Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 23/01833

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/01833 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YIQY ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 OCTOBRE 2024 MINUTE N° 24/02886 ---------------- Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 Septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : Madame [I] [N], née [O] demeurant [Adresse 2] USA représentée par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E0235 Madame [Z] [N] demeurant [Adresse 3] représentée par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E0235 Monsieur [C] [N] demeurant [Adresse 5] représentée par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E0235 Madame [U] [N] demeurant [Adresse 6] représentée par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E0235 Madame [T] [N] épouse [S] demeurant [Adresse 8] représentée par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E0235 Madame [G] [N] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E0235 ET : Madame [H] [B] demeurant [Adresse 8] représentée par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0716 La société [H] dont le siège social est sis [Adresse 8] représentée par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0716 ************************************************* EXPOSE DU LITIGE Mme [I] [O] épouse [N], Mme [Z] [N] épouse [A], M. [C] [N], Mme [U] [N], Mme [T] [N] épouse [S] et Mme [G] [N] (ci-après "l'indivision [N]") sont propriétaires en indivision de locaux commerciaux situés [Adresse 4]/[Adresse 11] à [Localité 12] (93) et dépendant d’un marché dit « L’Usine ». Par actes sous seing privé du 13 juillet 2019 et du 30 avril 2017, l'indivision [N] a donné à bail commercial à la SCI [H] divers locaux à usage commercial à destination d'une "activité de stockage et showroom". Des loyers étant demeurés impayés, l'indivision [N] a fait délivrer au preneur deux commandements de payer en date du 22 juillet 2021, correspondant aux deux baux, et visant la clause résolutoire. Soutenant que lesdits commandements n'ont pas été régularisés, l'indivision [N], par acte du 20 octobre 2023, a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société [H] au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, pour : Faire constater la résiliation des baux par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement ;Ordonner l'expulsion sans délai de la société et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique et/ou d'un serrurier, ainsi que la séquestration du mobilier présent sur place aux frais et risques du preneur ;Fixer à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par le preneur jusqu'à la libération effective des lieux au double du loyer contractuel, outre charges et taxes ; Condamner la société [H] à lui payer à titre provisionnel une somme de 73.877,36 euros au titre des arriérés de loyers (soit 32.576,48 euros et 41.300,88 euros), outre la somme de 764 euros au titre de la clause pénale pour les deux baux ; Juger en tant que de besoin que les deux dépôts de garantie resteront acquis au bailleur ; Condamner la société [H] à lui régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris le coût des deux commandements de payer. Rappeler l'exécution provision de l'ordonnance à intervenir. Par acte délivré le 8 avril 2024, l'indivision [B] a fait assigner en intervention forcée Mme [H] [B]. Après plusieurs renvois, l'affaire a été évoquée à l'audience du 27 septembre 2024. A cette audience, l'indivision [N] maintient ses demandes dirigées à titre principal à l'encontre de la SCI [H] et à titre subsidiaire à l'encontre de Mme [H] [B], en actualisant sa demande de condamnation provisionnelle au titre des arriérés de loyers à la somme de 98.430,40 euros (soit 46.020,24 euros et 52.410,16 euros), terme de septembre 2024 inclus. En réplique aux moyens soulevés en défense, l'indivision [N] souligne que la confusion relative à la titulaire du bail est abusivement et de mauvaise foi entretenue par Mme [H] [B], que les locaux n'ont cessé d'être exploités malgré l'arrêté préfectoral de fermeture administrative au public du 1er février 2021, qu'aucun manquement à l'obligation de délivrance ne saurait être opposé aux bailleurs, et enfin, que les sommes réclamées ne sont pas sérieusement contestables. En défense, la société [H] et Mme [H] [B] demandent au juge des référés : A titre principal, De déclarer irrecevable l'action entreprise à l'encontre de la SCI [H], laquelle n'est pas titulaire des baux objets de l'action ; De déclarer nul et de nul effet les deux commandements de payer délivrés le 22 juillet 2021, comme signifiés pour l'un à domicile élu et non au siège de la SCI et en tout état de cause à une personne qui n'avait pas la qualité de locataire ; De déclarer nul et de nul effet les deux commandements de payer délivrés le 22 juillet 2021, comme entachés de mauvaise foi, délivrés nonobstant un arrêté interdisant l'accès au public et à la veille des congés estivaux, au visa de décomptes de loyers pratiquant un abattement arbitraire de 20% sans aucune concertation avec le preneur ;Subsidiairement, De déclarer infondés les deux commandements de payer délivrés le 22 juillet 2021, à défaut pour les bailleurs d'avoir déféré à leur obligation de délivrance suite à l'arrêté interdisant les lieux au public et eu égard à la mauvaise foi qui entache lesdits commandements ; Débouter en tout état de cause l'indivision [N] de ses demandes en raison de l'existence de contestations sérieuses, y compris concernant le décompte des sommes dues, en particulier à concurrence de 45% des échéances mensuelles visant des provisions sur charges sans aucune régularisation annuelle depuis 2020 et pour des locaux interdits au public ; De déclarer irrecevables et mal fondées l'indivision [N] en l'intégralité de leurs demandes faites à titre subsidiaire à l'encontre de Mme [H] [B] ; De donner acte à Mme [H] [B] de ce qu'elle règle les loyers pour la période CIVID tels que proposés par les bailleurs, moins les provisions sur charges qui n'ont jamais été régularisées pour l'année 2020 et le 1er mois de 2021, soit la somme de 4.901,11 euros - 407x5 soit 2.866,11 euros ;De condamner l'indivision [N] à payer à Mme [H] [B] la somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens. L'état des privilèges et nantissements de la SCI [H] en date du 28 avril 2024 ne porte mention d'aucune inscription. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et soutenues à l'audience. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action dirigée à l'encontre de la SCI [H] A titre liminaire, il y a lieu de relever que les défenderesses n'invoquent au soutien de leurs demandes aucun fondement juridique. Il convient donc de faire application des dispositions de l'article 12 du code procédure civile, aux termes duquel, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé ». Or, le moyen visant à voir déclarer l'action irrecevable à l'encontre de l'une des défenderesses doit s'analyser en une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre. D'après l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 31 du même code dispose que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. L'article 32 du même code précise qu'est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. En l'espèce, le bail du 30 avril 2017 a été conclu entre d'une part l'indivision [N], représentée par la gérante du Cabinet de gestion [Y], et d'autre part, "La société [H], au capital de 152,45 €, dont le siège social est à [Adresse 8], inscrite au registre du commerce de [Localité 10] sous le n° [Numéro identifiant 7], représentée par sa Gérante Madame [B] [H], née le 9 octobre 1958 à [Localité 9], de nationalité française et demeurant en son siège social". Le bail du 13 juillet 2019 a été conclu entre d'une part l'indivision [N], représentée par la gérante du Cabinet de gestion [Y], et d'autre part, "La SCI [H], au capital de 152,45 €, dont le siège social est à [Adresse 8], inscrite au registre du commerce de [Localité 10] sous le n° [Numéro identifiant 7], représentée par sa Gérante Madame [B] [M], née le 9 octobre 1958 à [Localité 9], de nationalité française et demeurant en son siège social". Au vu de ces éléments, c'est à bon droit que les bailleurs ont assigné la SCI [H]. La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de la SCI [H] ne saurait prospérer. L'action sera donc déclarée recevable à l'encontre des deux défenderesses. Sur les demandes principales Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, que le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause et que la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés à la société [H] le 22 juillet 2021, alors qu'un arrêté préfectoral du 1er février 2021 a prononcé la fermeture administrative du site, en raison de nombreux manquements aux règles de sécurité déjà constatés depuis 2016, relevant le caractère dangereux du site pour les usagers de l'établissement, notamment au regard de la sécurité incendie et que "cet établissement sera encore pour plusieurs années particulièrement dangereux pour les personnes le fréquentant". Il est constant que cet arrêté a été précédé de mises en demeure des autorités administratives, sollicitant du bailleur une mise en conformité des locaux. Mme [H] [B], qui explique être consultante pour des créateurs de mode et conserver dans les locaux un important fonds documentaire sur la mode, conteste avoir maintenu son activité dans les locaux, expliquant qu'elle ne peut y accéder avec ses clients depuis février 2021. S'il est établi par les pièces produites et non contesté au demeurant que les locaux sont garnis de boîtes d'archives, il ne peut en être déduit qu'ils sont effectivement exploités, alors que les lieux sont dangereux, y compris pour les usagers du site. Aussi, compte tenu de ces éléments et de l'ensemble des pièces produites de part et d'autre, il est manifeste que l'appréciation de l'étendue des obligations contractuelles respectives des parties et de leurs éventuels manquements dans l'exécution de ces obligations se heurte à d'évidentes contestations sérieuses qui excèdent les pouvoirs du juge des référés. Partant, il existe également une contestation sérieuse quant à la bonne foi du bailleur dans la délivrance des deux commandements et dès lors, quant à la régularité de ces actes, étant relevé de surcroît que l'un des deux comporte une erreur sur la date du bail, en ce qu'il vise un bail du 15 juillet 2014. Le débat doit ainsi être porté dans son ensemble devant le juge du fond. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé. Sur les demandes accessoires L'indivision [N] supportera la charge des dépens. Eu égard aux circonstances de l'espèce, chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Déclarons l'action recevable à l'égard des deux défenderesses ; Disons n'y avoir lieu à référé ; Rejetons les demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons l'indivision [N] à supporter la charge des dépens ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 17 OCTOBRE 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT