Cour d'appel, 23 novembre 2023. 22/02928

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/02928 - N°Portalis DBVH-V-B7G-IRTS MPF TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON 04 juillet 2022 RG:20/01752 S.A.S. PERPETUAL SPRING IMMOBILIER, AGENCE JANSSENS IMMOB ILIER C/ [S] [S] [A] [A] Grosse délivrée le 23/11/2023 à Me Caroline BEVERAGGI à Me Delphine GALAN-DAYMON à Me Sonia HARNIST COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'Avignon en date du 04 Juillet 2022, N°20/01752 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, Mme Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre, Mme Séverine LEGER, Conseillère, GREFFIER : Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 05 Septembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Octobre 2023 prorogé au 23 Novembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : S.A.S. PERPETUAL SPRING IMMOBILIER, AGENCE JANSSENS IMMOBILIER Prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [P] [M] [K] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Caroline BEVERAGGI de la SCP PENARD-OOSTERLYNCK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS INTIMÉS : Monsieur [G] [S] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Delphine GALAN-DAYMON, Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON Représenté par Me Aurélie VINCENT, Plaidant, avocat au barreau de NICE Madame [L] [S] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Delphine GALAN-DAYMON, Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON Représentée par Me Aurélie VINCENT, Plaidant, avocat au barreau de NICE Monsieur [Y] [A] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Sonia HARNIST de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représenté par Me Alban JARS de la SELARL JARS PAPPINI & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de LYON Madame [I] [A] [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Sonia HARNIST de la SCP RD AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Alban JARS de la SELARL JARS PAPPINI & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de LYON ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 23 Novembre 2023,par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE : Par acte sous seing privé du 23 septembre 2019, [I] et [Y] [A] ont donné mandat pour une durée de 12 mois, sans exclusivité, à la SAS Perpetual Spring Immobilier exploitant sous la dénomination agence Janssens Immobilier de vendre leur maison sise [Adresse 2]. Le prix de la vente a été fixé à la somme de 965 000 euros et la commission de l'agence à 6% du prix de vente TVA incluse à la charge du vendeur. Le 4 novembre 2019, [L] [S] a téléphoné à l'agence Janssens Immobilier afin d'obtenir de plus amples renseignements sur le bien susvisé. Diverses photographies et des informations générales ont été transmises à l'intéressée par courriel et une visite a été programmée pour le lendemain, 5 novembre 2019, puis annulée. Le 12 novembre 2019, les vendeurs ont informé sans préciser le nom de l'acquéreur. l'agence Janssens Immobilier de l'acceptation d'une offre d'achat du bien Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 novembre 2019 réceptionnée le 23 novembre 2019, [P] [K], directeur de l'agence immobilière, a rappelé aux époux [A] leur obligation de l'informer de l'identité de l'acquéreur de leur bien et leur a donné la liste des personnes avec lesquelles l'agence avait été en relation. Le nom de [L] [S] était inscrite sur ladite liste. Le 22 novembre 2019, les époux [A] et les époux [S] ont signé devant notaire un compromis de vente et, par courrier du même jour, les vendeurs ont résilié le mandat confié à l'agence Janssens Immobilier. Après avoir vainement sommé les vendeurs de lui payer sa commission, par actes du 10 juillet et du 15 juillet 2020, la SAS Perpetual Spring Immobilier a assigné les époux [A] et les époux [S] devant le tribunal judiciaire d'Avignon en indemnisation de son préjudice. Par jugement contradictoire du 4 juillet 2022, le tribunal judiciaire d'Avignon a : - débouté la SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier, de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de [I] et [Y] [A] ; - débouté la SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier, de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de [L] et [G] [S] ; - débouté [I] et [Y] [A] de leur demande en condamnation de la SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier, pour procédure abusive ; - condamné la SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier, à verser une somme de 1 500 euros à [I] et [Y] [A] au titre des frais irrépétibles ; - condamné la SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier, à verser une somme de 1 500 euros à [L] et [G] [S] au titre des frais irrépétibles ; - condamné la SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier, aux dépens ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 24 août 2022, la SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier, a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 17 mars 2023, la procédure a été clôturée le 13 juillet 2023 et l'affaire fixée à l'audience du 5 septembre 2023. Par ordonnance du 22 août 2023, le conseiller de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture du 13 juillet 2023 et a fixé la clôture au 1er septembre 2023. PRETENTIONS ET DES MOYENS  DES PARTIES: Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 juillet 2023, la SAS Perpetual Spring Immobilier demande à la cour d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a débouté [I] et [Y] [A] de leur demande en condamnation pour procédure abusive et, statuant à nouveau, de - condamner les époux [A] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice économique subi, - condamner en conséquence les époux [A] à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale modérée, - juger que les époux [S] ont commis une faute délictuelle et les condamner à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour le préjudice économique subi, - débouter les époux [A] et [S] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, - condamner les époux [A] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les époux [S] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS Perpetual Spring Immobilier soutient que la chronologie des faits et les pièces produites démontrent qu'elle a joué un rôle déterminant dans le rapprochement des parties à la vente de sorte qu'en ne lui transmettant pas le nom et l'adresse des acquéreurs avant de les contacter directement puis d'annuler le contrat de mandat, les époux [A] ont commis une faute de nature à engager leur responsabilité contractuelle sur le fondement des dispositions de l'article 1231-1 du code civil. L'appelante s'estime en conséquence fondée à obtenir d'une part, leur condamnation au paiement de la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice direct et certain né de la perte de la commission et d'autre part, la condamnation des époux [A] au paiement de la somme de 20 000 euros en exécution de la clause pénale stipulée à l'article 5 du contrat de mandat. Elle considère par ailleurs que la faute délictuelle des époux [S] est pleinement caractérisée dès lors que des indications leur permettant de localiser l'adresse du bien immobilier en vente leur avaient été transmises préalablement par l'agence et qu'ils ont pu entrer en contact avec les vendeurs et évincer l'agence immobilière. Ce comportement fautif des acquéreurs lui a fait perdre une chance de voir aboutir la vente et de percevoir la commission. Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 août 2023, [Y] et [I] [A], intimés et appelants à titre incident, demandent à la cour de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, et, statuant à nouveau de ce seul chef, de : - condamner la société Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier, au paiement d'une amende civile de 3 000 euros sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile et 3 000 euros sur le fondement de l'article 559 du même code, En tout état de cause, - condamner la SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier, à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les époux [A] font valoir que l'appelante ne rapporte pas la preuve que les informations spontanément transmises aux époux [S], acquéreurs, ont permis un rapprochement entre les parties et ont joué un rôle déterminant dans la conclusion de la vente. Ils rappellent que l'agence ne leur a pas présenté les époux [S] et n'a pas fait visiter le bien immobilier à ces derniers de sorte que les stipulations prévues à l'article 5 du contrat de mandat n'ont pas vocation à s'appliquer. L'agence ne saurait en outre leur reprocher un quelconque manquement au devoir de loyauté car ils lui ont communiqué l'identité des acquéreurs dès la signature de la promesse de vente. Ils considèrent qu'ils n'ont commis aucune faute dans l'exécution de leurs obligations de mandant et que leur mandataire de surcroît ne démontre pas qu'elle a subi un préjudice. Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 janvier 2023, [L] [S] et [G] [S], intimés, demandent à la cour de confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions et de condamner la SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier, à leur payer la somme de 4 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les intimés considèrent qu'en l'absence d'entremise de la part de l'agence immobilière dans la conclusion de la vente et de collusion entre les vendeurs et les acquéreurs, la cour ne pourra que constater qu'ils n'ont commis aucune faute. MOTIFS: Le contrat de mandat passé le 23 septembre 2019 entre les mandants et leur mandataire stipule que les mandants s'interdisent pendant la durée du mandat de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui. La chronologie des faits postérieurs à la conclusion du mandat telle qu'elle se dégage des écritures de toutes les parties est la suivante : La maison des époux [A] a été mise en vente par l'agence Janssens Immobilier le 23 septembre 2019. Le 4 novembre 2019, [L] [S], intéressée par l'annonce, communiquait à l'agence son adresse de messagerie électronique ainsi que son numéro de téléphone. L'agence lui adressait par courriel de nombreuses photos non publiées sur le site internet où l'agence a publié l'annonce et une visite des lieux était programmée pour le lendemain, soit le 5 novembre 2019 à 14 h. A 13 h 45, [L] [S] annulait la visite. Le 8 novembre, les époux [S] adressaient une offre d'achat aux vendeurs qui l'acceptaient. Le 12 novembre 2019, les époux [A] informaient l'agence Janssens Immobilier qu'ils ont reçu une offre d'achat. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 novembre 2019, l'agence immobilière adressait à ses mandataires la liste des noms des personnes ayant pris contact avec elle pour obtenir des informations sur leur maison parmi lesquelles figurait le nom de [L] [S]. Le 22 novembre 2019, les époux [A], vendeurs, et les époux [S], acquéreurs, signaient un compromis de vente. Le même jour, les époux [A] communiquaient à l'agence Janssens Immobilier le nom des acquéreurs. Le 23 novembre 2019, les époux [A] accusaient réception de la lettre recommandée de l'agence immobilière. Les mandants, après avoir rappelé qu'ils n'avaient pas confié un mandat exclusif à l'agence immobilière, exposent que les époux [S] se sont présentés spontanément à leur domicile et leur ont fait part de leur intention d'acheter leur bien immobilier. Ils assurent qu'ils ignoraient que les acquéreurs avaient préalablement à leur visite contacté l'agence immobilière. Les époux [S] expliquent que la visite a été annulée car la maison était située à [Localité 3], commune ne correspondant pas à leurs critères de recherche et que [L] [S] s'est ensuite rendue à Morières-Les-Avignon pour se faire une idée de cette commune, qu'elle a alors reconnu la maison pour l'avoir vue sur plusieurs sites internet et s'est présentée spontanément à ses propriétaires lesquels ont accepté de lui faire visiter les lieux. Quelques jours plus tard, une seconde visite a eu lieu en présence de son mari lequel serait alors comme elle tombé sous le charme de la maison qu'ils ont accepté d'acquérir malgré sa localisation à [Localité 3]. Sur la responsabilité des époux [A] : Le tribunal a considéré que les époux [A] n'avaient pas fait preuve de mauvaise foi dès lors qu'ils n'avaient reçu que le 23 novembre 2019, soit le lendemain de la signature du compromis de vente,la lettre recommandée de l'agence immobilière les informant qu'ils avaient été contactés par plusieurs personnes dont [L] [S]. Toutefois, il a retenu à leur égard une faute contractuelle pour ne pas avoir communiqué à l'agence le 12 novembre 2019 le nom des personnes qui leur avaient adressé une offre d'achat. Mais, après avoir relevé que rien ne permettait d'établir que l'agence avait joué un rôle déterminant dans le rapprochement entre les époux [A] et les époux [S], le tribunal a estimé qu'il n'était pas démontré que la divulgation tardive du nom des acquéreurs à l'agence immobilière était à l'origine de son préjudice découlant de la privation de sa commission. L'appelante soutient que les époux [S] ont pu prendre contact directement avec les époux [A] en se rendant à leur domicile situé à l'adresse du bien mis en vente grâce aux informations et aux photographies communiquées à [L] [S], d'une part, et que ses mandants ne pouvaient ignorer cette situation dont ils avaient été informés par LRAR du 18 novembre 2019. La mandataire fait grief aux mandants de ne pas avoir respecté le contrat de mandat en ne leur communiquant pas dès le 12 novembre l'identité des auteurs de l'offre d'achat, en ne leur adressant pas immédiatement la lettre recommandée prévue par le contrat et en traitant directement avec des acquéreurs qui avaient pris contact préalablement avec l'agence immobilière. Elle s'estime fondée à réclamer aux mandants, outre la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice économique subi à la suite de la perte de la commission, la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale modérée. Les époux [A] contestent avoir commis une faute dans l'exécution de leurs obligations de mandant. Ils relèvent que l'agence immobilière n'a pas fait visiter leur maison aux époux [S] lesquels se sont rendus spontanément à leur domicile pour les rencontrer et ne leur ont jamais été présentés par la mandataire. Les intimés font observer qu'à supposer que les informations données par l'agence à [L] [S] lui aient permis de localiser leur maison, ils ignoraient que [L] [S] avait préalablement contacté l'agence immobilière et qu'aucune faute ne saurait dès lors leur être reprochée. La clause du contrat de mandat de vente sans exclusivité intitulée «  obligations du manant » comprend un paragraphe n°5 intitulé «  clause pénale » et rédigé comme suit : «  5-CLAUSE PENALE - '..le mandant : a-s'engage à signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compromis de vente....avec tout acquéreur présenté par le mandataire. B-garde toute liberté de procéder lui-même à la recherche d'un acquéreur. TOUTEFOIS, PENDANT LA DUREE DU MANDAT, en cas de vente réalisée par lui-même ou par un autre cabinet, il s'engage à en informer immédiatement le MANDATAIRE en lui notifiant par lettre recommandée avec A.R les noms et adresses de l'acquéreur, du notaire chargé de l'acte authentique et du cabinet éventuellement intervenu. Cette notification mettra fin au mandat. Elle évitera au MANDATAIRE d'engager la vente avec un autre acquéreur et épargnera au MANDANT les poursuites pouvant être éventuellement exercées par cet acquéreur. C-s'interdit, pendant la durée du mandat et pendant la période suivant son expration, de traiter directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le MANDATAIRE ou ayant visité les locaux avec lui. EN CAS DE NON-RESPECT DES OBLIGATIONS ENONCEES CI-DESSUS AUX PARAGRAPHES a-b-OU c-, IL S'ENGAGE EXPRESSEMENT A VERSER AU MANDATAIRE ...UNE INDEMNITE EGALE AU MONTANT DE LA REMUNERATION PREVUE AU VERSO. » La rémunération convenue par les parties et mentionnée au verso du contrat est de 6% du prix de vente de 965 000 euros, soit 57 900 euros. Les époux [A] ont respecté les dispositions du paragraphe 5 b- ci-dessus reproduit. En effet, ils ont signé le compromis de vente le 22 novembre 2019 et ont exécuté leur obligation d'information du mandataire en lui adressant le 25 novembre 2022 une lettre recommandée avec accusé de réception lui indiquant qu'ils avaient signé un compromis de vente avec les époux [S]. Dans cette lettre, ils communiquent l'adresse des acquéreurs ainsi que le nom du notaire chargé de l'acte authentique. Compte-tenu des termes clairs et précis du paragraphe 5-b, le mandataire ne peut faire grief aux époux [A] de ne pas lui avoir communiqué le nom des acquéreurs dès réception de l'offre d'achat ou dès acceptation de l'offre d'achat, le contrat n'ayant mis l'obligation d'information à la charge des mandants qu'à compter de la vente. Le compromis de vente valant vente, ce n'est qu'à compter du 22 novembre 2019, date de la signature du compromis de vente, que les époux [A] étaient débiteurs à l'égard de l'agence Janssens Immobilier de l'obligation d'information du mandataire. La finalité première de cette obligation telle que rappelée dans le contrat est d'éviter de vendre le même bien à deux acquéreurs différents, risque découlant du maintien de la liberté du mandant de rechercher par lui-même un acquéreur. L'appelante ne démontre pas que ses mandants n'ont pas respecté le contrat en traitant directement avec des acquéreurs présentés par le mandataire. En effet, les mandants affirment qu'ils ignoraient que [L] [S] avait contacté l'agence Janssens Immobilier avant de se présenter spontanément à leur domicile et leur proposer d'acheter leur maison. Le mandataire n'apporte pas la preuve contraire alors qu'il lui incombe d'établir la mauvaise foi de ses cocontractants et leur volonté délibérée de transgresser l'interdiction posée par le paragraphe 5 c- dans le but d'évincer leur mandataire et de ne pas lui régler sa commission. Le contrat ne faisait pas obligation aux mandants d'informer avant la vente leur mandataire ni de l'offre d'achat ni du nom de l'auteur de l'offre : les époux [A] ont néanmoins, de manière informelle , par un simple appel téléphonique, prévenu l'agence Janssens Immobilier qu'ils avaient trouvé un acquéreur par eux-mêmes. L'appelante affirme que les époux [A] ne pouvaient ignorer les contacts entre Madame [S] et l'agence mais, comme l'a relevé à juste titre le tribunal, les époux [A] n'ont reçu qu'après la signature du compromis de vente la lettre recommandée de leur mandataire leur révélant qu'il avait été préalablement contacté par [L] [S]. Le jugement qui a débouté la société SAS Perpetual Spring Immobilier exploitant sous la dénomination agence Janssens Immobilier de ses demandes dirigées contre les époux [A] sera donc confirmé. Sur la responsabilité des époux [S] : Le tribunal a débouté l'agence immobilière de sa demande au motif que les documents communiqués par l'agence à [L] [S] ne précisaient pas la localisation de la maison et se bornaient à indiquer qu'elle était située sur la commune de Morières les Avignon, que les photographies communiquées représentaient l'intérieur de la maison et non l'extérieur de sorte qu'elle ne permettaient pas de reconnaître la maison, que les acquéreurs n'avaient pas été mis en relation avec les vendeurs par l'intermédiaire de l'agence laquelle ne leur avait pas fait visiter le bien. Les premiers juges ont estimé que [L] [S], en recherchant la maison par ses propres moyens, n'avait commis aucune man'uvre frauduleuse dans le dessein délibéré de priver l'intermédiaire de son droit à commission. L'appelante estime que les époux [S], une fois qu'ils ont obtenu de l'agence plusieurs photographies du bien, ont tout mis en 'uvre pour l'évincer dans le but d'acheter la maison convoitée à un prix moins élevé et que leur comportement fautif leur a causé un préjudice économique qu'ils estiment à la somme de 20 000 euros. Les époux [S] contestent avoir commis la moindre faute car ils ont pu localiser la maison en vente par leurs propres moyens sans que les documents et photographies transmis par l'agence aient contribué à sa découverte. Comme le souligne l'appelante, quatre jours à peine séparent la communication de photographies par l'agence aux époux [S] et l'offre d'achat qu'ils ont adressée directement aux vendeurs après avoir localisé leur maison. Durant ces quatre jours, ils ont subitement annulé la visite programmée par l'agence immobilière - moins d'une demi-heure avant le rendez-vous - au motif qu'ils n'étaient plus intéressés par l'annonce puis ont localisé la maison, se sont présentés directement chez les vendeurs et leur ont adressé une offre d'achat. L'attitude de [L] [S] dans cet intervalle de temps est par ailleurs très équivoque. La cour remarque que l'annonce parue depuis le 23 septembre 2019 indiquait déjà que la maison était située à [Localité 3]. Alors qu'elle donne à penser au mandataire des vendeurs qu'elle est vivement intéressée par la maison mise en vente et sollicite une prompte visite. [L] [S] l'annule précipitamment le lendemain pour la seule raison que son mari n'apprécie pas la commune de [Localité 3]. Puis elle fait volte-face et, aussitôt la visite annulée, se rend au centre-ville de [Localité 3] où elle reconnaît fortuitement la maison selon ses dires Les époux [S] produisent l'annonce qu'ils ont repérée sur le site internet « propriétés le figaro.fr » ainsi que des captures d'écran des photographies visibles sur ledit site ( pièces n°1 et 2 des époux [S]). L'agence Janssens Immobilier produit de son côté le document PDF ainsi que les photographies qu'elle a transmises par mail du 4 novembre 2019 à 12 h 35 à [L] [S] ( pièces n°2,5 et 6 de l'appelante). [L] [S] explique qu'elle s'est rendue à [Localité 3] pour se faire une idée objective de cette commune et qu'elle a alors reconnu le bien immobilier qu'elle avait vu sur des photographies publiées sur plusieurs sites internet. L'annonce indiquait que le bien était une maison de ville située à [Localité 3] «  au c'ur d'une petite ville de Provence ». De fait, la maison des époux [A] est située en plein centre ville de [Localité 3], à proximité de la mairie et elle est visible du parking de la mairie selon les photographies produites par les intimés ( Pièce n°5). [L] [S] indique qu'elle a reconnu la maison parce que l'une de ses façades présente un détail singulier, une fenêtre en forme de hublot située en hauteur et qu'elle avait remarqué ce détail architectural sur les photographies de la maison figurant sur le site «  propriétés le figaro.fr ». Les photographies transmises par mail du 4 novembre 2019 à [L] [S] par l'agence Janssens Immobilier donnent à voir la façade de couleur rose de la maison supportant dans sa partie haute une fenêtre ronde en forme de hublot ( pièce n°6 de l'appelante photos 15 et 17). Sur la photographie de l'extérieur de la maison prise par [L] [S] depuis le parking de la mairie, la façade représentée par les deux photographies susvisées est tout-à-fait reconnaissable ( pièce n°5 des intimés). En revanche, les photographies figurant sur l'annonce du site « propriétés le figaro.fr » produite par les intimés ne donnent pas à voir cette façade caractéristique ( pièces 1 et 2 des époux [S]). Si les intimés affirment que toutes les photographies communiquées par l'agence immobilière le 4 novembre 2019 à [L] [S] étaient toutes disponibles sur le site «  propriétés le figaro.fr », ils n'en rapportent pas la preuve. La chronologie des faits, l'attitude équivoque de [L] [S] entre le 4 et le 8 novembre 2019 et les pièces produites aux débats qui démontrent que le détail qui lui a permis de reconnaître la maison ne figurait que sur les photographies communiquées à cette dernière par l'agence immobilière établissent que les époux [S] ont usé d'un stratagème pour évincer l'agence immobilière et la priver de sa rémunération. Compte-tenu de la rémunération prévue par le contrat de mandat, égale à 6% du prix de vente de 965 000 euros, l'indemnité de 20 000 euros réclamée par l'appelante lui sera accordée en réparation de son préjudice économique. Sur les dommages-intérêts pour procédure abusive, sur l'article 700 du code de procédure civile et sur les dépens : Les époux [A] ne démontrent pas que l'action en indemnisation dirigée contre eux par leur mandataire caractérise un usage abusif de son droit d'agir en justice. Le jugement qui les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive sera donc confirmé. Il est équitable de condamner la société SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier, de payer à [Y] et [I] [A] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et de condamner [G] [S] et [L] [V] épouse [S] à payer à la société SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier, la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens seront répartis entre la société SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier et [G] [S] et [L] [V] épouse [S]. PAR CES MOTIFS : LA COUR, Infirme le jugement en ce qu'il a débouté la société SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier de sa demande dirigée contre [G] [S] et [L] [V] épouse [S] et l'a condamnée à leur payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles , Statuant à nouveau de ces chefs, Condamne [G] [S] et [L] [V] épouse [S] à payer à a société SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice, Les déboute de leur demande au titre des frais irrépétibles, Confirme pour le surplus le jugement entrepris, Y ajoutant, Condamne la société SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier, de payer à [Y] et [I] [A] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne [G] [S] et [L] [V] épouse [S] à payer à la société SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier, la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Répartis la charge des dépens entre les époux [S] et la société SAS Perpetual Spring Immobilier, agence Janssens Immobilier. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,