Tribunal judiciaire, 28 avril 2025. 24/08059

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Marc-robert HOFFMANN NABOT Copie exécutoire délivrée le : à : [J] [P] [D] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/08059 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XGP N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le 28 avril 2025 DEMANDERESSE S.C.I. DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1364 DÉFENDERESSE Madame [J] [D], demeurant [Adresse 1] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 06 février 2025 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier Décision du 28 avril 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/08059 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5XGP EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 2 mai 2014, M. [W] [E] [N] a consenti un bail d'habitation à Mme [J] [D] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 700 euros outre une provision pour charges mensuelle de 50 euros, propriété de la société civile immobilière DE [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, la SCI DE [Localité 4] représentée par Me [I] [O] en qualité de liquidateur judiciaire, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 19500 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire contractuelle. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [D] le 28 mai 2024. Par assignation du 2 août 2024, la SCI DE [Localité 4] représentée par Me [I] [O] en qualité de liquidateur judiciaire a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement demander la résiliation du contrat, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [J] [D] si besoin avec l'intervention de la force publique et d'un serrurier, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: - une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges jusqu'à libération des lieux, - 20250 euros sur l'arriéré locatif au 1er mai 2024, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 5 août 2024 mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Appelée à l'audience du 11 décembre 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi. À l'audience du 6 février 2025, la SCI DE [Localité 4], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et précise que la dette locative s'élève désormais à 25500 euros. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle accepte les délais de paiement et pour quitter les lieux proposés par la défenderesse. Mme [J] [D] reconnaît la dette, indique pouvoir payer immédiatement la moitié de la somme et demande à bénéficier d'un délai de six mois pour payer l'autre moitié. Elle sollicite également un délai de six mois pour quitter les lieux. À l'issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Une note en délibéré a été autorisée avant le 28 février 2025 pour informer du paiement de la moitié de la dette mais aucune note n'est parvenue au greffe. Le 10 avril 2025, le juge des contentieux de la protection a sollicité auprès de la SCI DE [Localité 4] le décompte actualisé débattu contradictoirement à l'audience et ne figurant pas en procédure. Ce décompte a été communiqué le même jour. MOTIVATION Sur la demande de constat de la résiliation du bail Sur la recevabilité de la demande La SCI DE [Localité 4] représentée par Me [I] [O] en qualité de liquidateur judiciaire justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Sur la résiliation du bail Au terme de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 27 mai 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 19500 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 juillet 2024. Mme [J] [D] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande de délai pour quitter les lieux Au terme des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. En l'espèce, Mme [J] [D] n'a communiqué aucun élément sur sa situation personnelle justifiant sa demande de délai pour quitter les lieux. Toutefois, la demanderesse est favorable à l'octroi d'un délai de six mois pour quitter les lieux de telle sorte que ce délai sera accordé à Mme [J] [D]. Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire. Au terme de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l'espèce, la SCI DE [Localité 4] représentée par Me [I] [O] en qualité de liquidateur judiciaire verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er janvier 2025, Mme [J] [D] lui devait la somme de 25500 euros. Cette somme correspond aux loyers impayés et indemnités d'occupation échues à cette date. Mme [J] [D] reconnaissant cette dette et n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 20250 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus. Sur la demande de délais pour payer la dette En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En l'espèce, Mme [J] [D] n'apporte aucun élément sur sa solvabilité. Toutefois, la demanderesse est favorable à l'octroi d'un délai de paiement de six mois de telle sorte que Mme [J] sera autorisée à s'acquitter de sa dette dans un délai de six mois. Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Au terme de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [J] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à payer la somme de 1500 euros à la SCI DE [Localité 4] représentée par Me [I] [O] en qualité de liquidateur judiciaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent jugement sera assorti de l'exécution provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mai 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE en conséquence que le bail d'habitation conclu le 2 mai 2014 entre M. [W] [E] [N], aux droits duquel vient la société civile immobilière DE [Localité 4] représentée par Me [I] [O], et Mme [J] [D] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], est résilié depuis le 28 juillet 2024, ORDONNE en conséquence à Mme [J] [D] de quitter les lieux et de restituer les clés, au plus tard deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux délivré conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ACCORDE cependant à Mme [J] [D] un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux, visé à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire, DIT qu'à défaut pour Mme [J] [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ces délais, la société civile immobilière DE [Localité 4] représentée par Me [I] [O] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et s. du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE Mme [J] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleresses ou à leur mandataire, CONDAMNE Mme [J] [D] à payer à la société civile immobilière DE [Localité 4] représentée par Me [I] [O] en qualité de liquidateur judiciaire la somme de 25500 euros sur l'arriéré locatif et indemnités d'occupation échues arrêté au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 20250 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus, AUTORISE Mme [J] [D] à s'acquitter de cette somme en 6 mensualités de 4250 euros, la dernière soldant la dette en principal et intérêts, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Mme [J] [D] à payer à la société civile immobilière DE [Localité 4] représentée par Me [I] [O] en qualité de liquidateur judiciaire la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la société civile immobilière DE [Localité 4] représentée par Me [I] [O] de ses autres demandes, CONDAMNE Mme [J] [D] aux dépens de la présente instance. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge