Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 27 Juin 2024
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DEMANDEUR :
Monsieur [S] [G]
4 Allée de Lann Vihan
56610 ARRADON
représenté par Maître Bertrand NAUX, avocat au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDEUR :
Monsieur [Z] [K]
Logement 307 Bâtiment E Résidence Le Chandernagor
37 Rue de Rieux
44000 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 22 février 2024
date des débats : 22 février 2024
délibéré au : 13 juin 2024
prorogé au : 27 juin 2024
RG N° N° RG 24/00384 - N° Portalis DBYS-W-B7I-MY3K
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Bertrand NAUX
CCC à Monsieur [Z] [K] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 1er février 1996, [S] [G] a donné à bail à [Z] [K] un logement de type 1 lui appartenant sis, Le Chandernagor, 37 rue de Rieux, bâtiment E, n°307 - 44000 NANTES, et ses annexes moyennant un loyer mensuel initial de 1 747,62 francs pour le logement et le parking outre une provision mensuelle pour charges de 140 francs.
Un contrat de gestion locative a été signé entre [S] [G] et l’agence Nexity Nantes Yleo le 13 août 2018.
Par acte d’huissier de justice du 13 juillet 2023, [S] [G] a fait commandement à [Z] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 9.849,50 € arrêté au 31 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte d'huissier du 15 septembre 2023, [S] [G] a mis en demeure [Z] [K] de justifier de l'occupation du logement.
Par acte d’huissier de justice en date du 18 octobre 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, [S] [G] a fait assigner [Z] [K] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire pour non régularisation du commandement de payer ;
· Autoriser l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique si besoin est ;
· Condamner le locataire au paiement de la somme de 8.765,08 €, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience, outre intérêts au taux légal ;
· Condamner [Z] [K] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant actuel des loyers et charges locatives à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;
· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de la présente instance et aux frais d’exécution à venir.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal les 5 et 6 février 2024.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 février 2024.
A ladite audience, [S] [G], régulièrement représenté par son Conseil, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 9.316,89 € au titre des loyers et charges échus à la date du 12 février 2024.
Régulièrement assigné à étude, [Z] [K] a comparu. Il indique qu’un dossier de surendettement a été déposé et que le 16 février 2024 et a produit un courrier donnant congé à son bailleur. Il déclare que son départ est prévu au 15 mars 2024.
Il a été autorisé à produire en délibéré un justificatif de la procédure de surendettement en cas de recevabilité du dossier, ce qui a été fait (date d'envoi ignorée, document reçu le 22 février 2024).
Les deux parties étant présentes, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes. Pour des raisons de service, le délibéré a été prorogé au 27 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de l’action
L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou que la dette de loyer ou charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer émanant d'un bailleur personne physique doivent être signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX).
En l’espèce, au jour du commandement de payer, le 13 juillet 2023, le loyer hors charges était de 410,80 € et la somme due de 9.849,50 €, donc supérieure à deux fois le montant du loyer hors charges locatives (821,60 €).
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 17 juillet 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 18 octobre 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article X.
Par exploit d’huissier en date du 13 juillet 2023, [S] [G] a fait commandement à [Z] [K] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 9.849,50 € arrêté au 10 juillet 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 septembre 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail.
Lors de l’audience, [Z] [K] indique avoir donné congé à son bailleur et prévu de quitter les lieux le 15 mars 2024. Toutefois, aucun justificatif n’a été versé par les parties en ce sens, y compris en cours de délibéré, de sorte qu’il y a lieu d'ordonner l'expulsion de [Z] [K].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de [S] [G] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[Z] [K] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 9.316,89 € au titre des seuls loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 12 février 2024.
En conséquence, [Z] [K] sera condamné au paiement de la somme de 9.316,89 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 12 février 2024, échéance de février 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Il sera enfin condamné à payer à [S] [G], à compter du 13 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 455,65 €.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VI de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement »
En l’espèce, la décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique du 15 février 2024 a été communiquée en cours de délibéré le 22 février 2024. Le montant de la dette de loyer impayé retenu dans l'état des créances établi par la commission le 16 février 2024 est de 10.515,85 €.
Il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que le locataire a repris le paiement des loyers et charges avant l’audience, ayant versé depuis décembre 2023 la part correspondant au loyer, allocations logement déduites.
Ainsi, des délais de paiement lui seront accordés jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement”.
D'après le diagnostic social et financier du 25 janvier 2024 et reçu le 6 février 2024, le locataire est célibataire, n'a jamais exercé d'activité professionnelle, est titulaire de l'AAH et a été sous mesure de curatelle pendant 10 ans. Dans le logement depuis 1996, il demande de l'aide en 2021, deux règlements de loyer ayant été rejetés. Malgré un plan d'apurement conclu avec le bailleur avec notamment versement de l'APL directement à celui-ci, le prélèvement automatique ne se met pas en place. Opposé à la remise en place d'une mesure de protection, il ne répondra plus aux sollicitations des services sociaux du Département à compter de 2022, mais acceptera le suivi de l'équipe mobile de prévention des expulsions. Depuis février 2023, l'APL a pu être versée au propriétaire, [Z] [K] a repris le paiement de son loyer et verse en plus 25 € pour l'apurement de sa dette, ce qui est insuffisant. Une demande de logement social a été déposée ainsi qu'un dossier SIAO (service intégré d'accueil et d'orientation).
La somme de 25 € sera maintenue afin de ne pas mettre le locataire en difficulté dans l’attente de la décision définitive de la commission de surendettement.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si [Z] [K] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu'il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et il sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, soit la somme de 455,65 € par mois selon l’avis d’échéance du mois de février 2024, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). [S] [G] pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [Z] [K], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
En équité, la demande d'[S] [G] formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er février 1996 entre [S] [G] et [Z] [K], concernant le logement sis Le Chandernagor, 37 rue de Rieux, bâtiment E, n°307 - 44000 NANTES ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 14 septembre 2023 ;
CONDAMNE [Z] [K] à payer à [S] [G] la somme de 9.316,89 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 12 février 2024, échéance de février 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE [Z] [K] à se libérer de sa dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 25 €, en plus du loyer courant, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation au profit de [Z] [K], la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;
DIT que ces versements seront effectifs en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [Z] [K] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis Le Chandernagor, 37 rue de Rieux, bâtiment E, n°307 - 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [Z] [K] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l'intégralité des opérations d'expulsion, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE [Z] [K] à payer à [S] [G], à compter du 13 février 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 455,65 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE [Z] [K] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
DÉBOUTE [S] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 27 juin 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
