ils habitaient sur place, étant hébergés par leur cousin " [Y] " dont ils ignorent nom de famille. Le commissaire de justice indique que Monsieur [S] [V] et Monsieur [S] [W] ont appelé " [Y] " au téléphone, que ce dernier s'est présenté au commissaire de justice au cours de la conversation téléphonique comme [Y] [M], fils de [X] [M], et qu'il a déclaré que son père avait deux logements et qu'il venait de temps en temps dans ce lieu.
Une seconde sommation interpellative a été réalisée par un commissaire de justice le 23 novembre 2023 sans que personne ne réponde. Le commissaire de justice précise que le voisin de palier a indiqué très bien connaître Monsieur [X] [M], ainsi que sa fille et ses trois fils, que ni Monsieur [X] [M] ni ses enfants ne vivent dans les lieux, qu'il n'a pas vu Monsieur [X] [M] depuis plusieurs années et que deux hommes, dont il ne connaît pas le nom, vivent dans les lieux.
Ces deux sommations interpellatives sont ainsi concordantes sur le fait que Monsieur [X] [M] n'était pas présent lors du passage du commissaire de justice, et que deux autres personnes s'y trouvaient.
Pour autant, elles divergent sur le fait que le fils de Monsieur [X] [M] indique au téléphone, lors du premier passage du commissaire de justice, que son père a conservé le logement, en plus d'en disposer d'un autre, et qu'il vient néanmoins dans les lieux, ce qui ne caractérise pas en soi une inoccupation pendant plus de 8 mois ni une cession illicite du bail, tandis que la seconde fait état, de la part d'un voisin de palier, d'un départ des lieux et d'une absence de l'intéressé depuis plusieurs années.
Or, il convient de relever le caractère peu précis des déclarations du voisin de Monsieur [X] [M], qui n'est en tout état de cause pas nommément identifié, qui ne précise ni l'identité des deux hommes se trouvant désormais dans les lieux, ni la date du départ de Monsieur [X] [M] et de sa famille.
Ainsi, en l'absence d'autres éléments suffisamment précis permettant de corroborer les déclarations du voisin de palier de Monsieur [X] [M], force est de constater que la SA 1001 Vies Habitat n'apporte pas suffisamment la preuve en l'espèce d'une inoccupation des lieux pendant plus de 8 mois par an ou le cas échéant totale, ni d'une cession du bail au bénéfice de Monsieur [S] [V] et Monsieur [S] [W].
Par conséquent, la demande de la SA 1001 Vies Habitat tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur pour défaut d'occupation et cession illicite du bail sera rejetée.
Sur les accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, la SA 1001 Vies Habitat, succombant, sera condamnée aux dépens.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, l'équité commande de rejeter l'ensemble des demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, chacune conservant ainsi les frais exposés et non compris dans les dépens.
Enfin, en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L'article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
En l'espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,
Rejette l'ensemble des demandes de la SA 1001 Vies habitat ;
Rejette l'ensemble des demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette pour le surplus des demandes ;
Condamne la SA 1001 Vies Habitat aux dépens ;
Rappelle que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire.
La greffière La juge des contentieux de la protection
Décision du 08 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08901 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3KCX
