Tribunal judiciaire, 30 juillet 2024. 24/00342

DU 30 juillet 2024 Minute numéro : N° RG 24/00342 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NVRU Code NAC : 30B S.C.I. FONCIERE ROGALE [Localité 5] C/ S.A.S. MIT RESTAURATION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE ---===ooo§ooo===--- RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ---===ooo§ooo===--- ORDONNANCE RÉFÉRÉ LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d'appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE  LE GREFFIER : Xavier GARBIT LES PARTIES : DEMANDEUR(S) S.C.I. FONCIERE ROGALE [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4] représentée par Maître Laurent BINET, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 171, Maître Nadira CHALALI, SCP BAULAC & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P207 DÉFENDEUR(S) S.A.S. MIT RESTAURATION, (ENSEIGNE MITA BRASSERIE), dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5] et pour signification également en ses lieux loués sis, [Adresse 1] au [Adresse 1] - [Localité 5] non représentée ***ooo§ooo*** Débats tenus à l’audience du :12 juin 2024 Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2024 ***ooo§ooo*** EXPOSE DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 17 janvier 2023, la société FONCIERE ROGALE [Localité 5] a consenti un bail commercial à la société MIT RESTAURATION portant sur les locaux commerciaux, les locaux à usage de bacs à graisse et deux stationnements, situés [Adresse 1], au [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel de 54 600 euros hors taxes et hors charges. Le 12 janvier 2024, la société FONCIERE ROGALE [Localité 5] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société MIT RESTAURATION, portant sur la somme totale de 65 800,43 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, la société FONCIERE ROGALE [Localité 5] a fait assigner en référé la société MIT RESTAURATION, devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir : Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial conclu le 17 janvier 2023 des locaux à usage commercial sis [Adresse 1] au [Adresse 1] — [Localité 5],Prononcer l’expulsion immédiate de la société MIT RESTAURATION dudit lieu qu’elle occupe sans droit ni titre (depuis le 12 février 2024) ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce en la forme ordinaire, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner la société MIT RESTAURATION au paiement de la somme de 65 441,37 euros (soixante-cinq mille quatre cent quarante et un euros et trente-sept centimes) décompte arrêté au 9 janvier 2024 inclus, à titre provisionnel sur les loyers et accessoires,Condamner la société MIT RESTAURATION au versement d’une indemnité d’occupation des lieux égale aux loyers trimestriels et charges (payable d’avance) conformément au bail et jusqu’au départ définitif des lieux par la remise des clés,Dire que le dépôt de garantie d’un montant de 13 650 euros hors taxes et hors charges (treize mille six cent cinquante euros) restera acquis à la société FONCIERE ROGALE [Localité 5] à titre provisionnel afin de réparer les premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres,Dire que la société FONCIERE ROGALE [Localité 5] pourra procéder à l’établissement d’un état des lieux de sortie avec l’assistance d’un huissier de justice aux frais de la société MIT RESTAURATION,Condamner la société MIT RESTAURATION au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner au paiement de l’intégralité des dépens y compris ceux du commandement de payer et des frais d’huissier. L’état des privilèges et nantissements du fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription. L’affaire a été retenue à l’audience du 12 juin 2024 à laquelle la société MIT RESTAURATION, citée par remise de l’acte à l’étude, n’était pas représentée. La société FONCIERE ROGALE [Localité 5] maintient ses demandes aux termes de son assignation. Elle précise que le montant de la dette locative a augmenté. En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties. La décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ». La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail. Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Le bail conclu entre les parties le 17 janvier 2023 stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. La bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 12 janvier 2024 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 12 janvier 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 13 février 2024. L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier. La société FONCIERE ROGALE [Localité 5] pourra procéder à l’établissement d’un état de lieux de sortie avec l’assistance d’un commissaire de justice. Toutefois, cette diligence se fera aux frais de la bailleresse puisque l’assistance du commissaire de justice n’est ni légalement ni contractuellement exigée pour l’établissement de l’état des lieux de sortie. Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation  Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, et s’élève à la somme de 65 441,37 euros comme il résulte du décompte arrêté au 9 janvier 2024 joint au commandement de payer. L’augmentation de l’arriéré de loyer n’ayant pas été portée à la connaissance du défendeur conformément à l’article 68 du code de procédure civile, il n’en sera pas tenu compte. Il y a donc lieu de condamner la société MIT RESTAURATION à payer à la société FONCIERE ROGALE [Localité 5] la somme provisionnelle de 65 441,37 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés à la date du 9 janvier 2024 (échéance du premier trimestre 2024 incluse). Il convient de condamner la société MIT RESTAURATION à payer à la société FONCIERE ROGALE [Localité 5] à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui du loyer contractuel augmenté des charges et accessoires à compter du 13 février 2024 jusqu'à la libération effective des lieux. Sur le dépôt de garantie  Le bail commercial conclu le 17 janvier 2023 prévoit que dans le cas où la résiliation du bail résulte d’une cause imputable au preneur, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur. Cette clause s’analyse en une clause pénale, au sens de l’article 1231-5 du code civil aux termes duquel, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il est également de principe que le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale si le montant n’est pas contestable.  En l’absence de contestation sérieuse, il convient d’ordonner que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens La société MIT RESTAURATION, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. Le coût des autres frais d’huissier ne sera pas inclus au dépens dans la mesure où il n’est pas précisé de quels frais il s’agit. Il convient de condamner la société MIT RESTAURATION, partie succombante, à payer à la société FONCIERE ROGALE [Localité 5] la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 17 janvier 2023 et la résiliation de ce bail à la date du 13 février 2024 ; ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 1], au [Adresse 1] à [Localité 5] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société MIT RESTAURATION et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; DISONS que la société FONCIERE ROGALE [Localité 5] pourra procéder à l’établissement d’un état de lieux de sortie avec l’assistance d’un commissaire de justice, à ses frais ; DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MIT RESTAURATION à la société FONCIERE ROGALE [Localité 5], à compter de la résiliation du bail, soit le 13 février 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons la société MIT RESTAURATION au paiement de cette indemnité ; CONDAMNONS la société MIT RESTAURATION à payer à la société FONCIERE ROGALE [Localité 5] la somme provisionnelle de 65 441,37 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 9 janvier 2024, échéance du premier trimestre 2024 comprise ; ORDONNONS que le dépôt de garantie soit conservé par le bailleur eu égard aux manquements du preneur à ses obligations contractuelles et en application des dispositions du bail ; CONDAMNONS la société MIT RESTAURATION à payer à la société FONCIERE ROGALE [Localité 5] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ; CONDAMNONS la société MIT RESTAURATION au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Et l’ordonnnance est signée par la présidente et le greffier. LE GREFFIER LA PRESIDENTE