Cour d'appel, 20 novembre 2023. 23/02703

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 20 NOVEMBRE 2023 N° RG 23/02703 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NJL2 AQUITANIS OFFICE PUBLIC D'HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE c/ [G] [Y] Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance de référé rendue le 16 mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'ARCACHON (RG : 12-23-21) suivant déclaration d'appel du 05 juin 2023 APPELANTE : AQUITANIS OFFICE PUBLIC D'HABITAT DE [Localité 4] METROPOLE, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1] représentée par Maître DE BOUSSAC DI PACE substituant Maître Louis COULAUD de la SELARL COULAUD-PILLET, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : [G] [Y] demeurant [Adresse 2] non représentée, assignée par dépôt à étude de commissaire de justice COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 octobre 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Mme Paule POIREL Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO Greffier : Mme Véronique SAIGE ARRÊT : - par défaut - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Selon contrat en date du 1er décembre 2015, l'Office Public d'Habitat de [Localité 4] Métropole Aquitanis a loué à Mme [G] [Y] un logement à usage d'habitation situé à [Adresse 3], ainsi qu'un garage. Le bail prenait effet à la même date pour une durée de trois ans et moyennant un loyer initial de 509,96 euros toutes charges comprises. La locataire ne s'étant pas acquittée du paiement de la totalité des loyers, le bailleur lui a fait signifier un commandement de payer le 29 septembre 2022 pour la somme de 2 477,97 euros, qui est resté infructueux. Par acte d'huissier en date du 18 janvier 2023, Aquitanis a fait assigner en référé Mme [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Arcachon aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la somme provisionnelle de 2 483,46 euros au titre des loyers impayés, ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 430,13 euros jusqu'à libération effective des lieux. Par ordonnance de référé contradictoire du 16 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Arcachon a : - constaté la réunion, à la date du 30 novembre 2022, des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 1er décembre 2015 entre Aquitanis et Mme [Y], - condamné Mme [G] [Y] à payer à Aquitanis la somme provisionnelle de 3 054,93 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la date de la décision, - condamné Mme [G] [Y] à payer à Aquitanis une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération des lieux, - accordé à Mme [G] [Y] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 36 mois par versements mensuels de 100 euros à compter du 1er septembre 2023, le paiement du loyer courant devant être repris, dès la reprise des versements des APL, - condamné Mme [Y] à justifier de l'assurance locative un mois après la signification de l'ordonnance, - dit que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d'occupation puis sur les intérêts et autres frais, - ordonné en conséquence la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail, - dit que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais existé, - dit en revanche qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : * la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, * si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnité d'occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail, * qu'en ce cas, à défaut pour Mme [G] [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux qu'il soit procédé à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, * qu'en ce cas Mme [G] [Y] devra payer à Aquitanis une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer actuel révisable selon les dispositions contractuelles et des charges dûment justifiées et condamné Mme [G] [Y] à son paiement à compter du 1er avril 2023 et ce jusqu'à la libération des lieux, - rejeté la demande d'Aquitanis sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, - rejeté le surplus des demandes, - rappelé que l'ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. L'OPH Aquitanis a relevé appel de cette ordonnance par déclaration du 5 juin 2023 et par conclusions déposées le 4 juillet 2023, il demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance de référé rendue le 16 mai 2023 par le juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Arcachon en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, - constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail signé le 1er décembre 2015 à la date du 30 octobre 2022 pour défaut de justificatif d'assurance ; - ordonner l'expulsion de la locataire ainsi que tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec l'assistance de la force publique et/ou d'un serrurier ; - condamner Mme [G] [Y] au paiement de la somme de 3.209,58 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2022 ; - condamner Mme [G] [Y] à payer à Aquitanis une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu'à libération des lieux ; - débouter Mme [G] [Y] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions, notamment concernant la suspension des effets de la clause résolutoire et les délais de paiements ; - condamner Mme [G] [Y] au paiement à Aquitanis de la somme de 1.000,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d'appel. Mme [Y] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel et les conclusions d'appelant lui ont été signifiées par remise de l'acte à l'étude le 6 juillet 2023. L'affaire a été fixée à bref délai à l'audience rapporteur du 9 octobre 2023, avec clôture de la procédure à la date du 25 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'acquisition de la clause résolutoire Il résulte des dispositions combinées des articles 24 et L'article 24, paragraphe V, de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : « Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. » Il s'évince de ce texte que d'une part il n'est pas possible de suspendre les effets de la clause résolutoire lorsqu'elle a été acquise du fait d'un défaut d'assurance et que d'autre part, les délais de paiement qu'il est possible d'accorder dans ce cas ne peuvent dépasser ceux prévus par l'article 1343-5 du code civil. L'établissement public Aquitanis Office public d'habitat de [Localité 4] fait valoir que le commandement du 29 septembre 2022 visait aussi le défaut d'assurance, que la locataire n'ayant pas justifié être assurée dans le mois suivant sa délivrance, le bail a été résilié le 30 octobre 2022 et non le 30 novembre 2022 comme le dit le premier juge, et que d'autre part, pour le même motif , il ne pouvait lui accorder des délais. Force est de constater que l'établissement public Aquitanis Office public d'habitat de [Localité 4] ne produit pas le commandement du 29 septembre 2022, ne permettant pas à la cour de vérifier s'il vise l'absence de justification de l'assurance. Dès lors, l'ordonnance déférée qui n'est pas contestée par Mme [Y] en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail au 30 novembre 2022 et accordé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire sera confirmée. Il n'y a pas lieu de modifier le montant de la condamnation à l'arriéré locatif fixé par le premier juge à la somme de 3054,93 euros, selon décompte du 24 avril 2023, loyer de mars 2023 inclus, cette somme ayant été justement appréciée après déduction des intérêts de retard et de frais de procédure. L'ordonnance déférée sera confirmée sur ce point. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2022, date de réception de la mise en demeure sur la somme de 2380,59 euros et de la décision sur le surplus, et l'ordonnance déférée qui a dit que les intérêts au taux légal courront à compter de la décision sera réformée. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. L'établissement public Aquitanis Office public d'habitat de [Localité 4] Métropole qui succombe en son appel pour l'essentiel en supportera donc la charge. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a dit que les intérêts au taux légal courront à compter de l'ordonnance, Statuant à nouveau, dans cette limite, Dit que la somme de 3054,93 euros due à titre d'arriéré locatif arrêté au 24 avril 2023, échéance de mars 2023 incluse, portera intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2022 sur la somme de 2380,59 euros et à compter de l'ordonnance sur le surplus, Y ajoutant, Condamne l'établissement public Aquitanis Office public d'habitat de [Localité 4] Métropole aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,