Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/00170

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES N° RG 24/00170 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHMN Minute : 24/ JCP Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101 Copie certifiée conforme délivrée le : à : [T] [E] [W] Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Juge des Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ contradictoire DU 24 Septembre 2024 DEMANDEUR : E.P.I.C. OPH DE CHARTRES METROPOLE - C’CHARTRES HABITAT, dont le siège social est sis Hôtel de ville - Place des Halles - 28000 CHARTRES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège représentée par l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers - 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101 D’une part, DÉFENDEUR : Madame [T] [E] [W], demeurant Étage 3 apt 4 - 4 impasse Jean Roux - 28000 CHARTRES comparante en personne D’autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé Greffier: Séverine FONTAINE DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 04 Juin 2024 et mise en délibéré au 24 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. * * * EXPOSE DU LITIGE Par acte sous-seing privé signé le 15 octobre 2020 et prenant effet à compter du 22 octobre 2020, l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [T] [E] [W] un logement de Type F3 situé au 4 Impasse Jean Roux 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel actuel de 438,64€ euros hors charges locatives. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 11 octobre 2023 aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1578,25 euros en principal. Par acte de commissaire de justice signifié à personne le 29 janvier 2024, l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, afin d’obtenir le constat de résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes : 3.312,79€ euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, comme si le bail s'était poursuivi,la somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.L’assignation a été notifiée à la Préfecture le 30 janvier 2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2024, date à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi, pour production de pièces démontrant l’état s’insalubrité de l’appartement allégué par la locataire, puis elle a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2024. L’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT, représentée par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation. Il précise que la locataire s’est trouvée en impayé à plusieurs reprises et que le dernier loyer a été réglé le 29 novembre 2023. Il actualise sa créance à la somme de 5530,99 € échéance de mai 2024 incluse. Madame [T] [E] [W], régulièrement citée à personne, a comparu. Elle expose avoir contacté le bailleur à plusieurs reprises pour signaler des problèmes de chauffage et lui demandé d’intervenir pour effectuer des travaux, elle ajoute souhaiter que le chauffe-eau soit changé, elle considère ses droits bafoués. Elle précise qu’elle travaille à Bailly dans les Yvelines et vit avec sa fille de six ans. A l’audience, elle ne sollicite pas de délais de grâce et ne forme aucune proposition de règlement du loyer. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION :   En vertu des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ».   Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ». Sur la recevabilité : Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture d’Eure-et-Loir le 30 janvier 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. La CAF avait par ailleurs été saisie dès le 25 mai 2023. L’action est donc recevable. Sur la résiliation du bail : Le commandement de payer délivré le 11 octobre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. Madame [T] [E] [W] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 12 décembre 2023. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ». Les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai. En l'espèce, il ressort du décompte actualisé de la dette et des débats que Madame [T] [E] [W] a effectué le règlement des loyers pour la dernière fois le 29 novembre 2023. Le défaut de règlement des loyers trouve selon le rapport de la CAF du 5 février 2024, qui reprend les motifs invoqués par la locataire, un changement de compte bancaire, dont elle a omis d’avertir le bailleur, une mauvaise couverture énergétique, un chauffe-eau défaillant, une douche refaite malgré des infiltrations d’eau dans les murs, des douilles de luminaires, qui ne seraient pas aux normes européennes, qu’elle reprend en partie à l’audience. A cette date, elle annonçait un règlement à venir de 400 euros, pour permettre la reprise du versement de l’allocation logement, cependant elle n’a pas respecté cet engagement et le montant de la dette locative s’est aggravé. En outre, l’affaire appelée à une première audience du 2 avril 2024, a été renvoyée pour que Madame [T] [E] [W] puisse communiquer les justificatifs du logement indécent dont elle se prévalait. Les documents transmis, à savoir deux courriers émanant d’elle, sans aucune preuve qu’ils aient été envoyés au bailleur, et quatre photographies du chauffe-eau montrant que le conduit peut être aisément retiré ne sont pas de nature à prouver que le logement est indécent. Il convient en conséquence de rejeter les demandes de Madame [T] [E] [W], de constater acquise la clause résolutoire visée dans le bail du 22 octobre 2020 et d’autoriser qu’il soit procédé à l'expulsion de Madame [T] [E] [W], et de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant. Sur l'indemnité d'occupation : Il est constant, que du fait de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l'indemnité d'occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail. Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT, il convient de fixer à titre provisionnel, le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 12 décembre 2023 jusqu’au départ effectif de Madame [T] [E] [W], par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et de condamner et Madame [T] [E] [W] au paiement de celle-ci. Sur la demande en paiement de l'arriéré Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. En l’espèce, il résulte des pièces produites par l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT - contrat de bail signé, commandement de payer, et extrait de compte - que sa créance s’élève à la somme de 5530,99 € euros en principal représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 4 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 inclus. Il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [T] [E] [W] au paiement de cette somme provisionnelle sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées. Sur les demandes accessoires :   Madame [T] [E] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.   Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre. Il convient de rappeler qu'aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS,   La Juge des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à dispsotition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort : AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent vu l'urgence et l'absence de contestations sérieuses : DECLARE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE recevable en son action; DECLARE la demande de paiement de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE également recevable; CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT et Madame [T] [E] [W] à compter du 22 octobre 2023, portant sur les lieux situés au 4 Impasse Jean Roux 28000 CHARTRES; CONDAMNE Madame [T] [E] [W] à payer à la l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT la somme de euros 5530,99 € (cinq mille cinq cent trente euros et quatre-vingts dix-neuf centimes) au titre des loyers, charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1578,25 € à compter du commandment de payer du 11 octobre 2023, et à compter de l’assignation pour le surplus; AUTORISE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE à faire procéder à l'expulsion de Madame [T] [E] [W], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Madame [T] [E] [W] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE CHARTRES METROPOLE, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer indexé, augmenté des charges et taxes applicables, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 12 décembre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ; REJETTE la demande de l’OFFICE PUBLIC CHARTRES METROPOLE HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE solidairement Madame [T] [E] [W] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ; DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.   Ainsi ordonnée et prononcée le 24 Septembre 2024. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Séverine FONTAINE Isabelle DELORME