Cour d'appel, 24 octobre 2024. 23/01785

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A.R.I. N° RG 23/01785 - N° Portalis DBVS-V-B7H-GAXY Minute n° 24/00298 [K] C/ Société SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 3] HAB ITAT ------------------------- Juge des contentieux de la protection de METZ 20 Juillet 2023 23/000241 ------------------------- COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE A.R.I. ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024 APPELANTE : Madame [E] [K] [Adresse 2] Représentée par Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005605 du 16/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de METZ) INTIMÉE : SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 3] HAB ITAT [Adresse 1] Représentée par Me Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Juillet 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés devant Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries. A l'issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : PRÉSIDENT : Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller M. KOEHL, Conseiller GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme Hélène BAJEUX, Greffier ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Mme GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Mme Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé du 30 mars 2021, l'OPH [Localité 3] Métropole a consenti un bail à Mme [E] [K] portant sur un local d'habitation situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 317,20 euros, outre 165,98 euros d'avance sur charges. Par acte d'huissier du 16 novembre 2022, la SEM Eurométropole de [Localité 3] Habitat (ci-après la SEM EMH) venant aux droits du bailleur initial, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Par acte d'huissier du 22 mars 2023, elle l'a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l'expulsion de la locataire, la condamner à lui verser à titre provisionnel une somme de 5.492,79 euros correspondant à l'arriéré de loyers et charges, une indemnité d'occupation mensuelle de 505,11 euros jusqu'à la libération des lieux et une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [K] a sollicité des délais de paiement. Par ordonnance du 20 juillet 2023, le juge des référés a : - déclaré recevables les prétentions de la SEM EMH - constaté que le bail conclu le 30 mars 2021 entre la SEM EMH et Mme [K] portant sur un logement [Adresse 2] se trouve résilié de plein droit à compter du 16 janvier 2023 - ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux - condamné Mme [K] à payer à la SEM EMH par provision la somme de 2.961,48 euros au titre de l'arriéré locatif définitivement arrêté au 31 décembre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2022 sur la somme de 2.010,38 euros et à compter du mois suivant la signification de l'ordonnance sur le solde - condamné Mme [K] à payer à la SEM EMH une provision de 505,11 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation et ceci compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la libération définitive des lieux - dit que cette indemnité provisionnelle sera révisée dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges selon le contrat de bail initial, que les charges seront récupérables sur justificatifs et que les intérêts sur les échéances impayées ne seront dus qu'à compter d'une mise en demeure - dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile - rejeté les autres chefs de demandes - condamné Mme [K] aux frais et dépens en ce compris le commandement de payer du 16 novembre 2022. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 1er septembre 2023, Mme [K] a interjeté appel de l'ordonnance en toutes ses dispositions hormis celle ayant déclaré les prétentions formées par la SEM EMH recevables, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et rejeté les autres demandes de la SEM EMH. Aux termes de ses dernières conclusions du 2 novembre 2023, elle demande à la cour d'infirmer l'ordonnance et de : - enjoindre à la SEM EMH de produire un décompte actualisé de sa créance et recalculer la créance du bailleur - lui accorder les plus larges délais de paiement pour se libérer de sa dette locative avec suspension des effets de la clause résolutoire - subsidiairement lui accorder un délai de six mois pour évacuer les lieux avec sursis à l'expulsion - en tout état de cause débouter la SEM EMH de ses demandes y compris celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel et dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel. Elle expose que la CAF a réglé au bailleur une somme de 286,20 euros, que celui-ci doit produire un décompte actualisé et propose de régler la somme de 200 euros par mois outre le paiement du loyer pour apurer l'arriéré locatif, sollicitant des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Subsidiairement, en application de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, elle sollicite des délais pour se reloger au regard de sa situation familiale. Aux termes de ses dernières conclusions du 20 novembre 2023, la SEM EMH demande à la cour de confirmer l'ordonnance, débouter Mme [K] de toutes ses demandes, la condamner à lui payer une somme de 1.500 euros application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les frais et dépens de la procédure d'appel. Elle expose avoir perçu de la CAF la somme de 286,20 euros le 31 août 2023 et fin novembre 2023 au titre de l'APL, que l'appelante n'a rien réglé pendant plus d'un an et n'offre pas de garantie suffisante, concluant à la confirmation de l'ordonnance. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur résiliation du bail En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation et de moyens développés en appel, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence l'ordonnance est confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail à compter du 16 janvier 2023 et ordonné l'expulsion de Mme [K]. Sur l'arriéré locatif En application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, c'est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a condamné l'appelante à verser une provision de 2.961,48 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022, alors qu'elle ne justifie d'aucun règlement sur cette somme qui n'aurait pas été pris en compte. Si la CAF a versé au bailleur une somme de 286,20 euros au titre de l'APL de septembre 2023, ce règlement ne peut être affecté à une autre dette puisqu'il est expressément mentionné comme étant relatif au mois de septembre 2023 et il en est de même pour les autres versements de la CAF pour l'année 2023. Il est en outre relevé que l'intimée verse aux débats un décompte actualisé sur lequel figurent les différents règlements faits par la CAF et l'appelante, l'arriéré locatif étant de 3.998,13 euros au 31 octobre 2023. En conséquence la demande de production d'un nouveau décompte est rejetée et l'ordonnance confirmée. Sur l'indemnité d'occupation En raison de la résiliation du bail, Mme [K] occupe les lieux loués sans droit ni titre et reste débitrice d'une indemnité mensuelle d'occupation dont le montant a été exactement fixé par le premier juge. En conséquence l'ordonnance déférée est confirmée. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux contrats de location en cours, le juge peut, même d'office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, étant précisé que les délais accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l'espèce, il résulte de ce qui précède que la dette locative a augmenté depuis l'ordonnance de référé et l'appelante, qui ne justifie pas de ses revenus actuels, ne démontre pas être en capacité d'apurer l'arriéré locatif et le loyer courant dans les délais légaux. En conséquence, il convient de confirmer l'ordonnance ayant rejeté la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Sur le sursis à expulsion Aux termes de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui a accordé l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. L'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution précise qu'il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. En l'espèce, l'appelante ne justifie par aucune pièce avoir accompli les diligences nécessaires en vue d'obtenir un relogement, ni que ce relogement ne pouvait se faire dans des conditions normales. Elle ne rapporte pas plus la preuve de circonstances personnelles particulièrement graves en considération de son âge, sa situation de famille ou de fortune, étant observé qu'elle a bénéficié d'un délai de plus d'un an depuis l'ordonnance litigieuse pour trouver un logement. En conséquence, il convient de rejeter la demande de sursis à expulsion. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. Mme [K], partie perdante, devra supporter les dépens d'appel et verser à la SEM EMH la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, CONFIRME l'ordonnance déférée en ce qu'elle a : - constaté que le bail conclu le 30 mars 2021 entre la SEM Eurométropole de [Localité 3] Habitat, venant aux droits de l'EPIC Office Public de l'Habitat [Localité 3] Métropole, et Mme [E] [K] portant sur un logement [Adresse 2], se trouve résilié de plein droit et ce, à compter du 16 janvier 2023 - ordonné en conséquence l'expulsion de Mme [E] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux - condamné Mme [K] à payer à la SEM Eurométropole de [Localité 3] Habitat par provision la somme de 2.961,48 euros au titre de l'arriéré locatif définitivement arrêté au 31 décembre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2022 sur la somme de 2.010,38 euros et à compter du mois suivant la signification de l'ordonnance sur le solde - condamné Mme [E] [K] à payer à la SEM Eurométropole de [Localité 3] Habitat une provision de 505,11 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation et ceci compter du 1er janvier 2023 et jusqu'à la libération définitive des lieux - dit que cette indemnité provisionnelle sera révisée dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges selon le contrat de bail initial, que les charges seront récupérables sur justificatifs et que les intérêts sur les échéances impayées ne seront dus qu'à compter d'une mise en demeure - rejeté la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire - condamné Mme [E] [K] aux frais et dépens en ce compris le commandement de payer du 16 novembre 2022 ; Y ajoutant, DEBOUTE Mme [E] [K] de ses demandes de production d'un nouveau décompte et de sursis à expulsion ; CONDAMNE Mme [E] [K] aux dépens d'appel ; CONDAMNE Mme [E] [K] à verser à la SEM Eurométropole de [Localité 3] Habitat la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT