Tribunal judiciaire, 28 août 2024. 23/00111

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 23/00111 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XL5L Minute : 24/00480 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] - GRAND PARIS GRAND EST Représentant : Maître [Y], avocats au barreau du Val de Marne, vestiaire : PC 145 C/ Monsieur [V] [O] Représentant : Me Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 292 Madame [C] [I] épouse [O] Représentant : Me Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 292 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Août 2024 DEMANDEUR : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7] - GRAND PARIS GRAND EST [Adresse 3] [Localité 7] représenté par Maître Fabienne BEUGRE, du cabinet de Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau du Val de Marne DÉFENDEURS : Monsieur [V] [O] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002825 du 04/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) représenté par Maître Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de Seine Saint Denis Madame [C] [I] épouse [O] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 7] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-009911 du 16/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY) comparante en personne, assistée de Maître Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de Seine Saint Denis DÉBATS : Audience publique du 05 Juillet 2024 DÉCISION: Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Août 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Suivant contrat signé le 1 décembre 2009, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est a donné en location à Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4], [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 500,98 € outre provisions sur charges. Le 28 septembre 2022, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est a fait délivrer à Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 546,79 € selon décompte arrêté au 22 septembre 2022. Par courrier du 8 décembre 2021, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est a informé la Caisse d'Allocations Familiales de l'existence d'impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX). Par assignation délivrée à étude le 6 février 2023, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est a attrait Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti. L'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est a demandé à la juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire : - De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ; - D'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - De condamner solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] au paiement des sommes suivantes : o 5 036,00 € au titre de l'arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; o une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ; o 450 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; o ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer. Le 6 février 2023, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département. L'audience s'est tenue le 5 juillet 2024, après une réouverture des débats prononcée le 6 octobre 2023 pour permettre un débat contradictoire et un renvoi à la demande des parties. Lors de l'audience, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au mois de février 2024, l'arriéré s'élève désormais à la somme de 5 296, 86 €. Il sollicite en outre le rejet des demandes reconventionnelles formées par les locataires. Il considère que l'indécence du logement n'est pas caractérisée, et notamment que le courrier du service social produit ne repose que sur leurs déclarations et qu'il n'y a été donné aucune suite, que les photographies ne sont pas circonstanciées et que les certificats médicaux produits n'établissent aucun lien de causalité avec les pathologies exposées et l'état du logement. Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O], assistés par leur conseil qui a repris oralement ses conclusions visées à l'audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicitent du juge : - de surseoir à statuer sur les demandes du bailleur ; - avant-dire droit, d'ordonner une expertise pour faire constater l'état insalubre du logement ; - de condamner le bailleur à verser aux locataires la somme de 3 000 € de dommages-intérêts à titre provisionnel à faire valoir sur leur préjudice de jouissance ; - subsidiairement, de condamner le bailleur à leur payer la somme de 18 500 € à titre de réparation du trouble de jouissance, ordonner la compensation des créances, suspendre les effets de la clause résolutoire et leur accorder des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois ; - à titre infiniment subsidiaire, de leur accorder un délai d'un an à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux, et débouter le bailleur de sa demande d'exécution provisoire de la décision ; - en tout état de cause, rejeter la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] font valoir que l'absence de décompte actualisé constitue une contestation sérieuse. Ils soutiennent, au visa de l'article 1719 du code civil, que le logement occupé fait l'objet de nuisances (humidité anormale, moisissures) dénoncées depuis plusieurs années, qui fondent leur demande d'expertise ou subsidiairement d'indemnité pour trouble de jouissance. Ils indiquent notamment que leurs enfants subissent un préjudice avec un développement d'asthme. Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] exposent que leur situation personnelle et financière leur permet de s'acquitter d'un échéancier le cas échéant, attestent être de bonne foi et que les retards de paiement ont été liés au temps de mise en place des indemnités de Monsieur [V] [O], et expliquent avoir trois enfants à charge. L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Il est exposé que Monsieur [V] [O] était intérimaire jusqu'en septembre 2022 et a dû arrêter ses missions du fait de l'état de santé de Madame [C] [I] épouse [O], laquelle a obtenu une reconnaissance de travailleur handicapé ainsi que l'allocation adulte handicapé. Il est indiqué qu'un dossier FSL est envisagé en mai 2023. L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024. La présidente a autorisé la production en délibéré d'un décompte actualisé, lequel a été transmis le 15 juillet 2024. Il ressort de ce décompte arrêté au 15 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse) que l'arriéré s'élève désormais à la somme de 5 723,70 €. MOTIFS DE LA DECISION : SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République. En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif. En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 28 septembre 2022, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites "de fond" (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi. Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l'ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l'énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104). Ainsi, il résulte de ces principes et de l'article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d'une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public). Seule la reconnaissance de dispositions d'ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l'application immédiate aux contrats en cours. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article "résiliation pour défaut de paiement") aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023. En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l'application immédiate aux contrats en cours. En second lieu, il y a lieu de souligner qu'au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties. Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d'apurer les causes du commandement de payer. En effet, l'article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu'il était en vigueur jusqu'au 29 juillet 2023 n'imposait pas l'insertion d'une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l'acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l'appréciation des parties à la fois de l'opportunité d'une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l'application d'une disposition contractuelle. En troisième lieu, aucune disposition d'ordre public " particulièrement impérieuse " ne justifie l'application immédiate sur ce point de l'article 24 tel qu'issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d'un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu'un délai de six semaines, en ce qu'il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n'est d'ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d'impayés qui auraient pu se résoudre à l'amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d'acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu'elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d'occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances. En outre, il ne peut qu'être constaté qu'un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l'arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief. Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d'avis les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Il découle de tout ce qui précède qu'il y a lieu d'appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige. SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 6 février 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. SUR LE SURSIS À STATUER Aux termes de l'article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis à statuer suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de la décision qu'elle détermine. L'article 379 du même code précise que le sursis ne dessaisit pas le juge. À l'expiration du sursis, l'instance est poursuivie à l'initiative des parties ou à la diligence du juge, sauf la faculté d'ordonner, s'il y a lieu, un nouveau sursis. En application de ces articles, le sursis à statuer peut être imposé par la loi ou ordonné dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice. Dans ce dernier cas, le juge dispose d'un pouvoir d'appréciation discrétionnaire et n'a pas à motiver sa décision ; il peut même ordonner d'office le sursis à statuer. En l'espèce, Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] sollicitent un sursis à statuer sur la demande du bailleur en acquisition de la clause résolutoire, afin de permettre la réalisation d'une expertise pour constater l'état selon eux insalubre du logement. Néanmoins, la recevabilité de leur demande d'expertise dépend directement de leur qualité ou non de locataires du logement litigieux, ce qui nécessite donc d'apprécier si la clause résolutoire a été acquise et si ses effets doivent le cas échéant être suspendus. Par suite, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer sur les demandes de l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est. SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article "résiliation pour défaut de paiement") aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l'espèce. À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] le 28 septembre 2022, pour un montant principal de 4 546,79 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti. Un décompte actualisé ayant été produit en délibéré et qui prend en compte les derniers versements effectués par les locataires, il n'existe pas de contestation sérieuse sur l'absence de règlement des causes du commandement dans le délai imparti ni le montant des sommes réclamées. Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] ne contestent pas l'absence de paiement du loyer sur la période visée. Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 29 novembre 2022, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date. Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] demandent ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 50 € par mois, en plus du loyer courant. Il y a lieu de relever que la situation d'impayés a débuté en janvier 2021 et que malgré des paiements effectués, y compris récemment, et la mise en place des aides auxquelles la famille a droit, le montant de la dette est en constante augmentation depuis le début de la procédure et dépasse les 5 000 € depuis avril 2023. Un plan d'apurement a été signé le 17 octobre 2022, à hauteur de 20 € par mois en plus du loyer courant, qui devait notamment permettre la constitution d'un dossier FSL vers mai 2023, ce qui n'a pas été possible ou mis en place à la date du présent jugement. Le plan n'a en outre pas été intégralement respecté par les locataires. Enfin, considérant l'importance de la dette locative due par Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] ainsi que la faiblesse de leurs ressources et de leur proposition de paiement, il convient de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux (36 mois maximum). Par conséquent, au regard de l'ancienneté et l'importance de la créance du bailleur, du défaut de paiement régulier des loyers et charges depuis trois ans et des capacités financières limitées de Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O], il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement des locataires. Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] Grand Paris Grand Est, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O]. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS SUPPLÉMENTAIRES POUR QUITTER LES LIEUX L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En vertu de l'article L.412-4 du même code, dans sa version applicable au présent litige, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. Le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l'individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus. En vertu de la Convention internationale des droits de l'enfant, dans toutes les décisions qui concernent les enfants, qu'elles soient le fait des institutions publiques ou privées de protection sociale, des tribunaux, des autorités administratives ou des organes législatifs, l'intérêt supérieur de l'enfant doit être une considération primordiale. Nul enfant ne doit faire l'objet d'immixtions arbitraires ou illégales dans sa vie privée, sa famille, son domicile ou sa correspondance, ni d'atteintes illégales à son honneur et à sa réputation. L'enfant a droit à la protection de la loi contre de telles immixtions ou de telles atteintes. Le droit de tout enfant à un niveau de vie suffisant pour permettre son développement physique, mental, spirituel, moral et social est également consacré. L'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation. L'article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental. Dans le cadre d'une procédure d'expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l'ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants sans titre. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d'application de l'article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales et celui de la Convention internationale des droits de l'enfant. La mesure d'expulsion, en ce qu'elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale. Afin d'apprécier la demande de délais supplémentaires formée, il convient donc de prendre en compte les critères précités posés par les articles L. 412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, et de mettre en balance les droits du demandeur et le droit à la vie privée et à la protection du domicile des défendeurs. En l'espèce, compte tenu de la situation financière fragile de Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O], du handicap de Madame [C] [I] épouse [O], de la présence de trois enfants mineurs au domicile dont la protection de la stabilité du domicile, de la santé, des liens personnels et de la scolarité doit être préservée, et en l'absence de solution de relogement actuelle, il convient d'accorder à Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] un délai d'un an supplémentaire pour quitter les lieux afin de pouvoir assurer un relogement satisfaisant et adapté à leur situation. Au surplus, il y a lieu de constater que le demandeur est en l'espèce un bailleur social qui n'est pas soumis aux mêmes contraintes économiques que des bailleurs particuliers qu'ils soient personnes morales ou physiques. En outre, il résulte de la charte de prévention des expulsions locatives de Seine-Saint-Denis 2022-2028 que les signataires se sont notamment accordés sur les objectifs communs suivants : o Augmenter le taux de décisions conditionnelles à l'audience (avec octroi de délais), o Diminuer le rapport entre expulsions accordées et assignations, o Diminuer le nombre d'expulsions réalisées en particulier les expulsions sèches, sans solution. Les signataires et partenaires de cette charte comprennent le préfet de Seine-Saint-Denis, le président du conseil départemental de Seine-Saint-Denis, le tribunal judiciaire, l'Union sociale pour l'habitat d'Ile-de-France et les bailleurs partenaires, tel l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] Grand Paris Grand Est. Ce délai supplémentaire sera cependant conditionné au paiement de l'indemnité d'occupation, afin de concilier la situation des défendeurs avec les droits du bailleur, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. Aux termes de l'article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. En application des dispositions de l'article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement. En l'espèce, l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est verse aux débats un décompte arrêté au 15 juillet 2024 (échéance du mois de juin 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 5 723,70 €. Il convient d'en retirer les frais de réparation locative qui ne sont pas justifiés facturés en novembre 2022 à hauteur de 198 € et les frais de recouvrement facturés en octobre 2022 et novembre 2022 à hauteur de 457, 64 € (228, 82 € x2). Au vu des justificatifs fournis, la créance de l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de précités ayant été expurgés. En l'état de la situation maritale des locataires, ces derniers sont tenus solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations résultant du bail portant sur le logement litigieux qui constitue la résidence principale de la famille et dont ils sont co-titulaires. Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] à verser à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est la somme de 5 068,06 € actualisée au 15 juillet 2024 au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 546,79 € à compter du 28 septembre 2022, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre. L'occupation illicite des lieux par Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail. Il y a donc lieu de condamner in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges en application des stipulations du bail, et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision. Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES LIÉES À L'ÉTAT DU LOGEMENT Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. L'article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (...), b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de clause expresse mentionnée au a ci-dessus, c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux (...) ; Aux termes de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; 7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre. Ainsi, le bailleur est tenu de garantir le locataire contre les défectuosités des installations ou équipements existants qui ne remplissent pas leur rôle normal et créent des troubles de jouissance ou des dommages aux locataires. L'obligation du bailleur d'assurer au preneur la jouissance paisible du logement est une obligation de résultat qui engage sa responsabilité, sauf à démontrer que le trouble empêchant une jouissance paisible trouve son origine dans un cas de force majeure ou une faute du preneur. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Conformément aux dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l'existence de son préjudice. Sur la demande principale en expertise, dès lors que le bail de Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] a été résilié de plein droit le 29 novembre 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle et qu'ils n'ont depuis cette date plus qualité de locataires, ils ne peuvent solliciter la réalisation d'une expertise sur le fondement d'un manquement à ses obligations contractuelles de leur ancien bailleur. Sur la demande subsidiaire en indemnisation de leur trouble de jouissance, il sera rappelé qu'il n'appartient pas au juge des référés de condamner au paiement de sommes qui ne sont pas demandées à titre de provision ou qui impliquent de statuer sur le principe et l'étendue des obligations et de l'éventuelle responsabilité des parties. Au surplus, il sera relevé qu'à l'appui de leur demande, Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] produisent : - Des photographies non circonstanciées et dont la valeur probante est donc amoindrie, qui auraient été prises dans le logement litigieux et montrent des traces noires sur un mur et dans un coin du plafond, et une trace d'humidité sur le mur extérieur de l'immeuble le long d'une colonne. - Des certificats médicaux du Docteur [T] [Z] en date du 12 avril 2023 concernant Madame [C] [I] épouse [O], et les enfants [S] [O] et [B] [O], indiquant que leur état de santé nécessite un suivi régulier et un lieu de vie exempt d'humidité et moisissures, et un certificat médical du Docteur [E] [F] en date du 7 juin 2022, faisant état de la pathologie invalidante de Madame [C] [I] épouse [O]. - Un courrier de Madame [L], assistante sociale du service social de [Localité 7] en date du 22 juillet 2021, exposant la situation dans le logement des consorts [O] selon les explications de Madame [C] [I] épouse [O] et un signalement de logement indigne rempli par elle et Madame [C] [I] épouse [O] en date du 14 décembre 2021. - Un courriel de Madame [C] [I] épouse [O], lequel n'est pas daté et qui ne comporte pas de destinataire, où elle expose les troubles rencontrés dans son logement. Le courriel de Madame [C] [I] épouse [O], le courrier de Madame [L] et le signalement ne peuvent être considérés comme des éléments objectifs afin de caractériser les désordres évoqués, en ce qu'ils ne reposent que sur les propres déclarations de Madame [C] [I] épouse [O] et ne sont corroborés par aucun autre élément extérieur. Les photographies versées, à supposer probantes, ne permettent que des constatations visuelles et non techniques, insusceptibles de caractériser la nature, l'ampleur ou les causes des désordres (isolation ou ventilation inadéquates, infiltrations...) Il convient en effet de préciser que même établis, ces derniers peuvent être liés tant aux manquements du propriétaire à son obligation d'entretien et de décence qu'à ceux du locataire au titre de ses propres obligations, ou même d'un sinistre en provenance d'un autre appartement de l'immeuble. Enfin, les certificats médicaux ne suffisent pas à rapporter la preuve d'un lien de cause à effet entre l'existence des désordres allégués et l'état de santé des intéressés. Il n'est pas mentionné que les pathologies évoquées se sont manifestées uniquement à compter de l'aménagement dans l'appartement ni produit d'historique médical pour observer une éventuelle aggravation après l'entrée dans les lieux. Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] échouent ainsi à rapporter la preuve, qui leur incombe et ce d'autant plus dans devant le juge des référés, juge de l'évidence, d'un manquement contractuel de la bailleresse à son obligation de fourniture d'un logement décent ou d'un quelconque trouble dans la jouissance qu'ils pouvaient attendre du bien donné à bail, ni, a fortiori, des indemnités qu'ils réclament à ce titre. Il convient donc de débouter Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour trouble de jouissance. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 septembre 2022 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. En l'espèce, l'équité justifie de rejeter la demande de l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] Grand Paris Grand Est sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire. PAR CES MOTIFS : Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, REJETONS la demande de sursis à statuer de Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] ; CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] Grand Paris Grand Est ; CONSTATONS que le contrat signé le 1 décembre 2009 entre l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est et Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] concernant les locaux situés [Adresse 4], [Localité 7] s'est trouvé de plein droit résilié le 29 novembre 2022 par application de la clause résolutoire contractuelle ; REJETONS la demande de délais de paiement de Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] ; En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire à l'expiration des délais précisés ci-après, l'expulsion de Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] ainsi que tout occupant de leur chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; ACCORDONS à Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] un délai supplémentaire d'un an pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'à défaut de paiement d'une mensualité de l'indemnité d'occupation à son exacte échéance, Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] seront déchus du bénéfice des délais supplémentaires pour quitter les lieux accordés par la présente décision ; RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] à verser à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est la somme de 5 068,06 € actualisée au 15 juillet 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de juin 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2022 sur la somme de 4 546,79 € et à compter de la présente décision pour le surplus ; FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due in solidum par Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] à verser à l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juillet 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ; Dans l'hypothèse où l'un des occupants quitte définitivement les lieux avant l'autre et justifie dûment de ce départ, CONDAMNONS seul celui qui resterait seul dans les lieux à payer l'intégralité de l'indemnité d'occupation telle que ci-dessus fixée, à compter du départ de l'autre occupant et jusqu'à son propre départ effectif des lieux ; DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; DÉBOUTONS Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] de leur demande d'expertise ; DÉBOUTONS Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] de leur demande d'indemnité pour trouble de jouissance ; DÉBOUTONS l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est et Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] de leurs demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [C] [I] épouse [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 28 septembre 2022 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ; DÉBOUTONS l'Office Public de l'Habitat de [Localité 7] - Grand Paris Grand Est de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE