Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/04646

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Y] [R] Monsieur [M] [V] Le Procureur de la République de PARIS (parquet civil) Préfecture de [Localité 5] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître FAURE Aurélie Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04646 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y4E N° MINUTE : 10/2024 JUGEMENT rendu le 30 août 2024 DEMANDERESSE SA NEXITY STUDEA dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par Maître FAURE Aurélie, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1190 DÉFENDEURS Monsieur [Y] [R] demeurant [Adresse 2]” [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 3] non comparant, ni représenté Monsieur [M] [V] demeurant [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 4] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04646 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y4E EXPOSE DU LITIGE Par acte du 30/08/2022 avec prise d’effet au 06/09/2022, la SA NEXITY STUDEA a donné à bail à Monsieur [Y] [R] un appartement meublé à usage d'habitation, situé [Adresse 2], pour un loyer initial de 768,40 euros, charges, prestations annexes et taxe TVA comprises. Selon acte en date du 06/09/2022, Monsieur [M] [V] se portait caution solidiaire du contrat de bail. Les échéances de loyer et charges n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à [Y] [R] le 25/08/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 3341,32 euros en principal. Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire remis en étude était délivré selon à Monsieur [M] [V] en sa qualité de caution solidaire le 04/09/2023. Par acte de commissaire de justice du 20/02/2024 remis à étude et 13/02/2024 remis à personne physique, SA NEXITY STUDEA a fait assigner respectivement [Y] [R] et [M] [V] aux fins de : voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de [Y] [R] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;voir condamner solidairement au paiement d’une somme de 5 676,17 euros, montant des loyers et des indemnités échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts légaux;voir condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux loués, égale au montant du loyer en cours, majoré des charges et de la clause pénale ;voir condamner in solidum au paiement d'une somme de 700,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance et aux frais d’exécution à venir. L’assignation a été dénoncée au PREFET de [Localité 5] le 01/03/2024. A l'audience du 22/05/2024, la bailleresse a élevé sa demande au titre de l’arriéré à la somme 8 8 856,85 euros, échéance de mai incluse, a maintenu ses autres demandes de condamnation en paiement de Monsieur [Y] [R] et Monsieur [M] [V], et s’est opposée à la suspension des effets de la clause et à l’octroi de délais de paiement. [Y] [R], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté. [M] [V], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté. Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience. La décision était mise en délibéré au 30/08/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] le 1er mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA NEXITY STUDEA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 31 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers. En l'espèce, le bail conclu le 30 aout 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 août 2023 pour la somme en principal de 3341, 32 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai applicable de deux mois puisque la somme sollicitée n’a pas été réglée dans le délai de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 25 octobre 2023, et que le bail est ainsi résilié à compter du 26 octobre 2023. Le bailleur est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 25 octobre 2023 à minuit. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l'audience, et que le bailleur, qui seul comparaît, s’oppose à l’octroi de délai de paiement et ne sollicite pas la suspension des effets la clause résolutoire. Dès lors, Monsieur [Y] [R] étant sans droit ni titre depuis le 26 octobre 2023, et rien ne permettant d’établir qu’il soit en mesure de régler sa dette alors que le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire n’est pas demandé, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande en paiement de l'arriéré et en délais de paiement Il ressort du commandement, et du dernier décompte actualisé en date du 13 mai 2024 fourni par la SA NEXITY STUDEA que Monsieur [Y] [R] reste devoir une somme de 8 856,85 euros hors frais au titre des loyers, charges et indemnités, mai 2024 inclus. En conséquence, il convient de condamner [Y] [R] au paiement de la somme de 8 856,85 euros, sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation. Monsieur [M] [V], caution solidaire avisé de la procédure et de la dette locative, sera également condamné solidairement au règlement de cette somme. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due solidairement par Monsieur [Y] [R] et Monsieur [M] [V], depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès–verbal d’expulsion, au montant du loyer révisé, outre les charges provisionnelles (sans taxe et prestation de service, ni clause pénale) et de condamner [Y] [R] au paiement de celle-ci. Sur les demandes accessoires Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [Y] [R] et Monsieur [M] [V], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, DECLARE le bailleur recevable à agir ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies au 25 octobre 2023 à minuit et CONSTATE en conséquence la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les lieux loués situés au [Adresse 2] [Adresse 2] ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [R], occupant sans droit ni titre depuis le 26 octobre 2023, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SA NEXITY STUDEA pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [Y] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, CONDAMNE solidairement [Y] [R] et [M] [V] (caution solidaire) à payer à la SA NEXITY STUDEA, la somme de 8 856,85 euros au titre des loyers, charges et indemnités arrêtés selon décompte du 13/05/2024, mai 2024 inclus, outre les sommes impayées dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ; CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [R] et Monsieur [M] [V] à payer à la SA NEXITY STUDEA l'indemnité d'occupation égale au loyer révisé, outre les charges (sans taxe ni prestations annexes et ni clause pénale), due à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise ; RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE [Localité 5] de la présente décision, ORDONNE la communication à M. LE PROCUREUR DE LA REPUBLIQUE DE PARIS (Parquet civil) de la présente décision, DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE in solidum [Y] [R] et Monsieur [M] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, DEBOUTE la SA NEXITY STUDEA de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. LE GREFFIER LE JUGE