Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 23/11548

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 SEPTEMBRE 2024 Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 23/11548 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YO23 N° de MINUTE : 24/01077 DEMANDEUR SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 5] SISE [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son syndic, la Société COPRO 2A, SARL, prise en la personne de ses représentants légaux [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître [V], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191 C/ DEFENDEURS Madame [G] [K] [Adresse 5] [Localité 2] non représentée Monsieur [Z] [I] [U] [P] [Adresse 5] [Localité 2] non représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier. DÉBATS Audience publique du 05 Juin 2024. JUGEMENT Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [Z] [I] [U] [P] et Madame [G] [K] sont propriétaires du lot n°212 de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 5] (93). Par actes d’huissier de justice du 06 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, a fait assigner Monsieur [Z] [I] [U] [P] et Madame [G] [K] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux. Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de : - CONDAMNER solidairement Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [I] [U] [P] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sise a [Adresse 5], les sommes de : 1. 7.436,75€ correspondant aux charges de copropriété impayées au 27 novembre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation 2. 548€ au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2023 3. 2.500€ à titre de dommages intérêts pour résistance abusive - CONDAMNER solidairement Madame [G] [K] et Monsieur [Z] [I] [U] [P] en tous les dépens ainsi qu'à la somme de 2.000€ au titre de l'article 700 du CPC ; - RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Bien que régulièrement cités, Monsieur [Z] [I] [U] [P] et Madame [G] [K] n’ont pas constitué avocat. L'affaire a été clôturée par ordonnance du 19 mars 2024 et fixée à l'audience du 05 juin 2024. Elle a été mise en délibéré au 11 septembre 2024. En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande en paiement des charges de copropriété En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats : - la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Z] [I] [U] [P] et Madame [G] [K]; - l’extrait du compte copropriétaire ; - les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juillet 2021 et 02 mai 2022 ayant voté les travaux et approuvé les budgets prévisionnels 2022 et 2023 dont découlent les charges réclamées ; - les appels de fonds adressés au copropriétaire, - le contrat de syndic en vigueur du 1er juillet 2022 au 30 juin 2025. Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. Le règlement de copropriété prévoit expressément en page 33 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d'un même lot. Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [I] [U] [P] et Madame [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.436,75 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 31 mars 2022 au 27 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus. L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation, valant mise en demeure. Sur la demande en paiement des frais nécessaires Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. En l'espèce, il est sollicité la somme de 548 euros au titre de ces frais. Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967. Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés. Il convient dès lors de rejeter sa demande. Sur la demande au titre des dommages-intérêts Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. » En l'espèce, il apparaît que Monsieur [Z] [I] [U] [P] et Madame [G] [K] ont déjà fait l'objet de deux condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon jugements du tribunal de grande instance de Bobigny du 22 mai 2019 et du tribunal d’instance d'Aulnay-sous-Bois du 14 juin 2022. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs des jugements susvisés, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation. En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [Z] [I] [U] [P] et Madame [G] [K] ont nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic. Monsieur [Z] [I] [U] [P] et Madame [G] [K] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum. En conséquence, Monsieur [Z] [I] [U] [P] et Madame [G] [K] seront condamnés in solidum, sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Parties perdantes au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [I] [U] [P] et Madame [G] [K] seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [I] [U] [P] et Madame [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 5] [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, la somme de 7.436,75 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 31 mars 2022 au 27 novembre 2023, appel provisionnel du 4ème trimestre 2023 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [I] [U] [P] et Madame [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 5] à [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [I] [U] [P] et Madame [G] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] sise [Adresse 5] [Localité 4] (93), représenté par son syndic en exercice, la société COPRO 2A, la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [I] [U] [P] et Madame [G] [K] aux entiers dépens, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; Fait au Palais de Justice, le 11 septembre 2024 La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE Madame AIT Madame THINAT